+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

В ловушках арендодателя

Содержание

Как договариваться малому бизнесу с арендодателем?

В ловушках арендодателя

                                                                    С арендодателем владельцу малого бизнеса приходится контактировать постоянно. Продолжим начатый в предыдущей статье разговор об аренде помещения для малого бизнеса.

Разговор пойдет о таком очень важном вопросе, как взаимоотношения владельцев малого бизнеса с арендодателем. От этого взаимоотношения во многом зависит стабильная работа малого бизнеса.

Да и эффективность малого бизнеса в немалой степени зависит от этих отношений.

             Чем грозит малому бизнесу смена помещения

     Многие предприниматели малого бизнеса испытали на себе, что значит смена помещения под бизнес, особенно при не сложившихся взаимоотношениях с арендодателем. Смена помещения под малый бизнес приводит к значительным материальным затратам.

Причем как к прямым затратам, так и к косвенным. Я знаю немало малых бизнесов, которые так и не восстановились после вынужденной смены помещения.

И даже многие читатели моего сайта пишут, что прекратили свой малый бизнес из-за отказа арендодателя в продолжении аренды помещения.

     Демонтаж и монтаж оборудования, его перевозка, перевозка производственных заделов и запасов, подготовка нового помещения к работе требуют крупных прямых затрат.

Особенно велики эти затраты, если в бизнесе используется громоздкое и тяжелое оборудование или он производит габаритную продукцию. Кроме того, малый бизнес при переезде может некоторое время не работать и не производить продукцию.

Это выливается в косвенные затраты, которые очень сложно точно посчитать заранее.

    Поэтому следует обратить особое внимание на долгосрочность аренды помещения и возможности ее продления.

     Очень часто бывают случаи, когда арендодатель, предвидя сложность перевозки вашего бизнеса, при продлении сроков аренды, значительно повысит стоимость арендной платы.

Предусмотреть это при выборе помещения для бизнеса невозможно. Но при   заключении договора на аренду помещения обязательно предусмотрите возможность таких случаев.  

     Как обезопасить малый бизнес от непредвиденных действий, предпринимаемых  арендодателем

      Теперь несколько советов по поводу того, что необходимо предпринимать, что бы немного обезопасить себя от подобных и других происков арендодателя.

     В любом случае, даже если вы не собираетесь менять местоположение своего бизнеса, следует уделить внимание информации о наличии свободных производственных площадей в вашем регионе.

   Во-первых, поиск без спешки позволит вам подобрать, в случае необходимости, действительно оптимальный вариант помещения под малый бизнес, а не первый попавшийся вариант в случае срочного переезда.

     Во-вторых, по случаю, можно найти очень хорошее, обустроенное помещение с невысокой арендной платой. Ведь новые варианты аренды постоянно появляются. И уменьшенная арендная плата, например за год, сможет перекрыть расходы за переезд малого бизнеса.

     В-третьих, если вы подыскали подходящее помещение, но еще не решились на переезд, поговорите со своим арендодателем и предупредите его о возможном переезде. При этом арендодатель может даже пойти на снижение арендной платы, т.к.

найти хорошего стабильного арендатора тоже не просто. По крайней мере, от повышения арендной платы он откажется.  Ну а если не откажется, у вас есть выбор и вы сможете не торопясь принять наиболее выгодное решение.

И если придется менять помещение под малый бизнес, делать это будете без спешки, не нарушая ритмичной работы  бизнеса, не теряя клиентов. 

                          Договор об аренде помещения

        Немного поговорим о договоре на аренду помещения. Об обязательности заключения договора как на аренду, я  уже неоднократно говорил. Вопрос этот очевиден, но не лишним будет об этом напомнить. Напомнить потому что действий на «авось» бизнес, как правило, не прощает. И в связи с важностью этого вопроса, остановимся на нем несколько подробнее.

        Первое, и очень важное, на мой взгляд, правило — подготовку и написание договора на аренду помещения лучше всего доверить адвокату, представляющему вашу сторону. Он сможет профессионально его составить и не допустит ошибок, которые в будущем могут проявиться и очень дорого  обойтись вашему малому бизнесу.

Кроме того, он проверит наличие документов на помещение, разрешения на право использовать это помещение под бизнес, достоверность владения арендодателем этим помещением, наличием разрешений  от различных инстанций на его эксплуатацию и т.д.

Кроме того, наличие адвоката в отношениях малого бизнеса с арендодателем, обычно является неплохим сдерживающим фактором от неправомерных  действий сторон. А в этом, прежде всего, заинтересован малый бизнес.

        Но если вы посчитаете, что услуги адвоката слишком дороги, или у вас нет необходимых средств на его оплату, договор вы доверите составлять арендодателю или будете готовить его сами.

В любом случае обязательно проведите проверку вышеперечисленных,  да и других необходимых документов. Наличие всех необходимых документов – обязательное условие заключения договора об аренде.

                Что следует предусмотреть при подготовке договора

        При подготовке договора обратите внимание на ясность всех формулировок. Все формулировки должны быть четкими и допускать только их однозначную трактовку. Непременно включите в договор точные сроки аренды, ее стоимость  (обычно месячную) и условия оплаты.

Если вы заключаете договор на какой-то конечный срок, например на год, предусмотрите возможность и условия его продления.  Предусмотрите возможности и условия изменения стоимости арендной платы. Необходимо предусмотреть причины, по которым стороны могут прервать действия договора.

Обязательно укажите срок, за который арендодатель должен предупредить вас о прекращении аренды и срок, за который это должны сделать вы.

      Обычно договор на аренду заключается на год. Но если вы видите перспективу своего малого бизнеса на более длительный срок,  постарайтесь убедить арендодателя заключить его на более длительный срок.

Сроки оплаты старайтесь сделать помесячными, а не за длительный период (например, год). Это позволит, во-первых, избежать волокиты при возврате денег арендодателем при досрочном прекращении аренды. Во-вторых, не потребуется извлекать крупную сумму денег из оборота.

В-третьих, если денег в наличии нет, не придется брать ссуду в банке.

                       Еще кое-что об аренде помещения

      После подписания договора об аренде и перед въездом в помещение, составьте и подпишите с арендодателем двухсторонний акт о состоянии помещения. Такой же акт следует подписать и после окончания аренды. Тогда арендодатель не сможет предъявить претензий о причиненном не по вашей вине ущербу арендуемому малым бизнесом помещению.

     Непременно укажите в договоре на аренду перечень разрешенных арендодателем вашему бизнесу доработок или перепланировок помещения. Это необходимо сделать, что бы не иметь проблем  при дальнейшей эксплуатации арендуемого помещения.  

     Есть еще очень много нюансов, которые следует предусмотреть, составляя договор. Поэтому еще раз настоятельно советую поручить его подготовку специалисту.

Источник: https://malbusiness.com/kak-dogovarivatsya-malomu-biznesu-s-arendodatelem/

5 ловушек договора аренды

В ловушках арендодателя

Рынок аренды жилья оживился в кризис: сейчас растут и спрос, и предложение. Как правило, при сдаче квартиры в аренду собственник и будущий жилец заключают типовой договор. «Газета.Ru» рассказывает, на что в нем нужно обязательно обратить внимание и как не допустить типичных ошибок.

Заключение договора — непременное условие сдачи жилья. И хотя в обиходе понятия «найм» и «аренда» используются как синонимы, юридически это разные виды сделок: договор аренды заключают на жилое или нежилое помещение с юридическим лицом, найма — на жилое помещение с физическим лицом. Тем не менее на рынке закрепились понятия именно «арендатор» и «арендодатель».

Срок договора

Краткосрочным считается договор найма, заключенный на срок менее года, долгосрочным — от 1 года до 5 лет. Если в договоре срок не определен, считается, что он заключен на 5 лет.

Главное отличие краткосрочного и долгосрочного договоров — условия выселения жильцов. Если соглашение заключено на срок больше 12 месяцев, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.

Хозяин обязан за три месяца до окончания старого предложить жильцам новый договор, иначе он автоматически продлевается на тех же условиях.

Заменить одних жильцов на других просто так не получится — не продлевать договор можно, только если хозяин не собирается сдавать квартиру в течение года вообще.

Нарушение этого правила грозит иском от старых жильцов, которые вправе требовать возмещения убытков.

«Наниматель может в любое время без объяснения причин расторгнуть договор найма. При этом наймодатель такого права не имеет и может расторгнуть договор в судебном порядке и только при наличии нарушений», — объясняет адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Василий Трофимов.

https://www.youtube.com/watch?v=9RFwPqT0h0g

Даже если у хозяина есть претензии к использованию квартиры, наниматель может в суде попросить время на их исправление. Кроме этого, он имеет право вселять временных жильцов и заключать договоры поднайма. В итоге ушлый жилец, пользуясь правами долгосрочного договора, может надолго поселиться в квартире.

Неудивительно, что почти все собственники стремятся заключить краткосрочный договор, обычно на 11 месяцев.

При этом необходимо указать, за какой период времени стороны могут расторгнуть договор досрочно, а также порядок возврата денег и залога.

«Хозяин попросил нас съехать, потому что собирался сам жить в квартире. Когда мы уже подыскали замену, собственник сказал, что все уладил, и пообещал не трогать нас как минимум год. К сожалению, никакого дополнительного соглашения мы не заключили. Через неделю он явился вновь и потребовал собирать вещи, за это время другая квартира ушла», — делится опытом читательница «Газеты.Ru» Елена.

Если условия досрочного прекращения не предусмотрены в договоре, наймодатель не может расторгнуть его до окончания срока действия, отмечает юрист компании «Некторов, Савельев и партнеры» Артем Сафонов.

При краткосрочном договоре собственник может просто отказаться заключать договор на новый срок.

Повышение цены

Чаще всего споры собственников и жильцов связаны с просроченными арендными платежами и долгами за коммунальные услуги, рассказывает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Даниил Пономарев.

Чтобы избежать «сюрпризов» в будущем, в договоре следует прописать не только сумму и порядок оплаты, но и условия ее повышения, отмечают эксперты. Например, индексацию на 6–10% в год.

Если такого пункта в договоре нет, цену все равно могут поднять, но, согласно Гражданскому кодексу, собственник имеет право делать это не чаще раза в год. Об этом он обязан сообщить заранее в письменной форме. Если арендатор против — договор расторгается в одностороннем порядке без выплаты неустойки.

Гарантией защиты прав собственника является так называемый обеспечительный платеж — сумма залога за месяц найма. Она гарантирует, что жильцы не съедут, не заплатив. Иногда добавляют условие об авансовой оплате за месяц вперед.

Отношения с собственником

Необходимо изначально четко и максимально подробно обговаривать, а главное, прописывать все детали проживания.

Например, собственники часто продолжает приходить в сдаваемую квартиру по своему желанию, причем даже когда самих жильцов нет дома.

Самопроизвольные визиты могут стать поводом для расторжения договора раньше срока, рассказывает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Еще один частый пример — смена хозяина квартиры, например, при ее продаже. Юристы подчеркивают, что это не влечет за собой расторжения договора — он заключается с новым собственником на тех же условиях.

Кто делает ремонт

В договоре сразу следует обговорить, что можно менять в квартире, а что нет, в том числе разрешается ли ремонт, поскольку часто прописывается, что «после окончания срока найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». И на эту фразу нужно обратить особое внимание.

Если решено, что жильцы будут проводить в квартире ремонт, а арендодатель снижает плату (иногда до 15–20%), это должно строго оговариваться в договоре.

Поэтому не стоит сначала переклеивать обои, а потом требовать вычесть эту сумму из оплаты квартиры.

«Я снимал квартиру и делал в ней ремонт. Составляли с хозяевами договор на три года, они обязались оплатить весь ремонт, если выселят меня раньше», — рассказывает Павел из Москвы. Согласно Гражданскому кодексу, текущий ремонт обязаны делать жильцы, а владелец — только капитальный, если не предусмотрены другие условия.

«Внутренности» квартиры

Одно из самых важных условий договора — максимально полное описание сдаваемого жилища. Это избавит стороны от взаимных претензий о качестве ремонта и мебели.

«Мы рекомендуем составлять акт приема квартиры. В нем подробно описывается состояние стен, полов, окон, сантехники и прочего. Если собственник оставляет в пользование жильцам мебель и бытовую технику, имеет смысл указать это в документе, снабдив его подробным описанием имущества и его стоимости», — отмечает Мария Жукова.

В эконом-классе, если мебель в квартире очень старая, делать опись порой не имеет смысла. А для элитной квартиры составляется подробный список и даже может прикладываться диск с фотографиями. В тесте договора также лучше указать, кто должен следить за состоянием помещения и что делать в случае аварии в инженерных сетях.

Источник: https://ArendaBurg.ru/articles/57

Ведение перегоаоров об аренде автосервиса – Помощь Адвоката

В ловушках арендодателя

Но вот расходы на коммунальные услуги, в том числе: электроэнергия, вода, тепло, канализация, уборка и вывоз мусора могут входить в стоимость аренды или не входить в нее и так же могут служить предметом переговоров с собственником.

Нельзя допускать ситуации, при которой включенные ранее (на этапе предложения) в арендную плату услуги, в договоре выводятся за ее рамки без понижения цены аренды. 4. Сопутствующие услуги.

На практике часто встречается ситуация, при которой собственники офисных зданий заключают эксклюзивные договора с поставщиками услуг связи, клининга, питания и др.

В этом случае, Вы будете ограничены безальтернативным предложением конкретных компаний без возможности использовать наиболее удобного или экономически выгодного Вам поставщика. Это еще один из способов повысить рентабельность аренды для собственника и дополнительная нагрузка на арендатора. 5.

Очень редко, но бывают предложения, не теряющие своей привлекательности даже после увеличения стоимости аренды на ставку НДС. 2. Полезная площадь. Часто бывает, что на переговорном этапе к площади помещений добавляется некая величина, называемая площадями общего пользования, т.е.

заинтересовавшая

Вас площадь увеличивается на величину «коридорного коэффициента». Его величина может достигать 1,2 и означает это, что арендная плата за обсуждаемое помещение увеличится на 20%.В некоторых случаях коридорный коэффициент – предмет торга и в случае заинтересованности в предлагаемом помещении можно договориться о частичном включении коридорного коэффициента в расчет ежемесячного платежа.

3. Расходы на связь, всегда забота арендатора.

Как правильно вести переговоры при аренде офиса

Мы не безразличны к таким ситуациям, поскольку при этом нарушаются этические нормы ведения бизнеса и, более того, страдает репутация компаний-участников.

Поэтому в этом обзоре мы собрали несколько наиболее интересных признаков некорректного ведения дел при обсуждении условий сделки и подготовке к подписанию договора аренды нежилого помещения.
1. Цена аренды не включает НДС.

Иногда предложение кажется интересным по характеристикам и расположению, по цене не выходящим за рамки аналогичных предложений. Но как выясняется позже, собственник либо не является плательщиком НДС или просто указал цену без налога.

Для арендатора это означает одно — удорожание аренды такого объекта, поскольку в первом случае он не сможет зачесть НДС из арендных платежей, а во втором — будет платить на 18% больше.

Malbusiness.com

Важно

Заявите сразу, что знаете об имеющихся нарушениях требований пожарной безопасности, хотя на самом деле можете такой информацией не обладать». В любом здании, как правило, есть и площади общего пользования.

Но и тут можно торговаться. Посчитайте количество коридоров, посмотрите их расположение на плане, заявите, что пользоваться будете только одним коридором, и тогда запрашиваемый коэффициент может упасть до 1%. Обратите внимание на счета, которые бухгалтерия арендодателя выставляет вам за эксплуатацию помещения.

И нести ответственность тогда будет уже арендатор, потому как арендодатель может от незаконной перепланировки откреститься, предоставив проверяющим план помещения, где никаких изменений нет.

Елена Попова рекомендует в случае несоответствия плана помещения его реальному состоянию подписывать с владельцем два акта приема-передачи его в пользование – тот, что предлагает собственник, и другой, отражающий реальное положение вещей.

« И если дело вдруг дойдет до суда, этот второй акт можно предоставить в качестве доказательства того, что собственник был в курсе о произведенных перестройках». К аренде помещения всегда прилагается и договор о его эксплуатации.

Это может быть и сторонняя клининговая компания или аффилированная с владельцем. Часто эксплуатирующая организация и собственник помещения – это одни и те же люди.

Посмотрите, какие услуги они предлагают и сколько хотят «накрутить» за уборку.

Ошибки арендаторов

Проверить стоит и самого арендодателя на предмет наличия у него полномочий на передачу помещения. Сделать это можно, взяв выписку из Единого госреестра юридических лиц (ЕГЮРЛ).

Таким образом, в вашем распоряжении могут оказаться устав компании собственника помещения, сведения о его регистрации и постановке на налоговый учет. В случае, если у компании несколько учредителей, убедитесь, что тот, кто сдает вам помещение в аренду имеет одобрение своих партнеров на совершение крупных сделок.

Скрытые платежи при заключении договора Еще одним подводным камнем при заключении договора аренды являются скрытые платежи, предупреждает Елена Попова.

Арендная плата, коммунальные платежи, расходы на ремонт и согласование этих работ, затраты на контролирующие органы и коммуникации – это, то что лежит на поверхности и просчитать можно сразу.

Проблемы автосервиса и разговор с клиентом (часть 1)

Арендатор, находившийся в поиске подходящих вариантов аренды офиса или любого другого помещения и, наконец, нашедший несколько подходящих помещений, начинает знакомится с их собственниками, правоустанавливающими документами и предлагаемой формой договора аренды.

В наше время и в нашей экономической ситуации любой коммерсант борется за эффективность своего бизнеса.
И в нашем случае обе стороны тоже должны отстаивать интересы своего бизнеса.

Простая и понятная ситуация, когда все что декларировалось на этапе выбора вариантов совпадает с тем, что есть в действительности — идеальна.


Но нас интересует другое, более типичное развитие событий, когда заманчивое предложение собственника после проявления заинтересованности начинает корректироваться, разумеется не в пользу арендатора.

Источник: http://komps-help.ru/vedenie-peregoaorov-ob-arende-avtoservisa/

Кто такие арендатор и арендодатель

В ловушках арендодателя

Аренда – это когда по соглашению обоих сторон и при оплате чьё-то (арендодателя) имущество – здание, помещение, офис, техника, оборудование – на время переходит во владение и личное пользование другого лица или группы лиц (арендаторов).

Арендатор и арендодатель являются сторонами договора, которым определяются все права и обязанности, какого размера будет арендная плата, в какие сроки её вносить и на какой срок арендуется помещение. Это физические либо юридические лица.

Но вот кто из них кто и в чём различие?

  • СКАЧАТЬ образец договора аренды недвижимости

Кто такой арендодатель

Одной стороной арендного договора является арендодатель. Это лицо, которое предоставляет помещение/оборудование/землю, которое сам имеет в собственности или в ведении, в аренду другому лицу. В качестве арендодателей могут выступать как организации государства или коммерции, так и частные лица старше 18 лет.

Интерес арендодателя заключается в своевременно получаемом с аренды доходе, ведь арендная плата, которую должен уплачивать наниматель, является для него одним из источников дохода. Однако он рискует тем, что:

  • арендуемое имущество перейдёт во владения арендатора без разрешения арендодателя;
  • арендуемое имущество перейдёт в собственность арендатора;
  • арендуемая земля или помещение будут ухудшены или испорчены за время аренды;
  • получит штраф из-за того, что арендатор повредил соседний участок земли, который принадлежит другому собственнику;
  • постройки на арендуемой земле будут повреждены или уничтожены за время аренды;
  • он не сможет вернуть себе арендуемое имущество после того, как кончится срок действия арендного договора.

Поэтому прежде чем сдать какое-то имущество в аренду, арендодателю нужно обязательно изучить нанимателя. В ином случае он подвергнет себя рискам.

Обязанности арендодателя:

  • предоставить для аренды пригодное для проживания жилое помещение;
  • позаботиться о предоставлении коммуналки (квартплата и абонентская плата уплачивается арендодателем, а электроэнергия и междугородные телефонные звонки – арендатором).

Права арендодателя

Арендодатель имеет право:

  • на заключение арендного договора, перезаключение его (когда истечёт установленный срок) и отказ от заключения;
  • согласиться, если арендатор попросит вселить другие лица;
  • на предложение арендатору размера платы за аренду (нельзя изменить её без согласия второй стороны);
  • на расторжение арендного договора;
  • требовать, чтобы арендатором соблюдались все правила пользования жилым помещением, вовремя производилась оплата, освобождалось помещение, когда истечёт срок аренды;
  • проверять состояние помещения в любое время (нужно согласовать с арендатором).

Кто такой арендатор

Вторую сторону арендного договора представляет арендатор. Это физическое или юридическое лицо, берущее под свою ответственность арендуемое имущество на какой-то конкретный срок (указывается в договоре).

После оформления арендного договора с арендодателем – собственником арендуемого имущества – арендатор получает право владеть и пользоваться землёй/помещением/оборудованием на срок аренды.

Получается, что, по сути, арендатор является нанимателем, а арендный договор – имущественным наёмом.

Арендаторами в случае найма помещений считаются юридические лица. В случае съёма помещения, которое жилое, физическим лицом, применяется понятие «наниматель», а не «арендатор».

Кто может быть арендатором? Это может быть любое лицо, которое платит арендную плату за пользование помещением/имуществом.

По юридической формулировке слова «арендатор» это сторона арендного договора, взявшая арендуемое имущество при условии, что он будет пользоваться им хозяйственно и срочно, а по истечению срока имущество будет возращено владельцу. В качестве арендаторов может выступать:

  • государственная/кооперативная/общественная организация;
  • гражданин старше 18 лет;
  • группа граждан.

Бывает, что образовываются организации арендаторов, выступающие в качестве юридических лиц и пользующиеся их правами. Их создание происходит добровольно.

Какие ещё бывают арендаторы

ВидКто это
СубарендаторыСубарендаторами называют лица, которые заключили договор о субаренде с арендатором. Это те, кто повторно арендуют уже арендованный объект.
Якорные арендаторыЭто физические или юридические лица, которые владеют не всем торговым комплексом, а только значительной его частью (от 5 до 15% площади от всего комплекса).

При всём этом, у арендатора есть обязательства и права.

Их регулируют Гражданский и Жилищный кодексы, и они должны быть оговорены в арендном договоре.

Когда между арендодателем и арендатором заключается договор аренды, обе стороны должны знать свои обязанности. Арендатор должен:

  • Выплачивать оговоренную сумму аренды ровно в срок, без задержек. В ином случае за просрочку нужно будет заплатить штраф (это также указывается в арендном договоре). Если вы просрочите более двух уплат арендной суммы, договор может быть расторгнут арендодателем (он имеет на это право). А если арендатор не оплатит все долги, арендодатель может подать на него в суд.
  • Сохранять объект, на время аренды полученный в собственность, в должном виде. Арендатор отвечает за сохранность помещения/оборудования, и если по его вине во время пользования объект был повреждён, побит (в случае техники), запущен (в случае помещения), арендатору нужно будет возместить арендодателю нанесённый ущерб. Если объект был полностью уничтожен или разбит (техника), арендатору предстоит оплата всей рыночной стоимости объекта.
  • По истечению срока аренды вернуть съёмный объект арендодателю-собственнику. Если этого не произойдёт, в лучшем случае арендатору просто нужно будет заплатить штраф, в худшем – дело дойдёт до суда, ведь арендодатель в таком случае вправе туда обратиться.

Права арендатора

Кроме своих обязанностей, арендатору должно быть известно, какие у него есть права:

  • пользоваться помещением/имуществом на протяжении арендного срока;
  • получить в собственность объект, который пригоден для эксплуатации и полностью соответствует указанным в арендном договоре характеристикам.
  • вселить в арендуемое помещение свою супругу(-га) и детей до 18 лет (другие лица может вселить только по соглашению с арендодателем);
  • если арендодатель сам расторгнет арендный договор (без согласия арендатора и при условии, что тот ничего не нарушал), получить полную компенсацию.

На видео о договоре найма недвижимости

Итак, арендодатель сдаёт имущество в аренду, а арендатор на определённый срок пользуется этим имуществом на условиях соблюдения правил и своевременной оплаты.

Источник: http://ru-act.com/nedvizhimost/arenda/kto-takie-arendator-i-arendodatel.html

5⃣ ошибок арендодателя в договоре | Право Гарант

В ловушках арендодателя

Самое большое заблуждение среди собственников коммерческой недвижимости заключается в их твердом убеждении о том, что право собственности является абсолютным и не может быть ограничено.

Да, действительно и положения Конституции Украины, и положения Гражданского кодекса Украины устанавливают гарантию того, что право собственности является незыблемым, и никто не может быть незаконно лишен этого права или ограничен в его осуществлении.

Но эти положения не стоит воспринимать буквально. Конечно, незаконно ограничить право собственности запрещается. Но, несмотря на это, обстоятельств, при которых собственник имущества правомерно ограничен в своих возможностях, – предостаточно. К ним можно отнести, в том числе, и договор аренды.

ОСНОВНОЙ ОШИБОЧНОЙ ПОЗИЦИЕЙ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ МОЖЕТ СТАТЬ ЕГО УВЕРЕННОСТЬ В ТОМ, ЧТО ОН МОЖЕТ С ЛЕГКОСТЬЮ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР. ВЕДЬ ОН СОБСТВЕННИК, А ЗНАЧИТ, ИМЕЕТ ПОЛНОЕ ПРАВО РАСПОРЯЖАТЬСЯ СВОИМ ИМУЩЕСТВОМ.

Но не все так просто! Предлагаем вам рассмотреть основные ловушки, в которые может попасть арендодатель расторгая договор аренды.

▶ ЛОВУШКА № 1. НЕПРЕДВИДЕННАЯ ПРОЛОНГАЦИЯ

СИТУАЦИЯ.

Срок аренды почти истек. Арендатор сообщил, что ему нужно время для того, чтобы подготовить помещение к возврату. Арендодатель в спокойном ожидании. Оснований для беспокойства нет, так как договор заканчивается, а пролонгация сторонами не предусмотрена.

Но неожиданно для арендодателя, арендатор присылает письменное уведомление о продолжении срока действия договора. И будет вполне прав, так как согласно ст.

764 Гражданского кодекса Украины, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то, при отсутствии возражений арендодателя в течение месяца, договор считается возобновленным на срок, который был ранее установлен договором.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ на лицо. Во-первых, у арендодателя нарушаются планы касательно дальнейшего распоряжения помещением. Во-вторых, договор продолжает действовать на прежних условиях, которые за время аренды могли стать для арендодателя невыгодными.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Лучшим вариантом будет включить в текст договора аренды условие о том, что «пользование арендатором объектом аренды после даты окончания действия Договора нельзя считать продолжением (пролонгацией) арендных отношений».

Если в договоре такого условия нет, единый совет, – общайтесь с арендатором в письменном виде, дабы все ваши договоренности были зафиксированы на бумаге.

▶ ЛОВУШКА № 2. ПОКУПКА С «СЮРПРИЗОМ»

СИТУАЦИЯ.

Собственник принял решение продать помещение, которое ранее было передано в аренду. Договор аренды действует, и арендатор не планирует от него отказываться досрочно.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ могут возникнуть у всех. Рассмотрим все варианты.

Для продавца (первичного собственника). Спрос на такое помещение уменьшается. Мало кто захочет приобретать недвижимость с «сюрпризом» в виде действующего договора аренды.

Одна категория потенциальных покупателей ищет помещение для себя, чтобы разместить в нем свой бизнес, к примеру, офис или магазин. Другая – приобретает недвижимость, чтобы получать прибыль от сдачи в аренду на наиболее выгодных условиях.

Такой покупатель не захочет возиться с «чужими» арендаторами, особенно если действующий размер арендной платы не интересен для него.

Для покупателя (нового собственника). Приобретая помещение с «арендаторами», покупатель вынужден будет принять на себя все права и обязанности арендодателя по действующему договору аренды. Согласитесь, перспектива не из приятных – исполнять договор, который не заключал.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Арендодателю при заключении договора аренды необходимо сразу предусматривать условие о том, что договор прекращается при смене собственника. Покупателю – детально изучать не только договор купли-продажи, но и договор аренды, который действует в отношении приобретаемого помещения.

▶ ЛОВУШКА № 3. ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ

СИТУАЦИЯ.

Согласно положениям Гражданского кодекса Украины, арендатор имеет преимущественное право на приобретение объекта аренды, в случае его продажи собственником. А теперь представьте такую ситуацию, что собственник при продаже «забыл» сделать арендатору предложение покупки.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. Тут проблемы могут возникнуть сразу у всех. Арендатор, на основании того, что его приоритетное право нарушено, обращается в суд. Просит перевести на себя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи спорного помещения. Отсюда:

  • у арендатора сумасшедшие расходы на судебные разбирательства (не всегда оправданные);
  • новый собственник рискует потерять приобретенное помещение + расходы на правовую помощь;
  • арендодатель теряет время на суды, а, впоследствии, рискует понести финансовые потери в виде компенсации убытков пострадавшим сторонам.

ЧТО ДЕЛАТЬ. При заключении договора аренды включать условие о том, что арендатор не имеет преимущественного права покупки помещения. А если уже в договоре такой оговорки нет, необходимо не пренебрегать своей обязанностью.

Если же у вас уже есть покупатель, не стоит заранее переживать – не факт, что у арендатора будет финансовая возможность принять ваше предложение. Поэтому предыдущая сделка останется в силе, а вы себя убережете от судебных разбирательств.

▶ ЛОВУШКА № 4. НЕ ПОЙМАН, НЕ ВОР

СИТУАЦИЯ.

При возврате помещения из аренды у арендодателя возникли претензии по состоянию объекта аренды – паркетное покрытие повреждено, вместо железной двери и пластиковых окон стоят деревянные, сантехника с дефектами.

Арендатор, в свою очередь не согласен и заявляет, что объект аренды уже был передан в таком состоянии. Стороны обратились к акту приема-передачи, но в нем указано лишь то, что «помещение передается в удовлетворительном состоянии».

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. В связи с отсутствием в акте приема-передачи необходимой информации, арендодатель лишается возможности доказать, что арендатор допустил ухудшение состояния помещения, а потому обязать его компенсировать убытки – практически невозможно. Арендодатель несет убытки.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Тщательно работать не только над условиями самого договора, но и над информацией, которую вы указываете в акте приема-передачи. Приветствуется дополнение акта графическими схемами или фотографиями. Обратите внимание, что такие приложения также необходимо подписывать обеими сторонами.

▶ ЛОВУШКА № 5. УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

СИТУАЦИЯ.

Собственник передал помещение в аренду. Но, в связи с тем, что данное помещение представляет большой коммерческий интерес для арендаторов, к собственнику обратилось третье лицо с предложением заключить договор аренды на более выгодных условиях. Но для этого арендодателю необходимо расторгнуть действующий договор аренды, а арендатор не соглашается.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. Разбор данной ситуации наиболее актуален для собственников, основной деятельностью которых является сдача недвижимости в аренду, поскольку риски здесь не юридические, а коммерческие. Арендодатель теряет возможность увеличить прибыль от арендных операций.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Действующим законодательством Украины предусмотрено крайне мало возможностей для досрочного расторжения договора аренды. По большей части, к ним относятся нарушения договора стороной. Поэтому на момент заключения сделки необходимо сразу предусмотреть в договоре основания для его одностороннего расторжения арендодателем.

Таким образом, проанализировав все ситуации, важно отметить, что превентивные меры эффективнее экстренных. Поэтому, как минимум, вы как арендодатель должны сразу определить свои цели и отобразить их в договоре. А как максимум – обратиться за помощью к квалифицированному специалисту, который поможет вам не попасть в невыгодную для вас ситуацию.

НРАВЯТСЯ НАШИ СОВЕТЫ ДЛЯ БИЗНЕСА? ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ К НАШЕМУ КАНАЛУ В ⏩ TELEGRAM ⏪ И ВЫ НЕ ПРОПУСТИТЕ НИ ОДИН ПОЛЕЗНЫЙ СОВЕТ!

Источник: https://pravogarant.com.ua/publications/5-kovarnyh-lovushek-v-kotorye-mozhet-popast-arendodatel/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.