+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Рынок аренды коммерческой недвижимости, по наблюдениям аналитиков, переживает спад спроса.

Содержание

Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2018 год

Рынок аренды коммерческой недвижимости, по наблюдениям аналитиков, переживает спад спроса.

В 2015 году рынок коммерческой недвижимости находился под сильным давлением низких цен на нефть, девальвации рубля, высокой инфляции и международных санкций, которые ограничили доступ к дешевому капиталу.

В результате деловая активность существенно снизилась, падение ВВП достигло 3,5%, потребительский спрос снизился на 8,5%, а это привело к оттоку арендаторов, что на фоне высокого предложения вызвало уменьшение арендных ставок и рост вакансии.

В 2018 году эксперты не предрекают больших потрясений на рынке коммерческой недвижимости, так же, как и существенных улучшений.

 Оптимальным вариантом может быть только стабильность с нулевой динамикой основных индикаторов, а возврат к «докризисным» показателям в ближайшие годы однозначно невозможен.

В статье мы проведем анализ показателей на 2018 год и рассмотрим факторы, которые оказывают влияние на формирование спроса и предложения.

Из чего выбрать

Обычно, данный сегмент рынка первым реагирует на изменения в экономике, кроме этого стоит учитывать, что в больших городах он более чувствителен, чем в провинции. Ниже мы сделаем обзор в разных предложений и рассмотрим влияние кризиса на каждый из них.

Складские помещения

В 2015 году сформировался максимальный за всю историю складской ниши спрос в объеме 1,3 миллиона квадратных метров, при этом доля иностранного капитала в аренде сохранилась на уровне 30%, что типично для московского региона.

Объем крупных сделок составил 50% спроса – это контракты на площади свыше 30 000 квадратов, интересно, что в 56% сделок ритейлеры выступали конечными пользователями.

Крупные игроки пользуются ситуацией, адекватно оценивая эффективность долгосрочных инвестиций, поэтому именно сейчас покупают ликвидную недвижимость по хорошим ценам для дальнейшего развития бизнеса. Объем вакансии в секторе достигает 1 000 000 квадратных метров, а цены снизились до 4500-4200 рублей за квадрат.

Таким образом, тренды 2015-го (увеличение предложения и снижение цен) станут реальностью и в 2016 году, а в текущих условиях смогут работать только самые эффективные девелоперы, которые будут строить под конкретного клиента.

Но даже при замедлении нового строительства до 700 000 квадратных метров объем предложения снизится максимум на 8%-9%, а это будет удерживать цены на текущем уровне.

Ожидается, что объем сделок не превысит  1 000 000 квадратов и только половина из них будет связана с ростом и развитием компаний, остальные  — это новые контракты по занятым площадям.

Торговые помещения

По итогам 15 года прирост торговых площадей в России составил 1,6 миллионов квадратных метров, из них на регионы приходится 1,05 миллиона (67% от общего объема). В 2016 году ввод торговых центров уменьшится на 15% главным образом за счет снижения предложения в Москве и городах с населением 500 000-1 000 000 человек.

При этом доля свободных площадей сильно отличается в зависимости от города, качества и местоположения объекта. Обычно в каждом городе есть проекты с удачной локацией, заполненные арендаторами практически полностью.

Однако в среднем в городах миллионниках объем предложения увеличился до 7%-8% (в середине 2014 года он составлял 5%-6%).

Объем ввода торговых площадей в Москве в 2015 году составил 440 000 квадратов, что на 40% меньше, чем в 2014 году, когда был введен рекордный объем новых площадей в торговых центрах. Данный показатель остается слишком высоким для текущего уровня спроса.

В 2016 году предложение останется на уровне 390 000 кв. метров, при этом объем поглощения снизится на 42%-47% по сравнению с 2014 годом.

Большинство торговых центров открылись в 2015 году с большим уровнем свободных площадей  (50%-80%), а эксперты считают, что сроки их заполнения вырастут до 2-3 лет.

Прайм ставка аренды данного вида коммерческой недвижимости в 15 году составила 1650 долларов США за квадратный метр, снизившись на 20% по сравнению с 14-м, и в 2016 году данный тренд сохранится.

Стоимость аренды все чаще фиксируется в рублях, а собственники готовы делать скидки на первый год с постепенным увеличением оплаты в последующие периоды. Часто начала использоваться и оплата в форме процента от товарооборота.

Новые схемы позволяют собственникам и арендаторам найти компромисс, приемлемый для всех сторон.

Офисы

По мнению специалистов, офисный сегмент рынка пострадал от кризиса больше всего. Объем введенных в эксплуатацию офисных площадей в 2015 году составил 627 000 квадратов – это на 55% меньше, чем в 2014 году, а в 2018 году ввод офисов класса А и В сохранится на уровне 2016-17 годов и составит 650 000 квадратных метров за счет объектов, которые должны были достроиться еще в 2015-м.

В прошлом году зафиксирован исторический максимум свободных площадей за всю историю рынка – в среднем он в 1,5 раза превышает аналогичный показатель 2009 года. Несмотря на снижение темпов нового строительства, его объемы превышают уровень спроса, а на рынке сформировался избыток предложения.

На данный момент свободно около 3,2 миллиона квадратных метров офисов, а это значит, что каждый шестой метр остается свободным. Поэтому в 2016 году сделки по пересмотру коммерческих условий буду преобладать: ожидается дальнейшее снижение долларовых ставок аренды и фиксация стоимости в рублях.

В 2018 году аналитики прогнозируют, что рынок продолжит падение, однако темпы будут замедляться. В долгосрочной перспективе цены на аренду стабилизируются, а конкуренция между собственниками обострится.

Владельцы объектов будут использовать различные методы усиления конкурентоспособности для привлечения внимания арендаторов, например, гибкие ставки, предоставление дополнительных услуг, улучшение качества обслуживания.

Условия на рынке будут устанавливать арендаторы, а арендодателям придется идти на уступки.

Чего ожидать

· Инвестиционная активность снижается – это объясняется проблемами в экономике страны и сложной внешнеполитической ситуацией.

· Снижение деловой активности приводит к падению спроса во всех сегментах рынка, в результате стоимость аренды и продажи объектов демонстрирует отрицательную динамику. Аналитики отмечают, что самые позитивные прогнозы предусматривают нулевое движение цен, во всех остальных случаях на рынке отмечает падение цен.

· В 2016 году завершился процесс перехода на рублевую систему расчета. Еще в 2015 году большинство сделок начали проводить в рублях, а в этом году уйдет в небытие привычка указывать номинальные долларовые ставки и писать стоимость объектов в долларах США.

· Еще одна тенденция наступившего года – это перепрофилирование объектов, которое относится в первую очередь к офисной недвижимости, ведь в данном сегменте наблюдается самый большой профицит. Скорее всего, офисные комплексы будут частично перестроены в апартаменты, а перспективные строительные проекты могут замениться жилыми.

· Самыми актуальными объектами во время кризиса становятся магазины в формате «дисконт» и fix-price, районные торговые центры с удачным расположением, недорогие рестораны и  фудкорты. В офисном сегменте перспективы есть у центров класса В+ с адекватной ценовой политикой.

Что касается складов, то пустовать не будут комплексы built-to-suit и складские помещения с экономной «нарезкой». Еще в 2014 году владельцы крупных складских объектов начали их переформатировать, чтобы не остаться без арендаторов, а в 2016 году эта тенденция усилится.

Инвестиции

В 2015-м инвестиции в коммерческую недвижимость упали до 3 миллиардов рублей – это самый низкий показатель с 2006 года. Основная доля инвестиций пришлась на офисную площадь (47%), на торговую — 29%, а на складскую – 15%. Иностранные инвестиции уменьшились на 40%, до 800 миллионов долларов США и составили 22% от общего объема.

Специалисты считают, что в 2018 году объем сделок останется на уровне 2016-17 годов, а дальнейшее поведение рынка будет зависеть от состояния экономики и геополитической ситуации.

Низкие темпы развития позволяют инвесторам именно сейчас приобретать ликвидную недвижимость на перспективу, а интерес со стороны азиатских инвесторов проявленный еще в 2016 году может перерасти в заключенные сделки.

Надежда Гашинская. 11.02.2016

Источник: http://www.investmentrussia.ru/investitzii-v-nedvijimost/kommercheskaja-nedvizhimost/analiz-rinka.html

Анализ аренды коммерческой недвижимости

Рынок аренды коммерческой недвижимости, по наблюдениям аналитиков, переживает спад спроса.

В определенных случаях собственник помещения имеет право досрочно расторгнуть договор аренды. При такой необходимости он может предусмотреть в договоре определенные «лазейки». Так, если в здании запрещено курить, арендодатель организовывает «слежку» за работниками офиса, и пару раз обнаружив нарушение, после предъявления претензии расторгает договор в судебном порядке.

Иногда арендодатели используют открытое давление на арендаторов, отключая в помещении свет, воду, услуги связи и т.д. Однако грамотно составленный договор поможет арендатору отстоять свое право на беспрепятственное пользование офисом. Как показывает практика, чаще всего с проблемой досрочного расторжения договора сталкиваются арендаторы офисов С-класса и небольших площадей.

Обзоры и аналитика

За минувший год на рынке офисов Петербурга произошло несколько крупных инвестиционных сделок, наблюдался стабильный рост арендных ставок. При этом объем ввода новых бизнес-центров достиг минимального значения. В лидеры среди арендаторов вышли IT-компании. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги развития рынка офисной недвижимости в 2017 году.

Анализ позиционирования компаний, функционирующих в сфере аренды коммерческой недвижимости на рынке Санкт-Петербурга

Арендная плата — это своеобразная форма цены, характеризующей рыночную стоимость недвижимости и сопутствующих аренде услуг. Ее динамика отражает изменения предпочтений арендаторов как предпринимателей, которые с учетом ее уровня уточняют свою рыночную стратегию и ресурсное обеспечение.

Рынок аренды неспециализированных складов — это наиболее распространенных вид аренды складских помещений. Он не предусматривает особого сервиса, ни и непритязателен на арендные ставки.

В основном, они укладываются в диапазон от 1,5 до 2,5 USD/кв. м. в месяц для холодных и от 3 до 5 USD/кв. м. в месяц для теплых складов.

Впрочем, ставки аренды за качественные склады могут доходить и до 6-7 USD/кв. м. в месяц.

Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2018 год

· Снижение деловой активности приводит к падению спроса во всех сегментах рынка, в результате стоимость аренды и продажи объектов демонстрирует отрицательную динамику. Аналитики отмечают, что самые позитивные прогнозы предусматривают нулевое движение цен, во всех остальных случаях на рынке отмечает падение цен.

По итогам первого квартала в торговых центрах города было открыто на 22% больше арендаторов из расчета занимаемой площади, чем закрыто.

При этом часть закрытий была обусловлена сменой помещения, то есть некоторые компании планируют открыть магазины в других помещениях уже во втором квартале текущего года.

Кроме того, по наблюдениям руководителя направления аренды торговых центров компании JLL в Санкт-Петербурге Юлии Чернышевой, растет спрос со стороны небольших арендаторов торговой галереи, что будет способствовать дальнейшему снижению доли вакантных площадей.

Рекомендуем прочесть:  Голосование по месту пребывания

Мнения аналитиков об объеме ввода новых складских помещений в минувшем году, вроде бы, различаются в полтора раза — от 12 000 кв.м. до 18 000 кв.м.

Однако и та и другая цифра говорит об одном: в минувшем году на рынке складов почти не прибавилось (увеличение на уровне 1% от имеющегося объема). Из-за этого заполняемость этих площадей существенно возросла, девелоперы срочно запускали замороженные проекты.

В результате в 2012 году ввод должен возрасти в разы против 2011-го и достигнуть показателей в 106 700 (если верить прогнозам от Maris | CBRE), а то и в 170 000 кв.м. (если вдруг правы окажутся в АРИН).

Анализ рынка аренды недвижимости

Стоимость же аренды жилья зависит от многих факторов, которые могут и не зависеть от типа недвижимости. К таким факторам можно отнести месторасположение, что само по себе является многокомпонентным и включает в себя район Санкт-Петербурга, расстояние от метро, не в последнюю очередь влияют и близость продуктового магазина/больницы/детского сада и так далее.

Кроме этого, на стоимость влияют параметры (площадь, высота потолка и другие), внутреннее состояние помещений (наличие или необходимость ремонта, качество ремонта), наличие, параметры и состояние необходимых коммуникаций (вода, канализация, электричество, допустимая мощность в кВт, количество телефонных линий и т. д.

), наличие, уровень и состояние оборудования объекта (наличие мебели, стиральной, посудомоечной машины в жилых помещениях), тип и состояние здания и его несущих конструкций, в котором находится сдаваемое помещение, внешнее окружение (например близость водоема и леса для коттеджей, близость природоохранных объектов для промышленного предприятия).

Интересно, что в последнее время пункт о наличии стационарного телефона потерял свою значимость, большинство предпочитают использовать мобильную связь.

Нюансы анализа рынка коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости в России только что пережил существенный спад. В крупных городах ставки на аренду упали в среднем на 10-20%. Фирмы начали массово избавляться от своих недвижимых активов, что привело к росту предложения. Бизнес пока еще слишком слаб, чтобы преодолеть негативный тренд.

Скачать работу

В Приложении 2 представлены графики динамики количественных и ценовых показателей рынка продаж встроенных помещений. Как видно из графиков, падение цен продолжается во всех секторах.

Вместе с тем, существенное снижение объема предложения в сочетании со стабилизацией и некоторым ростом объема спроса способствует снижению темпов падения и последующей стабилизации цен продаж во всех секторах рынка встроенных помещений коммерческого назначения в Санкт-Петербурге.

Особенно заметна тенденция стабилизации на примере рыка продаж торговых помещений, цены которых по состоянию на ноябрь 2009 года практически прекратили свое падение.

Массовая оценка – систематизированный метод получения оценок рыночных стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости, расположенных на обширной географической территории с использованием методов статистической обработки информации на основе сравнительного анализа большого количества аналогов с использованием определенного набора объективно измеряемых ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов 16 .

Рекомендуем прочесть:  Аижк как узнать номер закладной

Энциклопедия маркетинга

Программа развития малого и среднего бизнеса, создание бизнес-инкубаторов, технопарков, логистических деревень, а также общее улучшение делового климата в России стали в начале 2010-ых гг. хорошим стимулом для развития предпринимательства. Рост числа компаний создал потребность в офисных, складских и технических помещениях.

И, поскольку строительство собственных офисов или складов для большинства небольших предприятий является слишком дорогостоящим, это спровоцировало значительный рост в сегменте рынка (код ОКВЭД 70.20.

2), специализирующегося на предоставлении во временное пользование (аренду) нежилых помещений: складских и производственных площадок, офисных зданий, торговых центров и т.д.

Анализ рынка коммерческой недвижимости

Если рынок жилой недвижимости в основном формируют лишь спрос и предложение, то в сфере рынке коммерческой недвижимости к этому прибавляется еще множество факторов: влияние инфляции на потребление услуг, изменение политики государства, зависимость компаний-владельцев от других компаний.

Industrial Russia

В 2011 году на рынке складской недвижимости отразились последствия кризиса. Поскольку в 2009-2010 годах девелоперы не начинали строить новые проекты, замораживали строящиеся объекты, это привело к минимальным объемам ввода новых площадей. Таким образом, было введено лишь 12% от запланированных складских объектов.

Анализ рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Одним из видных проектов торговой недвижимости, реализация которого сейчас ведется, является аутлет-центр «Outlet Village Pulkovo» в 20 километрах на юг от Петербурга.

Это первый проект формата аутлет в Санкт-Петербурге. Строительные работы будут вестись в несколько этапов. В результате первой фазы строители возведут 15 тыс.кв.м.

торговых помещений, а также устроят площадку для открытой автостоянки на 1600 автомобилей.

Городской центр недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости от собственника – это, прежде всего, Ваши личные временные затраты. Правда, они компенсируются отсутствием комиссионных. Поиск объектов недвижимости можно вести на различных специализированных сайтах, а также форумах и других подобных сообществах.

Базы объектов недвижимости часто снабжены удобной функцией поиска, позволяющей указать критерии и соответственно сократить количество вариантов.

Каталог коммерческой недвижимости включает офисные площади, как в бизнес-центрах, так и в отдельно стоящих зданиях, складские помещения, объекты под кафе, магазины, предприятия и т.п.

Источник: http://russianjurist.ru/pensiya/analiz-arendy-kommercheskoj-nedvizhimosti

Как рынок коммерческой недвижимости привыкает к кризису: 5 трендов 2015

Рынок аренды коммерческой недвижимости, по наблюдениям аналитиков, переживает спад спроса.

Рынок коммерческой недвижимости адаптируется к новым условиям работы. Своими наблюдениями и прогнозами на ближайшее будущее поделился заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев.

Фото с сайта sigmapolus.com

– Расскажу про ключевые тренды на рынке недвижимости, которые наша компания наблюдает с начала 2015 года.

Аренда будет снижаться, но без резких колебаний

На рынке аренды коммерческой недвижимости переизбыток площадей – активность бизнеса снижается на фоне неопределенной макроэкономической ситуации. Все это оказывает давление на ставки арендной платы. Можно говорить о том, что рынок постепенно переходит в руки арендаторов.

Это можно наблюдать на примере рынка офисной недвижимости, где за последние 3 месяца ставки снизились более чем на 10%. Средняя стоимость «квадрата» в бизнес-центрах, включая НДС:

  • А-класс – €28
  • B-класса – €19
  • С-класса – €16

Снижение ставок аренды продолжится, но резких колебаний не произойдет.

Андрей Чернышев

заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица»

Многие арендаторы уже инициировали переговоры о снижении ставок, а собственники офисных площадей в большинстве случаев шли на уступки. Гибкость со стороны девелопера (арендодателя) могла принимать различные формы: от пересмотра величины ставок до предоставления арендных каникул или рассрочки платежа.

Схожая ситуация на рынке торговых центров. Девелоперы выводимых на рынок объектов стараются устанавливать выгодные  ставки, чтобы привлечь операторов и как можно быстрее заполнить объект. Владельцы действующих торговых центров в свою очередь стремятся удержать арендаторов и избежать простоя помещений.

Разработан новый механизм – привязать арендные ставки к уровню вакантности объекта. Чем больше в нем пустующих торговых площадей, тем меньше платит арендатор.

В целом только за январь арендные ставки в торговых центрах Минска снизились на 8%. Сейчас места для открытия магазина предлагаются в среднем по €30 за 1 м2 с НДС. Однако по факту заключения сделки в большинстве случаев предполагается дисконт до 10%.

В то же время в интересных для покупателей объектах трудностей с привлечением арендаторов не наблюдается. Операторы готовы платить за места с интенсивным трафиком.

Ставка на новые форматы офисов и ТЦ

Фото с сайта blizko.by

Сегодня большим успехом пользуются те объекты, которые выделяются на фоне конкурентов. Интересный формат становится одним из ключевых факторов привлечения арендаторов как для торговых, так и для офисных объектов.

Рынок переходит на новый уровень, когда оригинальность и качество исполнения объекта определяют его успешность.

На рынке появляются офисные объекты с оригинальной концепцией.

Среди них – расположенные на проспекте Победителей RoyalPlaza с обзорной площадкой и панорамным лифтом и рекреационный бизнес-центр Riviera Plaza, в котором три офисных блока с единым стилобатом образуют единую композицию в виде белых кораблей у причала. Особенностью объекта также станет крупный SPA-комплекс с банями и бассейнами.

Представляют интерес также «зеленый» бизнес-центр «Титул» и строящийся «Футурис» в Уручье.

Среди торговых объектов можно выделить GreenCity, «Е-Сити» и центр постоянных распродаж Leto.

Увеличение числа магазинов по франшизе

На рынке сложились не самые благоприятные условия для открытия объектов. Поэтому девелоперы будут стараться перенести сроки начала работы. В наибольшей степени это коснется торговых центров.

При дефиците арендаторов может возникнуть ситуация, когда объекты придется открывать полупустыми.

Их собственники в этом не заинтересованы и поэтому будут по возможности переносить сроки открытия до максимального заполнения объектов.

В зоне риска оказались крупные торговые центры: Green City, Dana Mall, Galleria Concept, «Магнит Минска», MOMO. Заполнить такое количество гигантских ТЦ силами представленных в стране операторов практически невозможно.

Тем более, многие ритейлеры сейчас сворачивают программы по расширению сетей. Можно привлекать международные брендовые сети, но те как минимум на год отложили выход на белорусский рынок.

Девелоперам ничего не остается, как самим открывать магазины по франшизе.

Большинство заявляемых брендовых «премьер» как раз связано с институтом франчайзинга. И в текущей ситуации это видится правильным выбором. Это как раз тот случай, когда «тяжело в учении – легко в бою». С приходом новых франшиз рынок торговой недвижимости получит импульс и силы для дальнейшего развития, от чего выиграют все участники рынка – как девелоперы, так и покупатели.

Офисные объекты также подвержены смещению сроков, но в меньшей степени. Если бизнес-центр настроен на привлечение арендаторов, а не покупателей, то свою аудиторию он рано или поздно найдет. Хотя, конечно, скорость заполнения офисных объектов значительно снизится. При этом вакантность площадей в бизнес-центрах может возрасти с 9% до 15%.

Миграция торговых операторов

Фото с сайта pereezd-mig.ru

Торговые операторы получили широкий выбор площадей с лакомыми арендными ставками, чем могут воспользоваться в этом году.

Ритейлеры будут стараться переезжать из торговых центров со слабым трафиком в более перспективные объекты.

Интерес к «новичкам» всегда выше – они помогают операторам расширить свою аудиторию и позволяют рассчитывать на интенсивный поток покупателей уже в первые месяцы после открытия объекта.

Операторы также продолжат отказываться от секций в непрофильных магазинах. Присутствие в торговом центре все же позволяет охватить больше покупателей и при этом снизить маркетинговые расходы.

Рост конкуренции среди отелей международных брендов

Фото с сайта=marriott.com

Поток иностранцев, посещающих Минск, пока не способен обеспечить высокое заполнение гостиниц и отелей. Чтобы привлечь постояльцев, они будут вынуждены активнее себя продвигать и снижать цены.

Они уже упали во втором полугодии 2014 года в среднем на 8-17% в зависимости от категории гостиницы.

Но это не предел: по сравнению со многими европейскими городами стоимость проживания в сертифицированных минских отелях остается довольно высокой.

Более-менее удачным для гостиничных сетей оказался 2014 год, когда средняя загрузка гостиниц Минска составила 50%. Но это произошло благодаря проведению Чемпионата мира по хоккею – в эти дни было занято 82% всех номеров.

В настоящее время гостиничный фонд Минска насчитывает более 5 350 номеров. Столичные гостиницы могут одновременно разместить около 9 200 человек. В текущем году в городе появится еще около 1 250 номеров.  Более чем в 2 раза возрастет предложение в сегменте 5*. Хотя наибольшую актуальность для Минска представляют массовые отели, ориентированные на туристов со средним достатком.

Среди международных операторов, которые могут появиться в Беларуси, – Hyatt, Novotel, Carlson Rezidor Hotel Group, Marriot, Mercure и Hilton. С ними придут международные стандарты обслуживания, что в целом благоприятно скажется на имидже города.

Детальная аналитика по рынку офисной и торговой недвижимости – в нашем разделе «Платный контент».

Источник: https://probusiness.io/markets/616-kak-rynok-kommercheskoy-nedvizhimosti-privykaet-k-krizisu-5-trendov-2015.html

Рынок недвижимости – 2014: тренды уходящего года

Рынок аренды коммерческой недвижимости, по наблюдениям аналитиков, переживает спад спроса.

Рубрика: Исследование рынка

Рынок недвижимости – один из самых чувствительных секторов экономики. Он быстро реагирует как на малейшие изменения спроса, так и на перемены ситуации в мировой экономике в целом. 2014 год не стал исключением. В преддверии Нового года эксперты рассказали «Метражам» об основных трендах развития рынка недвижимости Перми и Пермского края в уходящем году.

Одной из основных тенденций 2014 года, по мнению ряда застройщиков, можно считать дальнейшее смещение покупательского спроса в сторону более доступного жилья.

– Уже сейчас наметилась тенденция изменения предпочтений покупателей, – говорит Ирина Малыгина, директор по инвестициям ГК «Строительные проекты». – Интерес к домам средней ценовой категории постепенно снижается, люди делают выбор в пользу более доступного жилья.

Обеспеченные граждане предпочитают квартиры бизнес-класса. Поэтому постепенно будет увеличиваться доля жилья эконом-класса за счёт предложений средней ценовой категории. Способствуют этому и государственные программы, нацеленные на увеличение доступности жилья.

В частности, в конце текущего года в Пермском крае началась реализация программы «Жильё для российской семьи». По её условиям определённые правительством региона категории граждан смогут покупать квартиры по цене ниже рыночной. Запланированный объём строительства – 770 тысяч квадратных метров до июля 2017 года.

Достаточно значительный объём, который может повлиять на пермский рынок недвижимости.

Аналитики, в свою очередь, указывают на наличие признаков, говорящих о наступлении стагнации на рынке недвижимости и выделяют ряд основных изменений, способных в будущем повлиять на структуру спроса и предложения в разных сегментах, а также на ценообразование.

Покупатель предпочитает новостройки

Борис Николаев, главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»:

– С точки зрения объёмов и характера изменений основных показателей рынка – цен предложения и их количества, рынок многоквартирного жилья г. Перми находится в стадии насыщения. Средняя цена предложения на первичном рынке сегодня составляет около 50 тыс. руб./кв. м. Таким образом, за 2014 год новостройки «приросли» на 6%.

Колебательный характер стоимости объясняется в том числе и тем, что большинство макроэкономических показателей сигнализируют о спаде в экономике, что неминуемо должно отразиться и на рынке недвижимости.

Однако геополитическая ситуация, волатильность валютных курсов, напротив, подталкивают часть населения к вложению денег в недвижимость.

Этому также способствует сохраняющаяся низкая обеспеченность населения жильём.

В 2014 году можно говорить о «перетоке» определённой части покупателей со стороны вторичного рынка на первичный.

Вызвано это двумя взаимодополняющими причинами: продолжающимся устареванием существующего жилого фонда (причём не только в физическом, но и, что не менее важно, в моральном плане) с одной стороны и расширением «линейки» предложений нового жилья.

Это и высотное строительство (25-этажные жилые дома по ул. Вильямса, ООО «Петрострой»), и малоэтажные комплексы до четырёх этажей (район ТРК «Столица, м/р Нижняя Курья, Мотовилихинский район).

 Рынок становится и несколько более дифференцированным с точки зрения классности предлагаемой к приобретению недвижимости – от домов с компактными квартирами-студиями от 20 кв. метров до «клубных» домов с ограниченным числом квартир и большими площадями. К числу последних можно отнести ЖК «Симфония» по ул.

Советской, 30, жилой дом по ул. Пермской, 53, дом по ул. Куйбышева, 82/1, ул. Окулова, 11. В количественном выражении за период с декабря 2013 г. по октябрь 2014 г. количество предложений, публикуемых в Пермской мультилистинговой системе, на первичном рынке многоквартирного жилья г.

Перми выросло на 53% и составило 3271 единицу.

Фактор надёжности застройщика остаётся чрезвычайно важным при принятии решения о покупке строящегося жилья – у ведущих компаний сроки экспозиции на 40–50% короче, чем в среднем по рынку. При росте напряжённости на рынке можно ожидать, что в дальнейшем роль данного фактора будет только усиливаться.

Цены на вторичку «заморозились»

Олег Тиунов, руководитель центра продаж вторичного жилья компании «Перспектива»:

– Если вспомнить ситуацию, которую мы наблюдали на рынке вторичного жилья в предыдущем, 2013 году, то в целом её можно было охарактеризовать как стабильный рост. Начиная со второго квартала мы констатировали ежемесячное увеличение средней цены квадратного метра вторичного жилья.

Наименьшая стоимость была зафиксирована в апреле – 54,22 тыс. руб./кв. м, максимальная в декабре – 56,55 тыс. руб./кв.м.

Значительный скачок цен был отмечен в ноябре (+1,36% относительно предыдущего месяца), а самое большое снижение произошло в марте (–1,96% относительно предыдущего месяца).

В 2014 году ситуация складывалась немного иначе. За 10 месяцев 2014 года цены на вторичном рынке практически не изменились: средняя цена держалась в промежутке 56,26–56,90 тыс. руб./кв.м. Самая высокая стоимость на жилую недвижимость была зафиксирована в мае –57,05 тыс. руб.

за квадратный метр, минимальная – в начале осени (тогда за 1 кв. м продавцы просили 56,04 тыс. руб.). Как видно, разница между максимальным и минимальным значениями небольшая. По нашим прогнозам, к концу 2014 года средняя удельная цена изменится незначительно и окажется в пределах 56,5–57 тыс. руб.

за квадратный метр – приблизительно как и в конце 2013 года.

Интересно, что, по нашим наблюдениям, самыми стабильными в 2014 году оказались цены на двухкомнатные квартиры, средняя стоимость которых увеличивалась в течение всего периода стабильно, без каких-либо колебаний (+2,16% с начала года). Стоимость 1- и 3-комнатных квартир была подвержена краткосрочным изменениям и показала результат в 1,58% и 1,74% с начала года соответственно.

Цена за квадратный метр в 4-комнатных квартирах в апреле начала падать, тогда как 2013 году такие квартиры закончили с положительной динамикой (+11,6% с начала года), осенью цена остановилась на отметке 58,55 тыс. руб. (–8,91% с начала года).

В разрезе анализа стоимости одного квадратного метра по районам средняя стоимость относительно начала года увеличилась во всех районах, кроме Мотовилихинского (–3,02%). Максимальное увеличение средней цены за год произошло в Свердловском районе – на 8,21%.

По поводу того, как будет складываться ситуация на рынке вторичного жилья в 2015 году, дать чёткий прогноз на сегодняшний день довольно сложно.

Логично было бы предположить, что, при ослабевании рубля, люди захотят сберечь свои средства от обесценивания, вложив их в недвижимость.

Как следствие, большого падения цен, а также резкого снижения спроса, по крайней мере в начале года, ожидать не стоит.

Загородка без сенсаций

Дарья Опутина, ведущий аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»:

– В 2014 году в сегменте загородной недвижимости наблюдался общий рост числа посёлков и возврат по этому показателю на докризисный уровень (середина 2008 года). На рынок было выведено девятнадцать новых проектов, причём, как и в предыдущие годы, в основном это проекты по продаже земельных участков с подрядом или без подряда.

Помимо традиционных направлений (Усть-Качка, п.Полазна, с.Хохловка, п. Сылва) в этом году началось развитие нового направления – в районе посёлка Ильинского (вариант для дачного строительства). Здесь появились такие проекты, как «Решетники в заливе», «Камские просторы». Объект продажи – земельные участки без подряда на строительство.

Также в этом году мы отмечаем развитие точечной застройки таунхаусов в «эконом»-сегменте на территории г.Перми. Причём, по сравнению с докризисным периодом, застройщики стали уменьшать площади квартир в таунхаусах и выводить на рынок предложения в более низком ценовом сегменте.

Такие проекты достаточно быстро уходят с рынка, так как предложений немного (например, в комплексе таунхаусов «Берёзовая роща», где площадь квартиры составляет 80–100 кв. метров, в докризисные годы предлагались квартиры по 300–400 кв. метров, в продаже было всего 12 квартир).

Ценовая ситуация в сегменте загородной недвижимости на протяжении всего 2014 года оставалась достаточно стабильной.

В первом полугодии изменения стоимости земельных участков, также как и объектов в организованных коттеджных посёлках, отмечались лишь по ряду объектов.

Так, в отдельных проектах цена на домовладения снижалась посредством проведения различных акций (например, в посёлках «Тихие пруды», «Строгановский посад»).

Ситуация немного скорректировалась лишь во второй половине года. В этот период в сегменте организованных коттеджных посёлков мы наблюдали неоднозначную ценовую картину, когда некоторые застройщики, пытаясь «нащупать» рынок, снижали или повышали цены (такое поведение мы отмечали у 40% участников рынка). Остальные – держали их в неизменном виде.

Относительно спроса, то, в отличие других сегментов рынка, в 2014 году загородная недвижимость не показала каких-либо скачков.

Если под воздействием геополитической ситуации и сопутствующего ей новостного фона в начале года покупатели увидели в сегменте многоквартирного жилья надёжный инструмент для вложения накопленных средств, что привело к значительному росту продаж в первые пять месяцев в 2014 года по сравнению с аналогичным периодом 2013-го.

То на рынке индивидуальной жилой недвижимости ажиотажного спроса не последовало. Это свидетельствует лишь о том, что покупатель не рассматривает данный рынок как возможность вложения или сохранения собственных средств.

Как и прежде, основной спрос на земельные участки и домовладения сконцентрирован в Пермском районе. При покупке земельного участка потенциальный владелец обращает внимание на наличие коммуникаций и на состояние подъездных путей к участку. Основной спрос зафиксирован в «эконом»-сегменте (это небольшие земельные участки, 10–15 соток, под строительство/домовладения с подрядом до 3 млн руб.).

Коммерция в стадии перенасыщения

Павел Новосёлов, генеральный директор ООО «РАМ-групп», специалист комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край»:

– В настоящий момент российский рынок коммерческой недвижимости переживает настоящий девелоперский бум. За девять месяцев 2014 года было введено в эксплуатацию около 110 тысяч кв.

метров торгово-офисной недвижимости (напомню, что в 2013 году было сдано 123 тыс. кв. м).

Таким образом, в настоящий момент строительная активность близка к историческому максимуму, рынок практически находится в стадии перенасыщения.

Между тем в 2014 году рынок коммерческой недвижимости проявил заметную склонность к стагнации. За 11 месяцев средние цены практически не изменились.

Наиболее существенную динамику показал лишь сегмент купли-продажи офисных помещений, где среднеценовой показатель вырос на 5–6%.

В остальных типах коммерческой недвижимости стоимость изменилась в пределах плюс-минус 2%, что фактически является показателем стагнации.

В сегменте аренды ситуация похожая с одной лишь сменой позиций – арендные ставки в 2014 году росли только в сегменте торговых площадей, прибавив в среднем около 12–14%, при этом основной рост пришёлся на подсегмент стрит-ритейла площадью менее 100 кв.

метров как наиболее ликвидного формата коммерческой недвижимости в аренду. Остальные типы коммерческой недвижимости в сегменте аренды даже несколько просели по цене. Так, аренда офисной недвижимости подешевела на 3%, производственно-складской – на 4%.

В целом, по нашим наблюдениям, ситуация складывается неблагоприятная для положительных ожиданий в перспективе. Ждать от 2015 года положительных трендов на пермском рынке коммерческой недвижимости было бы нелогично. Общеэкономические факторы сегодня однозначно определяют характер рынка на ближайшие 1,5–2 года как нестабильный с явными тенденциями к снижению.

Следствием политического и экономического давления на отечественные рынки энергоресурсов, банковскую сферу, ослабление рубля и прочее станет удорожание кредитов, рост цен на импортные товары, снижение зарплат, сокращение штатов организаций.

И в результате упадет платёжеспособность конечного потребителя, снизятся доходы бизнеса и, в конечном итоге, сократиться спрос на коммерческую недвижимость.

В такой ситуации наиболее стабильным сегментом может остаться стрит-ритейл, который в том числе будут поддерживать сделки с целью вложения денежных средств в условиях девальвации рубля.

Беседовала Ирина Соловьёва

Ищете коммерческую недвижимость?
Предложения на сайте metrosphera.ru

Источник: http://metragi.ru/arxiv-vyipuskov/2014/12/ryinok-nedvizhimosti-2014-trendyi-uxodyashhego-goda.html

Аренда коммерческой недвижимости «упала» на 30% сильнее, чем в прошлый кризис

Рынок аренды коммерческой недвижимости, по наблюдениям аналитиков, переживает спад спроса.
27 января,   1339

Средняя ставка аренды коммерческих помещений в столице, выраженная в долларах, снизилась почти на треть. Хотя сегодня номинацию в долларах можно считать весьма условной.

Подробнее об изменении цен на аренду коммерческой недвижимости рассказывает председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников.

Ключевые тенденции 2015-2016 гг

В 2015 году спрос на аренду и покупку коммерческой недвижимости всех сегментов рынка в столице продолжил снижаться, что было обусловлено усугублением проблем в экономике страны, ухудшившимися взаимоотношениями с Европой и США, военным конфликтом на Украине, снижением активности инвесторов, снижением доходов, падением мировых цен на нефть и рядом внутрирыночных факторов.

Объемы ввода новых объектов коммерческой недвижимости в Москве заметно снизились, в ряде сегментов более чем в два раза от планируемых объемов.

Продолжился рост объемов предложения коммерческих площадей, выставленных на продажу — в целом за год он увеличился на 12% по количеству объектов и на 11% — по общей площади. По данным RRG, к концу года покупателям в Москве предлагалось свыше 1 200 офисных лотов, 464 торговых и 106 складских помещений. В сегменте помещений street-retail объем предложения достиг 30 000 кв.м (106 лотов).

На рынке аренды также в течение всего года объем предложения площадей стабильно увеличивался. К декабрю арендаторам было доступно 4 400 объектов в Москве, их общая площадь составила около 2,7 миллионов кв.

м (+15% и +19% к показателям прошлого года, соответственно). Наибольшую долю предложения формируют офисы (свыше 3 тысяч объектов, 1,77 миллиона кв.м), на втором месте — торговая недвижимость (849 лотов, 305 тысяч кв.

м).

В 2015 году на рынке коммерческой недвижимости практически завершилась начавшаяся в 2014 году реформа ценообразования, результатом которой стал почти повсеместный переход на расчеты в национальной валюте.

Действовавшие до кризиса долларовые договоренности переведены в рублевое поле, а новые контракты между собственниками объектов и арендаторами/покупателями почти всегда заключаются в рублях.

На рынке остались лишь «псевдодолларовые» ставки — когда курс фиксируется и составляет не более 35-45 рублей за одну единицу американской валюты. Да и эта практика постепенно изживает себя.

Еще одной тенденцией года стал рост спроса на расчетные прогнозы эффективности использования коммерческих площадей.

Причем если в прошлом году подобный консалтинг был востребован, в основном, инвесторами и девелоперами, а также крупноформатными ритейлерами, то теперь мы видим новый спрос со стороны даже небольших компаний – конечных пользователей помещений, в частности, ритейлеров сегмента одежды и обуви, аксессуаров.

Данный факт свидетельствует о то м, что, во-первых, перспективных проектов становится все меньше — инвестиционная активность низкая. Во-вторых, о возросшей осторожности торговых операторов: просчитывают сегодня все, параметры каждого нового магазина, так как в условиях серьезного падения объемов потребления и, соответственно, доходов ритейлеров, любая ошибка — это непозволительная роскошь.

Аренда. Ставки ниже, чем в кризис 2008 года

Средняя арендная ставка коммерческой недвижимости в Москве за год упала на 31% и составила в декабре 328 долларов за кв.м в год.

Это не просто минимальный показатель с 2007 года, а абсолютный антирекорд. Даже в глубококризисном 2010 году средняя ставка была почти на 30% выше нынешнего показателя, составляя 459 долларов за кв.м в год.

При пересчете в рубли картина тоже вырисовывается не самая лучшая: рублевая ставка аренды за пять лет увеличилась на 65% (с 14 091 рублей за кв.

м в 2010 году до 23 288 рублей к концу 2015-го), в то время как доллар прибавил более 130%.

Таким образом, мы имеем двукратный «недобор». А если вспомнить об удорожании стройматериалов, кредитов для девелоперов и прочих ресурсов, становится ясно, насколько заметно снизилась привлекательность инвестирования в арендный бизнес. В абсолютных аутсайдерах оказался сегмент офисов, в котором ситуация выглядит наиболее критично.

По данным RRG, средняя ставка аренды офисных помещений, расположенных внутри Садового кольца Москвы (все классы) к концу 2015 года составила 423 доллара за квадратный метр в год. За год ставка снизилась на 35%. Ставка аренды офисных помещений, расположенных за пределами центра города, составила в декабре 2015 года 273 доллара за квадратный метр в год. Снижение за год — 31%.

Средняя запрашиваемая ставка аренды для торговых объектов, расположенных в центре города, за год снизилась на 35% и составила 937 долларов за квадратный метр в год. За пределами центра аренда помещений в ТЦ за год подешевела на 25% до 504 долларов за квадратный метр в год.

Средняя ставка аренды складов в декабре составила 106 долларов за квадратный метр в год. Снижение данного показателя за год — 32%.

Продажи. Дистресс-активов на рынке нет

Средневзвешенная цена продажи коммерческих площадей в столице в долларах за год снизилась на 10% и составила 3 561 долларов за кв.м. Опять же, данный показатель существенно ниже средневзвешенной цены, зафиксированной в проблемном 2010 году — тогда она составляла 4 237 долларов за метр.

Правда, в рублевом эквиваленте, то есть с учетом курсовой разницы, метр подорожал с прошлого кризиса на 94%.

Но реальные сделки заключаются либо с существенным дисконтом, либо с применением «докризисного» курса американской валюты.

Кроме того, подобный «рост» рублевых цен произошел из-за того, что в структуре предложения доля дистресс-активов практически незаметна. Тогда как в 2009-2010 годах эта категория составляла более значительную часть.

Говорить о масштабной распродаже на рынке коммерческой недвижимости нельзя. То, что представляет настоящий интерес для инвесторов, по-прежнему в цене.

Дистресс-активов номинально нет, как нет и крупных сделок по приобретению знаковых объектов.

Инвестиционная активность низкая, но и у противоположной стороны, то есть у стороны собственников, нет большого желания выставлять на продажу метры при не лучших ценовых условиях.

И в этом плане ситуация сильно различается с той, что наблюдалась в 2010 году, когда владельцы «сбрасывали» активы по заниженным ценам из-за опасений их дальнейшего удешевления, что отрицательным образом влияло на среднерыночные показатели стоимости коммерческой недвижимости.

Сейчас рынок держится во многом именно на выжидательной стратегии потенциальных продавцов, которые получили хорошую «закалку» в прошлый кризис и верят, что рано или поздно метры можно будет продать более выгодно. Покупатели, в свою очередь, также «засели в засаду».

По данным RRG, средневзвешенная цена офисных помещений за пределами центра (все классы) к декабрю 2015 года составила 3 369 долларов за метр. За год данный показатель уменьшился на 11%. Внутри Садового кольца стоимость 1 квадратного метра офисов составила 6 962 долларов (-14% за год).

Стоимость предложения торговых помещений в ТЦ, расположенных в центре города, за год снизилась на 13% и составила в декабре 2015 года 12 516 долларов за метр. Вне Садового кольца торговые помещения предлагаются по цене 3 779 долларов за квадратный метр (-25% за год).

Средневзвешенная цена по складским помещениям в декабре 2015 года составила 1 068 долларов за метр. За год недвижимость в этом сегменте подешевела на 27%.

Прогноз

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости, как и в целом в стране, наблюдается явный дефицит позитивных прогнозов, и в этом плане я, увы, солидарен с большинством экспертов.

С большой долей вероятности, ставки аренды и цены продажи коммерческой недвижимости во всех сегментах рынка в рублевом эквиваленте будут снижаться либо, при отсутствии серьезных ухудшений экономической конъюнктуры, останутся на прежнем уровне.

Помочь рынку мог бы, прежде всего, рост мировых цен на «черное золото» и снятие санкций, как ни грустно это звучит, но его в обозримом будущем скорее всего не предвидится. Поэтому все те негативные тенденции, которые наблюдались в 2015 году, в том числе сокращение числа новых проектов и рост уровня вакансии в объектах всех категорий, продолжат усиливаться.

Таким образом, каких-то кардинальных изменений, тем более со знаком «плюс», мы, увы, не ждем. Впрочем, «антикризисные» проекты есть, они сейчас реализуются и тем самым подтверждается, что рынок жив, и рождаются новые инвестиционная идеи.

rrg, колокольников, аренда, ставки аренды, динамика, аналитика

Источник: https://www.officevmoskve.ru/articles/analitika/arenda-kommercheskoy-nedvizhimosti-upala-na-30-silnee-chem-v-proshlyiy-krizis

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.