+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Виды аренды земельных участков

Содержание

Аренда земельных участков

Виды аренды земельных участков

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор.

Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Ст.

26 ЗК РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться

    1. гражданам,
    2. юридическим лицам,
    3. иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Основные признаки аренды земель:

    • срочность, т.е. аренда – право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
    • платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
    • возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество – земля – подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Ст.

22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота  (указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса).

При этом согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

 Особенности аренды земельных участков:

1) Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены (за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности). Однако, ст.

22 ЗК РФ определяет, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п.

10 ст. 22).

Сроки аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 39.

8 ЗК РФ

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

  1. на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;
  2. на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
  3. на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
  4. на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  5. на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  6. на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
  7. на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
  8. на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;
  9. на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;
  10. на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
  11. на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;
  12. на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
  13. на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
  14. на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
  15. на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
  16. на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
  17. на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;
  18. на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
  19. на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
  20. на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
  21. на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом “О свободном порте Владивосток”.

2) Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22).

3) Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22).

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях.

В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок.

Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Основания прекращения договора аренды земельного участка

Ст.

46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

    • по соглашению сторон;
    • по решению суда;
    • по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;
    • по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:

    1. в период полевых сельскохозяйственных работ;
    2. в иных установленных федеральными законами случаях.

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/arenda-zemelnich-uchastkov

Основные виды аренды. Аренда имущества, помещений, земельных участков

Виды аренды земельных участков

Необходимость отдавать во временное пользование тот или иной объект, предмет, недвижимость или землю возникла очень давно. Чтобы более-менее разумно и логично подходить к данному вопросу, были разработаны различные виды аренд.

Общая их суть заключается в том, что владелец некого имущества по доброй воле передает его другому лицу. При этом право собственности все равно никуда не пропадает.

Есть некоторые обязанности обеих сторон сделки, которые могут значительно различаться в зависимости от предмета договора и особенностей взаимоотношений.

Арендодатель и арендатор

Для того чтобы четко разделять непосредственного собственника и то лицо, которое будет пользоваться неким объектом, были придуманы соответствующие названия. Так, арендодатель – это тот человек (или фирма), которому предмет договора принадлежит. Он имеет желание и возможность передать его другому лицу. Вот оно называется арендатор.

После передачи предмета на обе стороны налагаются определенные обязательства, но также и предоставляются специальные права. Разные виды аренды имущества подразумевают и разные подходы к формулированию указанных элементов. К примеру, нельзя применять требования касательно аренды недвижимости для транспорта или программного обеспечения.

Верно и обратное.

Ответственность и обязательства

Как уже было сказано выше, разные виды аренд требуют отличающегося друг от друга подхода к особенностям взаимоотношений сторон. Но если обобщить всю информацию, можно получить несколько основных пунктов. Так, арендодатель обязан по итогам заключения договора предоставить оговоренный объект в пользование арендатора.

На это ему может даваться ранее оговоренный срок. Объект должен соответствовать всем заявленным требованиям. В свою очередь, арендатор обязан аккуратно использовать объект договора, вносить плату за пользование точно в срок по его окончании, вернуть все арендодателю в целости и сохранности. Это может показаться несколько сложным.

Чтобы лучше понять особенности, возьмем самую обычную аренду квартиры. Так, арендодатель должен отдать ключи от квартиры, и она сама обязана выглядеть именно так, как это раньше описывалось. Арендатор может жить в квартире, как ему удобно, но она должна сохранять приблизительно тот же вид, что и в момент передачи.

Нельзя делать капитальный ремонт, перестановку, перепланировку и так далее без разрешения владельца. При этом раз в месяц (или другой срок) он должен платить за право жить в квартире. Предположим, что срок аренды составлял 1 год.

То есть ровно через 12 месяцев с момента подписания договора арендатор обязан съехать, оставив все так, как оно и было.

Прокат

Виды аренды такого типа подразумевают краткосрочную передачу объекта договора в пользование арендатору. Чаще всего этим занимаются фирмы. То есть сделка будет заключаться между юридическим и физическим лицом.

Срок устанавливается отдельно, по итогам предварительных договоренностей, но он редко когда превышает 1 год. Объектом может выступать только движимое имущество. Кроме того, арендатор не получает права на субаренду.

Есть возможность расторгнуть договор до окончания срока действия, но после предварительного уведомления арендодателя (обычно за 10 дней до момента расторжения). Договор составляется в письменной форме. Если он расторгнут до конца срока, разница в оплате возвращается.

Простейшие тому примеры, которые были распространены раньше: прокат видеокассет, дисков, картриджей для игровых приставок и так далее.

Транспорт и фрахт

Такие виды аренд касаются всевозможных транспортных средств. В стандартном варианте передается только сам автомобиль (трактор, комбайн и так далее). Если используется такой подвид, как фрахт, то попутно вместе с транспортом передается и водитель для него. Но оплачивать услуги этого человека отдельно не нужно.

Арендатор платит только фиксированную сумму арендодателю, а уже тот самостоятельно рассчитывает заработную плату водителя. Примерами такого типа сделки могут служить те виды транспорта, которые используются на свадьбах.

То есть установлен срок, допустим, он составит 6 часов, на протяжении которых арендодатель вправе приказывать водителю, куда ехать (в рамках разумного). За это он, в свою очередь, уже заплатил. Сразу по окончании срока действия договора водитель может просто развернуться и уехать.

Чаще всего предусматривают возможность продления сделки на ещё какое-то время. Следует учитывать, что водитель – живой человек со своими естественными потребностями (поесть, сходить в туалет, поспать, отдохнуть и так далее).

Недвижимость

Различные виды аренды помещений являются самой популярной и распространенной разновидностью договоров, заключаемых между двумя сторонами. Сюда относится право пользования как квартирой, так и нежилой недвижимостью, ее частью и так далее.

К примеру, некая фирма построила большой дом, первый этаж которого планируется использовать для размещения различных магазинов или кафе. Эта компания не планирует осуществлять продажу недвижимости, но деньги за нее получать хочет.

Как следствие, она сдает квартиры в аренду физическим лицам, а части первого этажа – компаниям, готовым разместить там свои точки продаж или обслуживания граждан.

Характерной особенностью является то, что земля, которая находится под недвижимостью, автоматически также переходит в аренду, хочет того арендодатель или нет.

Предприятие

Снимаются не только пустые помещения. Также в аренду могут передаваться целые промышленные комплексы со всем оборудованием, техникой и так далее. Виды земельной аренды подразумевают передачу только самой территории, но тут включается вообще все.

Фактически арендатор становится владельцем целого предприятия, хотя прямое право собственности остается за арендодателем. Условия могут быть самыми разными, начиная от фиксированной платы и заканчивая платежами по итогам деятельности компании. Об этом следует договариваться отдельно.

К примеру, есть некое предприятие, которое занимается производством пластиковых окон. У нынешнего собственника нет времени, желания, опыта или знаний для того, чтобы правильно руководить всем этим. Он решает найти человека, которому сдает в аренду весь комплекс в целом, и просит за это 10% от чистого дохода.

Достаточно прибыльная сделка, не требующая от прямого владельца никаких усилий, чтобы получать прибыль. Естественно, есть риск того, что предприятие разорится, но тут уже все зависит от правильного выбора арендатора.

Лизинг

Есть огромное количество форм, которые может принимать аренда. Виды аренды «лизинг» подразумевают, что владелец передает в пользование другому лицу какой-либо объект (чаще всего им выступает транспорт или оборудование). Кажется, что все как обычно, если не учитывать тот факт, что у арендатора есть право выкупить предмет договора.

К примеру, одной фирме «Б» нужен трактор. Его производит компания «А». Фирма «Б» договаривается с «А», что берет нужный транспорт в аренду на условиях лизинга. Это значит, что в плату за пользование будет входить не только фиксированная сумма аренды, но и часть стоимости предмета договора.

В конце срока трактор полностью переходит в собственность фирмы «Б», если все платежи производились точно в срок. Это некая смесь между кредитом и классической арендой, которая очень распространена в крупных компаниях, не желающих за один раз вырывать из оборота крупные суммы, но нуждающихся в определенной технике.

Может показаться, что это не очень выгодно, но фактически, если рассчитать ту прибыль, которая может быть получена при использовании стоимости техники за весь срок ее применения, окажется, что выгода все же есть, и она очень значительна. К примеру, тот же трактор стоит 1 миллион рублей.

Если компания сразу заплатит эту сумму, то в дальнейшем она не сможет получить доход на сумму 10 миллионов. А лизинг трактора обойдется в 2 миллиона за тот же срок. Видим, что прямая выгода составит 8 миллионов.

Земля

Все виды аренды земельных участков в целом идентичны таковым, заключаемым для получения права пользования недвижимостью. Однако есть и некоторые отличия, которые при определенных условиях могут сыграть значительную роль.

Так, если земельный участок находится на границе с водой, которая относится к объектам общего пользования, арендатор обязуется ничем не ограничивать доступ любым гражданам к воде. К примеру, есть некий кусок пляжа, который берется в аренду. Собственник получает за это фиксированную сумму.

Арендатор не имеет права как-то запретить любым лицам посещать пляж, но может создать инфраструктуру, поставить лежаки, оборудовать магазин и так далее. То есть доход с пляжа он будет получать не напрямую, а опосредованно, в процессе совершения посетителями пляжа покупок.

Есть и другие особенности, напрямую связанные друг с другом, – срок аренды и ее назначение. Виды аренды земли для обустройства дачного участка не подразумевают возможность возведения на нем торговой точки. То же самое верно и в обратном порядке.

То есть нельзя ту территорию, которая предназначается для торгового центра, застроить жильем или распахать для получения урожая. От этого зависит и срок, который, в принципе, без особых усилий можно продлить по окончании.

Субаренда

Многие виды аренды не подразумевают возможность того, что арендатор будет позволять пользоваться объектом третьим лицам. Однако есть и такие разновидности, для которых это вполне приемлемо. Подобные действия называются субарендой. Суть ее заключается в том, что арендатор передает и так уже арендованный объект третьим лицам.

То есть становится арендодателем. Но фактическое право собственности остается все равно за владельцем. К примеру, есть очень большое помещение. Собственник не желает самостоятельно подыскивать потенциальных арендаторов.

Он сдает всю недвижимость целиком другому лицу, а уже оно, выплачивая оговоренную сумму, ищет арендаторов, которые в данном случае будут называться субарендаторами.

Нематериальные активы

Во многих случаях виды аренд касаются недвижимости, оборудования, техники, транспорта и так далее. Но это только часть всего, что может быть передано во временное пользование. Так, к примеру, схожие условия действуют и касательно программного обеспечения, торговых марок и тому подобных элементов, не существующих в материальном выражении.

Итог

Выше были перечислены основные виды аренды. Это далеко не полный перечень, но для общего понимания сути вопроса его вполне достаточно. Благодаря возможностям, которые предоставляет аренда, значительно увеличивается экономическая активность населения.

К примеру, человек имеет оборудование для производства, но у него нет денег для покупки или постройки промышленного помещения. Вместо того чтобы просто ждать, он ищет возможность снять нужную территорию в аренду.

Другое лицо, у которого такая недвижимость есть, абсолютно не понимает, что с ней можно делать, но желает получать прибыль. После переговоров обе стороны приходят к устраивающему их соглашению.

Один человек получает в пользование недвижимость, разворачивает производство и начинает получать прибыль. Второй ни о чем не переживает и просто довольствуется фиксированной платой. Все довольны, и экономика улучшилась.

Источник: http://fb.ru/article/265992/osnovnyie-vidyi-arendyi-arenda-imuschestva-pomescheniy-zemelnyih-uchastkov

Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?

Виды аренды земельных участков

В современных рыночных условиях предоставление в аренду недвижимого имущества является практически единственным способом его получения, доступным для граждан.

Не являются исключением и земельные участки, на которые все чаще оформляется аренда — как на земли, находящиеся в собственности частных лиц, так и на государственную или муниципальную собственность.

Проведение сделки сдачи участка земли в аренду имеет множество определенных сложностей и юридических тонкостей, поэтому основные правила и особенности ее оформления стоит рассмотреть более подробно.

Что такое аренда земли и каковы ее основные особенности?

Аренда земельного участка представляет собой сделку по передаче этого имущества во временное пользование от собственника третьему лицу на условиях определенной оплаты.

Закрепляется это обязательно в письменном виде при помощи специального документа — договора аренды. Собственник имущества при этом выступает арендодателем, а получатель — арендатором. Участниками сделки могут быть:

  • физические лица (граждане или предприниматели);
  • юридические лица (частные компании, государственные и муниципальные учреждения, организации со смешанной формой собственности).

При оформлении договора существуют определенные особенности:

  • он заключается в письменной форме;
  • обязательного нотариального удостоверения не требуется;
  • при заключении долгосрочной сделки в РФ необходима регистрация документа в Росреестре.

Также определенные особенности существуют в зависимости от того, кому принадлежит земля — частному собственнику или государству. В последнем случае процедура получения участка и установление цены на него происходят в соответствии со специальными положениями ЗК РФ.

Виды аренды земельных участков

В зависимости от различных критериев аренда земельного участка в России может быть подразделена на несколько видов. Стоит рассмотреть основные из них:

В зависимости от арендодателя

Здесь участки могут быть получены в аренду:

  • у физических лиц (такая собственность является частной);
  • у юридических лиц (в этой ситуации речь также идет о частной собственности);
  • у администрации поселения пункта (такие участки могут быть государственными или муниципальными).

В ситуации с частной собственностью регулирование сделок осуществляется земельным и гражданским законодательством, однако большинство положений договора определяются сторонами самостоятельно. В частности, собственник сам может решать, кому он будет сдавать свой участок, за какую арендную плату и на какой срок.

При аренде земли населенных пунктов у администрации регулирование практически полностью осуществляется при помощи Земельного кодекса, причем законодательные положения распространяются и на возможные сроки использования земли, и на порядок определения арендной платы и т. п. Также в большинстве случаев для определения арендатора проводится специальная процедура — торги.

По сроку действия

Различают следующие виды аренды:

  • краткосрочная (до 3-5 лет);
  • долгосрочная (максимум до 49 лет).

Во всех остальных ситуациях регистрация является обязательной.

Объекты

Стоит учесть, что в качестве объекта аренды могут передаваться как отдельные земельные участки, так и все постройки и здания, которая расположены на его территории. Например, это может быть:

  • сарай;
  • гараж;
  • баня;
  • дачный домик;
  • коттедж и т. п.

При наличии данных строений арендовать участок с этими постройками получится также на основании договора. При этом можно составить как отдельный документ, так и указать все объекты в одном, перечислив их в соответствующем разделе. Однако на этапе регистрации придется заплатить госпошлину отдельно за каждый из объектов.

Земельный кодекс допускает передачу участков гражданам и предприятиям для различных целей, в зависимости от которых будут определяться отдельные особенности сделки.

В частности, эти цели могут быть следующими:

  • индивидуальное жилищное строительство;
  • строительство и реконструкция зданий и сооружений;
  • ведение личного подсобного хозяйства;
  • садоводство и огородничество;
  • пчеловодство;
  • организация мест массового отдыха;
  • озеленение и благоустройство;
  • проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий;
  • сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных и т. д.

В каждом из этих случаев закон устанавливает максимальные и минимальные сроки, на которые может оформляться аренда. Также определенные ограничения могут касаться того, кто вправе выступать арендатором — к нему при этом также будут предъявляться определенные требования.

Важные особенности

В этом случае одним участком владеет несколько человек, у каждого из которых есть право на определенную его долю. Она может быть равной для всех или отличаться по величине.

Пай является такой же собственностью, как и целый земельный участок, поэтому также может сдаваться в аренду или передаваться третьим лицам на основании всех прочих видов сделок (залог, купля-продажа). При этом брать разрешение у других дольщиков или ставить их в известность об этом не нужно.

Однако для этого обязательно должна быть проведена процедура по межеванию участка, предоставляемого в аренду, и последующая постановка его на кадастровый учет.

На этапе межевания границы устанавливаются уже по согласованию с другими пайщиками.

После этого оформляется стандартный договор аренды, в котором в качестве объекта указывается земельный пай и его точные характеристики: кадастровый номер, площадь, адрес.

Также следует обратить особое внимание на наличие обременений земельного участка, в противном случае в будущем могут возникнуть серьезные проблемы с его использованием.

Права и обязанности сторон

Договор является двусторонней сделкой, поэтому его заключение накладывает на обоих участников взаимные права и обязанности. Более подробно они рассмотрены в приведенной ниже таблице:

АрендодательАрендатор
ПраваОбязанностиПраваОбязанности
Получать плату за участок в полном размере и в установленный срокПредоставить землю в состоянии, пригодном для использования, и в установленный срокВладеть землей (то есть использовать ее без возможности передачи прав собственности)Использовать участок только в тех целях, для которых он предназначен
Требовать досрочного расторжения сделки в случае нарушения арендатором ее условийПредупреждать съемщика о возможных правах на имущество со стороны третьих лицСдавать участок в субаренду третьим лицам (если только в договоре не содержится прямого запрета на это) Вносить арендную плату в полном размере и в установленный срок
Ограничивать возможные цели использованияРасторгать договор раньше срока действия при условии нарушения арендодателем его условийБережно относиться к имуществу и не совершать действий, направленных на ухудшение его состояния
Получать информацию от арендатора о состоянии использования землиПередавать права на аренду участка в качестве залога или в виде взноса в уставной капитал (но только с согласия собственника)Соблюдать имеющиеся ограничения (сервитуты) в использовании данной земли
Продлевать договор аренды на новый срок (при этом он имеет преимущество перед другими претендентами)
Выкупить участок или приватизировать его (это касается только государственной или муниципальной недвижимости и лишь при наличии оснований для этого)

Например, собственник может обязать съемщика не применять химикаты, проводить специальные мероприятия против эрозии, соблюдать севообороты и т. д. Любые внесенные в документ права и обязанности будут действительны, если они не противоречат действующему законодательству и на это имеется согласие от обеих сторон.

Аренда земли является имущественной сделкой, однако в результате ее совершения не происходит передачи прав собственности — арендатор получает только право владения имуществом, распоряжаться им он не может. Однако он все равно имеет множество прав и преимущества, закрепленных законодательно, которые обязательно должны соблюдаться собственником.

Для максимальной защиты интересов обеих сторон они оформляют свои отношения документально, путем подписания соответствующего договора.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2

Аренда земельного участка: виды, цели, процедура оформления договора

Виды аренды земельных участков

Процедура предоставления в аренду земли для некоторых граждан становится единственной возможностью пользоваться участком при отсутствии необходимости или средств для его приобретения. Осуществление сделки происходит в четком порядке, установленном нормативными актами. Подписанный договор об аренде подлежит обязательной регистрации для придания ему юридической силы.

Основные понятия, участники сделки

Отношения между лицами и субъектами, которые будут выступать в роли арендатора и арендодателя, регулируются отдельными статьями Гражданского и Земельного кодекса. Участниками могут выступать физические или юридические лица и государство в лице местных органов власти.

Основными понятиями, которые используются при предоставлении участка земли во временное пользование, являются:

  • Арендодатель. Лицо или организация, являющееся собственником земельного надела и передающее его другому субъекту. Если сдается участок, который уже получен на правах аренды, то применяется понятие субарендодателя.
  • Арендатор. Лицо или организация, которое на основании заключенного договора получает право эксплуатации надела земли в пределах отраженных в нем прав и обязанностей.
  • Аренда земли. Под этим понятием подразумевается процесс, в результате которого арендатор получает от арендодателя право на пользование землей.
  • Договор аренды. Документ, содержащий сведения о предоставлении земли и условия, которые будут касаться ее пользования, возврата выплаченных средств, возможности расторжения и т.д.
  • Предмет аренды. В его качестве выступает надел земли, который передается в пользование. Наряду с наделом предметом аренды также могут выступать здания и сооружения, расположенные на нем.

Законодательная база, регулирующая вопрос

Основной законодательной базой, регулирующей все моменты, связанные с арендой земельных участков и их предоставлением, является статья 609 Гражданского кодекса РФ. При возникновении каких-либо споров относительно пользования землей в первую очередь суды обращаются именно к ней, а впоследствии уже к самому договору аренды.

При этом пункты самого соглашения не могут идти вразрез с нормами законодательства. В противном случае такой договор может быть признан недействительным и не иметь юридической силы.

Параллельно с этим договорные отношения могут также рассматриваться статьей 624 ГК РФ. Она определяет возможность предоставления надела в пользование другому лицу (организации) с дальнейшим переходом в право владения. Как правило, такие ситуации возникают при пользовании землей, которая была выделена муниципалитетом.

Цели аренды земли

Арендодатель вправе ограничивать те цели, для которых он предоставляет надел в пользование. Наряду с этим условия договора не могут идти в разрез с установленной категорией участка. К примеру, если земля предназначена для возделывания под сельское хозяйство, арендатор не имеет права возводить на нем сооружения – это будет противозаконно.

Земельным кодексом предусматривается возможность предоставления участков для следующих целей:

  • под индивидуальное жилое строительство;
  • для возведения зданий или проведения реконструкции уже расположенных на территории сооружений;
  • для садоводства и огородничества;
  • для организации мест отдыха массового характера;
  • для проведения мероприятий;
  • для выпаса сельскохозяйственных животных.

Если лицо, получившее надел в пользование, нарушит условия по целям его использования, арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор. В определенных ситуациях лицо, нарушившее законодательство, может быть дополнительно привлечено к ответственности.

Существующие ограничения по срокам

Несмотря на законодательно установленные сроки, арендодатель имеет право сам устанавливать период, в течение которого его наделом будет пользоваться другое лицо или организация. При этом минимальный срок, разрешенный нормативными актами, составляет один год.

Допускается также передача в пользование и на меньший период, но при этом ограничивается перечень действий по эксплуатации земли. В частности, на такой срок разрешается предоставлять земли для государственных и муниципальных структур или для выполнения работ, которые связаны с изыскательной деятельностью.

Максимально установленный срок аренды земли составляет 49 лет. В большинстве случаев такая продолжительная аренда предоставляется для земель, предназначенных под сельское хозяйство.

Зачастую оформление соглашения происходит на указанный сторонами срок. При этом по взаимному согласию пункта о том, на протяжении какого времени будет осуществляться пользование землей, может не быть. В таком случае документ считается подписанным на неопределенный срок.

На протяжении этого периода каждая из сторон договорных отношений имеет право отказаться от аренды при условии, что за 3 месяца до этого вторая сторона будет поставлена в известность. Если же ни арендатор, ни арендодатель не изъявят желания разорвать соглашение, то оно автоматически потеряет юридическую силу по истечении максимально установленного срока законодательством (49 лет).

Процедура заключения договора

В процессе предоставления земли в аренду составляется договор с содержанием, которое удовлетворяет требования обеих сторон. Дополнительно предоставляются сопроводительные документы. После подписания арендатор получает право пользования наделом.

Пункты типового договора аренды земли

Составление договора аренды регулируется статьей 609 гражданского кодекса РФ. Он должен включать в себя следующие пункты:

  • Наименование документа.
  • Дата составления и место (населенный пункт).
  • Отражение того, кто выступает участником сделки.
  • Данные об арендаторе и арендодателе. Если они являются физическими лицами, то указываются их ФИО и реквизиты паспортных данных. Если в качестве них выступают ИП или юридические лица, отражаются реквизиты свидетельства о регистрации и ОГРН.
  • Информация о том, что выступает предметом сделки – территория надела. Отражается точный адрес места, где он находится, указывается уникальный кадастровый номер, площадь. Обязательно предоставляются данные о том, какое целевое назначение имеет участок и то, для каких действий арендодатель предоставляет в пользование надел.
  • Отражение характерных особенностей участка. Указывают, есть ли на его территории здания и сооружения, включаются ли они также в список того, чем имеет право пользоваться арендатор. Дополнительно могут отражаться данные о проведенных коммуникациях по территории надела.
  • Указание документа, на основании которого арендодатель получил право собственности и непосредственно реквизиты свидетельства о праве владения.
  • Отражение того, на какой срок предоставляется право пользования участком.
  • Размер арендной платы. При необходимости указывается конечная дата ее перечисления и способ произведения оплаты.
  • Дата, с которой договор вступает в силу. По желанию сторон началом договорных отношений может быть день подписания соглашения.
  • Права и обязанности сторон, при несоблюдении которых договор может быть расторгнут.
  • Форс-мажорные обстоятельства и действия каждой из сторон при них.
  • Возможность последующей передачи надела в субаренду (если арендодатель пожелает включить такой пункт). При этом может содержаться условие ставить в известность владельца о намерении предоставить надел в пользование другому лицу.
  • Выписка из единого государственного реестра о действующем собственнике участка.
  • Дата составления и подписи сторон.

Сопроводительные документы

В процессе подписания договора потребуется такой пакет документов:

  • паспорта или свидетельства о регистрации участников сделки;
  • кадастровый паспорт участка;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • технический паспорт на все здания, которые размещены на участке.

Уже при регистрации составленного и подписанного договора необходимо будет предоставить удостоверения личности или свидетельства на ИП или ООО, документы о праве собственности, сам договор в трех оригинальных экземплярах. После их регистрации один оригинал остается в ЕГРН, а два остальных передаются арендатору и арендодателю.

Возможность вносить изменения в текст соглашения в процессе договорных отношений

В процессе пользования земельным участком еще до срока окончания действия договора могут возникать различные ситуации, при которых одна из сторон изъявляет желание внести изменения. Это может быть повышение арендной платы, изменение срока ее внесения и способа перечисления, запрет на заключение договора субаренды и т.д.

При этом оригинальный текст договора остается неизмененным. Все новые пункты отражаются в дополнительном соглашении к договору, который также составляется в трех оригинальных экземплярах и подлежит регистрации в ЕГРН.

Основания для прекращения договора

Прекратить действие договора аренды земли можно при возникновении следующих обстоятельств:

  • Арендодатель нарушает условия, прописанные в договоре. Например, он может чинить препятствия в доступе арендодателю к отдельным объектам, расположенным на территории земельного участка.
  • Несоблюдение со стороны арендатора условий пользования участком.
  • Отсутствие очередной оплаты за аренду.
  • Наличие правонарушений со стороны как арендатора, так и арендодателя.
  • Желание одной из сторон прекратить договорные отношения.

Аренда земельного надела заключается в предоставлении собственником надела в пользование другому лицу или организации. Основанием для такого действия становится подписание договора, в котором прописываются все существенные условия, а также права и обязанности сторон.

Источник: https://ooo-zakon.ru/zemelnie-voprosy/arenda-zemelnogo-uchastka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.