+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Тонкости договора аренды складов

Содержание

Категории складских помещений, нюансы заключения арендного договора по ним, целесообразность приобретения объекта

Тонкости договора аренды складов

Без аренды складских помещений не обойтись ни одному участнику коммерческой деятельности. Каждой компании или индивидуальному предпринимателю важно знать нюансы выбора подходящего под склад помещения, заключения арендных договоров.

Львиная доля рынка аренды недвижимости приходится на коммерческий сектор. Здесь значительная часть заключаемых договоров затрагивает аренду складских помещений.

Многим участникам коммерческой деятельности приходится прибегать к таким услугам.

Знание практических нюансов составления подобных договоров, их исполнения, расторжения позволит избежать неприятных сюрпризов, убытков, станет подоплекой успешного ведения дел.

Договор и его обязательные пункты

Когда планируется аренда складских помещений в Петербурге либо другом российском городе, обеспечить полноценное соблюдение сторонами такой сделки собственных обязательств поможет заключение соответствующего письменного договора по утвержденной законодателем форме. Подписание такого документа станет защитой для всех сторон правоотношений от нарушений их прав, законных требований или интересов, делает проще организацию судебной защиты.

Отечественными нормативными актами не устанавливаются ограничения касательно того, кто вправе выступать сторонами арендного договора. Их субъектами бывают индивидуальные предприниматели, юридические либо физические лица. Соглашение между ними предусматривается письменное, включает следующие обязательные моменты:

  • указание стоимости;
  • объекта аренды;
  • срока действия подобного договора.

При отсутствии хотя бы одного из этих пунктов соглашение юридически несущественно и без труда оспаривается в суде.

Цена договора

Стоимость его устанавливается по договоренности между подписывающими сторонами. Традиционно влияет на нее несколько факторов: локализация предмета договора, его площадь, тип арендодателя.

Нецелесообразно с экономической точки зрения взятие под складские нужды помещения, располагающегося в городском центре. Мало для кого секрет, что аренда склада от собственника заметно дешевле аналогичных действий через риэлтора либо иного посредника.

Есть тут и другое преимущество: гарантия прозрачности сделки. Арендатор обезопасит себя от гипотетической недобросовестности посредников.

Сроки

Законодательством не устанавливаются ограничения касательно срока подобного соглашения. Единственное требование — если он превышает годовой период, документ подлежит регистрации в уполномоченном госоргане (Росреестре или его отделениях).

Арендодатели и арендаторы часто стремятся избегать ее ради предотвращения дополнительной волокиты или расходов. Еще один нежелательный момент, связанный с госрегистрацией, — открытие после такого действия возможности для кредиторов сторон, при наличии у тех долгов, обратить взыскание на находящееся на складе имущество должника.

Отсутствие же регистрационных действий оценивается как попытка уклониться от налоговой уплаты.

Особенности налогообложения

После госрегистрации подобного договора наступают налоговые последствия для его сторон. Российским законодательством уточняется: арендные платежи обязательно учитываются при формировании подоходных налогов. Допустимо уменьшение облагаемой прибыли арендатора на сумму, затраченную на аренду складских помещений.

Последняя должна быть экономически обоснована, подтверждена документально. Подтверждением послужат, помимо самого договора, акты описи арендуемой недвижимости, приема-передачи уже оказанных услуг. Для компаний, занимающихся облагаемой НДС деятельностью, такой налог при подтверждении его уплаты тоже принимается в расчет.

Затраты на содержание складской недвижимости

Расходы здесь бывают довольно велики. Потому распределение таких затрат между сторонами становится существенной частью соглашения. На эти моменты необходимо обращать внимание при поиске подходящих вариантов.

Капремонт, по существующей практике, выполняется арендодателем за собственный счет, текущий — арендатором. Это не означает, что все заключаемые договоры основываются на таком принципе распределения расходов.

Стороны вправе сами их разграничивать, отражая ключевые нюансы в подписываемом документе.

Арендатор обычно единолично расходует нужные средства на текущее содержание складской недвижимости: коммунальные платежи и т.п. Он обязуется поддерживать арендованное помещение в надлежащем состоянии. Потому периодически будет требоваться проведение ремонта.

При совершении арендатором действий, поспособствовавших улучшению состояния недвижимости, предусмотрено разграничение законодательством подобных изменений на неотделимые и отделимые.

Если улучшенные элементы подлежат демонтажу, арендовавшие склад человек либо организация вправе по завершении действия соглашения забрать такие детали.

В остальных ситуациях распределение затрат на улучшения происходит по договоренности.

Есть законодательная оговорка по лифтам, холлам, коридорам, подвалам, прочим объектам, относящимся к местам общего пользования, т.е. используемым более чем одним арендатором. При улучшении их внешнего вида посредством проведенного ремонта тот, кто его осуществил, вправе потребовать возмещения затрат.

Отдельные нюансы подписания арендного договора

Пристального внимания заслуживает правомочность арендодателя. Необходимо проверить наличие у последнего подтверждения права владения объектом соглашения. При недобросовестности такой организации или человека, отсутствия требуемой документации договор будет юридически считаться не заключенным.

Имеет смысл уточнить, нет ли обременений либо иных ограничений на арендуемом имуществе, связанных с его пребыванием под залогом, судебным спором или др. Если арендатора о таких моментах не предупредили до подписания соглашения, он вправе потребовать его расторжения либо снижения арендной ставки.

При составлении текста договора стоит оговорить следующее:

  • моменты касательно мест общего пользования;
  • гипотетические улучшения;
  • случаи, когда допустимо снижение платы;
  • пожарную безопасность;
  • доступность объекта сделки для предварительной проверки.

Осмотр помещения — способ обезопасить себя от риска выбора не годящейся под склад недвижимости. Она должна подходить под хранение нужных видов продукции. Требуется наличие полноценной вентиляции, средств прогрева, утепления. Высота и этажность принципиальны с позиции назначения помещения. Важны для арендатора хорошая охрана, соответствие выбранного объекта санитарным требованиям.

Иногда плата за аренду склада в Петербурге либо других городах состоит из официальной и неофициальной частей. Часто подобное практикуют унитарные организации. Причем нередко вторая часть превышает первую. Потому до подписания договора стоит уточнить ценовой вопрос.

Аренда или покупка?

Поиск вариантов аренды часто сопряжен с размышлениями о ее целесообразности. Нередко более выгодной экономически будет приобретение складской недвижимости. При разрешении этой дилеммы стоит учитывать несколько нюансов. При самостоятельном осуществлении коммерческой деятельности аренда более приемлема, чем покупка. Связано это со следующими факторами:

  • приобретение потребует крупных единовременных затрат;
  • спектр прилагающихся к аренде услуг, что часто практикуют профессиональные арендодатели;
  • возможность выстраивания гибкой маркетинговой политики;
  • степень стабильности рыночной ситуации: иногда лучше не обзаводиться дополнительными объектами недвижимости из соображений их ликвидности/неликвидности.

С учетом таких моментов аренда становится приемлемым для большинства участников экономической деятельности вариантом.

Категории складов

Принята определенная классификация складских объектов недвижимости. Категории, на которые они подразделяются, похожи на придуманные для водительских прав: А, В, С, D. Чем ближе такая буква к началу алфавита, тем выше качественные показатели помещения.

А. Подходят под хранение различных типов продукции, оснащены специальным современным складским оборудованием. Снабжены вентиляционными, кондиционными коммуникациями, системами видеонаблюдения, сигнализации. Помещения такого типа имеют удобный транспортный подъезд.

Перечисленные факторы делают их подходящими для компаний разного масштаба или индивидуальных предпринимателей. Тут хранящимся товарам создаются оптимальные условия, гарантирующие безопасность, полноценную сохранность без утраты презентабельного вида.

Подобные преференции влекут высокую арендную плату, часто выше стоимости магазина либо офисного помещения. Несомненный плюс — предоставление возможности хранения продукта, требующего особенных условий содержания, которые невозможно обеспечить в помещениях иных типов.

К А-категории относится до четверти площадей производственно-складской коммерческой недвижимости.

В. Оснащены техническими приспособлениями, нужными для содержания любых типов товаров, но такого оборудования тут немного. Площадь самих объектов уступает по размерам помещениям категории А. Нередко первые представляют собою переоборудованные под складскую недвижимость многоэтажки.

Здесь предоставляются услуги охраны, есть отдельные подъездные пути для крупной техники вроде трейлеров или под легковые авто, специальные погрузочно-разгрузочные пандусы. Помимо склада, предусмотрены офисы. Стоимость В-помещений, составляющих до 40 процентов общей массы подобной недвижимости, пониже, чем у А.

Арендная ставка подойдет компаниям средней руки.

С. Часто получаются из специально переоснащенных ангаров либо производственных цехов. Отсутствуют специфические условия хранения, охранять товары хозяевам придется собственными силами.

Тут не обустраиваются подъездные пути для транспортных средств.

Подобный вариант сгодится начинающим компаниям либо предпринимателям, не располагающим достаточными средствами для аренды недвижимости более высокой категории.

D. Не приспособленные под хранение помещения, называющиеся складами номинально. К этому типу объектов относятся неотапливаемые ангары, металлические гаражи, подвалы. Не годятся для содержания крупногабаритных либо скоропортящихся продуктов. Подойдут фирмам или предпринимателям на стадии становления бизнеса, при отсутствии крупных денежных сумм на такие расходы.

Критерии выбора

Перед выбором помещения стоит определиться с бюджетом, желаемым территориальным расположением, необходимыми размерами площадей под хранение, списком требований к складу. Это поможет сузить поиск до определенной категории, наиболее полно отвечающей запросам.

При составлении списка стоит принять во внимание температурный режим, влажность, прочие требования к хранению используемых в коммерческой деятельности товаров. Другой момент — какие транспортные средства применяются для перемещения продукции, нужен ли оборудованный подъезд к складской территории. Учитывается потребность в специфическом оборудовании: стеллажах или др.

За скобками стоит оставлять возможность дальнейшего приобретения выбранного объекта, когда это станет целесообразнее аренды.

Нельзя игнорировать некоторые другие требования, существенно сказывающиеся на специфике эксплуатации склада:

  1. Условия пожарной безопасности. Предусмотрено раздельное хранение легковоспламеняющейся продукции и остальных товаров. Проходы между стеллажами должны оставаться по ширине не менее метра. Электроприборы располагаются минимум в полутора метрах от хранящихся изделий. Обязательное требование — оснащение гидрантами, пожарной сигнализацией.
  2. Размещение электроприборов. Запрещается оборудование складской территории розетками, электронагревательными приспособлениями.
  3. Функциональность отопительной, кондиционной, вентиляционной систем. Важно для одежды, пищевых продуктов, быттехники, инструментов, бытовой химии, ряда других товаров.

Источник: https://reoservice.ru/stati/osobennosti-arendy-sklada/

Тонкости договора аренды

Тонкости договора аренды складов

В Гражданском кодексе РФ нежилые помещения не выделяются как отдельный объект арендных отношений: они включены в широкое понятие «здание», объединяющее весь спектр нежилых (культурных, производственных, торговых и др.) и жилых строений. При этом нежилое помещение может представлять собой как здание в целом, так и его отдельную часть.

Чтобы разобраться в тонкостях формы и содержания договора аренды, в первую очередь, определимся, что под данным понятием подразумевается.

Итак, договор аренды нежилого помещения – это документ, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение во временное пользование за определенную плату. Вместе с тем при составлении данного документа необходимо учесть несколько важных особенностей.

Договор аренды подлежит процедуре прохождения государственной регистрации в случае, если срок аренды помещения по нему превышает один год. С учетом того, что текст ГК РФ (п.2 ст.

651) содержит термин «не менее года», вполне логично, что государственной регистрации подлежат в том числе и договоры аренды, заключаемые сроком на 1 год.

Вместе с тем, если хотя бы одной из сторон договорных отношений является юридическое лицо, вне зависимости от срока его действия договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

Предмет договора

Предмет договора является существенным условием договора об аренде нежилого помещения, соответственно, без точного определения предмета договор не будет считаться заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ). Таким образом, в тексте договора передаваемое в аренду помещение должно быть описано ясно, конкретно и по всем необходимым параметрам, а именно:

  • Адрес здания, в котором располагается сдаваемое в аренду помещение.
  • Четкое описание местоположения данного помещения внутри здания (этаж, номер офиса и т.п.).
  • Общая площадь сдаваемого помещения (согласно кадастровому паспорту БТИ).
  • Назначение сдаваемого в аренду помещения (для офисных либо производственных нужд, под склад и т.п.).
  • Если сдаваемое в аренду нежилое помещение состоит из нескольких(а также, если некоторые из сдаваемых в аренду помещений – основные, а другие – вспомогательные), к договору необходимо будет составить приложение – план-схему данного помещения с указанием всех деталей.

После подписания данного договора (либо еще при заключении) нежилое помещение-предмет договора должно быть по акту передано арендатору.

Причем в этом случае вместо передаточного акта возможно составление и иного документа (соглашения, протокола и т.д.), подписанного обеими сторонами.

По окончании действия договора исрока аренды нежилое помещение возвращается арендодателю с обязательным соблюдением всех указанных процедур.

Арендодатель и собственник

В соответствии с общими правилами, в качестве арендодателя нежилого помещенияможет выступать его собственник. Однако арендодателями могут являться и другие лица, причем как физические, так и юридические – при наличии соответствующих полномочий.

Так, предприятия или учреждения (если в их ведении или управлении находятся нежилые помещения,сдаваемые в аренду) имеют право выступать в качестве арендодателей, предварительно получив на это согласие самого собственника или уполномоченного собственником лица.

Юридические адреса от собственника

В случае перехода прав собственности другому лицу, правоотношения аренды помещения сохраняются, поскольку данный факт не является основанием для расторженияили изменениядоговора аренды. При ликвидации арендодателя-юридического лица правоотношения аренды помещения прекращаются, за исключением случаев, когда исполнение обязательства юридического лица законодательно возлагается на другое лицо.

Использование арендуемого помещения

Арендатор нежилого помещения обязан использовать его в полном соответствии с оговоренными в договоре условиями. Если данные условия в договоре не оговорены – по его прямому назначению(п. 1 ст. 615 ГК РФ). Нарушение данного правила будет являться основанием для требования арендодателя расторгнуть договор и возместить причиненные ему этим убытки.

При этом арендатор имеет право сдавать арендуемые нежилые помещения в субаренду или другим образом передавать свои права и обязанности иному лицу только с согласия самого арендодателя и в установленном законом порядке.

Арендная плата и срок действия договора

Определение в договоре размера арендной платы – существенное условие заключения такого рода сделок.

Если в договоре отсутствует размер арендной платы, данный договор считается незаключенным, поэтому не влечет за собой никаких правовых последствий, если только в дополнительном соглашении сторонами не будет достигнуто согласие по поводу размера арендной платы либо пересмотрены условия основного договора. Договор аренды следует считать заключенным только с момента достижения обеими сторонами согласия по поводу размера арендной платы.

Кроме того, если по договору аренды помещения арендная плата устанавливается за единицу площади, она должна определяться исходя из фактического размерапомещения,передаваемого в аренду.Если жев договоре аренды нежилого помещения не оговариваетсясрок аренды, такой договор будет заключен на неопределенный срок.

В данном случае любая из сторон имеет право расторгнуть договорв любое время, за три месяцапредупредив об этом другую сторону (соответствующее оповещение должно быть выполнено в письменной форме).

Если срок договора аренды не определен, такой договор в государственной регистрации не нуждается, потому как, согласно действующему законодательству, регистрируется только договор, заключенный на срок более года.

Таким образом, лишь соблюдение всех вышеописанных условий составления договора аренды и знание тонкостей данной процедуры обеспечит надежными гарантиями всех участников сделки.

Источник: http://www.orte.ru/tonkosti_dogovora_arendy.html

Особенности заключения договора аренды складского помещения

Тонкости договора аренды складов

Склад, как определено в Гражданском кодексе, является нежилым помещением. Следовательно, договор аренды склада не имеет ничего общего с договором жилого помещения – квартиры или дома. Различия касаются не только предмета договора и условий пользования помещения, но и размера арендной платы.

Необходимо правильно составлять такой договор, так как от этого зависит порядок дальнейшего пользования помещения.

К тому же при проведении проверок неверно составленный договор аренды может стать предметом разбирательств.

И, конечно, грамотное оформление бумаги важно при сдаче документов в налоговую инспекцию, особенно в том случае, если сдача помещений в аренду является для заявителя основным видом бизнеса.

Что такое договор аренды склада

Склад относится к нежилым помещениям. Если ваше помещение жилое – вам необходимо узнать как перевести жилое помещение в нежилое. Правила составления типового договора аренды нежилых помещений регулируются статьей 34 Гражданского кодекса, а именно 4 пунктом. В нем указано, какие разделы должны быть в договоре, а также порядок заключения и регистрации документа.

В зависимости от вида помещения в типовой текст документа могут вносится существенные изменения

Это зависит от типа склада – открытого или закрытого, от его предназначения – оптового, транзитного, таможенного, резервного, для временного хранения продукции и т.д.

Склад может сдаваться в аренду одному лицу для индивидуального пользования, либо может на условиях лизинга сдаваться нескольким для коллективного пользования.

В последнем случае с каждым арендатором заключается договор и обговаривается территория, отданная под склад, и порядок пользования общей территорией, например, въездом.

Сдавать в аренду принадлежащие им помещения могут и физические, и юридические лица. Договор в обоих случаях будет одинаковым, единственное различие – наименование сторон. Кроме того, для физических и юридических лиц применяются различные типы налогов. Так, для физических лиц – это подоходный налог, для юридических – налог на прибыль.

Сдача склада в аренду без заключения договора или без его регистрации считается незаконной и влечет за собой наложение административной и уголовной ответственности за скрытие доходов.

Что должно быть в договоре аренды склада

В типовой договор обязательно входят следующие пункты:

  • Наименование сторон. Это могут быть физические лица, предприниматели или организации.
  • Предмет договора, то есть собственно сама передача в аренду складского помещения. В этом же пункте необходимо дать описание склада, его площадь, расположение, назначение. Указываются собственники помещения, если их несколько. Также приводится срок, в течение которого склад или его отдельная часть будет находиться в аренде.
  • Порядок передачи помещения. В данном пункте необходимо указать условия, при которых происходит передача склада (например, полная оплата срока аренды), а также максимальное время, отведенное на «передачу ключей» (обычно 5 дней).
  • Пользование помещением. В пункте указывается, в каких целях арендатор может использовать склад. Естественно, это не должны быть запрещенные российским законодательством виды деятельности.
  • Размер арендной платы и порядок платежей. Также оговаривается порядок изменения стоимости арендный платежей. Если производится расчет безналичным путем, то нужно указать номера расчетных счетов. Арендная плата может устанавливаться в зависимости от стоимости имущества, тогда нужно приложить к договору заключение оценщика.
  • Форс-мажорные обстоятельства.
  • Ответственность сторон.
  • Порядок разрешения споров.
  • Иные положения. В этот пункт может входить разрешение или запрет на проведение перепланировки, изменение системы подъездных путей, предусматривается возможность или запрет субаренды.

К договору нужно приложить копии следующих документов:

  • свидетельство о праве собственности на склад;
  • кадастровый паспорт;
  • список арендаторов, имеющих право пользования складом (если их несколько).

На что необходимо обратить внимание

Все вышеперечисленные пункты обязательно должны присутствовать в договоре

Отсутствие хотя бы одного может послужить причиной признания договора недействительным. Также документ должен составляться в письменном виде, устные договоренности не считаются юридически значимыми.

Передача склада осуществляется по акту приема-передачи. Арендатор должен проверить соответствие плана и реального расположения склада, убедиться, что помещение не имеет повреждений.

Если где-то что-то не в порядке, например, деформирована стена, это должно быть указано в акте. В противном случае арендодатель будет вправе требовать от арендатора проведения ремонта.

Сделка обязательно должна быть зарегистрирована в Регпалате, иначе она считается незаключенной. В соответствии с Гражданским кодексом договор аренды склада вступает в силу только с момента его государственной регистрации, а не с момента подписания сторонами бумаги.

Кроме того, при заключении договора не лишним будет убедиться, что передает склад в аренду собственник, а не такой же съемщик. Если же арендодатель не хозяин, у него должно быть письменное разрешение от владельца склада на заключение договора субаренды.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499 )350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zakonometr.ru/nezhilyje/dogovor-arendy-skladskogo-pomeshheniya.html

Тонкости договора аренды складов

Тонкости договора аренды складов

Евгений Христич, заместитель генерального директора «Эспро-Менеджмент»

По итогам предыдущего года доля свободных складских площадей в классе А в московском регионе составила менее 1%, а в классе B – всего 3%. Качественная складская недвижимость сейчас востребована арендаторами самого разного типа как никогда прежде.

Поэтому в условиях жесткого дефицита качественных помещений для хранения, очень важно не только найти складские площади с подходящими арендатору необходимыми характеристиками, но и правильно заключить договор аренды, чтобы затем не было мучительно больно и обидно за бесцельно потраченные деньги и время.

Тонкость первая — доверяй, но проверяй

Прежде всего, убедитесь, что ваш контрагент действительно имеет право предлагать данный склад в аренду, поэтому обязательно поинтересуйтесь возможными обременениями. Например, объект может быть под залогом или являться предметом спора.

Познакомьтесь поближе с объектом: оцените территорию с точки зрения удобства подъезда и парковки автотранспорта, погрузки-разгрузки, узнайте о частоте уборки, качестве охраны. Выясните, как реализуется логистика складирования, продумана ли она.

Ну и, конечно, надо поинтересоваться выделенной электрической мощностью, наличием водопровода и канализации. Иногда критичным становится качество приема сигнала мобильной связи. Обязательно уточните величину арендной платы.

Часто федеральные государственные унитарные предприятия, владеющие государственным имуществом на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, не могут устанавливать арендные ставки самостоятельно, потому практикуют разделение арендной платы на официальную и «неофициальную». При этом «неофициальная часть», как правило, гораздо больше.

Тонкость вторая — что хранить будем

Главное отличие договора аренды склада от договора аренды любого другого нежилого помещения в том, что в договоре необходимо указывать, для чего конкретно можно использовать арендуемые площади.

Если вы арендовали склад для хранения, например, обуви, то не имеете права использовать его под медикаменты или лакокрасочные материалы. Более того, ограничения могут существовать, даже если вид товара не оговорен.

Предположим, что арендуемое под склад помещение является промышленным холодильником, а в договоре нет уточнения товара, который будет на нем храниться. Размещение на таком складе лакокрасочных материалов будет противоправным действием уже в силу закона.

Тонкость третья — кому оплачивать страховку

Обязанность по страхованию склада в законе не прописана, стороны сами решают, кто берет на себя эти затраты. Чаще всего, это падает на плечи арендатора.

Но не обольщайтесь, если арендодатель застраховал склад самостоятельно: скорее всего эти затраты будут включены в сумму арендной платы. Выгодоприобретателем при наступлении страхового случая, безусловно, будет являться собственник недвижимости.

Не забывайте, что хранение на складе пожароопасных или повышающих риск наступления страхового случая товаров существенно удорожает страховку.

Кстати, страхование самого склада и страхование товара, находящегося на нем, – две разные сделки.

Не менее значимым в арендных отношениях является вопрос, какая из сторон будет оплачивать штрафы, налагаемые инспектирующими органами, такими как СЭС или ГОиЧС. Обычно необходимые разрешения и согласования получает арендодатель, а арендатор поддерживает склад в надлежащем виде.

Тонкость четвертая — это сладкое слово субаренда

Право арендатора сдавать склад в субаренду, а также распоряжаться арендными правами иным образом (например, отдавать их в залог либо вносить в качестве вклада в уставный капитал) ограничивается обязательным требованием закона о получении на это согласия арендодателя.

Более того, ответственность за арендуемое имущество несет арендатор. Дело в том, что договор субаренды – лишь производный от основного, его срок не может превышать срок договора аренды.

И уж конечно, при его заключении субарендатор не может получить прав больше, чем имеет арендатор.

Тонкость пятая — распределение затрат на содержание арендуемого склада

Гражданский кодекс распределяет обязанности следующим образом: капитальный ремонт обязан производить арендодатель (собственник имущества), а текущий – арендатор. Кроме того, арендатор также несет расходы на содержание имущества (коммунальные платежи и пр.). Норма эта – диспозитивная, т.е.

ее можно менять по договоренности. Хотя в большинстве сделок стороны придерживаются именно этой схемы. Срок, в течение которого необходимо произвести капитальный ремонт, целесообразно обговорить в договоре. Кстати, в критической ситуации (нарушение целостности несущих конструкций и т.п.

) арендодатель обязан провести капитальный ремонт без промедления.

Необходимость проводить текущий ремонт связана с обязанностью арендатора поддерживать склад в исправном состоянии. Во избежание споров и разногласий все работы в рамках текущего ремонта лучше прописать заранее в договоре.

Например, «Арендатор обязан содержать помещения, включая все механические (отопление и вентиляция) и электрические части, указанные в Акте разграничения эксплуатационной ответственности (исключая спринклерные системы, противопожарное оборудование и системы пожаротушения, но включая все остальные коммуникации, приборы и оборудование, находящиеся в помещениях) в надлежащем состоянии и осуществлять надлежащий текущий ремонт помещений». Также, «Арендатор обязуется провести косметический ремонт во всех внутренних частях помещений по взаимному согласию».

Тонкость шестая — выселение арендатора

В договоре, как правило, прописывается множество пунктов, в соответствии с которыми его можно расторгнуть по инициативе арендодателя. С учетом этого избавиться от недобросовестного арендатора довольно просто. Вот такой пример. Договор аренды помещения был заключен на 11 мес.

До окончания срока действия договора, арендодатель нашёл на эти же помещения нового арендатора по более высокой ставке и на долгосрочных условиях.

В связи с тем, что действующий арендатор задерживал сроки оплат арендных платежей более двух раз подряд, – это послужило формальным поводом для одностороннего досрочного расторжения договора аренды.

В случае своевременной оплаты аренды, арендодателю пришлось бы ждать окончания срока действия краткосрочного договора, и только после этого оформить отношения с новым арендатором на более выгодных для себя условиях.

Тонкость седьмая — продажа складского помещения

В данной ситуации закон защищает арендатора – все договоренности сохраняют свою силу и с новым владельцем.

Собственно говоря, в начале 90-х годов множество бизнесов были разрушены после того, как занимаемые ими производственно-складские помещения продавались, а новый собственник более не собирался сдавать их в аренду.

Теперь, если ваш арендодатель решит продать принадлежащие ему складские площади, на заключенный договор аренды это никоим образом не повлияет.

В случае краткосрочной аренды единственной формальностью будет заключение договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды между прежним и новым владельцами с обязательным уведомлением арендатора. При долгосрочной аренде придется приложить куда больше усилий, поскольку потребуется пройти процедуру государственной регистрации договора уступки.

Тонкость восьмая — компенсация «неотделимых улучшений»

По-хорошему, этот вопрос лучше обговорить заранее и прописать в арендном договоре. Если же там такого пункта нет, то вопрос урегулируется так.

Если неотделимые улучшения были произведены за счет средств Арендатора и с согласия Арендодателя, то после прекращения договора аренды Арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений.

Если без согласия Арендодателя, то стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит.

Есть один бухгалтерский нюанс – любые улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые), произведенные за счет амортизационных отчислений, по закону являются собственностью арендодателя. Амортизационные отчисления входят составной частью в арендную плату и расходуются арендодателем на восстановление относящегося к основным фондам имущества.

Полезные советы

Во избежание двоякого толкования, не забудьте дать в договоре толкование всем встречающимся терминам.

Например: «МОП» (места общего пользования) означает проезды, входные фойе, лестницы, коридоры, контрольно-пропускные пункты, любые подъездные пути, соединяющие Комплекс с общественными дорогами, любые другие дороги, тротуары, дворы, станции техобслуживания, благоустроенные территории и любые другие площади Здания, Комплекса и Земельного участка, которые могут быть предназначены Арендодателем для общего использования более чем одним из Арендаторов, иных владельцев и посетителей Здания или Комплекса.

Пункт 3 статьи 607 ГК РФ определяет одно из существенных условий аренды: имущество должно быть подробно описано.

Поэтому не забудьте указать: точный адрес объекта, этаж (если это помещение внутри здания), номера комнат (если они есть); площадь, в соответствии с измерениями БТИ; кадастровый номер объекта (если это отдельно стоящее здание); любую другую дополнительную информацию, которая может помочь идентифицировать ваш склад.

Налоговое законодательство разрешает включать платежи за арендуемое имущество в состав расходов. Это значит, что налогооблагаемую прибыль можно уменьшить на сумму арендной платы.

Только не следует забывать, что, согласно статье 252 НК РФ, все затраты должны быть экономически оправданными и документально подтвержденными.

То есть предприятию потребуется доказать, что оно использует арендуемое помещение в деятельности, направленной на получение дохода.

Источник: http://dalipoteka.lred.ru/index.php/dopinfo/958-%D1%82%D0%BE%D0%BD%D0%BA%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%B0-%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B-%D1%81%D0%BA%D0%BB%D0%B0%D0%B4%D0%BE%D0%B2

Как составить договор аренды склада: тонкости сделки и расторжение соглашения

Тонкости договора аренды складов

Договор аренды склада следует составлять так, чтобы он отвечал закону и интересам как арендодателя, так и арендатора. Чтобы обошлось без ущерба, понесенного из-за отсутствия в документе нужных пунктов либо ошибочности и нечеткости формулировок. Наконец, чтобы ничьи интересы не пострадали при расторжении договора.

На что стоит обратить внимание при заключении сделки?

Пожалуй, самое главное – соблюсти условия, невыполнение которых приводит к признанию договора незаключенным. Кроме того, арендатору необходимо обратить внимание на следующее:

  • Следует упомянуть вид склада по его предназначению – для индивидуального пользования или склад-отель для недолговременного хранения грузов третьих лиц на условиях лизинга.
  • Прежде чем составлять договор, следует проверить, действительно ли правомочен «кандидат в арендодатели» сдавать склад. По закону арендодателем может выступать исключительно собственник складского помещения. Арендатор не вправе самовольно пересдавать его в субаренду – без нотариально заверенного согласия собственника. Такой несогласованной субаренды следует избегать!
  • Кроме того, стоит спросить о наличии либо отсутствии обременений – например, не является ли склад предметом спора или, может быть, он заложен. Важно: обременение еще не говорит, что арендовать нельзя. Но о нем надо обязательно упомянуть в договоре.

По поводу срока договора – если этого раздела или пункта в документе нет, «по умолчанию» он будет считаться заключенным на неопределенный срок, а это может не отвечать интересам арендатора и особенно арендодателя.

Настоятельно рекомендуется оговорить в договоре и следующие важнейшие моменты:

  • входят в арендную плату или нет коммунальные платежи, а если не входят – что конкретно обязуется оплачивать арендатор;
  • кто из сторон будет оплачивать страхование склада. Кстати, страхование помещения и страхование хранящегося в нем товара – две разные, абсолютно невзаимосвязанные вещи;
  • кому оплачивать штрафы, налагаемые контролирующими органами (в частности, СЭС, ГОиЧС);
  • как должны использоваться амортизационные отчисления;
  • подлежат ли возмещению арендодателем затраты арендатора на неотделимые улучшения. Если этого пункта не будет, арендатор может рассчитывать на компенсацию только улучшений, осуществленных с задокументированного согласия арендодателя.

Желательно включить в документ соглашение о ремонте помещения. Согласно ГК РФ, капитальный ремонт предлагается делать арендодателю, а текущий – арендатору. Но эта норма не обязательна, стороны могут придти к другой договоренности.

Составляем договор аренды склада

Чтоб договор аренды не был признан недействительным, указываются:

  1. объект аренды – исчерпывающие данные о помещении, передаваемом арендатору. Необходимо описание складского помещения с указанием его адреса, кадастрового номера, размера арендуемой площади и приложением к договору копии кадастрового паспорта либо соответствующей выписки;
  2. размер арендной платы, а также порядок и периодичность ее внесения. Если стороны договорились о расчетах не живыми деньгами, а товарами, услугами или любым другим способом, обязательно указать денежный эквивалент такой платы;
  3. стороны договора и их реквизиты.

В договоре об аренде склада, в отличие от офиса или магазина, следует указывать, для хранения чего именно будут использоваться складские площади. Иначе контролирующие органы могут сделать заключение об использовании их не по назначению, что является нарушением.

Последний серьезнейший момент – порядок передачи помещения и его возврата арендодателю. Обычно факт предоставления арендатору доступа на склад подтверждается и оформляется передаточным актом за подписями сторон, где содержится:

  • описание состояния помещения;
  • перечень имущества, которое там находится (при наличии).

Важным моментом, о котором не стоит забывать в процессе составления договора на аренду склада, является срок действия документа, о чем и расскажет следующее видео:

Между юридическими лицами

Что необходимо для составления договора аренды склада, кроме знаний юридических тонкостей и желания сторон?

При заключении договора аренды юрлицами необходимы копии таких документов:

  • учредительные документы;
  • свидетельство о регистрации юрлица;
  • свидетельство о присвоении ИНН;
  • свидетельство о внесении записи в ЕГРП;
  • документы, подтверждающие полномочия руководителя юрлица и представителя, заключающего договор аренды.

Вы можете бесплатно образец договора аренды помещения (склада) между юридическими лицами здесь.

Образец договора аренды склада между физическим и юридическими лицами

С физическим лицом и с ИП

Если одной из сторон договора является физическое лицо, можно смело пренебречь прописыванием в договоре срока. Он будет действительным, пока одна из сторон не заявит о расторжении (за месяц).

Отметим, при составлении договора можно использовать его типовой вариант, доступный в сетевых источниках. Образец-бланк договора аренды склада с физическим лицом, ИП очень схож с тем, что вы могли наблюдать выше для юрлиц.

Расторжение соглашения

Порядок расторжения договора – нужный раздел документа, призванный значительно облегчить взаимопонимание сторон при возникновении обстоятельств, побуждающих прекратить договорные отношения, и дать возможность «расстаться друзьями». Здесь положения договора тоже не могут противоречить ГК РФ. Однако веских оснований (причин) расторжения может быть выписано много.

Например, в интересах арендодателя:

  • использование арендатором арендных прав в качестве предмета залога либо как вклад в другое юрлицо;
  • выполненная арендатором без согласия арендодателя перепланировка;
  • невнесение в оговоренном порядке арендной платы.

Если же в договоре аренды причины (основания) расторжения не указаны, прекратить его можно либо по обоюдному согласию сторон, выраженному письменным соглашением, либо в судебном порядке на основании норм ГК РФ.

 Стоит еще раз подчеркнуть: арендодатель не может взять и выставить за дверь арендатора. А тот, в свою очередь, не может тайно съехать, не уведомив письменно арендодателя о желании прекратить аренду склада.

В первом случае суд обяжет арендодателя возместить издержки, во втором – признает арендатора должником по арендной плате и «коммуналке».

Процедура досрочного внесудебного прекращения договора следующая:

  1. одна из сторон составляет и направляет другой соответствующее уведомление;
  2. вторая дает положительный ответ;
  3. стороны подписывают соглашение.

Если же уведомление осталось без ответа в положенный срок, составившая и направившая сторона вправе подавать заявление в суд.

Как составить договор аренды склада: тонкости сделки и расторжение соглашения

Источник: http://geenna.ru/vash-yurist/kak-sostavit-dogovor-arendy-sklada-tonkosti-sdelki-i-rastorzhenie-soglasheniya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.