+7(499)495-49-41

Все об ипотечных облигациях простым языком: что это, закон и перспективы таких ценных бумаг?

Содержание

Ипотечные облигации (ценные бумаги)

Все об ипотечных облигациях простым языком: что это, закон и перспективы таких ценных бумаг?

Ипотечные облигации – это особый вид ценных бумаг, которые имеет право выпускать специальный агент, нанимаемый кредитной организацией. Банк имеет определённый размер своего операционного капитала. После того, как он выдал большую часть собственных денежных средств в качестве долгосрочных жилищных кредитов, он вынужден искать источники получения дополнительного финансирования.

Пополнить свои активы банк может несколькими способами:

  • обратиться за поддержкой в Центральный Банк России, получив кредитование под действующую ставку ключевого рефинансирования (это не самые дешевые и быстрые деньги для кредитора);
  • разработать линейку финансовых продуктов для привлечения займов от населения в виде краткосрочных и долгосрочных вкладов с фиксированной процентной ставкой (поэтому ставка по банковскому вкладу всегда ниже, чем предлагаемая процентная ставка по долгосрочным ипотечным кредитам);
  • выпустить пакеты ценных бумаг в виде ипотечных облигаций, закладных билетов и долевых ипотечных сертификатов (самый простой и выгодный для банка способ привлечения дополнительных заемных средств).

Обо всех тонкостях и регулировании правовыми документами рынка ценных бумаг в виде ипотечных облигаций поговорим в этом материале. Вы узнаете самую достоверную и своевременную информацию об очень удобном и безрисковом инструменте инвестирования свободных денежных средств.

Что такое ипотечные облигации?

Для начала разберемся в вопросе о том, что такое ипотечные облигации и на каком основании производится их эмиссия (выпуск). Итак, в нашей стране был разработан и принят Федеральный Закон «Об ипотечных ценных бумагах». Этот нормативный документ был очень важен для развития рынка жилищного строительства.

Ипотечные облигации – это ценные бумаги, которые можно покупать и продавать на бирже, играя на понижение или повышение их курсовой стоимости. Таким образом держатели облигаций может получать дополнительную прибыль.

Первичная выгода зафиксирована номиналом ипотечной облигации и договором о выплате дивидендов по итогам подведения итогов финансовой деятельности банка за истекший календарный период. Обычно дивиденды выплачиваются один раз, спустя календарный год. Если все ипотечные заемщики выплачивали свои кредиты своевременно и в полном объеме, то инвесторы получают предполагаемую ранее прибыль.

Если заемщики отказываются от своих финансовых обязательство, то банк обращает взыскание на залоговое недвижимое имущество, реализует его по ликвидной рыночной стоимости и возвращает полученные от выручки средства инвесторам, выкупая у них ипотечные облигации по установленному заранее номиналу.

Ипотечные облигации – это ценные бумаги, обеспеченные залоговым имуществом, поэтому в отношении них справедливы следующие утверждения:

  • это актив с низким уровнем утраты вложенного капитала;
  • это доходная инвестиция, поскольку прибыль гарантирована выплачиваемыми процентами по кредиту;
  • это простой и понятный механизм вложения свободных денежных средств;
  • полная защищённость за счет ведения реестра закладного недвижимого имущества;
  • сохранность денег гарантируется государством посредством принятого Федерального Закона.

Купить ипотечные облигации можно через специального агента, которому банк поручает провести эмиссию (выпуск) ценных бумаг на финансовый рынок. Продажа осуществляется через фондовую биржу. Номинал ипотечной облигации может соответствовать полной стоимости залогового имущества или частично, доли.

Преимущества и недостатки ипотечных облигаций

Преимущества этих ценных бумаг кроются в их назначении. Эти инструменты позволяют существенно увеличить объемы жилищного строительства даже в сложные период экономического развития государства.

Основные преимущества ипотечных облигаций с залоговым покрытием за счет недвижимого имущества заключаются в следующем:

  1. инвесторы получают в свое распоряжение практически безрисковый, высокодоходный инструмент, позволяющий в периоды подъема цен на рынке недвижимости хорошо заработать;
  2. государство получает выплаты и налоговые отчисления от предприятий, занимающихся строительством жилья;
  3. простые граждане получают возможность оформлять ипотечные жилищные кредиты на более выгодных для себя условиях, поскольку банк делит свои финансовые риски и издержки с инвесторами;
  4. кредитная организация получает существенный приток капитала, что увеличивает его возможности в ведении финансовой деятельности;
  5. строительные компании могут не прекращать своей деятельности, доводя до финала строительство уже начатых объектов и закладывая фундаменты под все новые дома;
  6. за счет обновления жилого фонда неизбежно происходит повышение средневзвешенной стоимости квадратного метра, что в свою очередь выгодно и заемщику, выплачивающему кредит, и инвестору, выкупившему закладную на квартиру;
  7. сотрудники строительных компаний и предприятий в смежных отраслях производства не попадают под сокращение и не теряют свой доход.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ипотечные облигации стимулируют рост экономического развития и обеспечивают определённую стабильность положения как заемщиков, так и работников, занятых в строительной сфере.

Единственный существенный недостаток ипотечных облигаций заключается в том, что данный инструмент не востребован на российском фондовом рынке.

Инвесторы не готовы вкладывать свои капиталы в подобные инструменты. Считается, что на данный момент законодательство, регулирующее рынок ипотечных ценных бумаг, не совершенно.

Это в значительной степени сдерживает рост жилищного строительства в нашей стране.

Виды ипотечных ценных бумаг и их отличия

Законодательно допустимо выпускать разные виды ипотечных ценных бумаг. Они отличаются уровнем защищенности и залоговым покрытием. Предлагаем узнать про некоторые наиболее распространенные виды залоговых ипотечных бумаг:

  1. облигации жилищного займа (они выпускаются только под те объекты недвижимости, которые уже построены и введены в эксплуатацию, имеют оценочную рыночную стоимость и могут быть в любой момент реализованы по ликвидной цене);
  2. долевые ипотечные сертификаты – их номинал покрывается долевой частью залогового недвижимого имущества, купленного с помощью кредитного финансирования;
  3. закладные – ценные бумаги, выпускаемые на целые актив без выделения доли (это самый дорогой вид ипотечной ценной бумаги, номинал равняется 80 % оценочной рыночной стоимости квартиры или иного объекта недвижимости, находящегося в залоге у кредитной организации.

Отличия видов ипотечных ценных бумаг в их доходности и способах извлечения дополнительного дохода. Так, ипотечные облигации могут иметь строго оговоренный в договоре номинал и процент извлекаемой прибыли. А могут иметь номинал и возможность их последующей продажи по более выгодному курсу.

Обратите внимание, что на фондовом рынке есть определённый курс котировки разных ценных бумаг. Ипотечные облигации также участвуют в биржевой игре. Можно купить пакет ипотечных облигаций по номиналу в 1 000 000 рублей.

Затем, выждав некоторое время до того момента, когда котировка данного пакета пойдет вверх, можно продать их за 1 150 000 рублей. Таким образом может быть получена прибыль в 150 000 рублей.

Но таким образом можно зарабатывать на не всех видах ипотечных ценных бумаг.

Сертификаты с долевым ипотечным покрытием продавать и покупать нельзя. Эти виды ценных бумаг предполагают только один вид извлечения прибыли. Это получение положенных дивидендов. Но купить ипотечные сертификаты гораздо легче, поскольку они могут иметь гораздо меньший номинал, чем облигации и тем более закладные.

Процесс выпуска ипотечных ценных бумаг

Весь процесс выпуска (эмиссии) ценных ипотечных бумаг с залоговым покрытием прописан в соответствующем Федеральном Законе. В нормативном документе описан весь процесс заключения договора между кредитной организацией и агентом, уполномоченным проводить формирование пакетов ценных бумаги их размещение на фондовой бирже.

Следует знать основные принципы выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг (облигаций, сертификатов и закладных):

  • выпуск ценных бумаг может быть произведен только специальным ипотечным агентом;
  • банк не имеет права проводить эмиссию ценных бумаг под залог находящегося у него закладного недвижимого имущества;
  • заемщик не уведомляется о том, что закладная обеспечивает эмиссию ценных ипотечных бумаг;
  • размер ипотечного покрытия не может превышать 80 % от ликвидной рыночной стоимости недвижимого имущества (по этой причине крупные банки, привлекающие капитал на фондовой бирже, отказывают в выдаче ипотечных кредитов без первоначального взноса);
  • ипотечный агент ведет реестр закладных и залогового имущества в бумажном и электронном виде;
  • каждый держатель ипотечных ценных бумаг имеет право проводить аудит и проверку ликвидной рыночной стоимости залогового покрытия своей облигации;
  • облигации и закладные могут быть проданы третьим лицам или оставлены в залог под получения финансирования.

Риски, связанные и ипотечными облигациями

Важно понимать, что существуют колоссальные риски, связанные с нарушением законодательства при выпуске ценных ипотечных бумаг. Именно такая эмиссия ипотечных облигаций спровоцировала фондовый обвал в США в 2008 году.

К слову, говоря, на территории США более 90 % рынка ипотечного кредитования обеспечено именно залоговыми ценными бумагами. Эта тенденция сохраняется до сих пор.

В нашей стране обеспечение рынка жилищного кредитования за счет ипотечных облигаций еле дотягивает до 10 %.

остальные средства, выдаваемые заемщикам, являются собственными капиталами банков и получаемыми кредитами от Центрального Банка России. Именно поэтому у нас такие невыгодные условия ипотечного кредитования.

Но вернемся к рискам и рассмотрим их на примере опыты Соединённых Штатов Америки. В этой стране фондовый рынок очень развит. У американцев инвестирование является чем -то вроде национального вида спорта. там сложно найти семью, в которой не было бы активов в виде различных акций, облигаций и банковских билетов. Эти люди активно инвестируют и накапливают капиталы с молодых лет.

Поэтому ипотечные облигации пользуются повышенным спросом. Банки же начали привлекать инвестиции даже под те объекты недвижимости, которые выдавались без проверки платёжеспособности заемщиков. В результате был надут большой мыльный пузырь.

Банки получили огромное количество финансирования. Распорядиться этими суммами они не смогли. деньги легли грузом на счетах кредитных организаций. Заемщикам в тоже время нечем было выплачивать ипотеку.

Начался обвал рынка недвижимости за счет массовой реализации залогового недвижимого имущества.

В убытках оказались все: банки, заемщики, инвесторы и государство. В нашей стране подобные моменты тоже не урегулированы на законодательном уровне. Поэтому гипотетически возможно повторение ужаса 2008 года.

Посмотрите на видео объяснение эксперта, который рассказывает о том, что такое ипотечные облигации и сертификаты простым и понятным языком:

Источник: https://ipotekoi.ru/finansy/ipotechnye-obligatsii

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Все об ипотечных облигациях простым языком: что это, закон и перспективы таких ценных бумаг?

Отечественный рынок секьюритизации ипотеки постепенно возвращается к темпам роста, наблюдавшимся до кризиса декабря 2014 года.

Так, в 2016 году всего в России в этой сфере было реализовано 16 сделок общим объемом 81 млрд рублей. В 2017 году без учета технических повторных размещений было закрыто восемь сделок на сумму 124 млрд рублей.

Пять из них общим объемом 109 млрд рублей были реализованы в рамках программы “Ипотечный агент “Фабрика ИЦБ”.

В частности, в декабре 2017 группа ВТБ и АИЖК завершили сделку по секьюритизации ипотечного портфеля банка ВТБ24 путем выпуска облигаций объемом 48,2 млрд рублей. На первом этапе сделки бумаги выкупил банк ВТБ, но затем, уже в ходе вторичного размещения, бумаги были размещены среди рыночных инвесторов.

В результате из общего объема 48,2 млрд рублей 44,2 млрд были размещены на рынке — покупателями выступали УК, НПФ, банки и АИЖК, которое выкупило бумаг на 10 млрд рублей. В соответствии с общепринятой мировой практикой основными инвесторами стали НПФ.

“Реализация первых сделок “Фабрики”, безусловно, стала успехом и продемонстрировала работоспособность всей программы”, — считает руководитель управления секьюритизации “ВТБ Капитал” Андрей Сучков.

“В текущих реалиях стоимости привлечения денежных средств секьюритизация оказывается одним из наиболее востребованных инструментов на рынке”, — вторит начальник управления развития ипотечного бизнеса банка “ФК Открытие” Дмитрий Вагабов.

“Фабрика ИЦБ” была создана при АИЖК 17 мая 2016 года. Перед агентом поставлена задача по привлечению финансирования на рынок ипотеки России.

Инвесторы не толпятся

По оценкам Андрея Сучкова, к очевидным преимуществам бумаг “Фабрики ИЦБ” относятся льготное налогообложение, пониженная регулятивная нагрузка на капитал и повышенная по сравнению с ОФЗ доходность. Казалось бы, перечисленного достаточно, чтобы обеспечить стабильный интерес инвесторов. Однако такой интерес зачастую не подтверждается.

“Наполнение” инвесторами с 2013 года пошло на убыль, — сообщает директор инвестиционно–торгового департамента Абсолют Банка Сергей Михайлов. — Для нас, как оригинатора, наличие спроса на наши бумаги является одним из самых критических факторов, для того чтобы начинать следующие сделки.

И каждый раз проблему приходится решать чуть ли не по новой”.

То есть утверждать, что рыночный сегмент ожил и заработал без дополнительного стимулирования, преждевременно.

Андрей Сучков также рассказывает, что для сохранения интереса потенциальных инвесторов ВТБ пришлось проделать дополнительную работу.

Дело в том, что в базовых условиях программы “Фабрика ИЦБ” купонный доход по бумагам — плавающий и зависит от изменения доходности портфеля в связи с рефинансированием и досрочным погашением ипотечных кредитов. А это является дополнительным риском для инвесторов.

И чтобы повысить привлекательность ипотечного бонда, ВТБ оказался вынужден использовать процентный своп с амортизацией для фиксации купонных выплат.

Своп был структурирован по российскому законодательству. Согласно договору, ипотечный агент фабрики обменивал плавающие поступления на фиксированные. “Могу с уверенностью сказать: это стало одним из решающих факторов успешной продажи данных бумаг рыночным инвесторам”, — резюмирует Сучков.

Чехарда требований

Специалисты сталкиваются и с другими проблемами. Самая болезненная — постоянная правка действующих нормативов. “Больше года мы пытаемся доделать пятую сделку. И регулярно нам приходится начинать все заново, — жалуется Сергей Михайлов. — Я не хочу сказать, что изменения в нормативной базе носят негативный характер. Но их влияние на незакрытые сделки приводит к явным проблемам”.

Кроме того, участников рынка сильно затронула проблема с рейтинговыми агентствами. С 1 января 2017 года в России деятельность кредитных рейтинговых агентств регулируется ФЗ–222. Из–за “санкционной войны” национальная рейтинговая шкала имеет преимущество перед международной, и только она используется для регуляторных целей.

“Но наши агентства еще не имеют достаточно опыта для рейтингования таких сложных сделок, — отмечает Сергей Михайлов. — А у части РА до сих пор не утверждена и не согласована с ЦБ методология”.

Определенные проблемы сопряжены с проверкой закладных. “Закладные из регионов по нескольку раз привозились в Москву, — рассказывает Михайлов. — Вся эта логистика однозначно увеличивает как сроки проведения сделки, так и ее стоимость”.

В итоге избыточная громоздкость процедуры подталкивает банкиров искать другие решения.

“Перед Новым годом, устав бесконечно переписывать документы, мы провели сделку по продаже пула кредитов буквально за 3 недели, — поясняет представитель Абсолют Банка. — Такие сделки вполне способны конкурировать с секьюритизацией, и в возможности выбора есть свои плюсы”.

Фондирование —всему голова

В любом случае имеющие опыт банки покидать этот рынок не собираются. Более того, обозначается рост планов.

Как поясняют в Банке жилищного финансирования, в наступившем году через “Фабрику ИЦБ” кредитор планирует закрыть еще одну–две сделки.

И если Центробанк, как обещает, до конца квартала выпустит постановление о порядках расчетов банками рисков при секьюритизации, БЖФ, вероятно, дополнительно будет инициировать многотраншевую сделку.

Это говорят в банке, которому удалось создать уникальную для России кредитную структуру, практически сделав дубль модели американской ипотечной компании, финансирующей свое ипотечное кредитование главным образом за счет выпуска ИЦБ.

“Мы планируем как организовать выпуск ценных бумаг на основе наших портфелей, так и выступить организаторами выпусков других банков на сумму свыше 150 млрд рублей”, — обещает и Андрей Сучков.

В целом же эксперты связывают будущее российского рынка с полномасштабным введением новых правил игры. “Все зависит от того, каким будет полный набор регулятивных требований к банкам, включенных в “Базель III”, — считают, например, в ВТБ.

При этом никто из аналитиков не сомневается, что в нынешнем году ипотечный рынок продолжит рост. Вопрос только — насколько.

Опираясь на хорошие показатели января, консалтинговая компания “Русипотека” пересмотрела свой годовой прогноз по росту рынка с 20 до 35%. При таких темпах того и гляди фондирования станет не хватать даже банкам с госкапиталом.

Иными словами, стратегическая ценность секьюритизации для рынка жилищного кредитования станет неоспоримой.

АИЖК иногда предъявляет к кредитам, которые квалифицируются на “Фабрику ИЦБ”, избыточно жесткие требования. Причем не допуская вариантов решения проблемы.

Было бы удобнее, если бы не соответствующий каким–то требованиям кредит использовался бы с понижающим коэффициентом, а не вообще вычеркивался из сделки. Кроме того, для банка–оригинатора выпуск ипотечных бондов выглядит как продажа пула кредитов.

Соответственно, теряется процентная маржа — вы становитесь очень зависимы от текущих объемов выдачи, нет эффекта накопления.

Руслан Исеев

председатель правления Банка жилищного финансирования

В сегменте траншевых облигаций (когда под одно ипотечное покрытие выпускается несколько выпусков (траншей) облигаций. — Ред.) узким местом оказывается компетентность институциональных инвесторов.

Зачастую управляющие компании пытаются экономить на аналитике и не стимулируют сотрудников к развитию. Дайте время, рынок вымоет слабых и заменит их сильными. А “Фабрика ИЦБ” АИЖК больше подходит для физлиц.

Вопрос привлечения таких инвесторов прежде всего упирается в финансовую грамотность.

Равиль Юсипов

заместитель генерального директора, руководитель управления фондовых операций УК “Трансфингруп”

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2018/04/01/Ipotechnaja_bondiada

Ипотечные облигации в России и мире: их роль и значение

Все об ипотечных облигациях простым языком: что это, закон и перспективы таких ценных бумаг?

Ценные бумаги имеют свойство постоянно видоизменяться в зависимости от направления развития рынка, а также от имеющихся нужд у владельцев. Каждую минуту происходят обрушения цен или существенный рост каких-либо бумаг. Наиболее востребованными и стабильными являются ипотечные облигации, подкрепленные реально существующей недвижимостью.

Что такое ипотечные облигации

Под ипотечными облигациями понимаются ценные бумаги, обеспечением которых служат какие-либо объекты недвижимости, переданные владельцам облигаций в качестве залога.

Несмотря на кажущуюся сложность определения, явление достаточно простое и встречающееся повсеместно.

Недвижимость является одним из самых стабильных способов хранения денежных средств, так как бизнес может развалиться, накопления во вкладах испариться из-за банкротства банков, а недвижимое имущество будет стоять еще долгие десятилетия, храня вложенные инвестиции. При этом существуют страховки на случай утери недвижимости по обстоятельствам, не зависящим ни от заемщика, ни от залогодержателя.

Мировой финансовый рынок определяет несколько видов участников таких правоотношений:

  1. Банковские организации, которые выдают кредиты заемщикам на приобретение недвижимости, выпуская количество облигаций, равное сумме займа.
  2. Инвесторы, которые приобретают ипотечные облигации в качестве способа заработка.
  3. Страховые организации, занимающиеся страхованием недвижимого имущества, приобретаемого за счет получаемого у банка кредита.

Ипотечные облигации позволяют рефинансировать уже выданный банком кредит для дальнейшего использования средств на другие займы, подкрепляемые иными объектами недвижимости.

На мировой арене ценные бумаги распространены повсеместно, ипотечные облигации используются на протяжении сорока лет, однако данная тенденция в России только начала развиваться.

Рынок ценных бумаг, обеспеченных недвижимым имуществом, на территории РФ находится на самой начальной точке своего формирования, поэтому об особенностях ипотечных ценных бумагах знает малый круг лиц.

Рядовые граждане даже не подозревают о существовании такого рода обращения денежных средств.

Выгоды

Облигации с ипотечным покрытием позволяют остаться в выгодном положении всем участникам таких сделок, так как безопасность денежных средств при таком подходе находится на максимально возможном уровне.

Обычно ипотечные ценные бумаги вводятся в оборот следующим образом:

  1. Банковская организация выдает кредит на приобретение недвижимого имущества какому-либо гражданину.
  2. На сумму выданного кредита оформляются облигации и выставляются на продажу.
  3. Инвестор, готовый приобрести облигации по заявленной стоимости, вносит денежные средства установленного объема в банковское учреждение, становясь фактическим залогодержателем имущества, которое приобрел заемщик.
  4. После получения средств от инвестора, банк может выдать новый ипотечный кредит на такую же сумму уже другому лицу, что подстегивает развитие экономики организации.
  5. Снова ищется инвестор и так по кругу.

В конечном итоге подобная политика дает возможность заработать или сэкономить каждой стороне-участнику таких правоотношений:

  1. Кредитное учреждение получает возможность заключать много большее количество сделок под залог недвижимого имущества, которое в случае невыплаты можно реализовать на рынке.
  2. Инвестор, купивший облигации с ипотечным покрытием, может получить существенные проценты от получившегося вклада в развитие кредитной организации, используя постоянный рост стоимости недвижимости.
  3. Заемщики могут рассчитывать на постепенное снижение процентной ставки по ипотеке, так как с ростом инвестиции и увеличением оборота ипотечного кредитования не будет нужды сохранять прежний размер больших ставок по кредитам.

Вложение средств в покупку ценных бумаг, которые обеспечиваются недвижимостью, дает возможность не только заработать, но и не потерять имеющиеся средства ввиду обесценивания местной валюты.

Строительство – одна из самых передовых и развивающихся отраслей, за последние десятилетия стоимость квартир, нежилых помещений и других видов недвижимого имущества выросла в 2-3 раза в зависимости от сферы, поэтому надежность является главным девизом работы ИЦБ.

Чем обеспечены

Облигации с ипотечным покрытием могут быть представлены в нескольких видах, которые отличаются не только назначением, но и обеспечением сохранности денежных средств инвесторов.

ИЦБ могу быть в виде:

  1. Закладной, которая выступает в виде ценной бумаги. Инвестор получает возможность возвратить свои средства с учетом процентов за пользование ими в полном объеме за относительно небольшой период после окончания срока вложения.
  2. Облигации с ипотечным покрытием, которая покрывается не недвижимым имуществом, а средствами, которые заемщик обязуется вернуть в течение установленного договором времени. При этом уточняется, что максимально возможное количество облигаций не может превышать 80% от той суммы, которую может получить банк после полного погашения займа.
  3. Ипотечного сертификата, который по своей природе не имеет фактической стоимости, но определяет количество процентов от общей суммы возврата, принадлежащие инвестору.

Как правило используются только вторая и третья виды ипотечных ценных бумаг, так как они наиболее выражены в средствах обеспечения сохранности денежных средств инвесторов.

Как происходит оборот ипотечных облигаций в мире

На сегодняшний день развитие ценных бумах при выдаче кредитов, направленных на приобретение главным образом жилья, складывается в рамках двух реалий – американской и франко-скандинавской.

Основные особенности и отличия американской и скандинавской системы оборота обеспеченных облигаций в мире:

ОсобенностиАмериканская системаФранко-скандинавская система
Количество выдаваемых облигаций в процентах52% от общего числа ипотечных займовОт 4 до 20% в зависимости от европейского государства.
 Процент общего оборота ипотечных облигаций из общего числа ЦБ22%25%
Общий оборот в млн. долларов /в млн. евро1,67 млн. долларов2 000 млн. евро
КомпанииГосударственные и полугосударственные компании, такие как:·         FNMA;·         GNMA;·         FHLMC.В основном частные банковские организации с непосредственным участием госучреждений.

Стоит отметить, что существуют и те страны, где инвестиционный рынок не наполняется ипотечными ценными бумагами, в частности – Великобритания или Ирландия.

Риски и кризис 2008 года в США

Благодаря большому развитию облигационной системы в ипотечном кредитовании Соединенные Штаты вышли из кризиса 2008 года с наименьшими потерями, так как часть расходов было компенсировано государством, другая часть частными инвесторами. Фактически каждый второй кредит выдается под рефинансирование со стороны, что позволяет банкам получать выгоду от процентов постоянно.

Так как ипотека – это длительная кредитная история, которое в английском языке получила название «mortgage», что переводится как «залог до смерти». Несмотря на то, что впервые ипотеку так назвали французы, название закрепилось именно за англоязычными странами.

Множество плюсов не могут скрыть имеющиеся в системе недостатки, к которым можно отнести следующие обстоятельства:

  1. Всегда существует риск досрочного погашения, что негативно сказывается на желании инвесторов вкладываться в развитие финансовой отрасти. С некоторых пор часть банков компенсируют разницу между ожидаемой и полученной прибылью для удержания клиентов.
  2. Популярность ипотечного кредитования не может находиться на одном уровне, поэтому она может снижаться и повышаться, что не позволяет инвесторам получать быструю или относительно быструю прибыль.

Кредитные дефолтные свопы по ипотечным облигациям (от англ. Credit default swap — CDS) появляются все чаще. CDS – это контракт, по которому покупатель свопа выплачивает продавцу определенную сумму денежных средств в обмен на получение прибыли от «личного страхования» какого-либо ипотечного займа от невыплат.

Иными словами, CDS можно сравнить с несколькими кредитами, от которых банк хочет избавиться.

Он может предложить каким-либо лицам застраховать кредит от невыплаты, при этом банк будет платить страхователю определенную сумму ежемесячно, а в случае прекращения погашения долга, страхователь должен вернуть всю сумму целиком.

Обычно потом страхователи перепродают долг еще какой-либо другой фирме, доплачивая ей из своего кармана, но оберегая себя от банкротства.

Ипотечные облигации в России и перспективы

Ипотечные облигации в России только начали свое развитие, поэтому перспективы для вложений инвесторов находятся на максимальной отметке. Планируется постепенное снижение процентной ставки по целевому кредиту на покупку жилья в размере полутора процентов, что является большой суммой для российского финансового рынка.

Стоит упомянуть о том, что медленное и скудное развитие связано с тем, что жилищное кредитование в РФ развито на высоком уровне без каких-либо ценных бумаг, поэтому их введение будет длительным и медленным процессом, который растянется на ближайшие семь-десять лет.

Для инвесторов это хороший шанс попробовать вложиться в заведомо прибыльный проект, а для банков расширить свои возможности.

ИЦБ на протяжении последних десятилетий стали едва ли не главным источником получения ценных бумаг в мире, однако, несмотря на всеобщее понимание важности и наличие существенных плюсов повсеместное распространение такой системы практически невозможно.

Подробнее про ипотечные ценные бумаги в России и как в них инвестировать читайте далее на страницах нашего проекта.

Ждем ваших вопросов.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Всегда на связи наш юрист, который подскажет вам, как правильно инвестировать с юридической точки зрения. Консультация бесплатная.

Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/ipotechnie-obligacii.html

Ипотечная облигация

Все об ипотечных облигациях простым языком: что это, закон и перспективы таких ценных бумаг?

Рынок ценных бумаг постоянно развивается и видоизменяется. В зависимости от текущей ситуации на мировом финансовом рынке одни виды бумаг теряют свою ценность, другие, наоборот, начинают привлекать большее внимание. Так, и недавний финансовый кризис придал новый толчок, вынудил инвесторов искать более надежные и перспективные пути для заработка.

Особенности оборота ипотечных облигаций

Ипотечные облигации – это ценные бумаги, зарубежное наименование MBS, Mortgage-Backed Securities, обеспеченные недвижимым имуществом (зданиями промышленного или жилого назначения, земельными участками), переданным в залог.

Рисунок 1. Инвестиции в недвижимость отличаются надежностью

Высокая надежность и стабильная доходность тесно связана с рынком ипотечного жилья, а твердый процент инвесторы получают с платежей по ипотечным кредитам.

Так, в США такой вид инвестирования по своим объемам практически не уступает государственным облигациям и занимает почти треть всего оборота ценных бумаг.

Срок вложений в них от 1 года до нескольких десятилетий, при этом предлагаются различные варианты выплаты дохода и возврата суммы вклада.

Мировой рынок ипотечных облигаций разделяется на несколько категорий участников:

  • Банки, выдающие ипотечные кредиты и эмитирующие облигации.
  • Инвесторы, приобретающие ценные бумаги.
  • Посредники, предоставляющие сопутствующие услуги, например, страхование.

Без любого из них рынок существовать не может, они составляют замкнутую систему по обороту ценных бумаг. Для каждой отдельно взятой страны существуют свои особенности применения облигаций.

Рисунок 2. Ипотечные облигации – основной источник средств на кредитование населения

Такая схема позволяет получить сразу несколько преимуществ каждому участнику.

  • Наличие взаимного контроля надлежащего исполнения взятых функций.
  • Снижение рисков возникновения конфликта интересов организаций, действующих в одном сегменте рынка, но получающих прибыль от выполнения разнородных функций.
  • Равномерное распределение функций и рисков между участниками. Каждый из них выполняет деятельность в строго определенном секторе и несет ответственность за качество ее исполнения.

Полученная таким образом диверсификация рисков и обязанностей создает полноценную систему, исключающую негативное влияние, например, банкротства одного участника на остальных игроков рынка. Так, страхование ипотечных кредитов уменьшает риски банка по невозврату выданных средств или в случае порчи залоговой недвижимости.

Стоит отметить, что не все страны пошли по американскому пути. Так, в Великобритании, Бельгии, Италии, Греции, Ирландии ипотечные облигации совершенно не применяются в отличие от таких, как Дания, Швеция и Германия, где они составляют ядро ипотечной системы.

Возможен ли рынок ипотечных облигаций в России?

В процессе развития российского рынка жилья, приобретенного по ипотечным кредитам, можно рассчитывать, что такой финансовый инструмент появится и в нашей стране. Хотя стоит отметить, что подобные опыты в Росси уже были.

Рисунок 3. Ипотечные облигации имеют богатую историю

Еще в XIX веке в Санкт-Петербурге, а затем в Москве, создавались городские кредитные общества, предоставляющие ссуды под залог объектов недвижимости. Причем эти ссуды выдавались не в денежной форме, а облигациями кредитного общества. Получатель потом продавал ценные бумаги на вторичном рынке и превращал их, таким образом, в деньги.

Вплоть до 1917 года Государственный банк России стал выдавать под залог таких ценных бумаг кредиты (с процентной ставкой 10%). Практиковалась и торговля облигациями, тем самым поддерживалась ликвидность рынка. Постепенно появилась целая сеть губернских кредитных обществ, а деятельность по выдаче ипотечных кредитов и выпуску облигаций была передана земельным банкам.

Так что к 1917 году в Российском государстве был создан достаточно развитый рынок с вторичным оборотом ипотечных облигаций. Впоследствии, конечно, кредитные общества были ликвидированы в связи со сменой государственного строя.

Точнее, они по большей части были национализированы. Все облигации, находящиеся на руках частных лиц, были аннулированы, а владельцы заложенного имущества так и остались должны, только стали платить задолженность Народному банку.

На этом рынок ипотечных акций в России умер.

И только в 2003 году был принят закон «Об ипотечных ценных бумагах» ознаменовавший возрождение вопроса о выпуске ипотечной сферы инвестирования. Предполагается две разновидности: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

На российском рынке такой способ инвестирования стал привлекательным не столько из-за доходности, сколько по причине высокой ликвидности и надежности. Перспективным такой источник прибыли стал в первую очередь для обладателей крупных объемов денег, страховых компаний, пенсионных фондов.

Первый выпуск ипотечных ценных бумаг сделан по инициативе Газпромбанка, эмитентом стала компания ОАО «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека». Чуть позже к ним присоединилось ОАО «АИЖК». К 2011 году объемы вложений в облигации было вложено порядка 46 млрд. руб.

Количество сделок по обороту ипотечных ценных бумаг с момента восстановления их в качестве направления для инвестиций произведено не так много. Так, известные банки – ВТБ и ВТБ24 их совершили всего шесть, как и АИЖК. Банки Юникредит и Возрождение – по одной сделке, ГПБ Ипотека – четыре сделки, банк Delta Credit – две.

Тем не менее, перспектива развития данного направления в нашей стране сохраняется, но только в случае, если все участники рынка смогут адаптироваться к новым требованиям. Например, в настоящее время страховым компаниям еще предстоит научиться работать с рисками связанными с непрерывностью платежей по ипотеке.

Российское законодательство еще не полностью обеспечивает защиту участников рынка и в некоторых случаях возникают противоречия, делающие ипотечные ценные бумаги не самым выгодным способом инвестирования. По мере стабилизации финансовой ситуации в стране возможно упрощения налоговой политики в отношении ипотечных облигаций и увеличение их оборота.

Источник: https://utmagazine.ru/posts/9613-ipotechnaya-obligaciya

Облигации (ипотечные) в России: где банки берут деньги на ипотеку?

Все об ипотечных облигациях простым языком: что это, закон и перспективы таких ценных бумаг?

Облигации (ипотечные) занимают более 80% от всех сделок с недвижимостью в США, в России – менее 10 %. Перспективность ценных бумаг очевидна. Однако многим неизвестно не только о том, что такое облигации с ипотечным покрытием, но и базовые понятия.

Основы

Облигации – это ценные бумаги, которые дают право на получение фиксированной гарантированной прибыли. Они бывают двух видов:

  1. При предъявлении – купил дешевле, продал дороже.
  2. Фиксированный процент – предполагает для инвестора доход (купон) через определенное время.

Облигации – это долговые ценные бумаги. Возврат гарантируется рейтингом компании. Чем предприятие стабильнее, тем больше шансов получить обещанные доходы.

Что такое облигации (ипотечные)?

Ипотечная облигация – это долговая бумага, рефинансирующая вложения в кредиты на недвижимость.

Например, банк «ААА» выдает займы на приобретения жилья. Капитал у него, естественно, ограничен. Имея 1 млрд рублей, банк может выдать, например, 1000 займов. Естественно, рынок недвижимости остановится, когда у кредитной организации закончатся финансовые средства.

Выпуск ипотечных облигаций выгоден всем участникам рынка:

  • Банку – увеличивает объем выданных займов по ипотеке.
  • Инвестору – вкладывает деньги в актив, который в зависимости от цен на жилье должен расти.
  • Заемщику – заоблачные ставки по ипотеке снижаются на 1.5-2%. Конечно, цифры небольшие, но в условиях крупной суммы займа выгода очевидна.
  • Застройщикам – строительные компании не «замораживают» свои объекты, а продолжают работу.
  • Государству – поступают налоги от застройки и продажи.
  • Рабочим – их не сокращают от недостатка работы.

Как обеспечиваются долговые обязательства?

Теперь о том, как работает этот рынок. Банк «ААА» выдает заем на приобретение имущества на сумму в 5 млн руб. На них он выпускает облигации (ипотечные) и продает их на бирже. Деньги от инвесторов идут на новые займы. Обеспечиваются ценные бумаги платежами граждан по ипотеке.

Облигации (ипотечные) – не единственный инструмент для инвесторов на этом рынке. Существуют альтернативы:

  • Ипотечный сертификат участия – доля суммы кредита на приобретение актива. Инвестор получает право на прибыль от недвижимости.
  • Закладная – ценная бумага, которая подтверждает право на получение денег от заемщика. Отличие от облигации (ипотечной) в том, что обеспечение по закладной – приобретаемое имущество.

Особенности ценных бумаг в России

Конечно, идея, пришедшая из США, может принести положительные моменты на нашем рынке. Однако ипотечные облигации в России вызывают много вопросов как у инвесторов, так и у специалистов.

Термин «стабильность» не применим к развитию экономики нашей страны, особенно это касается рынка недвижимости. За последние 1,5-2 года он не только остановился в росте, но и значительно упал.

Облигации (ипотечные) не могут приносить доход от рынка недвижимости, если он не будет расти.

Вторая проблема – дороговизна ценных бумаг. Частные коммерческие компании и простые граждане не смогут по этой причине стать инвесторами. Все надежды возлагаются на негосударственные пенсионные фонды, банки, имеющие свободные средства, которые якобы не знают, куда их вложить.

Третья проблема – отсутствие продуманной законодательной базы.

Можно подвести итоги: высокая стоимость ценных бумаг, нестабильность ипотечного рынка, а также непродуманная юридическая база вряд ли позволят развиться этому виду ценных бумаг в России.

Почему ипотечные облигации привели к краху системы в 2008 году?

Кризис в 2008 году начался именно с ипотечных облигаций (CDO). Дело в том, что многие инвесторы начали приобретать ценные бумаги, зная, что рынок недвижимости постоянно растет.

Это повлияло на стратегию банков, которым была безразлична платежеспособность своих клиентов. Главное – чтобы они были. Наблюдались случаи, когда выдавалась ипотека на 500 тыс. долларов людям, которые не имели постоянного дохода.

Для банка риски минимальные – они эти деньги получали на фондовых биржах от продажи ипотечных облигаций.

Также банки выпускали кредитные свопы, то есть страховки, если не будет выплачен долг.

Но пирамида закрутилась настолько, что под них начали выпускать облигации (синтетические CDO). Так как аналитические компании не знали, что это такое, они опирались на данные инвестиционных компаний, их выпускавших. Некоторые знали, но боялись потерять крупных клиентов.

Из облигаций рискованного уровня ВВВ сделали еще более проблемный актив, но его степень угрозы уже равнялся ААА (как гособлигации федерального займа США), то есть абсолютно безопасный.

Это позволило инвесторам, владеющим миллионами долларов, вкладывать в ничем не обеспеченные бумаги плюс привлекать средства пенсионных фондов, которым запрещено вкладывать в активы менее этого рейтинга.

Естественно, такая пирамида рано или поздно должна была рухнуть, когда цены на жилье начнут понижаться. Это и произошло. Разорились крупные инвестиционные компании, инвесторы и страховые агенты.

Заработали на этом инвесторы, сделавшие ставку на ипотечные свопы, то есть страховки обеспечения залоговой недвижимости, которые продавали по низким ценам. То есть, вложив миллион долларов в них тогда, можно было получить несколько сотен миллионов, так как никто просто не верил в дефолт.

Источник: http://fb.ru/article/274542/obligatsii-ipotechnyie-v-rossii-gde-banki-berut-dengi-na-ipoteku

Ипотечные ценные бумаги

Все об ипотечных облигациях простым языком: что это, закон и перспективы таких ценных бумаг?

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) представляют собой механизм инвестирования средств. Их владельцы могут зарабатывать на изменении цен на недвижимость, на основании которой были выпущены эти ценные бумаги.

На сегодняшний день ИЦБ являются одними из самых востребованных финансовых инструментов на финансовых рынках многих стран. Инвесторы получают гарантированный доход от динамики роста цен на квартиры и другое жилье.

За последнее время цены в РФ на недвижимые объекты поднялись от 30 до 50% в среднем. Недвижимость является одним из немногих активов, которая почти не показывает снижение стоимости. Это привлекает инвесторов и способствует развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Рассмотрим подробнее, что такое ИЦБ, какие бывают виды и условия по ним.

Что такое ипотечные ценные бумаги?

ИЦБ представляет собой долговую ценную бумагу, которая рефинансирует вложения банка в ипотечные кредиты (один или несколько). Пример механизма работы ИЦБ: банк выдает ипотеку на 10 млн. руб.

и сразу же выпускает ИЦБ на эту сумму. Инвестор, который приобрел бумагу, возвращает банку потраченную сумму, которую можно уже выдать другому заемщику.

После продажи ИЦБ, банк начинает ее погашать из тех, средств, которые возвращает ему заемщик.

Этот вид финансовых инструментов вложения является довольно популярным, поскольку  он обеспечен реальной недвижимостью.

Их доходность обеспечивается стоимостью недвижимости, которая растет каждый год на несколько процентных пунктов. Если взять последние годы, то рост достиг 50%.

Если оценивать последние 10-12 лет, то рост достиг 200-400%. Дать такой процент доходности может отнюдь не каждый финансовый механизм.

Вложения в ИЦБ в основном являются долгосрочными (10-20 лет). На западе распространена именно такая практика. Однако, в России инвесторы предпочитают более короткие сроки от 3 до 5 лет.

Стоит отметить, что в России рынок ИЦБ находится еще на начальной стадии развития.

Некоторые участники уже хотят массово выпускать ипотечные бумаги, но закон «Об ипотеке» имеет настолько много недочетов, что над еще нужно много работать, чтобы участники смогли иметь хорошую законодательную базу для развития ипотечного рынка.

Также отсутствует и практика единого подхода к выпуску таких бумаг. Банки имеют хорошую финансовую базу для выдачи ипотечных кредитов, поэтому связываться с ценными бумагами особо не хотят.

Если взять американский рынок, то там практика выпуска ИЦБ используется уже давно. До сих пор на фондовом рынке ипотечные сертификаты и облигации занимают весомую долю (около 40%). Если бы не это, что Америка  вряд ли пережила хотя бы один кризис. А вот за счет перетекания денег с акций на рынок недвижимости, экономика смогла выдержать скачки биржевых индексов в кризисный период.

Особенности ипотечных ценных бумаг:

  • Основной долг по ИЦБ погашается периодически (раз в месяц), а не в конце срока одной суммой, как это бывает с обычными ценными бумагами.
  • Число платежей и размер выплачиваемой суммы может меняться, в зависимости от того, гасит ли заемщик ипотеку досрочно.

    Если кредит закрывается раньше установленного срока, то банк досрочно погашает инвестору приобретенную бумагу.

  • ИЦБ обладают низкой ликвидностью (малой обращаемостью) из-за высокой стоимости.

  • Ипотечные бумаги являются одними из самых надежных, поскольку имеют реальное обеспечение, и приобретаются, преимущественно, страховыми компаниями, пенсионными фондами и государством.

  • Доходность зависит от ипотечной ставки, из которой вычитаются затраты на обслуживание кредита, долю управляющего, депозитария и проч. Она выше, чем доход по вкладам в банке или инвестирования в государственные ц/б.

Виды ипотечных ценных бумаг

Выделяют три вида:

  1. Закладная. Она заявляется именной ц/б. Она дает право ее обладателю получить причитающиеся ему средства, которые обеспечены недвижимостью. Закладная значительно ускоряет оборот залога для более быстрого получения средств владельцу залога.
  2. Облигации с ипотечным покрытием. Это ц/б, выпускаемая в документарной или бездокументарной форме. Она обеспечивается не недвижимостью, а ипотечным покрытием, т.е. той суммой, которую должны выплатить банку клиенты по договорам ипотеки, включая основное тело долга и начисленные на него проценты. Если банк откажется выплачивать долг по таким облигациям, то инвестор может объявить взыскание на сумму, которую должен получить банк от заемщика по ипотеке. Банк не может выпустить этих облигаций на сумму больше, чем он может получить от заемщиков. По правилам, суммарный объем облигаций не должен превышать 80% стоимости недвижимого залогового имущества. Выпускать эти ц/б могут банки и ипотечные агенты, которые занимаются приобретением ценных бумаг и выпуском ИЦБ.
  3. Ипотечный сертификат участия. Это именная ц\б, не имеющая номинальной стоимости. Она уточняет долю инвестора в ипотечном покрытии, например, 30% от общей суммы. Выдавать такие сертификаты могут только специальные организации, обладающие лицензией на работу с ПИФами или НПФ. Они разделяют приобретенные права на несколько частей для скорейшего возврата вложенных средств. Например, инвестор приобрел право на возмещение ему 10 млн. руб. по облигации. Это право затем разделили на 5,3 и 2 млн. руб. и продали следующим инвесторам, что позволило быстрее возместить вложения.

В РФ в обращении находятся ипотечные сертификаты участия и облигации с ипотечным покрытием.

Первые приобретают более крупные инвесторы, в виду их высокой стоимости (крупные госкомпании, ПФ, НПФ, инвестиционные фонды, страховые организации и проч.).

Вторые приобретаются более мелкими (включая физических лиц). Эти ц/б привлекают внимание не столько доходностью, а сколько надежностью и получением гарантированного дохода.

Доходность по ИЦБ

Она зависит от средней ставки, по которой предоставляются ипотечные кредиты. Например, если ставка достигает 15%, то доход по ИЦБ может достигать 9-10%.Разница идет на возмещение расходов посредникам (агентам, депозитариям и др.).

При снижении ставки доходность может снижаться, так как заемщики перекредитовываются по более низкому проценту или досрочно гасят задолженность. При досрочном погашении ипотеки, банк так же досрочно погашает выпущенную облигацию, что снижает доход инвестора.

Как купить ИЦБ?

Как и остальные ценные бумаги, ипотечные облигации можно приобрести на фондовых биржах. Инвестор может сделать это самостоятельно или с помощью профильных организаций: брокеров, доверительных управляющих и проч.

Ключ: ипотечные ценные бумаги

Источник: https://investor100.ru/ipotechnye-cennye-bumagi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.