+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Субаренда: строим отношения

Содержание

Субаренда — что это: определение договора, сторон, условий, образцы

Субаренда: строим отношения

Последние изменения: Сентябрь 2018

Законодательством не предусмотрен отдельный нормативный акт, регулирующий отношения по соглашению о субаренде. В статье 615 Гражданского кодекса в пункте 2 лишь указано, что к соглашениям о субаренде необходимо применять правила и порядок заключения соглашений об аренде. Сразу возникает справедливый вопрос – субаренда что это? Аренда и субаренда в чем разница?

Что такое субаренда – это одно из наиболее часто встречающихся видов договорных соглашений регулирующих отношения в плане движимого и недвижимого имущества.

Субарендой является временная переуступка прав на арендуемое имущество либо его долей (чаще всего предметом такого соглашения значатся нежилые помещения).

Субарендатор наделен теми же правами и обязанностями, что указаны в основном соглашении между собственником и арендатором.

Соглашения помогают арендатору в некоторых случаях решить финансовые проблемы, уменьшая издержки связанные с содержанием помещений, к примеру, если они временно не используются.

Договор субаренды жилого помещения

Как и подавляющее большинство договорных отношений, аренда помещений регулируется Гражданским законодательством (ГК). Кроме того есть и отдельные нормативные правовые акты такие как решение Пленума ВАС №-73 от 17 ноября 2011 года по прецедентным случаям. Этим решением высший суд определил правила и порядок совершения сделки (заключение соглашения) по аренде жилых помещений.

Предмет соглашения

Что такое субаренда жилого помещения?

Под субарендой жилых помещений понимается передача в найм уже арендованного жилья третьей стороне. Предметом данного договора является переуступка права пользования жилплощадью третьим лицам.

При этом также необходимо перезаключение основного договора или же заключение дополнительного соглашения к нему, где необходимо указать данный факт и заручиться согласием собственника.

Формат соглашения

Письменный формат соглашения дает гарантию соблюдения всеми сторонами возложенных на них обязанностей.

Что в будущем дает возможность привлечения к ответственности и возмещению убытков с участников сделки, если те не будут исполнять условия соглашения.

Привлечь к ответственности и возместить убытки можно будет посредством подачи исковых требований собственника к сторонам соглашения. В части, которых указывается на нарушения, принятых на себя сторонами обязательств.

Стороны

Сторонами субарендного соглашения являются следующие лица:

  • собственник – арендодатель, является главным участником основного договора аренды;
  • арендатор, является второстепенным участником сделки об аренде, а в соглашении о субаренде – основным лицом (арендодателем);
  • субарендатор — является третьей стороной соглашения.

Сторон соглашения может быть множество. Так субарендодатель, с соглашения арендатора и собственника ища собственную выгоду, может передать помещение в найм следующему участнику сделки, заключив еще один договор о субаренде.

Субарендатор — это третье и последующее лицо соглашения, принимающее в пользование уже арендованного помещения. Субарендодатель – это участник сделки об аренде, сдающий в аренду третьим и последующим лицам жилплощадь, взятую в аренду им самим.

Период действия соглашения о субаренде не может превышать срок действия основного договора. Если помещение сдается в аренду более чем на год или равный этому период, соглашение регистрируется в Россреестре, соответственно договор субаренды также подлежит регистрации. Максимальный срок соглашения – пять лет. Далее необходима перерегистрация.

Обязанности сторон

Согласно статье 615 ГК обязанностями участников сделки является соблюдение пунктов соглашения, в иных случаях в соответствии с предназначением имущества. При невыполнении этих обязанностей собственник вправе расторгнуть сделку.

Оформление соглашения о субаренде

При оформлении сделки по данному виду соглашения в принципе, как и по остальным договорам, необходимо соблюдение структуры документа, куда входят следующие пункты содержащие информацию о:

  • полных анкетных/персональных данных участников сделки (ФИО, полные данные документа подтверждающего личность (серия, номер, орган выдавший его и т.д.);
  • количестве лиц, участвующих в сделке и планирующих в дальнейшем проживание на указанных квадратах;
  • периоде пользования жилплощадью и действия соглашения;
  • опись имущества предполагаемого к использованию в арендуемом помещении;
  • форме и способе оплаты;
  • необходимости осуществления ремонтных работ и требовании оплачивать коммунальные услуги;
  • назначение жилого помещения.

Такая сделка носит индивидуальный характер составления и заключения соглашения. В связи с этим структура и требуемые документы могут значительно разниться.

Необходимые приложения к соглашению

При заключении сделки необходимо приложить следующий пакет документов:

  • копии документов, удостоверяющих личности участников сделки;
  • документ, подтверждающий право собственности на недвижимость от собственника (свидетельство, выписка из ЕГРН);
  • оригинал и копия основного соглашения аренды с указанием о согласии арендодателя на сделку (или приложение его копии и оригинала дополнительного соглашения на субаренду);
  • копии лицевых счетов для оплаты коммунальных услуг;
  • технический паспорт жилья, если предполагается регистрация соглашения в Россреестре;
  • если срок сделки предполагается более одного года (как говорилось выше, необходима Госрегистрация) то к приложениям добавляется подтверждение об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки.

И иные необходимые документы необходимые для заключения договора индивидуальной сделки.

Образец соглашения

Для корректного и законного составления и заключения соглашения необходимо владеть хотя бы азами юриспруденции. При возникновении сложностей совершения данной сделки можно обратиться за консультацией опытного юриста практикующего в этой сфере права или воспользоваться приведенными ниже примерами договора.

Арендная плата

Плата за арендуемое жилье устанавливается арендодателем, но как уже упоминалось, арендатор, ища выгоду вправе без согласия собственника для личных нужд вправе поднять ее по своему усмотрению. Также в арендную плату могут входить и оплата за коммунальные услуги или будут оговорены отдельным пунктом соглашения. Закон это не запрещает и не конкретизирует размер арендной платы.

Обладает ли субарендатор правом субаренды помещения

Субаренда для последующей передачи жилого имущества в пользование по такому же договору довольно прибыльный бизнес.

Так предприимчивые граждане, особенно в значимые для нее дни (олимпиада или подобные события) заключают с собственниками жилых помещений или арендаторами арендные и субарендные договора дальнейшего использования жилых квадратов для получения дополнительной прибыли путем оформления последующих договоров.

К сожалению, законодательством не предусмотрено ограничение лиц, заключающих последующие субарендные договора. Чем и пользуются мошенники, разрабатывая различные схемы отнятия этих объектов недвижимости.

Cобственникам/арендодателям необходимо тщательно подходить к заключению такой сделки и конкретно оговаривать в соглашении пункт о дальнейшей передаче объекта третьим и последующим лицам сделки. То есть либо ограничить и не давать разрешение на субаренду, либо прописать этот пункт отдельно.

Согласно пункту 2 статьи 615 Кодекса, арендатор, вправе заключать дальнейшие сделки по передаче жилья в последующий найм, исключительно с согласия собственника.

Что в некоторой степени ограничивает права арендатора и защищает право собственника.

В любом случае у главной стороны сделки (владелец) есть преимущественное право оспаривания всех действий арендатора и последующих субарендодателей посредством подачи претензий в судебном порядке.

Отличия субаренды нежилого помещения от жилого

Договор о данном виде сделки, как на недвижимое имущество, так и движимое практически ничем не отличается. Единственным отличием в сфере заключения этих сделок является налогообложение, которое напрямую зависит от статуса самих участников соглашения и категории недвижимости.

Так, налог на сдачу жилого помещения отличается в разы от аренды/субаренды нежилого. Поэтому все чаще участниками сделки являются физические лица, получающие при этом значительные преференции по налогообложению.

В любом случае требуется доскональное изучение законодательства в данной сфере, чтобы собственнику и арендатору не пришлось в будущем решать спорные ситуации в соответствующей подсудности судебной инстанции.

Основным отличием сделки по аренде и субаренде является количество сторон соглашения. Так в первом случае участниками сделки являются собственник и наниматель, а во втором кроме этих лиц в соглашении указываются третьи стороны.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

© 2018 zakon-dostupno.ru

Источник: http://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/subarenda-chto-eto/

Правильная субаренда

Субаренда: строим отношения

Подробности Категория: Подборки из журналов бухгалтеру : 03.12.2015 00:00

Источник: http://www.buhgalteria.ru/rubric/nalogi/

Иногда в процессе ведения бизнеса ситуация складывается так, что помещения или земельные участки, арендованные на продолжительный срок, простаивают без дела, требуя при этом постоянного внесения за них арендной платы. А бывает и так, что столько метров бизнес больше не нужно, но платить за них все равно приходится.

В таких случаях, кроме расторжения ставшего невыгодном контракта, арендатор должен вспомнить, что он может не только владеть и пользоваться снятым помещением или земельным участком. Компании также вправе предоставить его в субаренду или передать свои арендные права и обязанности другой фирме (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).

Рассмотрим каждую из «спасительных» возможностей поподробнее.

Итак, субаренда (или поднаем) – это когда арендатор сдает имущество, уже находящееся у него в аренде, другой фирме – субарендатору (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

В отличие от субаренды, перенаем подразумевает передачу первоначальным арендатором с согласия собственника помещения своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу. Т. е., место «старого» арендатора занимает «новый». Имущество, а также все условия договора остаются прежними.

По сути, договор перенайма является договором уступки права требования (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 марта 2010 г. по делу № А32- 13018/2009). Статья поднайма и перенайма – совершенно разная. И для большей наглядности сравним эти сделки по нескольким показателям.

Окончательно и бесповоротно

Начнем с того, на какой срок может быть заключен поднайм и перенайм.

Субаренду разрешено оформить на любой срок, не превышавший время действия основного арендного соглашения. А вот с перенаймом – ситуация совершенно другая.

На основании долгосрочного договора, прежний арендатор с новым нанимателем подписали несколько краткосрочных соглашений перенайма нежилых помещений (каждый – сроком меньше года). А через некоторое время к последнему перестали поступать платежи.

Когда арендодатель обратился в арбитраж, то выяснилось, что новый и первоначальный арендаторы не разобрались, кто именно и когда вносит деньги. Ведь краткосрочные договоры перенайма не «перекрывали» весь период аренды.

Поэтому по истечении срока действия очередного соглашения создавалась неопределенность относительно того, кто же является обязанным вносить платежи.

Кроме того, поскольку арендодатель не имеет возможности влиять на отношения между прежним и новым арендаторами, до получения уведомления от прежнего арендатора, у него не будет информации об «актуальном» контрагенте, что противоречит принципам равенства и определенности в регулируемых гражданским законодательством отношениях.

Обратите внимание

И поднаем, и перенаем возможны только с согласия собственника, его проще и быстрее изначально включить в договор аренды. Если же партнеры не позаботились об этом заранее, то им придется создавать отдельный документ в виде письма, протокола или допсоглашения. Не забывайте, без согласия арендоадателя и субаренда, и перенаем могут быть признаны недействительными.

Соответственно, следует помнить, что перенаем предполагает постоянную и окончательную сделку, и первоначальная сторона не может выбыть из обязательства на некоторый период с последующим восстановлением.

Такой вывод следует из статей 382, 384 и 391 ГК РФ, регулирующих отношения об уступке требования и переводе долга.

По мнению ряда арбитров, данные нормы должны соблюдаться при перенайме, поскольку в результате этого происходит замена арендатора в обязательстве.

Сохраняйте форму!

Следует остановиться и на вопросе о формах соглашения перенайма и поднайма. В данном случае установка для обоих соглашений одинакова – если первоначальный договор аренды был зарегистрирован, то и соглашение о передаче прав и обязанностей по нему также подлежит государственной регистрации, поскольку является его неотъемлемой частью (касательно перенайма – см.

постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 июня 2015 г. № Ф07- 2953/15 по делу № А42-6486/2014). Единственное уточнение можно сделать в отношении субаренды.

Поскольку данное соглашение может быть заключено на меньший срок, чем первоначальное обязательство, то регистрация будет необходима только в том случае, если договор субаренды заключен на срок более одного года.

И поднаем, и перенаем возможны только с согласия собственника (исключение, земельные участки государственной или муниципальной собственности при условии, что срок аренды составляет более пяти лет). Согласие проще и быстрее изначально включить в договор аренды.

Формулировка может выглядеть, например, так: «Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также осуществлять иные права, предусмотренные пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ.

Получение дополнительного согласия от Арендодателя на вышеуказанные действия не требуется».

Если же партнеры не позаботились о согласии заранее, то им придется создавать для этого отдельный документ в виде письма, протокола или дополнительного согшаления к основному контракту.

Нарушая это правило и субаренда, и перенаем могут быть признаны недействительными из-за несоблюдения формы контрактов, об этом говориться в статье 168 Гражданского кодекса РФ Если же договор аренды, права и обязанности по которому передаются, был зарегистрирован, т. е.

заключен год и более, то и соглашение по нему также подлежит государственной регистрации.

За вознаграждение

Хотелось бы напомнить о правиле, согласно которому все договоры между организациями должны быть возмездными (это следует, например, из п. 2 ст. 423 и ст. 575 ГК РФ). Сдача имущества в субаренду, и передача арендных прав и обязанностей должны происходить за определенную плату.

Сначала разберемся с перенаймом. Некоторые арбитры считают, что данное соглашение само по себе возмездно, т. к. одновременно с правами передаются также обязанности, что можно рассматривать как встречное предоставление.

Как и в том случае, если при перенайме передается не только обязанность внесения арендной платы, но еще и необходимость погасить задолженность, есть такая образовалась у первоначального арендатора (Постановления ФАС Северо-Западно- го округа от 22 июня 2009 г.

№ А44- 3757/2008, Северо-Кавказского округа от 15 июля 2008 г., определение ВАС РФ от 15 октября 2009 г. № ВАС- 12735/09). Однако, на мой взгляд, подобная точка зрения не совсем корректная.

Ведь за то, что «новый» арендатор грубо говоря, принял на себя «головную боль» в виде всех прав и обязанностей первоначального арендатора, последний должен заплатить, т. е. предоставить встречное представление.

Сколько именно нужно платить – должны определить сами партнеры в зависимости от того, какие именно обязанности и права переданы (не предстоит ли новому арендатору выплачивать санкции, погашать задолженность, приводить в нормальное со- стояние имущество и т. п.). В любом случае, плату за перенайм лучше предусмотреть.

В противном случае при возникновении вопросов придется апеллировать к пункту 9 ИПП ВАС РФ от 30 октября 2007 года № 120, в котором указано, что соглашение об уступке права, заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как безвозмездное только если в нем четко об этом написано.

А отсутствие условия о цене передаваемого права еще не является основанием для признания его ничтожным.

Что касается субаренды, то здесь варианты следующие.

Во-первых, в первоначальном договоре можно предусмотреть, что при «пересдаче» имущества арендодатор выплачивает арендодателю определенную сумму (единовременно или ежемесячно, возможно – в процентном соотношении с субарендной платой).

А во-вторых, возмездность договора субаренды проявляется в том, что субарендодатель (он же – изначальный арендатор) получает от субарендатора плату, которая в данном случае как раз является

встречным предоставлением.

Источник: https://otchetonline.ru/art/buh/52549-pravil-naya-subarenda.html

Субаренда – это что такое? Как заключать договор субаренды нежилого помещения

Субаренда: строим отношения

Аренда – явление весьма распространённое в нашей стране. Но вот что такое субаренда? Этот механизм взаимодействия достаточно нов для нашей страны. Чем он отличается? Какие особенности на практике существуют? В нашей статье вы найдете ответы на данные вопросы, а также практический пример, где будет рассмотрен упомянутый договор.

Субаренда нежилого помещения: в каком случае говорят о ней

Допустим, есть человек, который является собственником офисного помещения. Он сдаёт его кому-то в аренду. Съемщик попользовался им и по какой-то причине решил, что ему помещение не нужно. Что ж, тогда он (с разрешения владельца) может сдать его в субаренду. Этот процесс регламентируется вторым пунктом 615-й статьи ГК РФ.

При заключении субаренды обязательно необходимо оформлять договор. И напомним ещё раз: согласие владельца на всё это должно быть обязательно. Даже если в договоре есть пункт о том, что это не нужно.

Возможными являются ситуации, когда в договоре между владельцем и арендатором предусматривается возможность последнего передавать имущество третьим лицам. Но в этом необходимо удостовериться самостоятельно, ознакомившись с документом.

Исходя из сказанного, нетрудно понять, что такое субаренда. Но такая схема довольно трудоёмкая и затратная по времени, поэтому на особую популярность такого вида отношений рассчитывать не приходится.

Что выступает предметом договора субаренды

Предмет договора субаренды – это нежилое помещение (в нашем примере – офис). При оформлении необходимо позаботится о том, чтобы максимально точно указывались его характеристики:

  • адрес;
  • тип помещения;
  • площадь;
  • краткое описание.

Последнее часто размещают не в самом договоре, а в приложении к нему. Обычно составляют и поэтажные планы всего, что сдаётся в субаренду. Это позволяет избежать неточностей в документации.

Стороны и форма договора

В качестве субъектов описываемого договора могут выступать любые юридические лица, индивидуальные предприниматели и дееспособные физические лица. У российского законодательства относительно этого никаких особых требований нет.

Не всё так просто с формой договора. Так, независимо от срока субаренды, документ должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Если договор заключается на год или даже больше, то его необходимо зарегистрировать. Без этого он не имеет юридической силы.

Сроки

В пункте №2 615-й статьи ГК РФ говорится о том, что длительность субаренды не может быть большей, чем действие аренды. Также необходимо отметить, что существует и разница в продлении.

Так, если заключается новый договор аренды, то субаренду необходимо оформлять отдельно. Поэтому всегда стоит обращать внимание на сроки.

Если аренда оформлена на неопределённый срок, то при желании разорвать договор об этом необходимо предупредить за три месяца.

Что должно быть в документах относительно субаренды

Теперь рассмотрим, как должны быть оформелны документы на субаренду. Основная документация:

  1. Преамбула.
  2. Предмет заключаемого договора.
  3. Обязанности и права сторон.
  4. Цены на нежилое помещение за определённый временной интервал (как правило, за месяц) и порядок расчета между субъектами.
  5. Ответственности сторон.
  6. Сколько (до какого времени) действует договор.
  7. Реквизиты, а также подписи (при необходимости и печати) сторон.

Кроме этого, к договору прилагаются следующие документы:

  1. Описание помещения, которое арендуется.
  2. График платежей.
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Свидетельство о том, что человек имеет разрешение собственника о сдаче помещения третьим лицам.

Также могут быть добавлены такие документы:

  1. Акт о передаче/приёме нежилого помещения.
  2. Дополнительные соглашения, в которые оговариваются определённые нюансы.
  3. Протоколы разногласий и документы их согласования.

Обязанности арендатора и субарендатора

Как у арендатора, так и у субарендатора имеются определенные обязанности. Первый из них должен:

  1. Предоставить оговариваемое помещение в срок, который указан в договоре.
  2. Требовать, чтобы был проведён капитальный ремонт помещения, которые выступает субъектом отношений.
  3. Ознакомить субарендатора с имеющимися у него правами и обязанностями.
  4. Следить, чтобы не нарушалось целевое использование помещения.

В свою очередь, субарендатор обязан:

  1. Следить, чтобы имущество было в исправном состоянии, и при возникновении проблем с этим по его вине отремонтировать помещение.
  2. Своевременно выплачивать денежные суммы, которые установлены в качестве арендной платы. Если будет зафиксирована несвоевременная или неполная оплата, порча имущества или отсутствие капитального ремонта, то договор может быть досрочно разорван в судебном порядке.

Возмездный договор

Арендодатель при предоставлении нежилого помещения арендатору, согласно статьи 423 ГК РФ, должен получать плату или другое встречное предоставление. Если её размер не определён, это не значит, что ничего платить не нужно. Данное обстоятельство оставляет возможным со стороны арендодателя требовать её получения (причем в размере, котором захочется ему, в рамках разумного).

Некоммерческие структуры часто получают для своей деятельности помещения в аренду безвозмездно от богатых добродетелей. В таком случае отношения дополнительно регулируются подпунктом №2 статьи 170 ГК РФ. Передаваться может собственный субъект владения или же всё оформляется как субаренда помещения.

Об арендной плате

Размер арендной платы должен быть согласован обеими сторонами и быть подтвержденным в письменной форме. Если этого нет, то договор будет считаться не заключенным. В ряде случаев необходимо использовать ставки, которые были предусмотрены законом.

Субаренда – это такой механизм, в котором упомянутый параметр играет очень большую роль. Так, размер платы может меняться только по соглашению сторон в срок, который предусмотрен договором. Но это не может быть чаще, чем раз в год (если законом не предусмотрено иное).

Договор (субаренда нежилого помещения) обычно ориентируется на площадь, которая сдаётся. Так, если квартиры сдаются за определённую сумму за всю площадь или комнату, то здесь всё иначе. Обычно устанавливается ставка за один квадратный метр. Затем площадь множится на неё и получается сумма, которую необходимо оплатить.

Мы уже разобрали, что такое субаренда и какие особенности этого явления существуют. Теперь давайте представим, что мы хотим снять нежилое помещение под склад. Забегая наперёд, следует сказать, что субаренда земли не отличается от рассматриваемого примера. Итак, первоначально нам необходимо обратить внимание на такие параметры:

  1. Дата
  2. Предмет.
  3. Место заключения договора.
  4. Срок действия.
  5. Реквизиты сторон, которые заключают договор.

Очень желательно стремится к тому, чтобы все эти параметры были четко идентифицированы, и их не возможно было толковать двояко.

Чтобы предусмотреть, будут ли какие-то проблемы с заключающим договор лицом, необходимо проверить предмет договора на наличие на сайтах местного суда (обращать внимание следует на иски). Также необходимо проверить, имеет ли кто-то претензии к контрагенту.

Если есть хотя бы что-то, то знайте – это проблемный объект или субъект (зависит от того, что было найдено).

Он может недобросовестно вести хозяйственную деятельность, иметь крупные задолженности перед другими организациями или людьми или вообще объявить процедуру банкротства.

Поэтому в один прекрасный момент можно потерять возможность доступа в нежилое помещение и будут проблемы с возвращением уже уплаченных денег. Также обязательно проверьте, может ли арендодатель передавать вас в субаренду объект (то есть, разрешил ли ему это делать владелец недвижимости).

Заключение

Важным моментом является определение порядка, условий, а также сроков, когда вносится плата. Субаренда – это договор, в котором всё имеет повышенную важность. Так, необходимо предусматривать и возможность улучшения помещения, и компенсации при разрыве договора.

Субаренда земельного участка проводится по таким же правилам, поэтому можно или рассчитывать компенсацию в случае возведения какой-то постройки или возможность её разбора и вывоза.

Но всё эти вопросы желательно четко прорабатывать в договорах.

Поэтому, если вас интересует субаренда, образец, заключенный между другими людьми с помощью квалифицированных юристов, поможет представить, что должно быть оговорено. Эту возможность лучше не упускать.

А оптимально будет вообще прибегнуть к услугам специалиста. Ведь субаренда – это взаимоотношения, которые регулируются не одной статьей гражданского кодекса РФ.

Источник: http://fb.ru/article/248448/subarenda---eto-chto-takoe-kak-zaklyuchat-dogovor-subarendyi-nejilogo-pomescheniya

Аренда и арендные отношения

Субаренда: строим отношения

Почти вся аренда и арендные отношения регламентируются Гражданским Кодексом. В арендных договорах обычно подразумевается участие двумя сторонами:

Арендодателями (наймодателями) — собственниками имущества, а также иными лицами, управомоченными законом, либо собственниками по сдаче имущества в аренду на возмездных основах, по определенной оплате.

Арендаторами (нанимателями) — получателями имущества, которые пользуются им в своих целях соответственно к назначениям имущества, либо условиями, оговоренными в договорах.

Перед тем как сдавать здания, помещения в аренду, предприятием должно быть оформлено согласие в соответствующих органах российского Госкомимущества для сдачи их в субаренду.

Когда помещения сдаются в субаренду организациями, не являющимися собственниками имущества, тогда такие договоры могут быть признаны недействительными, а суммы от полученных арендных оплат изымаются в бюджет.

В арендных договорах необходимо делать ссылки на наличие указанных свидетельств.

Основные документы, регламентирующие аренду и арендные отношения

Основными документами, регламентирующими отношения сторон, являются договоры аренды. Все граждане и юрлица имеют права на заключение договоров, поэтому они заключаются на добровольных началах и совершенного равноправия между сторонами.

Условия договоров определяются усмотрением сторон, а в арендных договорах, например, могут предусматриваться:

  • Состав и цены сдаваемого для аренды имущества, с их точным описанием.
  • Арендные договорные сроки действия.
  • Разделение обязанностей между сторонами на полное восстановление и ремонт всего арендованного имущества.
  • Права и обязанности арендаторов по отношении к арендованному имуществу.
  • Величину и порядки произведения арендной оплаты.
  • Возможности и обстоятельства по выкупу арендованного имущества.
  • Обязанность арендодателей по предоставлению имущества в соответствии с договорами.
  • Возврат имущества по окончании сроков по аренде (возможно и обговаривать иные обстоятельства).

Обязательно в договорах аренды и арендных отношений оговариваются ситуации, которые сторонами считаются очевидными и бесспорными. Их нарушения приведут к прекращению действий договоров и имущественным расчетам.

Арендаторы могут пользоваться только с согласия арендодателя, арендованным имуществом:

  • Сдавать арендованное имущество в субаренду.
  • Передавать свои права с обязанностями по арендным договорам другим лицам.
  • Предоставлять любое арендованное имущество для безвозмездного пользования.
  • Отдавать права на аренду под залог с внесением их как вклады уставного капитала (паевые взносы) юридическим лицам.
  • Сроки аренды определяются в договорах. Досрочные расторжения договоров по требованию арендодателей могут быть осуществлены судами.

Прокат имущества

Сдавать имущество в аренду по договорам проката можно для стабильной деятельности предпринимателей и применяется ими для целей потребления. Имущество, сдаваемое в прокат, может быть для временного владения и пользования.

Договоры проката заключаются письменно на сроки до одного года. Арендаторы вправе отказываться от договоров в любое время, при этом следует письменно предупреждать об этом арендодателей не меньше чем за десять дней.

Арендная оплата по прокатным договорам устанавливается определенными твердыми платежными суммами, которые должны вноситься периодически, либо единовременно.

Капитальные и текущие ремонтные работы с имуществом, сдаваемым в аренду по прокатным договорам, осуществляются арендодателями.

Имеются следующие виды по аренде транспортных средств:

  • Предоставляя услуги управления и техэксплуатации.
  • Не предоставляя услуги управления и техэксплуатации.
  • Когда договоры аренды на транспортные средства заключены с услугами по управлению и техэксплуатации, то арендодатели на протяжении всех договорных сроков аренды, обязаны поддерживать в надлежащем состоянии сданные в аренду транспортные средства, включая и осуществление текущих и капитальных ремонтов.

Аренда сооружений и зданий

Арендные договоры сооружений и зданий заключается в письменном виде с составлением одного единственного документа, подписываемого сторонами. В этом документе должны указываться технические и санитарные показатели арендуемых объектов. Несоблюдение договорных форм по аренде зданий и сооружений может повлечь их недействительность. Сроки заключения таких договоров не менее одного года.

Аренда предприятий

Договоры по аренде предприятий предполагают то, что в аренду берутся предприятия целиком как имущественные комплексы по осуществлению предпринимательских видов деятельности.

Источник: http://petersit.ru/arenda-i-arendnye-otnosheniya/

Полное руководство по субаренде земельного участка

Субаренда: строим отношения

Сделки субаренды земельных участков являются разновидностью сделок аренды. Основные нормативно-правовые документы, регулирующие отношения аренды и субаренды земельных участков – это Гражданский Кодекс РФ и Земельный Кодекс РФ.

В них определены сами термины аренды и субаренды, прописано право арендатора сдавать имущество в субаренду при условии согласия собственника, необходимость государственной регистрации договоров аренды и субаренды и т.д. Важно перед заключением договора субаренды внимательно ознакомиться с этими правовыми документами.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

В чём различия между арендой и субарендой

В случае сдачи земельного участка в аренду возникают и оформляются отношения между собственником и арендатором. Субаренда – это отношения между арендатором и третьим лицом, которому передается участок во владение, то есть это повторная передача прав. В принципе, субаренда земельного участка от аренды отличается незначительно.

Но стоит обратить внимание на некоторые моменты:

  • арендодателем в случае аренды является собственник земельного участка, а в случае субаренды – лицо, арендующее участок у собственника;
  • сдача земельного участка в аренду не предполагает необходимости получать разрешение на сделку. Если же участок передается в субаренду, то свое согласие на сдачу участка в субаренду должен дать собственник, что необходимо зафиксировать письменно: либо сразу указать в изначальном договоре аренды, либо составить отдельный документ, например, дополнительное соглашение, письмо или уведомление;
  • при аренде земельного участка практически отсутствуют ограничения сроков аренды, а в случае субаренды срок не может превышать длительность действия основного договора аренды;
  • условия договора субаренды не могут противоречить условиям первоначального договора аренды;
  • если участок находится в государственной собственности, то необходимо проведение торгов для заключения договора аренды. А при субаренде такая необходимость отпадает, так как торги относительно данного участка уже проводились.

Как сдать участок в субаренду

Для передачи участка в субаренду необходимо собрать следующие документы:

  • документ, подтверждающий право владения и пользования земельным участком (договор аренды);
  • документы, содержащие кадастровый номер участка, данные о его площади и размерах, адрес, схему, межу и т.д.;
  • если участок имеет особый статус (например, относится к заповедникам), то необходимо разрешение от госорганов;
  • свидетельство о регистрации земельного участка в госорганах;
  • анкетные данные сторон, планирующих заключить договор субаренды;
  • разрешение на передачу в субаренду от собственника участка в письменном виде.

После сбора документов составляется и подписывается договор субаренды, который затем необходимо зарегистрировать в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество).

Для этого нужно подать заявление о регистрации, к которому прикладываются следующие документы:

  • основной договор аренды,
  • договор субаренды в трёх экземплярах,
  • заверенные копии паспортов участников договора субаренды,
  • кадастровый паспорт земельного участка,
  • технический паспорт земельного участка
  • квитанция об оплате госпошлины.

Госпошлина в 2017 году составляет:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.
  • для физических лиц – 2000 рублей;
  • для юридических лиц – 22000 рублей.

Размер госпошлины делится на всех участников сделки. Если сделка заключается между физическим и юридическим лицом, то физическое лицо оплачивает пошлину в размере 2000 рублей, а юридическое лицо – 22000 рублей.

Документы на регистрацию договора в ЕГРП может подать как один заявитель, так и все участники сделки.

Регистрируется договор субаренды, как и договор аренды в течение одного месяца.

Важно отметить, что если договор субаренды заключается на срок менее одного года, его регистрация в ЕГРП не требуется.

Договор субаренды

Заключение сделки субаренды требует подписания договора. В нотариальном заверении при этом нет необходимости. Оформляется договор письменно.

В нём обязательно должны быть зафиксированы следующие моменты:

  • Персональные данные собственника, арендатора и субарендатора;
  • Корректная и полная информация об объекте, передаваемом в субаренду: кадастровый номер, площадь, адрес, находящиеся на участке объекты недвижимости, ограничения использования и т.д.;
  • Права и обязанности сторон, заключающих сделку;
  • Условия сделки: размер и график оплаты, срок субаренды, существующие ограничения в отношении использования участка, передаваемого в субаренду, цели использования участка и т.д.
  • Последствия, возникающие при невыполнении условий договора.
  • Необходимо учитывать, что договор субаренды не может противоречить основному договору аренды, иначе он может быть признан недействительным.

Сдача земельного участка в субаренду может стать выгодным решением для всех заинтересованных сторон, при условии, что будут соблюдены все нормы и правила заключения подобного рода сделок.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499 )350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zakonometr.ru/zemlja/arenda-2/subarenda-zemelnogo-uchastka.html

Субаренда: строим отношения

Субаренда: строим отношения

Проблемы потенциальных арендаторов по поиску коммерческой недвижимости общеизвестны. Вместе с тем, как оказалось, существует и обратная проблема: поиск субарендатора для уже арендованного помещения. Как и где искать субарендатора? – таким вопросом задается один из посетителей нашего форума «Предприниматель Петербурга». В данной  статье мы попробуем ответить на этот вопрос.

Знакомьтесь: субаренда

Согласно Гражданскому Кодексу, любой арендатор вправе распоряжаться своими правами, которые ему даны договором аренды. В том числе, сдавать арендованное имущество в субаренду. Но есть существенное ограничение: все это возможно только с согласия арендодателя.

Как отмечает наш эксперт Евгений Якушин,  генеральный директор Управляющей компании «Система», в 99% случаев арендодатель страхуется от субарендаторов, указывая это отдельным пунктом в договоре аренды или дополнительным соглашением.

Если такого ограничения нет, то к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, а это 34 глава ГК РФ, статьи 606-625. Связано это с тем, что в ГК РФ нет главы, определяющей специфику соглашений о субаренде.

В любом случае при передаче помещения в субаренду требуется письменное согласие арендодателя.

Несмотря на все ограничения, субаренда  получила большое распространение на практике. По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Подводные камни субаренды

Во-первых, договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды.

Во-вторых, арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды.

В-третьих, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

В-четвертых, если договор аренды с арендатором признан недействительным, то договор субаренды также аннулируется. Кроме того, чаще всего ответственность за арендуемое помещение перед арендодателем несет арендатор, а не субарендатор.

Обойти все подводные камни поможет консультация юриста, также его помощь целесообразна при заключении договора субаренды.

Ищем субарендатора

По словам Евгения Якушина, поиск субарендатора на практике ничем не отличается от поиска арендатора. Технологии поиска могут быть следующими:

  1. Работа со СМИ. Заключается в просмотре объявлений в графе «Сниму» в профильных СМИ – печатных и/или электронных бюллетенях недвижимости с последующим обзвоном интересующих кандидатов.

  2. Размещение предложений об аренде в СМИ.

  3. Обращение в специализированное агентство, предоставляющее услуги брокериджа.

Для справки: англ. brokerage – вознаграждение брокера за проведение сделок. Брокеридж устанавливается как определенный процент от суммы сделки либо как фиксированная сумма за определенный объем проданных (купленных) товаров.

Договор субаренды

При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса, регулирующие арендные правоотношения.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным. Если подобный факт произошел, то арендодатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Документ о согласии предпочтительнее оформить в качестве приложения к договору. Но допускается и оформление в форме письма, соглашения, протокола, дополнения к договору, копию которого субарендатору необходимо получить на руки. Договор о субаренде может быть составлен, начиная с момента оформления такого согласия.

Срок договора субаренды не может превышать срок договора аренды. Требования к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Напомним, что согласно Гражданскому кодексу  договор аренды подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года.

Во избежание конфликтных ситуаций между арендатором и субарендатором при заключении договора необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. При отсутствии госрегистрации договор субаренды считается недействительным.

Следует отметить, что обязательства по уплате арендных платежей правомерны только после регистрации договора.

Датой регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Зарегистрировать договор необходимо по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Регистрацией на территории нашего города занимается Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (бывшее ГБР).  

Документы, необходимые для государственной регистрации договоров субаренды

  1. Заявление о государственной регистрации. Документы могут быть представлены одной из сторон договора субаренды. (Заявление формируется и распечатывается в Управлении автоматически при обращении заявителя.)

  2. Документ об уплате государственной пошлины.

  3. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя — документ, подтверждающий его полномочия – доверенность.

  4. Правоустанавливающий документ – договор субаренды (оригинал). (В случае если договор составлен в простой письменной форме, на государственную регистрацию представляется не менее чем в двух подлинных экземплярах)

  5. Подлинник плана объекта недвижимости – для объектов нежилого фонда

  6. Опись, содержащая перечень документов, представляемых на государственную регистрацию, с указанием их наименования, реквизитов, общего количества листов, заверенная подписью заявителя. В описи представляются:

1) копия правоустанавливающего документа (либо второй подлинный экземпляр), указанного в п.4, заверенная нотариально. (В случае если договор составлен в простой письменной форме – второй подлинный экземпляр договора)

2) копия плана объекта недвижимости, заверенная нотариально, либо органом, выдавшим план, либо второй подлинный экземпляр;

3) нотариально удостоверенное согласие супругов сторон по договору, либо заявление о том, что лицо не состоит в браке – в случаях установленных законодательством;

4) разрешение органов опеки и попечительства, иных лиц, органов в случаях, определенных действующим законодательством;

5) документ, заверенный подписями руководителя и главного бухгалтера и оттиском печати юридического лица (арендодателя), о соответствии совершенной сделки ст. ст.77-79 Федерального Закона «Об акционерных обществах» или ст. 46 Федерального Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», либо протокол уполномоченного органа юридического лица о разрешении на совершение сделки;

6) в случае, если в совершении сделки имеется заинтересованность – протокол уполномоченного органа юридического лица о разрешении на совершение сделки в соответствии со ст.81 Федерального Закона «Об акционерных обществах» или ст. 45 Федерального Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»;

7) согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия;

8) согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом, если иное не предусмотрено договором, а в случаях, установленных законодательством представляется дополнительное соглашение к договору об ипотеке;

9) согласие собственника недвижимости при передаче объекта недвижимого имущества в субаренду, если иное не установлено законом или договором;

10) копии доверенностей в случаях, если интересы сторон представляют доверенные лица.

В соответствии со ст. 13, 17 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и требованиями действующего законодательства для осуществления проверки законности сделки, помимо вышеуказанных документов, у заявителя, в случае необходимости, дополнительно могут быть истребованы иные документы.

Выдача документов осуществляется правообладателю или представителю правообладателя при наличии у представителя нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов.

Перечень документов, дополнительно представляемых в отношении юридических лиц

1.       Учредительные документы юридического лица со всеми зарегистрированными изменениями (нотариально заверенные копии).

2.       Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (нотариально заверенная копия).

3.       Свидетельство о внесении юридического лица в Единый государственный реестр юридических лиц (нотариально заверенная копия).

4.       Свидетельство о постановке на налоговый учет (нотариально заверенная копия).

5.       Документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица (например, протокол уполномоченного уставом органа об избрании руководителя).

6.       Доверенность, выданная руководителем юридического лица, на представление интересов юридического лица при регистрации – в случаях, когда за регистрацией прав обращается представитель по доверенности.

7.       Свидетельство о внесении изменений в Единый государственный реестр юридических лиц (нотариально заверенная копия).

На представляемые уставные документы дополнительно составляется опись, содержащая перечень этих документов, с указанием их наименования, реквизитов, общего количества листов, заверенная подписью представителя юридического лица.

Если указанные документы юридического лица были представлены в Управление ранее, им присвоен соответствующий номер, при подаче документов на государственную регистрацию на заявлении делается отметка с указанием номера, присвоенного учредительным документам. В этом случае дополнительно предоставляется выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (предоставляется в отношении правообладателя по договору, права, на государственную регистрацию которого заявлены).

ИА BISHELP, Мария Михалева

Источник: http://bishelp.ru/business/pomeshhenie/subarenda-stroim-otnosheniya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.