+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Здание продано: последствия для арендатора

Содержание

Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры | Адвокат Мугин Александр

Здание продано: последствия для арендатора

Перефразируя слова закадрового голоса советского художественного фильма «Берегись автомобиля» — каждый собственник нежилого помещения, у кого нет арендатора, мечтает побыстрее найти арендатора, и каждый собственник нежилого помещения, которому не платят за аренду, мечтает побыстрее избавится от недобросовестного арендатора. И иногда не может выгнать арендатора потому, что не знает как.

Споры по договору аренды занимают значительное место в моей практике. Статья является логическим продолжением предыдущей статьи «Арендатор не платит аренду» и будет интересна собственникам недвижимого имущества, а также тем, что пользуется недвижимым имуществом по договору аренды.

Как арендодатели, так и арендаторы довольно часто задают вопрос: вправе ли арендодатель ограничить доступ арендатора в помещение или отключить арендатору коммуникации (воду, электричество и пр.) с целью выселения арендатора?

Согласитесь, достаточно действенная мера. Однако такая мера может повлечь и негативные последствия для арендодателя.

Предлагаю рассмотреть правомерность таких способов. Если некогда читать, скажу сразу – арендодатель вправе ограничить доступ в помещение арендатора или сотрудников арендатора, а также, например, отключить арендатору воду, если это предусмотрено договором аренды. Но есть ряд нюансов!

Постараюсь воздержаться от переписывания гражданского кодекса и изложить максимально понятно.

Как выгнать арендатора

Исходим из того, что между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, содержащий все существенные условия. Допустим, арендатор перестал платить аренду. Поскольку арендодатель заинтересован в том, чтобы помещение приносило деньги, арендодатель принял решение расстаться с арендатором.

Если к соглашению о расторжении прийти не удалось, арендатор не освобождает помещение, арендодателю необходимо определится с правовой позицией. Смысл в том, что, несмотря на очевидное нарушение со стороны арендатора, требование собственника помещения освободить помещение не всегда будет законным.

Грубо говоря, по договору аренды арендодатель должен передать арендатору во владение и пользование помещение, а арендатор должен вносить арендные платежи и если последний свои обязательства нарушает, то это еще не значит, что арендодатель может не исполнять свои обязательства.

Если договор является действующим, то необходимо разобраться каким образом он может быть расторгнут:

– предусмотрено ли договором право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, если предусмотрено, то наступили ли обстоятельства, с которыми связано возникновения права арендодателя отказаться от исполнения договора,

– если договором односторонний отказ не предусмотрен – возникли ли обстоятельства, достаточные для обращения в суд с требованием о расторжении.

Выселение через суд может затянутся.

В московском регионе, даже при оптимистичном варианте, если арендатор не будет затягивать процесс, суд покажет чудеса скорости судопроизводства, с трудом представляю себе вариант получения на руки вступившего в силу решения суда ранее чем через 4-е месяца с момента подачи иска, а еще нельзя забывать про претензионный порядок, по общему правилу, составляющий 30 дней.

Все это время арендодатель может не получать причитающуюся ему арендную плату, как и не получить ее даже в случае присуждения соответствующих сумм, поскольку арендатор может быть неплатежеспособным.

Про особенности выселения арендатора в судебном порядке я расскажу в следующих статьях, а сегодня затронем лишь превентивные меры – ограничение доступа арендатора в помещение и, например, отключение электричества.

Для целого ряда арендаторов подобные ограничения делают нецелесообразным дальнейшую деятельность.

Далеко не все арендаторы горят желанием или могут себе позволить обращаться в суд за защитой своих прав. Хотя и есть такие, которые не против заработать на том, что арендодатель заблуждается относительно законности своих действий.

Ограничение доступа арендатора и отключение электричества

Будучи не подготовленными с правовой точки зрения и вне зависимости от понимания последствий своих действий, арендодатели зачастую прибегают к такой мере воздействия на арендатора как ограничение доступа арендатора в помещение.

Бытует мнение, что достаточно прописать в договоре право арендодателя ограничить доступ арендатора в помещение и действия арендодателя в любом случае нельзя будет признать незаконными.

Ранее я бы также полагал данную позицию обоснованной, но с опытом приходит понимание, что все не так однозначно и если дело дойдет до суда, то одного лишь указания в договоре соответствующего условия может оказаться недостаточно.

Вопрос о правомерности ограничения доступа арендатора вполне обоснован, поскольку по договору аренды арендодатель обязан передать арендатору помещение. Учитывая, что по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, действия арендодателя по ограничению доступа могут расцениваться другой стороной как нарушение условий договора.

Очевидно, что запрещая проход сотрудникам арендатора, арендодатель в первую очередь пытается защитить свои интересы.

Ограничивая доступ, арендатор умышленно или неумышленно может начать удерживать имущество арендатора, что также может послужить весомым аргументом в переговорах о внесудебном прекращении взаимоотношения.

Говоря о подготовке арендодателя к ограничению доступа, я имею в виду то, что основания для подобного поведения арендодателя должны быть не просто предусмотрены договором, а должны быть вполне конкретно регламентированы в договоре аренды и отвечать признакам разумности.

Есть судебная практика, где суды признавали включение данного условия в договор аренды правомерным, исходя из того, что стороны свободны в определении условий договора, а ряд судебных решений вовсе исходит из того, что данное условие носит обеспечительный характер.

С другой стороны, суд может поддержать и арендатора в случае, если признает действия арендодателя по ограничению доступа несоразмерными нарушению арендатора, признать действия арендодателя незаконными со всеми вытекающими негативными последствиями.

Это не говоря о том, что есть практика, что односторонний отказ может быть признан незаконным

Другими словами, суд, рассматривая соответствующий спор, по своей инициативе, либо по инициативе грамотного представителя арендатора, может посчитать необходимым разобраться с тем, насколько соразмерны действия арендодателя нарушениям, допущенным арендатором.

Да и вообще, решение по данным спором не так очевидно, как может показаться на первый взгляд. Если подключить опытного юриста на ранней стадии конфликта, возможно существенно повлиять на исход дела.

Так, суд может счесть несоразмерными действия арендодателя, если размер задолженности или период просрочки являются незначительными.

Кроме того, суд может дать оценку действиям сторон по досудебному урегулированию спора.   

В поддержку позиции арендодателя можно предложить сослаться на п. 2 ст. 328 ГК РФ в соответствии с которой сторона договора вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения обязательства, если другой стороной не предоставлено встречное исполнение.

То есть, если арендатор не исполняет обязанность по оплате, имеются обстоятельства, свидетельствующие о том, что арендная плата не будет выплачена в разумный срок предусмотренным ст.

328 ГК РФ, то арендодатель вправе воспользоваться своим правом не исполнять своих обязательств по предоставлению доступа в помещение

В заключение напомню, что необходимо внимательно читать условия договоров, это относится как к арендодателям, так и арендатором, поскольку не редки случаи, когда арендодатели интересуются содержанием договора аренды только когда возникает проблема.

Поручите подготовку договора аренды специалисту, это поможет сэкономить вам и время и деньги.

Если вы не уверены можно ли ограничивать доступ или отключать помещение от коммуникаций, лучше проконсультироваться с юристом, чтобы потом не пришлось расплачиваться за свою самоуверенность.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/arendator-ne-osvobozhdaet-pomeshhenie-preventivnye-mery/

Здание продано: последствия для арендатора

Здание продано: последствия для арендатора

Далеко не все организации могут себе позволить собственное помещение, поэтому большинство компаний вынуждены арендовать офисы. Договоры аренды при этом, как правило, заключаются на длительный срок. И не исключено, что во время его действия собственник помещения решит его продать. Что ждет в таком случае арендатора?

Договор остается в силе

Сразу скажем, что ситуацию со сменой собственника законодатели не оставили без внимания. Так, в Гражданском кодексе есть статья 617, в которой сказано, что при смене собственника имущества договор аренды не прекращается и не изменяется.

Другими словами, если собственник помещения принял решение его продать, договор аренды продолжает действовать без каких-либо изменений и после реализации здания.

Это означает, что стороны не должны будут заключать новый договор о сохранении условий прежнего соглашения. Единственное, что можно подкорректировать в таком случае – данные об арендодателе (п.

24 Информационного письма Президиума ВАС от 11 января 2002 г. № 66).

Названные нормы Гражданского кодекса свидетельствуют о том, что происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно – арендодателя. Причем в кодексе на это есть прямое указание, то есть, налицо перемена лиц в обязательстве на основании буквы закона (ст. 382, ст. 387 ГК).

Но на этом ясность заканчивается и начинаются вопросы. Предположим, что по договору оплата аренды происходит до десятого числа месяца, следующего за отчетным. Кому арендатор должен перечислить арендную плату, скажем, за июль, если с 1 августа здание принадлежит другому собственнику?

Нельзя однозначно сказать и кто вправе получить деньги в счет долгов, возникших до продажи имущества? Четкого ответа на эти вопросы не дает ни законодательство, ни судебная практика.

Долги непреходящие?

Так, с одной стороны, как уже отмечалось, при смене собственника помещения происходит перемена лиц в обязательстве аренды.

Однако у нового владельца право получать арендную плату возникает только в тот момент, когда он становится стороной договора аренды.

А это может произойти не раньше, чем у него появится право собственности на здание. Ведь только владелец вправе получать плату за сданное в аренду имущество.

Это наталкивает на вывод о том, что при продаже здания у нового собственника есть права только на «будущие» обязательства арендного договора. А вот требовать долги, возникшие до даты перехода права собственности, может только предыдущий владелец.

С другой стороны, вместе с правом собственности на помещение к покупателю переходит и право требовать от арендатора исполнить обязанности по договору аренды, в том числе и за предыдущие периоды. Такой вывод следует из судебной практики.

Например, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 22 июля 2004 г. по делу № Ф04-5323/2004(А70-3366-8) судьи указали, что у нового собственника есть право требовать от арендатора произвести ремонт помещения.

Причем тот факт, что обязанность отремонтировать офис возникла еще до продажи здания, не играет никакой роли.

Логично предположить, что если покупатель может требовать проведения ремонта за прошлые периоды, то он вправе требовать и уплаты задолженности за пользование помещением.

Тогда можно говорить, что с переходом права собственности передаются все права, а не только те, которые возникнут в будущем, поскольку подобная ситуация полностью подпадает под понятие «переход прав кредитора к другому лицу на основании закона» (ст. 387 ГК).

Как решить проблему?

Как видим, законодательного выхода из сложившейся ситуации нет. Мы рекомендуем при купле-продаже недвижимости предусмотреть данные вопросы в договоре. Особенно это важно для покупателя, так как поможет ему избежать напрасных споров с арендатором по поводу взыскания долга. Сделать это можно двумя способами.

Во-первых, сумму дебиторской задолженности включить в стоимость здания, указав ее размер отдельной строкой. А во-вторых, можно сделать специальную оговорку о том, что право требования существующей задолженности принадлежит продавцу помещения. Есть шанс исправить ситуацию и после заключения договора купли-продажи здания.

Для этого нужно заключить отдельное соглашение на уступку права требования долга.

Ну а как же быть арендатору в сложившейся ситуации? Кому перечислять деньги за аренду? На наш взгляд, съемщик является должником прежнего собственника в том случае, если новый владелец не предъявил специальных документов.

В них должно быть прямо сказано, что новое лицо вправе требовать погашения прежних долгов. Если надлежащих документов нет, то на стороне арендатора будет правило пункта 1 статьи 385 Гражданского кодекса.

Оно гласит, что если у должника нет доказательств того, что право требования долга перешло к новому кредитору, то первый обязан перечислять деньги прежнему владельцу.

Попутно заметим, что при таком подходе новый арендодатель не сможет расторгнуть прежний договор аренды из-за того, что арендная плата не внесена. Дело в том, что в Гражданском кодексе предусмотрена специальная процедура по досрочному расторжению договора аренды, но сделать это можно только в судебном порядке.

Если же у арендатора будет документ, подтверждающий внесение арендной платы предыдущему владельцу, суд вряд ли удовлетворит требования нового собственника о расторжении договора. В худшем случае арбитры признают оплату аренды необоснованным обогащением нового владельца.

А значит, деньги нужно будет вернуть арендодателю, который впоследствии перечислит их уже новому собственнику.

Налоги не терпят неопределенности

Не менее запутанная ситуация возникает и с налогами. Дело в том, что сумму арендной платы можно отнести к расходам на основании договора и документов, подтверждающих перечисление денег. При условии, что выплаты направлены лицу, которое фактически уже не является арендодателем, возможны проблемы с признанием расходов.

Подстраховаться в таком случае можно, затребовав у прежнего собственника копию договора купли-продажи здания. И если в нем ни слова не говорится о передаче права требования задолженности, то этот документ будет обосновывать перечисление денег прежнему собственнику. Кроме того, можно попросить старого арендодателя выставить счет на сумму задолженности.

Этот документ также подтвердит обоснованность расходов по арендной плате.

Может привести к проблемам и перечисление текущей арендной платы новому собственнику, если соответствующие изменения не внесены в договор аренды. В таком случае опять получится, что деньги перечисляются не тому лицу, которое указано в договоре в качестве арендодателя.

Выйти из создавшегося положения также поможет копия договора купли-продажи здания либо копия свидетельства о праве собственности нового владельца. У него необходимо потребовать указанные документы. В некоторых случаях можно попросить нового собственника написать письмо в адрес арендатора, в котором уведомить об изменении стороны в договоре.

Но лучше все же своевременно внести изменения в договор аренды, указав в нем в качестве арендодателя нового собственника помещения.

Аналогично решаются и вопросы с вычетом НДС. Здесь проблемы могут возникнуть потому, что счет-фактура будет выставлен не тем лицом, которое указано в качестве арендодателя в договоре. Так что копии договора купли-продажи здания и свидетельства о праве собственности на него пригодятся и на этот раз. Перечисленные документы обоснуют расхождения в сведениях.

Источник: www.buhnews.ru

Источник: http://bishelp.ru/business/pomeshhenie/zdanie-prodano-posledstviya-dlya-arendatora

Можно ли продать помещение находящееся в аренде

Здание продано: последствия для арендатора

Ключевые моменты продажи коммерческой недвижимости с арендаторами

  • Основным плюсом можно считать отсутствие необходимости поиска арендаторов, то есть продажа офиса с арендаторами (или же продажа другой коммерческой недвижимости) – готовый бизнес, приносящий стабильную прибыль.
  • Продажа бизнеса с арендаторами, с которыми заключен договор аренды с правом выкупа – определенный риск. Новый собственник будет вынужден соблюсти условия договора.
  • Особенности дальнейших отношений с арендаторами новый владелец коммерческого помещения может узнать, проанализировав договоры аренды, заключенные предыдущим собственником. Именно там указаны действия сторон при нарушении условий договора, возможность изменения стоимости аренды, и многое другое.

Продажа нежилого помещения в аренде

Важно Мы рекомендуем при купле-продаже недвижимости предусмотреть данные вопросы в договоре.
Особенно это важно для покупателя, так как поможет ему избежать напрасных споров с арендатором по поводу взыскания долга.


Сделать это можно двумя способами. Во-первых, сумму дебиторской задолженности включить в стоимость здания, указав ее размер отдельной строкой.

А во-вторых, можно сделать специальную оговорку о том, что право требования существующей задолженности принадлежит продавцу помещения.

Есть шанс исправить ситуацию и после заключения договора купли-продажи здания.

Для этого нужно заключить отдельное соглашение на уступку права требования долга.

Ну а как же быть арендатору в сложившейся ситуации? Кому перечислять деньги за аренду? На наш взгляд, съемщик является должником прежнего собственника в том случае, если новый владелец не предъявил специальных документов.

Продажа нежилых помещений с арендаторами

Долги непреходящие? Так, с одной стороны, как уже отмечалось, при смене собственника помещения происходит перемена лиц в обязательстве аренды.

Однако у нового владельца право получать арендную плату возникает только в тот момент, когда он становится стороной договора аренды.

А это может произойти не раньше, чем у него появится право собственности на здание.

Ведь только владелец вправе получать плату за сданное в аренду имущество.

Внимание А вот требовать долги, возникшие до даты перехода права собственности, может только предыдущий владелец.

С другой стороны, вместе с правом собственности на помещение к покупателю переходит и право требовать от арендатора исполнить обязанности по договору аренды, в том числе и за предыдущие периоды.

О продаже имущества, находящегося в аренде

Ответ Вы как собственник недвижимости имеете право ей распоряжаться, в частности отчуждать, то есть продавать. Но, согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

То есть новый собственник должен будет исполнять те условия, что вы заключили с арендатором до конца срока договора.

Поэтому заключение договора аренды сроком на десять лет, может усложнить продажу данного имущества.
Условия и порядок изменения или расторжения договора аренды, в том числе аренды недвижимого имущества, должен быть предусмотрен в договоре аренды.

Если в договоре прописано право арендодателя в одностороннем порядке изменить или досрочно расторгнуть договор аренды, то соответственно такое изменение или досрочное расторжение будет правомочным.

Здание продано: последствия для арендатора

Но, даже в этом случае, покупатель будет иметь право пользоваться участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания принадлежащих ему помещений.

Возникает вопрос — как отразить существующее положение в договоре купли-продажи помещения коммерческого назначения? Формулировка пункта договора купли-продажи о неоформленной земле В начале договора, в пункте, где описывается предмет договора — строение, здание, необходимо упомянуть, что: Права Продавца на земельный участок не оформлялись.

А потом где-нибудь в конце договора, например — после пункта о передаче объекта недвижимости, добавить пункт следующего содержания: В соответствие со статьей 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации Покупатель приобретает право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания …. (объекта недвижимости, являющегося предметом договора).

Продажа недвижимости с обременением арендой

Такой вывод следует из судебной практики. Например, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 22 июля 2004 г.

по делу №

Ф04-5323/2004(А70-3366-8) судьи указали, что у нового собственника есть право требовать от арендатора произвести ремонт помещения.

Причем тот факт, что обязанность отремонтировать офис возникла еще до продажи здания, не играет никакой роли.

Логично предположить, что если покупатель может требовать проведения ремонта за прошлые периоды, то он вправе требовать и уплаты задолженности за пользование помещением.

Тогда можно говорить, что с переходом права собственности передаются все права, а не только те, которые возникнут в будущем, поскольку подобная ситуация полностью подпадает под понятие «переход прав кредитора к другому лицу на основании закона» (ст.

387 ГК). Как решить проблему? Как видим, законодательного выхода из сложившейся ситуации нет.

Единственное, что можно подкорректировать в таком случае – данные об арендодателе (п. 24

Информационного письма Президиума ВАС от 11 января 2002 г.

№ 66).

Названные нормы Гражданского кодекса свидетельствуют о том, что происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно – арендодателя.

Причем в кодексе на это есть прямое указание, то есть, налицо перемена лиц в обязательстве на основании буквы закона (ст.

382, ст. 387 ГК). Но на этом ясность заканчивается и начинаются вопросы. Предположим, что по договору оплата аренды происходит до десятого числа месяца, следующего за отчетным.

Кому арендатор должен перечислить арендную плату, скажем, за июль, если с 1 августа здание принадлежит другому собственнику? Нельзя однозначно сказать и кто вправе получить деньги в счет долгов, возникших до продажи имущества? Четкого ответа на эти вопросы не дает ни законодательство, ни судебная практика.
В ином случае договор аренды можно расторгнуть если:

  1. Арендатор существенно нарушает условия договора.
  2. Квартиросъемщик ухудшает состояние имущества.
  3. Неоднократно нарушает сроки оплаты аренды.
  4. Арендатор в указанные или разумные сроки не производит капитальный ремонт, если это указано в договоре аренды.

Договор купли—продажи Договор о продажи недвижимости, обремененной арендой, от обычного договора купли-продажи отличается наличием дополнительного пункта с указанием данного нюанса.

Продавец должен поставить в известность покупателя об обременении недвижимости и получить его согласие. Приобретая имущество, находящееся в аренде, новый владелец обязан исполнять условия соглашения.

Квартиросъёмщик имеет право в течение указанного в договоре срока аренды пользоваться арендованной площадью.

Источник: http://migrantservice46.ru/mozhno-li-prodat-pomeshhenie-nahodyashheesya-v-arende/

Как арендатору избежать проблем при смене владельца офиса

Здание продано: последствия для арендатора
На какие вопросы Вы найдете ответы в этой статье:

– В каких случаях Вашу компанию могут выселить из офиса- Что делать, если новый собственник повышает арендную плату

– Какие изменения в договор аренды следует внести при смене собственника

Если Ваша компания арендует офис, то однажды Вас могут выселить из него или без предупреждения поднять арендную плату. Особенно часто такая ситуация возникает при смене собственника имущества. Вы должны знать, что подобные действия незаконны. Разберемся, какие проблемы могут возникнуть и как их решить.

Ситуация 1. Вашу компанию выселяют

В Гражданском кодексе прямо сказано, что смена арендодателя – не повод для расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Иными словами, новый собственник не может расторгнуть с Вами договор аренды лишь на том основании, что к нему перешло право собственности на данные помещения (см. Судьи посчитали выселение незаконным).

Случаи, когда арендодатель может досрочно расторгнуть договор, перечислены в статье 619 Гражданского кодекса.

1. Нецелевое использование имущества. Арендодатели часто стараются расторгнуть договор аренды, мотивируя это тем, что арендатор использует имущество не по назначению.

Защита в данном случае простая: если в договоре определено, как именно должно быть использовано имущество (например, склад, магазин, офис) Вам нужно доказать, что объект использовался так, как это прописано в договоре.

Обратите внимание, если в договоре не определено, как именно должно использоваться помещение, Вы вправе использовать его по своему усмотрению, не нарушая при этом законодательство.

2. Нарушение сроков оплаты. Арендодатель может расторгнуть договор, если Вы более двух раз подряд не внесли вовремя арендную плату. Поручите главному бухгалтеру проверить, все ли платежи были перечислены вовремя. Даже если Вы просрочили оплату, но успеете внести ее до того момента, когда арендодатель потребует расторжения договора – суд будет на Вашей стороне.

3. Ухудшение арендованного имущества, арендатор не делает капитальный ремонт имущества.

Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к дос¬рочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества. Поручите контроль за состоянием арендованного имущества начальнику административно–хозяйственного отдела.

4. Иные случаи. Договором могут быть предусмотрены иные случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора. Например, п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66.

Расторгать договор арендодатель может после того, как направит Вам письменное предупреждение. Здесь он должен указать, какие пункты договора Вы нарушили.

Поручите юристу внимательно изучить условия договора аренды и подготовить мотивированный ответ.

Так, например, если арендодатель ссылается на то, что Вы имеете задолженность по арендным платежам – приложите к своему ответу копии платежек, подтверждающих отсутствие задолженности.

Также помните о том, что если Вы надлежащим образом выполняли свои обязанности, то Вы имеете преимущественное право перед другими лицами на заключения договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Поручите юристу письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок.

Достаточно часто компании заключают краткосрочные договоры аренды (сроком до одного года). В данном случае новый собственник вправе выселить Вас по окончании срока действия договора. Но и из этой ситуации есть выход.

Как показывает практика, большинство договоров аренды содержит фразу: «если ни одна из сторон не уведомит другую о прекращении договора в определенный срок, он считается продленным на тот же срок на тех же условиях».

Если в вашем договоре есть такое положение, новый собственник имущества обязан соблюсти все условия, необходимые для прекращения действия договора. А именно направить в Ваш адрес уведомление о расторжении договора в письменной форме в установленный срок.

Если он этого не сделает, или, например, направит уведомление, пропустив установленный срок, договор будет считаться продленным на прежних условиях.

Факт нарушения нужно доказать

Компания «Фрукон» обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды с ЗАО «Пассат». По договору аренды помещение должно было использоваться как склад алкогольной продукции. Однако, по данным компании «Фрукон», на части арендованного помещения было возведено строение, предназначенное под офис.

Представитель ответчика в судебном заседании заявил, что сооружение было построено для улучшения работы сторожа, охраняющего склад.

Суд подержал позицию арендатора указав, что сам по себе факт возведения ответчиком в арендуемом помещении еще одного строения не может являться доказательством использования имущества не по назначению.

Нет задолженности – нет и расторжения договора

Восточно-Сибирская государственная академия культуры и искусств обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды с Государственным Русским Драматическим театр им. Н.А. Бестужева.

Академия ссылалась на тот факт, что арендатор несвоевременно уплатил арендную плату с января по май 2005 года, что можно считать основанием для расторжения договора.

Однако суд поддержал арендатора, поскольку допущенные арендатором нарушения условий договора, фактически были устранены до того момента, когда арендодатель подал исковое заявление.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.08.2006 №А10-1374/06-Ф02-4114/06-С2

Компания «Русс-А» получила в аренду от ФГУАП «Полет» нежилые помещения, находящиеся в госсобственности. Впоследствии указанные помещения были проданы на аукционе и перешли в собственность ЗАО «Капо Дьюти Фри». К тому моменту договор аренды между ЗАО «Русс-А» и предприятием «Полет» продолжал действовать. Однако по решению третейского судьи компания «Русс-А» была выселено из помещений.

Не согласившись этим, ЗАО «Русс-А» обратилось в арбитражный суд и выиграло спор.

Судьи указали, что договор аренды в установленном порядке расторгнут не был, и его действие его не прекратилось, следовательно, вне зависимости от перемен принадлежности имущества разным собственникам, арендатор не может быть лишен прав пользования этим имуществом. Кроме того, указали судьи, у ЗАО «Капо Дьюти Фри» не было оснований для признания договора аренды недействительным.

По материалам постановления ФАС Московского округа от 28.10.2005 №КГ-А40/10639-05

Если собственник настаивает на повышении арендной платы и внесении соответствующих изменений в договор аренды, то ни в коем случае не соглашайтесь на это. Заставить Вас изменить старый договор и навязать Вам невыгодные условия новый собственник не вправе. Это также следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса.

Новый владелец вправе потребовать внести изменения в договор аренды лишь в части сведений об арендодателе. Иными словами, с ним Вы должны подписать дополнительное соглашение, в котором будет указано, что сменился арендодатель, а также прописаны его реквизиты (юридический адрес, банковский счет, ИНН и т. д.).

Поручите Вашему юристу, чтобы он проконтролировал эти моменты при подготовке дополнительного соглашения.

Возможна также следующая ситуация – в договоре указано, что арендодатель вправе изменить размер платы в одностороннем порядке. А значит, новый собственник может повысить арендную плату до такой величины, что Вы сами откажетесь от помещения.

Если это произошло, поручите юристу проверить, когда в последний раз повышался размер арендной платы. Дело в том, что менять ее владелец имущества вправе не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

То есть новый собственник имущества не вправе требовать увеличения размера уплачиваемой арендатором арендной платы до истечения одного года с момента ее установления.

Логично предположить, что при смене собственника платить арендную плату Вы должны новому владельцу. Этой же позиции придерживается Высший арбитражный суд РФ. Однако возможна ситуация, что Вы узнали о смене собственника лишь после того, как уплатили арендную плату. Новый владелец может настаивать на повторной уплате аренды (см. Двойная плата). В данном случае, поручите юристу проверить:

– присылал ли новый собственник уведомление о том, что теперь за аренду надо платить именно ему (данное уведомление должно быть представлено Вам в письменной форме). Если такого уведомления не было, то новый собственник не может требовать от арендатора повторной оплаты за пользование имуществом (п. 3 ст. 382 ГК РФ);

– действительно ли собственник является владельцем данного имущества. В частности, он должен представить доказательства, иначе Вы можете не перечислять ему арендную плату (п. 1 ст. 385 ГК РФ).

При смене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66).

АОЗТ «ГВЦ Интуриста» передало в аренду АО «Интурист-Холдинг Компания» часть помещений в принадлежащем ему здании сроком на 15 лет. В счет арендной платы за весь срок действия договора были засчитаны платежи арендатора, связанные с расходами на строительство здания. В последствии собственником здания стала компания «Стрейв».

Она обратилась в суд с требованием расторгнуть договор аренды, на том основании, что АО не перечисляет арендные платежи. Однако суд, сославшись на статью 617 Гражданского кодекса, отклонил довод компании «Стрейв».

Также судьи указали, что «Интурист-Холдинг Компания» внесла прежнему арендодателю всю предусмотренную договором арендную плату и вправе пользоваться объектом аренды.

Сеть магазинов «Ежевика» создана в 1991 году, осуществляет розничную продажу продуктов питания и бытовой химии. Сегодня компания насчитывает шесть магазинов. Штат сети магазинов – 400 человек.

В договоре аренды нужно тщательно закрепить все устные договоренности, особенно это касается условий оплаты.

Часто бывает так, стороны договорились, что арендная плата составляет определенную сумму, которая всех устраивает, а стоимость уборки помещение, коммунальные платежи не прописали.

Вот и повод для конфликтов: каждая из сторон вправе предполагать, что это должен оплачивать контрагент. Лучше не оставлять недоговоренностей.

Или еще пример: в наших магазинах мы сдаем в аренду площади для игровых автоматов, банкоматов, кофейных аппаратов и т. д. зачастую владельцы думают, что будут платить только плату за площадь, которую занимают эти приборы. Но ведь нужно еще учитывать и стоимость электроэнергии которую они потребляют, а это ведет к значительному удорожанию арендной платы.

Другое дело так называемые «якорные» арендаторы, то есть те фирмы, которые арендуют у нас в супермаркете большие площади и торгуют сопутствующим товаром.

Например, мы торгуем продуктами питания, а эти арендаторы бытовой техникой, то есть мы привлекаем одну и ту же целевую аудиторию не являясь при этом конкурентами.

Конечно, с этими компаниями мы договариваемся совсем на других условиях – предоставляем всевозможные скидки.

Источник: https://delovoymir.biz/kak_arendatoru_izbezhat_problem_pri_smene_vladelca_ofisa.html

Кто должен платить за ремонт, если арендованное помещение пострадало от урагана или другого форс-мажора

Здание продано: последствия для арендатора

Ураган, который прошел в Минске и Минском районе на прошлой неделе, снес крыши производственных помещений, были разбиты витрины магазинов. Вода затопила торговые центры, были опрокинуты рекламные билборды. Упавшие деревья повредили автомобили.

Часть пострадавших объектов были арендованными. Мы выяснили, кто должен платить за ущерб в случае форс-мажора — собственник или арендодатель и как предупредить неприятные последствия, заключая договор аренды.

Комментирует Алексей Король, помощник адвоката Адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнёры».

— На практике, стороны (например, арендодатель и арендатор) зачастую включают в договор стандартную оговорку о наступлении форс-мажора (обстоятельств непреодолимой силы).

Она освобождает от ответственности за частичное или полное неисполнение условий договора — на случай, если обстоятельства непреодолимой силы произошли.

При этом никто не задумывается: является ли такая оговорка достаточной, решающей все практические вопросы? Работает ли она на практике?

Необходимо понимать, что, снимая ответственность со сторон, данная оговорка не решает вопроса об убытках, а именно: кто несет риск случайной гибели имущества или причинения иного ущерба?

Хотелось бы обратить внимание на некоторые вопросы, возникающие между арендатором и арендодателем в случае, если причинен вред арендуемому имуществу, вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы.

На что обратить внимание, составляя договор

Ст. 212 Гражданского кодекса (далее — ГК) говорит о том, что риск случайной гибели, случайной порчи или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено договором или законодательством.

Таким образом, диспозитивность нормы позволяет сторонам самим, в договоре, установить правило распределения рисков.

Но по нашему опыту, стороны, заключая договор, не определяют «иное» — условия, кто именно несет риски и ответственность в случае наступления форс-мажора.

И в случае, например, затопления помещения или повреждения коммуникаций из-за погодных условий, убытки возникают именно у арендодателя. Как собственника имущества, которое находилось в помещении.

Что требовать арендатору, если ответственность за последствия форс-мажора лежит на собственнике

В случае, если после наступления обстоятельств непреодолимой силы причинен ущерб арендуемому имуществу, и ответственность за это лежит на собственнике, арендатор имеет право:

  • Требовать в судебном порядке расторжения договора. Причина: имущество из-за обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, находится в непригодном для использования состоянии (п. 4 ст. 591 ГК)
  • Потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 585 ГК)
  • Приостановить арендную плату, если объект аренды находится в состоянии, не пригодном для использования (п. 2 ст. 309 ГК)

Первые действия арендатора, если причинен ущерб имуществу в силу обстоятельств непреодолимой силы

Во-первых, принять меры, направленные на минимизацию последствий форс-мажора. Конечно же, важно реагировать оперативно и начинать такие действия самому. Не дожидаясь реакции и действий собственника.

Во-вторых, необходимо уведомить собственника арендуемого имущества о наступлении форс-мажора и о последствиях, причиненном ущербе и т.д.

В-третьих, необходимо произвести осмотр арендуемого имущества, чтобы определить «масштаб бедствия». Осмотр осуществляется:

1. В присутствии представителя собственника.

2. По результатам составляется двусторонний акт осмотра. Он подписывается как представителем арендатора, так и представителем собственника. Двусторонний акт будет весьма весомым доказательством на случай возможного судебного разбирательства.

Если по каким-либо причинам собственник откажется участвовать в осмотре (например, речь идет о недвижимом имуществе) осмотр необходимо провести в присутствии представителя товарищества собственников или иного незаинтересованного лица.

В акте же указывается о том, что собственник был извещен о необходимости произвести осмотр. К акту прилагаются документы, которые подтверждают факт уведомления.

После всех этих действий собственнику направляются требования об устранении недостатков.

Оригинал статьи можно найти на странице на сайте probusiness.by.

Источник: http://spplaw.by/blog/obratnaya-realizaciya-kak-ne-perepla/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.