+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Расчеты в сделках с недвижимостью

Содержание

Как передать деньги при сделке с недвижимостью: 2 основных способа

Расчеты в сделках с недвижимостью

Вложение денег в недвижимость — хороший способ инвестиции в состоятельное будущее без страха потери денег из-за непредсказуемой инфляции. Но при оформлении договоров, особенно на вторичном рынке, актуальной остаётся безопасная передача денег при сделке с недвижимостью, поскольку от мошенников никто не застрахован.

Как происходит передача денег при сделке с недвижимостью?

Возможных вариантов расчета по сделкам с недвижимостью много, однако все они без исключения подразделяются на две большие условные группы:

•    Расчет наличными, который не основан на электронных переводах, но допускает участие банка;
•    Расчет по безналу, в основе лежат сугубо электронные переводы.

К первой группе относятся:

•    Использование арендованной банковской ячейки (депозит);
•    Непосредственная передача наличных из рук покупателя в руки продавца.

Ко второй группе относятся:

•    Аккредитив;•    Ипотека;

•    Перевод.

Приобретение недвижимости через депозит (безопасный способ)

Депозит —  банковская ячейка, которая представлена в виде сейфа, арендованного у банка на необходимый срок. В данном случае банк предоставляет сейф, обеспечивает сохранность его содержимого и контролирует доступ к сейфу, при этом содержимое ячейки банк не интересует.

Сейф открывается с одновременным использованием двух автономных ключей, один из которых находится у работника банка, а второй — передается продавцу. До тех пор пока арендатор ячейки не одобрит операцию, продавец не сможет получить доступ к ячейке. При передаче ключа продавцу стоит взять расписку о получении последним денег.

Денежная передача при продаже «из рук в руки»

В классическом виде, сложившемся исторически, такой способ расчета состоит в передаче одним лицом денежных средств другому лицу, и основан исключительно на доверии и предварительно достигнутых договоренностях.  Кстати, о доверенностях: информация содержится здесь.

На практике получается, что продавец обещает передать пакет документов для оформления сделки одномоментно с передачей денег покупателем (по факту).

Документировать ли передачу денег при сделках с недвижимостью?

Сегодня этот способ претерпел ряд метаморфоз и получил некоторые разновидности. В частности, такой способ передачи денег может осуществляться с нотариальным сопровождением, когда денежные средства передаются и все необходимые бумаги оформляются только в присутствии нотариуса, который засвидетельствует совершившуюся сделку.

Альтернативой нотариусу может стать агентство недвижимости, которое в определенной степени берет на себя функции посредника и сопровождает заключаемую сделку. Передача денег со встречной передачей оформленной документации осуществляется в присутствии представителя агентства по недвижимости.

Аккредитив: как передавать квартиру и деньги по защищённой схеме

Аккредитив — одна из операций, проводимая банками. Заключается в том, что покупатель объекта недвижимости открывает банковский счет на имя продавца этой квартиры. На счету размещается оговоренная сторонами сумма денег. Получить эти деньги продавец может только тогда, когда сделка будет совершена, а у продавца будет на руках документ, подтверждающий это.

Этот документ необходимо предъявить в банке, чтобы получить доступ к счету и возможность распоряжаться деньгами. В случае, когда сделка до конца не доведена, несостоявшийся покупатель может забрать деньги и закрыть счет.

Аккредитивы в большей степени ориентированы на организации и предприятия при осуществлении им финансово-хозяйственной деятельности и расчетов с контрагентами, и стоимость такой операции достаточно высока.

Схема аккредитива для работы с покупкой недвижимости.

Банковский перевод

Такой способ заключается в переводе денег на счет продавца, либо в зачислении их в наличной форме, либо в переводе со счета покупателя. Такая операция обязательно облагается комиссией банка, составляющей незначительный процент от суммы перевода.

Ипотека

Подобный способ оплаты допустим при наличии согласия продавца, поскольку ипотека подразумевает участие банка-кредитора в качестве третьей стороны, имеющей свой интерес, в виду чего оформление документов на недвижимость на нового покупателя осуществляется первостепенно.

А после, спустя минимум две недели, осуществляется оплата продавцу на открытый расчетный счет в банке. Возможно ли погасить ипотеку? — Узнайте!

Оформление залога: порядок, акт передачи и расписка — реквизиты, скачать образцы

Приобретение недвижимости – это достаточно дорогостоящая операция, поэтому практика привлечения банковских заимствований и ипотечных кредитов породила оформление залога на приобретенный недвижимый объект.
При этом оформляется закладная, в которой в обязательном порядке отражаются:

•    Сведения об объекте передаваемой недвижимости (площадь, адрес и т.д.) и стоимостная оценка;
•    Порядок обращения взыскания, когда имеет место просрочка по оплате с нарастающим долгом перед кредиторами.

Образец закладной на квартиру по ипотеке, стр. №1.

Образец закладной на квартиру по ипотеке, стр. №2.

Образец закладной на квартиру по ипотеке, стр. №3.

Образец закладной на квартиру по ипотеке, стр. №4.

Когда имеет место залог квартиры, в Росреестре обязательно делается об этом отметка.
Помимо закладной для подобных сделок характерно оформление передачи денег в одном из видов:

•    Акта передачи денег;
•    Расписки.

Акт передачи – равнозначная по юридической силе альтернатива гражданско-правовому договору. Такой способ подтверждения расчета осуществляется при участии и в присутствии представителя банка или нотариуса.

акта передачи отражает:

•    Сведения о сторонах сделки (анкетные и паспортные данные);•    Сведения о недвижимом объекте сделки;•    Размер суммы, переданной продавцу в счет оплаты объекта сделки.

•    Печать кредитора (банка иного кредитного учреждения) либо нотариуса.

Оформление соответствующего акта свидетельствует о состоявшемся взаиморасчете между сторонами сделки.

Расписка – один из возможных вариантов подтверждения совершения юридически-значимого действия, в частности передачи денег в счет оплаты по договору купли-продажи. Требований к оформлению указанный документ как таковых не имеет, оформляется в простой письменной форме.

Обязательные реквизиты:

•    Дата, место и место получения продавцом денег в счет оплаты;•    Анкетные и паспортные данные продавца и покупателя;

•    Сумма переданных денег в счет оплаты стоимости приобретенного объекта.

Юридическую силу такой документ будет иметь, однако целесообразнее его оформить нотариально, чтобы в случае судебных тяжб у суда не было сомнений в сведениях, отраженных в расписке.

Посмотреть и скачать образец расписки можно тут.

Возможные риски при факте передачи денег за недвижимость

Крупные сделки чреваты рисками, обусловленными недобросовестностью одной из сторон, которые участвуют в их совершении. Однако, зная подводные камни каждого вида расчетов, можно себя обезопасить, выбрав максимально приемлемый способ оплаты.

Наиболее рискованными на практике считаются сделки, связанные с расчетами наличностью.

Расчёт наличностью за недвижимое имущество считается самым рискованным.

Наибольшим рискам подвержен покупатель, однако нередко и продавцы страдают при таких расчетах. Все зависит от договоренностей и порядочности сторон. Может быть две ситуации при расчете наличностью из рук в руки:

1.    Покупатель передал продавцу деньги, а последний отказался передавать или вовсе переоформлять оплаченную квартиру;
2.    Продавец оформил все необходимые документы, но покупателя не интересует передача денег при сделке с недвижимостью.

При расчетах с использованием депозита, в большей степени рискует продавец, поскольку, как уже было выше отмечено, содержимое ячейки известно только покупателю, а доступ к ячейке продавец получает только после предъявления свидетельства о переходе права собственности.

Аккредитив, как способ передачи денег и гарант совершения сделки в соответствии с договоренностями, сводит риски к минимуму, однако обходится в копеечку, поскольку эта услуга рассчитана на юр. лиц и соответственно ее стоимость достаточно высока.

Ипотека также достаточно надежный способ обеспечения выполнения договоренностей по сделке, несмотря на то, что для продавца есть определенные трудности, заключающиеся в ожидании перевода денег на счет банком после оформления сделки. Информация о снятии обременения с квартиры опубликована в другой статье.

В любом случае, выбор безналичного расчета защищает права обеих сторон в большей степени, поскольку имеет место бумажный след и задействуются не только заинтересованные стороны, но и независимые свидетели (нотариус, банковские работники), что упрощает разрешение споров в суде.

До того, как осуществить передачу денег за квартиру либо другую недвижимость, предлагаем ознакомиться с мнением юриста из приведённого ниже видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/novostrojka/peredacha-deneg-pri-sdelke-s-nedvizhimost-yu-sposobi.html

Расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке

Расчеты в сделках с недвижимостью

Альтернативные сделки являются самыми распространенными операциями на рынке вторичного жилья. По закону, продать единственную жилплощадь нельзя, но далеко не каждая семья может сначала купить вторую квартиру, а затем продать первую. Выход из подобной ситуации существует – это альтернативная сделка.

Далее рассмотрим порядок расчета через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью.

К альтернативным сделкам относят съезды, разъезды, обмены. Одновременно с продажей квартиры гражданин получает другую жилплощадь, куда он может переехать.

В альтернативной сделке с недвижимостью обычно принимают участие три лица: покупатель, продавец и альтернативщик. По сути, главным участником является покупатель – именно на его деньги покупается квартира у продавца, в которую впоследствии переезжает альтернативщик, у которого нет средств на покупку нового жилья.

Схема выглядит следующим образом: покупатель для альтернативщика приобретает жилплощадь у продавца и получает жилье альтернативщика, а продавец получает средства покупателя.

Чаще всего в сделке принимает участие три лица. Это самая простая схема. В том случае, если в цепочке находится две квартиры, вероятность успешного заключения договора высока. Если же в цепочке больше действующих лиц, то ситуация осложняется, а если квартир больше пяти, то сделка становится практически невыполнимой.

Лучше, чтобы продажа и покупка квартир состоялась одновременно – это выгоднее для всех сторон.

Однако поскольку сделка считается завершенной, когда договора проходят госрегистрацию, то бывают случаи, когда по одной квартире права собственности переданы, а по другой нет.

Поэтому в договора включают пункт о том, что при подобном раскладе вся цепочка считается недействительной.

Схема продажи квартиры через банковскую ячейку при альтернативной сделке

При альтернативной сделке c недвижимостью заключается два договора между:

  • Покупателем и альтернативщиком;
  • Продавцом и альтернативщиком.

У этих договоров есть только один общий момент – это деньги, связывающие покупателя и продавца.

Для проведения расчетов арендуется банковская ячейка, в которую покупатель вносит деньги. Впоследствии эту сумму заберет себе продавец, но только после того, как будут зарегистрированы оба договора. Альтернативщик в данных расчетах участия не принимает.

Покупатель и продавец с банком заключают договор, в котором прописываются условия изъятия из сейфа денег и срок аренды. Для этого необходимо и покупателю, и продавцу, иметь при себе паспорт.

После заключения договора с банком стороны сделки подписывают договора купли-продажи и отправляют их на регистрацию, причем одновременно. Смотрите также, как происходит передача денег через банковскую ячейку при покупке и продаже квартиры.

Условия доступа к ячейке при альтернативной сделке

Поскольку альтернативщик не участвует в сделке, то он не получает доступа к ячейке. После регистрации обеих договоров продавец может забрать деньги из сейфа до окончания срока его аренды. При этом он должен иметь при себе:

  1. Паспорт;
  2. Ключ от сейфа;
  3. Два договора купли-продажи, заключенные альтернативщиком с покупателем и продавцом.

Если же сделка не состоялась по той причине, что один из договоров не был признан действительным, то покупатель сможет забрать свои деньги. Одновременного доступа к ячейке продавец и покупатель не имеют. Подробнее об условиях доступа к ячейке при продаже квартиры

Необходимо правильно составить договор с банком, где должны быть указаны права покупателя и продавца, особенности доступа к ячейке. Продавец может оплатить проверку подлинности купюр и потребовать от покупателя расписку.

В чем преимущество расчета через банковскую ячейку при альтернативной сделке?

Расчет через банковскую ячейку считается наиболее удобным и безопасным. Категорически не рекомендуется производить оплату наличными.

При аренде сейфа обе стороны могут быть уверены в сохранности денег – продавец их получит после продажи квартиры, а покупатель сможет вернуть средства в том случае, если один из договоров не пройдет госрегистрацию и вся цепочка разрушится.

Минусом такого способа расчета является то, что необходимо правильно составить договор с банком и четко определить границы доступа. Кроме того, если продавец не получил документа о размере вложенных в ячейку денег, ему будет невозможно доказать что-либо в суде.

Альтернативные сделки с недвижимостью весьма сложны, и в них есть масса нюансов, в которых трудно разобраться, не являясь специалистом.

Чтобы сделка прошла успешно, все документы должны быть составлены правильно, а оба договора купли-продажи подаваться в регистрирующий орган одновременно. Если в каком-либо документе обнаружится неточность, то вся цепочка может распасться.

Поэтому для проведения альтернативной сделки рекомендуется обратиться в агентство недвижимости или к юристу.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/prodazha/raschet-cherez-bankovskuyu-yachejku-pri-alternativnoj-sdelke.html

Формы расчетов в сделках купли-продажи квартир

Расчеты в сделках с недвижимостью

У покупателя деньги могут быть в различных формах: собственные средства, ипотечный кредит, государственный сертификат (Материнский Семейный Капитал), жилищная субсидия, военная ипотека, субсидия работодателя и др.

Рассмотрим особенности сделок с недвижимостью в зависимости от этих форм.

Покупка за собственные средства

Это базовый вариант, который устраивает обе стороны. Деньги легко перевезти, пересчитать, можно перевести в безналичную сторону. Когда покупатель обладает собственными средствами для полной оплаты квартиры, то он обладает максимальной свободой выбора на рынке. Для покупки ему доступны все предложения – свободные продажи, альтернативы и залоговое имущество.

При покупке за собственные доступны и наличная (через ячейку), и безналичная (через аккредитив) формы взаиморасчетов по сделке.

Банковская ячейка в расчетах по сделке – наиболее развитая и отработанная форма расчетов, которая предполагает самые различные решения в сделках.

Так как банки не составляют опись вложения в ячейку (в каких-то случаях это является важным преимуществом ячеек), то всё чаще участники сделки выбирают безналичные расчеты через аккредитив.

Статья “Ячейка или аккредитив” Не во всех отделениях банков присутствуют специалисты, которые смогут оформить взаиморасчеты по сделке. Также не во всех отделениях присутствуют банковские сейфовые ячейки или условия для проведения сделки (переговоры). Статья “Выбор банка”

Перевод денежных средств в банк сделки

Очень часто сделки по покупке проводятся в том банке, где уже находятся деньги, так как покупатель не готов перемещать деньги в другой банк. Если денежные средства хранятся в банковской ячейке в наличной форме, то понятно, что адрес сделки изменить не получится. Если же хранятся на депозите в безналичной форме, то можно выбирать между разными отделениями банк.

Так как условия сделки не всегда совпадают с ожиданиями покупателей (альтернатива, ипотека и т.д.), то часто встает вопрос перевода денежных средств в другой банк. И в этом процессе есть свои нюанс, важные для покупателя и предстоящей сделки.

Перевод денег из одного банка в другой в безналичной форме затруднен тем, что банки ограничивают клиентов в выдаче наличных средств, если деньги поступили в безналичной форме. Ограничения отсутствуют, только если клиент внес деньги на депозит в наличной форме. И крупную сумму к выдаче нужно заказывать за день-два, чтобы деньги ждали в кассе.

Безопасность перемещения денег в наличной форме заключается в том, что никто посторонний не должен знать о деньгах при вас, о том, для чего вы направляетесь в банк или из банка. Даже ваш риэлтор и другие участники сделки не должны быть посвящены в ваши намерения по транспортировке денег.

Покупка квартиры с продажей своей квартиры (альтернатива)

Альтернатива – особенный вариант продажи и покупки квартиры (Подробнее в соответствующей статье “Что такое альтернатива?”). Альтернатива – это частный случай покупки за собственные средства.

    Однако из-за большего числа участников сделки легко столкнуться со следующими ограничениями:

  • При большом разбросе участников сделки и объектов по разным районам и пригородам сделку назначают ближе к центру из-за удобной транспортной доступности.
  • Выбор банка сильно ограничен. Обычно риэлторы склоняют к “сделочным” банкам.
  • Форма взаиморасчетов обычно упрощается до ячейки.
  • Серьезно усложняются расчеты между сторонами, поэтому особое внимание уделяется подтверждению авансов и гарантиям (расходы по проверке купюр и аренде ячеек не возвраются при нерегистрации переходов прав собственности).

Ипотечный кредит при покупке

Купить квартиру с ипотечным кредитом и привлечь риэлтора – верное решение. Банки часто предлагают дополнительные условия (преференции) клиентам, у которых есть профессиональный представитель. Дополнительные условия предлагают также страховые компании. И покупатель приобретает комфорт и уделяет большее внимание своей работе и семье.

Ипотека – кредит под залог недвижимости. В России под ипотекой чаще называют кредит под залог ПРИОБРЕТАЕМОГО жилья. Однако, ипотека также возникает в случае, если деньги занимаются под уже имеющуюся недвижимость, или в случае, когда расчеты с продавцом происходят без участия банковских денег, но отложены на период после регистрации.

При выборе банка ипотечного кредитования крайне важны условия продажи квартиры из-под залога. Эта возможность дает значительную свободу покупателя в дальнейшем улучшении жилищных условий. Остерегайтесь банков, которые банк ограничивают продажи из-под залога полным погашением кредита до регистрации перехода права собственности.

Сертификат и субсидия при покупке жилья

Покупка квартиры с субсидией на покупку жилья также требует участия профессионального риэлтора. Большинство продавцов отрицательно относятся к продаже по субсидии, и риэлтор с опытом и умением ведения переговоров помогут убедить продавцов изменить свое мнение.

Субсидия субсидия Покупка квартиры с субсидией часто требует наличие дополнительных собственных средств.

Источник: https://www.realtor-pro.ru/sposoby-raschetov-v-sdelkakh-nedvizhimosti

Способы расчёта при сделке с недвижимостью

Расчеты в сделках с недвижимостью

Передача денег от покупателя продавцу – важнейший этап процесса купли-продажи недвижимости. Обе стороны сделки заинтересованы в том, чтобы найти наиболее удобную и безопасную форму взаиморасчёта. Для этого необходимо знать все возможные варианты передачи денег и выбрать из них оптимальный.

Способы расчёта и их краткое описание

Существует несколько популярных способов передачи денег: наличными из рук в руки или через банковскую ячейку и безналичным расчётом с помощью аккредитива или банковской карты.

До недавнего времени использовались исключительно расчёты наличными. Такой способ чаще всего предусматривает передачу денег «из рук в руки» после подписания договора купли-продажи, но до официальной регистрации сделки.

При расчёте наличными покупатель может потерять деньги, если регистрация не состоится, а продавец откажется добровольно вернуть полученную сумму. Конечно, на продавца можно подать в суд и выиграть дело, но в каком размере и как долго он будет выплачивать долг – неизвестно.

Расчёт наличными в такой форме не удовлетворяет элементарным требованиям безопасности и поэтому постепенно уходит в прошлое.

То же самое можно сказать о безналичном расчёте, когда покупатель перечисляет деньги на карту или счёт продавца при аналогичных условиях, т.е до регистрации перехода права собственности.

Ещё один вариант – передача денег после оформления права собственности – опасен уже для продавца. Покупатель может оказаться мошенником и, став собственником, откажется выплачивать деньги.

Намного надёжнее другие способы расчёта:

  • помещение денег в банковскую ячейку с последующей выдачей продавцу в случае удачного завершения сделки;
  • открытие аккредитива для перечисления денег безналичным способом после перехода права собственности;
  • безналичный расчёт после снятия обременения на недвижимость.

Способ расчёта должен устраивать и продавца, и покупателя недвижимости, поэтому они должны заранее обсудить данный вопрос и прийти к обоюдному согласию.

Что рекомендует Росреестр

Специалисты Росреестра предлагают использовать безналичный расчёт с наложением обременения на объект недвижимости в пользу продавца. Что это означает на практике? При оформлении договора купли-продажи в нём указывают, что окончательный расчёт будет произведён только после регистрации сделки в Росреестре, а до тех пор на недвижимость налагается обременение.

Сначала покупатель и продавец заключают договор купли-продажи и вместе с другими документами относят его в Управление Росреестра на регистрацию. Одновременно с приёмом документов на квартиру или дом накладывается обременение.

Второй совместный визит в Управление понадобится, чтобы забрать готовые документы.

После этого покупатель перечисляет деньги на счёт продавца, и они вновь посещают Управление Росреестра, чтобы предъявить расписку о выполнении обязательств и снять обременение.

Такой способ не требует дополнительных расходов и защищает одновременно продавца и покупателя от риска потерять недвижимость или деньги.

Что рекомендуют банки

Банковские организации предлагают участникам сделки с недвижимостью два варианта удобного и безопасного расчёта:

  • аренда депозитарной ячейки;
  • открытие аккредитива.

Эти способы защищают интересы обеих сторон и служат гарантией взаимного выполнения обязательств.

Аренда депозитарной яче/йки

Аренда ячейки – это помещение денег покупателя в сейф банковской организации в присутствии участников сделки и представителя банка. Процедура сопровождается подписанием соглашения с указанием всех нюансов хранения и выдачи денег.

Соглашение регламентирует такие вопросы, как срок нахождения денег в банке и условия доступа к ячейке в зависимости от разных обстоятельств. Заранее оговариваются нюансы передачи прав на недвижимость и оплаты услуг банка.

После этого деньги проверяют и пересчитывают, а затем помещают в ячейку вплоть до выполнения условий соглашения (как правило, до регистрации права собственности на объект купли-продажи). Если сделка по каким-либо причинам не состоялась, деньги возвращаются покупателю.

Аккредитив

Открытие аккредитива отличается от аренды ячейки тем, что расчёт проводится безналичным способом. Покупатель открывает счёт и перечисляет на него необходимую для покупки сумму.

В свою очередь банковская организация берёт на себя обязательства передать деньги продавцу после регистрации сделки в Росреестре. При этом банк гарантирует сохранность денег и несет ответственность перед участниками сделки в случае необоснованной выдачи денежных средств.

Этот способ расчёта потребует расходов на банковские комиссии, однако ради своей безопасности можно пойти на дополнительные затраты.

Специалисты Safe-Estate возьмут на себя обязанности по сопровождению сделки купли-продажи, обеспечив тем самым безопасность ваших средств и недвижимости от мошенничества.

  • Письменное заключение о юридической чистоте квартиры за 3 дня
  • Бесплатная проверка 2-й квартиры, если 1-я оказалась с рисками потери права собственности
  • Фиксированная стоимость услуг от 6 т.р.

Узнайте подробности по ссылке

Источник: https://safe-estate.ru/articles/vse-o-sdelkax/sposoby-raschyota-pri-sdelke-s-nedvizhimostyu/

Сделка с нерезидентом — особенности расчетов

Расчеты в сделках с недвижимостью

Адвокат Гордон А.Э.

В России сделки с недвижимостью с участием иностранцев — многолетняя практика. Но даже опытные риелторы не уделяют достаточное внимания особенностям расчетов с участием иностранцев и граждан России, длительно проживающих за границей, возможно, к последним это относится даже в большей степени.

Налоговая служба России в 2017 г. начинает усиленно искать нарушения закона РФ «О валютном регулировании и валютном контроле» № 173-ФЗ, что может привести участников сделки к печальным результатам из-за значительных штрафов.

Сделка с российской недвижимостью с иностранцем или с нерезидентом имеет особенности, которые нужно учесть еще на этапе планирования сделки и внесения аванса.

На консультациях по недвижимости или на налоговых консультациях с иностранцами регулярно задают вопросы  о налоговых последствиях сделок с  расположенной в России недвижимостью. При этом и продавцы российской недвижимости, и покупатели  совершенно не обращают внимание на опасность, которую содержит элементарный на первый взгляд  этап сделки с недвижимостью – расчеты за недвижимость.

Между тем, ответственность за нарушения валютного законодательства России составляет от 75 до 100% суммы сделки. При этом в зависимости от конкретных обстоятельств, «попасть» на этот штраф могут обе стороны сделки – и продавец и покупатель.

Иностранец и валютный резидент — соотношение понятий и значение для сделки с недвижимостью

Валютный резидент России — физические лица граждане России, за исключением граждан РФ, постоянно проживающих в иностранном государстве не менее одного года, в том числе имеющих выданный уполномоченным государственным органом соответствующего иностранного государства вид на жительство, либо временно пребывающих в иностранном государстве не менее одного года на основании рабочей визы или учебной визы со сроком действия не менее одного года или на основании совокупности таких виз с общим сроком действия не менее одного года.

Валютными резидентами могут быть и иностранцы, если они постоянно проживают в РФ на основании вида на жительство оформленному в соответствии с законодательством РФ.

Валютный нерезидент — физические лица, не соответствующие вышеизложенным правилам:

  • Граждане РФ постоянно проживающие в иностранном государстве не менее одного года на основании вида на жительство, или по рабочей или учебной визе со сроком не менее одного года или по совокупному сроку;
  • Иностранцы – не проживающие в РФ на основании вида на жительство.

На чем можно споткнуться при расчетах по сделкам с недвижимостью, если в сделке участвует иностранец?

За совершение запрещенных валютных операций или за совершение валютных операций с нарушением закона установлена ответственность в виде штрафов от 4 000 рублей до 100% валютной операции.

Контролируют совершение валютных операций банки и Федеральная налоговая служба РФ (ФНС РФ) в лице территориальных налоговых инспекций. Поскольку 100% сделок с недвижимостью контролирует ФНС РФ в онлайн режиме, и часть сделок идут через банки «попасть» в сложную ситуацию не сложно.

Валютное законодательство России запутано, тяжело воспринимается, по многим вопросам носит запретительный характер.

Законодательство значительно изменилось в последние несколько лет, что в совокупности привело к массовым нарушениям валютных операций.

По российскому законодательству валютные операции между резидентами Российской Федерации и нерезидентами осуществляются без ограничений. Эта фраза в законе  «О валютном регулировании и валютном контроле» легко читается, запоминается, и создает ложное впечатление.

Одновременно в законе действует и другая статья, согласно которой  расчеты при осуществлении валютных операций производятся физическими лицами — резидентами через банковские счета в уполномоченных банках.

Это означает, что фактически расчеты между резидентом РФ и нерезидентом РФ в наличной иностранной валюте запрещены. За нарушение такого запрета установлен штраф (ч.1 ст.15.

25 КоАП РФ) от 75-100 % суммы валютной операции.

Содержит закон о валютном регулировании и другие сюрпризы.

Валютные операции в сделках с недвижимостью

Существует заблуждение, что валютные операции – это купля-продажа иностранной валюты, и по этому, в сделке с недвижимостью с оплатой в рублях валютных операций нет, валютное законодательство можно не учитывать.

Согласно российскому валютному законодательству валютная операция – это установленные в законе сделки с валютными ценностями и валютой РФ (с российскими рублями), с ценными бумагами, и самое главное, валютные операции — это использование валютных ценностей и валюты РФ в качестве средства платежа!

Валютными операциями в России являются:

  • использование между резидентами России в качестве средства платежа иностранной валюты и валюты РФ (российских рублей);
  • ввоз в РФ и вывоз из РФ валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг;
  • перевод иностранной валюты, валюты РФ со счета, открытого за пределами территории РФ, на счет того же лица, открытый на территории РФ, и со счета, открытого на территории РФ, на счет того же лица, открытый за пределами территории РФ;
  • перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет другого резидента, открытый на территории РФ, и со счета резидента, открытого на территории РФ, на счет другого резидента, открытый за пределами территории РФ;
  • перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет другого резидента, открытый за пределами территории РФ;
  • перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет того же резидента, открытый за пределами территории РФ.

Если в сделке с российской недвижимостью участвует нерезидент России, одна валютная операция уже будет точно – использование иностранной валюты или российской валюты в качестве средства платежа. В реальных сделках будут присутствовать несколько валютных операций. Нарушения можно совершить в каждой. Сумма штрафа может значительно превысить сумму сделки с недвижимостью.

Что такое валютные ценности?

Согласно валютному закону валютные ценности — иностранная валюта и внешние ценные бумаги. Причем, валютные ценности это и наличная иностранная валюта и средства в иностранной валюте на банковских счетах.

Таким образом, расчеты в сделках с недвижимостью между резидентами и нерезидентами, а иногда и расчеты между резидентами России могут оказаться валютными операциями. По этому, валютные операции при расчетах за недвижимость нужно заранее выявлять и заранее планировать проведение расчетов с соблюдением валютного законодательства.

Иностранец покупает недвижимость в России – какие валютные операции

Иностранец-покупатель недвижимости, в большинстве случаев, валютный нерезидент России, продавец недвижимости в России, как правило, валютный резидент.

Оплата за расположенную в России недвижимость по сделкам проводят в наличной или безналичной форме. Россияне, не доверяют банкам, и предпочитают наличные расчеты и в рублях а не в иностранной валюте.

Готовясь к покупке недвижимости в России иностранцу нужно учесть. Оплата недвижимости наличной иностранной валютой резиденту России запрещена, а безналичная иностранная валюта может быть перечислена россиянину только на счет в уполномоченном банке.

(Уполномоченный банк – банк, имеющий лицензию Центрального банка РФ на операции с иностранной валютой). Такие уполномоченные банки – практически все банки в России. Очевидно, удобно и безопасно оплатить через банковский счет. Но и здесь не все просто.

Теперь нужно учесть особенности российского законодательства: Покупатель станет собственником недвижимости только после внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о правах на купленную недвижимость и записи о прекращении права собственности продавца. Срок совершения записи в ЕГРН – 7 рабочих дней. Платить даже при подписании договора — опасно, а вдруг собственность не зарегистрируют?

Безопасные расчеты по сделкам с недвижимостью в России проводят через банк — через ячейку или аккредитив, с условиями доступа (раскрытия аккредитива).

В одном случае иностранцу нужно легально получить наличные и внести их в банковскую ячейку, в другом — разместить деньги на счете в уполномоченном российском банке в России (аккредитив).

В любом из этих вариантов, для соблюдения валютного законодательства, иностранцу необходимо легально завести деньги в Россию – ввезти наличные или перевести их на счет, открытый на его имя в России.  

Внимание: Иностранец должен открыть счет в России на свое имя и внести на него деньги.

Только затем, денежные средства могут быть использованы в сделке для оплаты.

Иной порядок проведения платежей приведет к нарушению валютного законодательства или к потере безопасности сделки для одной из сторон.

Регулярно предлагают провести расчеты через зарубежные счета россиян продавцов–резидентов РФ. Не стоит этого делать — это прямо запрещено законом.

Иностранец продает расположенную в России недвижимость

Условия соблюдения валютного законодательства России и безопасности расчетов —  аналогичны процедуре покупке иностранцем недвижимости в России за исключением двух  обстоятельств.

  1. Валютные нерезиденты вправе без ограничения перечислять денежные средства со своих счетов в уполномоченных банках в России на свои счета в зарубежных банках. Перечисления возможны в российских рублях и в иностранной валюте. Соответственно, российские банки, как агенты валютного контроля, будут проверять законность совершения иностранцем валютных операций.
  2. При планировании перечисления денег от продажи расположенной в России недвижимости на зарубежный счет нерезидента необходимо проследить за соответствием сумм перечисления на счета суммам совершенных в России по сделкам и отраженным в договорах. Эти сведения контролируются иностранными банками при зачислении денег на зарубежные счета нерезидентов по источникам происхождения, с целью выявления уклонения от уплаты налогов и отмывания денег.

По состоянию на 16 октября 2017 года

Источник: https://zvencity.ru/novosti-zvenigoroda/nedvizhimost/sdelka-s-nerezidentom-osobennosti-raschetov

Порядок расчета с иностранцами при купле-продаже недвижимости в России | Гордон и Партнеры

Расчеты в сделках с недвижимостью

На консультациях по недвижимости или на налоговых консультациях с иностранцами регулярно задают вопросы  о налоговых последствиях сделок с  расположенной в России недвижимостью. При этом и продавцы российской недвижимости, и покупатели  совершенно не обращают внимание на опасность, которую содержит элементарный на первый взгляд  этап сделки с недвижимостью – расчеты за недвижимость.

Между тем, ответственность за нарушения валютного законодательства России составляет от 75 до 100% суммы сделки. При этом  в зависимости от конкретных обстоятельств, «попасть» на этот штраф могут обе стороны сделки – и продавец и покупатель.

Иностранец и валютный резидент — соотношение понятий и значение для сделки с недвижимостью

Валютный резидент России — физические лица граждане России, за исключением граждан РФ, постоянно проживающих в иностранном государстве не менее одного года, в том числе имеющих выданный уполномоченным государственным органом соответствующего иностранного государства вид на жительство, либо временно пребывающих в иностранном государстве не менее одного года на основании рабочей визы или учебной визы со сроком действия не менее одного года или на основании совокупности таких виз с общим сроком действия не менее одного года.

Валютными резидентами могут быть и иностранцы, если они постоянно проживают в РФ на основании вида на жительство оформленному в соответствии с законодательством РФ.

Валютный не резидент — физические лица, не соответствующие вышеизложенным правилам:

Граждане РФ постоянно проживающие в иностранном государстве не менее одного года на основании вида на жительство, или по рабочей или учебной визе со сроком не менее одного года или по совокупному сроку;

Иностранцы – не проживающие в РФ на основании вида на жительство.

На чем можно споткнуться при расчетах по сделкам с недвижимостью, если в сделке участвует иностранец ?

За совершение запрещенных валютных операций или за совершение валютных операций с нарушением закона установлена ответственность в виде штрафов от 4 000 рублей до 100% валютной операции.

Контролируют совершение валютных операций банки и Федеральная налоговая служба РФ (ФНС РФ) в лице территориальных налоговых инспекций. Поскольку 100% сделок с недвижимостью контролирует ФНС РФ в онлайн режиме, и часть сделок идут через банки «попасть» в сложную ситуацию не сложно.

Валютное законодательство России запутано, тяжело воспринимается, по многим вопросам носит запретительный характер.

Законодательство значительно изменилось в последние несколько лет, что в совокупности привело к массовым нарушениям валютных операций.

По российскому законодательству валютные операции между резидентами Российской Федерации и не резидентами осуществляются без ограничений. Эта фраза в законе  «О валютном регулировании и валютном контроле» легко читается, запоминается, и создает ложное впечатление.

Одновременно в законе действует и другая статья, согласно которой  расчеты при осуществлении валютных операций производятся физическими лицами — резидентами через банковские счета в уполномоченных банках.

Это означает, что фактически расчеты между резидентом РФ и нерезидентом РФ в наличной иностранной валюте запрещены.  За нарушение такого запрета установлен штраф (ч.1 ст.15.

25 КоАП РФ) от 75-100 % суммы валютной операции.

Содержит закон о валютном регулировании и другие сюрпризы.

Валютные операции в сделках с недвижимостью

Существует заблуждение, что валютные операции – это купля-продажа иностранной валюты, и по этому, в сделке с недвижимостью с оплатой в рублях валютных операций нет, валютное законодательство можно не учитывать.

Согласно российскому валютному законодательству валютная операция – это установленные в законе сделки с валютными ценностями и валютой РФ (с российскими рублями), с ценными бумагами, и самое главное, валютные операции — это использование валютных ценностей и валюты РФ в качестве средства платежа!

Валютными операциями в России являются:

— использование между резидентами России в качестве средства платежа иностранной валюты и валюты РФ (российских рублей);

— ввоз в РФ и вывоз из РФ валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг;

— перевод иностранной валюты, валюты РФ со счета, открытого за пределами территории РФ, на счет того же лица, открытый на территории РФ, и со счета, открытого на территории РФ, на счет того же лица, открытый за пределами территории РФ;

— перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет другого резидента, открытый на территории РФ, и со счета резидента, открытого на территории РФ, на счет другого резидента, открытый за пределами территории РФ;

— перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет другого резидента, открытый за пределами территории РФ;

— перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет того же резидента, открытый за пределами территории РФ.

Если в сделке с российской недвижимостью участвует не резидент России, одна валютная операция уже будет точно – использование иностранной валюты или российской валюты в качестве средства платежа. В реальных сделках будут присутствовать несколько валютных операций. Нарушения можно совершить в каждой. Сумма штрафа может значительно превысить сумму сделки с недвижимостью.

Что такое валютные ценности ?

Согласно валютному закону валютные ценности — иностранная валюта и внешние ценные бумаги. Причем, валютные ценности это и наличная иностранная валюта и средства в иностранной валюте на банковских счетах.

Таким образом, расчеты в сделках с недвижимостью  между резидентами и нерезидентами, а иногда и расчеты между резидентами России могут оказаться валютными операциями. По этому, валютные операции при расчетах  за недвижимость нужно заранее выявлять и заранее планировать проведение расчетов с соблюдением валютного законодательства.

Иностранец покупает недвижимость в России – какие валютные операции

Иностранец-покупатель недвижимости, в большинстве случаев, валютный не резидент России, продавец недвижимости в России, как правило,  валютный резидент.

Оплата за расположенную в России недвижимость по сделкам проводят в наличной или безналичной форме. Россияне, не доверяют банкам, и предпочитают наличные расчеты и в рублях а не в иностранной валюте.

Готовясь к покупке недвижимости в России иностранцу нужно учесть.  Оплата недвижимости наличной иностранной валютой резиденту России запрещена, а безналичная иностранная валюта может быть перечислена россиянину только на счет в уполномоченном банке.

(Уполномоченный банк – банк, имеющий лицензию Центрального банка РФ на операции с иностранной валютой). Такие уполномоченные банки – практически все банки в России. Очевидно, удобно и безопасно оплатить через банковский счет. Но и здесь не все просто.

Теперь нужно учесть особенности российского законодательства: Покупатель станет собственником недвижимости только после внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о правах на купленную недвижимость  и записи о прекращении права собственности продавца. Срок совершения записи в ЕГРН – 7 рабочих дней. Платить даже при подписании договора — опасно, а вдруг собственность не зарегистрируют?

Безопасные расчеты по сделкам с недвижимостью в России проводят через банк — через ячейку или аккредитив, с условиями доступа (раскрытия аккредитива).

В одном случае иностранцу нужно легально получить наличные и внести их в банковскую ячейку, в другом — разместить деньги на счете в уполномоченном российском банке в России (аккредитив).

В любом из этих вариантов,  для соблюдения валютного законодательства, иностранцу необходимо легально завести деньги в Россию – ввезти наличные или перевести их на счет, открытый на его имя в России.  

Внимание: Иностранец должен открыть счет в России на свое имя и внести на него деньги.

Только затем, денежные средства могут быть использованы в сделке для оплаты.

Иной порядок проведения платежей приведет к нарушению валютного законодательства или к потере безопасности сделки для одной из сторон.

Регулярно предлагают провести расчеты через зарубежные счета россиян продавцов– резидентов РФ. Не стоит этого делать — это прямо запрещено законом.

Иностранец продает расположенную в России недвижимость

Условия соблюдения валютного законодательства России и безопасности расчетов —  аналогичны процедуре покупке иностранцем недвижимости в России за исключением двух  обстоятельств.

1) Валютные не резиденты вправе без ограничения перечислять денежные средства со своих счетов в уполномоченных банках в России на свои счета в зарубежных банках. Перечисления возможны в российских рублях и в иностранной валюте. Соответственно, российские банки, как агенты валютного контроля, будут проверять законность совершения иностранцем валютных операций.

2) При планировании перечисления денег от продажи расположенной в Росси недвижимости на зарубежный счет нерезидента  необходимо проследить за соответствием сумм перечисления на счета суммам  совершенных в России по сделкам и отраженным в договорах. Эти сведения контролируются иностранными банками при зачислении денег на зарубежные счета нерезидентов по источникам происхождения, с целью выявления уклонения от уплаты налогов и отмывания денег.

По состоянию на 16 октября 2017 года.

Москва

Адвокат по валютному контролю  Гордон А.Э

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/poryadok-rascheta-s-inostrancami-pri-ku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.