+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Программа Санация

Санация панельного жилого фонда как альтернатива строительству новых домов

Программа Санация

Вопрос о жилых домах, возведённых индустриальным способом в период с пятидесятых по девяностые годы, стоит в России довольно остро. Дома нуждаются в экстренном ремонте и модернизации.

Однако, ответ на вопрос о санации или сносе этого жилфонда зависит от различных факторов.

Наряду с фактором местоположения дома с точки зрения экономики недвижимости, также играет роль техническое состояние здания.

Кроме того необходимо учесть правовые, финансовые и социальные аспекты. Жильцы, преобладающее большинство которых в России является собственниками квартир, должны участвовать в принятии решений о будущем своих домов.

Санация многоквартирных домов. Обширный немецкий опыт

После объединения Германии в 1990/1991 годах здесь также ставился вопрос о дальнейшей эксплуатации панельных домов. Результат сегодня на лицо. В Восточной Германии около 2,1 млн. квартир панельной застройки были либо полностью (60 %), либо частично (25 %) санированы.

И только незначительная часть жилья осталась не санирована. Определённые дома подлежали сносу.

Причём решение о проведении сноса, как правило, было обусловленно структурными изменениями в восточногерманских регионах – демографическими и экономическими – и не имело никаких технических оснований.

На рынке санированное панельное жильё принимается жильцами с большим удовольствием. Причем повышение рыночной стоимости и имиджа квартир может происходить благодаря мероприятиям по улучшению придомовой территории – созданием скверов, игральных площадок, стоянок для автомашин.

На сегодняшний день люди охотно живут в санированных панельных домах и считают их в полной мере пригодными для жилья и даже привлекательными.Благодаря созданным благоприятным рамочным условиям, в Германии накопился богатый опыт по санации жилья панельной застройки с учётом технических, экономических и социальных аспектов.

Санация возведённых индустриальным методом панельных жилых домов

Санация – это комплексное проведение мероприятий с учетом технических, экономических и социальных факторов жилого дома, с целью восстановления первоначального технического состояния или достижения современных стандартов нового строительства по отношению к отдельным конструктивным элементам, а также продления срока эксплуатации дома.

Санация приводит к долговременной экономии энергии, ресурсов и сокращению потерь, а также к повышению рыночной стоимости недвижимости. Как правило, санацию проводят без выселения жильцов. аспектов.

Сегодня новые федеральные земли Германии располагают большими профессиональными знаниями в области оптимального сохранения зданий и городского развития районов панельной застройки, которые также могут быть применимы и в России

Немецко-российский пилотный проект в Санкт-Петербурге

В качестве объекта санации было выбрано жилое здание Жилищно-строительного кооперативаNo 1160 (сегодня ТСЖ 1160, см. ниже), находящееся в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга по адресу Индустриальный проспект 11, корпус 2.

Двенадцатиэтажное панельное здание 137ой серии было построено в 1984 году. В доме находятся 214 квартир, 192 из которых двухкомнатные и 22 однокомнатные. Общая площадь составляет 10,758,00 кв.м.

При выборе здания было принято решение использовать здание 137ой серии. 137ая серия является одной из распространенных серий среди панельных домов в Санкт-Петербурге.

17 % жилищного фонда Санкт-Петербурга, состоящего из панельных домов, построены по образцу 137ой серии.

Таким образом, пилотный проект может одновременно послужить в будущем моделью для развития стратегии по комплексной энергосберегающей санации для всех домов из этой серии. Выбранный для санации объект имеет определённые преимущества.

Техническое состояние дома и его размеры позволяют провести санацию с относительно небольшими затратами, в результате которой будут достигнуты высокие показатели энергосбережения.

При этом могут быть разработаны технические системные решения, пригодные для санации последующих зданий.

С точки зрения рынка недвижимости 137ая серия оценивается как ведущая среди панельных домов на вторичном рынке квартир.

137ая серия и по сей день является серьёзным конкурентом нового строительства «economy class» как для панельных домов, так и для домов кирпичной кладки. Особенно большой спрос существует на однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

При этом можно наблюдать стремительное повышение цен. Если, например, в июле 2005 года рыночные цены на однокомнатную квартиру (37 кв.м) держались на уровне 18.300 Евро, то в ноябре 2006 года они достигли 66.000 Евро.

Цены за квадратный метр жилья в настоящее время лежат в пределах от 1.800 Евро до 2.100 Евро.В итоге, цены на квартиры в несанированных панельных домах в Санкт-Петербурге однозначно выше цен санированных квартир в панельных домах в Берлине.

На протяжении последних лет жилищный фонд не подвергался санации. В результате чего состояние общедолевой собственности в Санкт-Петербурге неудоволетворительное – необходимасанация домов. Хотя квартиры, в зависимости от финансовых возможностей собственников, были частично санированы и модернизированы.

Без санации жилфонду грозит развал

Те же самые критерии, которые повлияли на принятие решения о санации домов в восточной Германии, однозначно применимы и для проведения санации в России.

Учитывая немецкий опыт, на вопрос, возможно ли вообще обеспечить сохранность определённого дома, если скоро заканчивается срок его эксплуатации, найдётся ясный ответ.

Пилотный объект в Санкт-Петербурге в результате комплексной санации возможно в техническом плане привести в состояние сравнимое с новой постройкой. Срок эксплуатации может быть увеличен, как минимум, на 50 лет.

Для санации двенадцатиэтажного дома 137ой серии существуют технические предпосылки. Здание обладает достаточной устойчивостью. Несущие конструкции 137ой серии принципиально допускают комплексную санацию. Возможные повреждения фасада дома могут быть устранены.

Санация принесет также экономическую выгоду. Еë проведение существенно дешевле модели «снос и новое строительство». Кроме того, она приведёт к значительной экономии ресурсов – тепла и воды – а также к значительному сокращению потерь.

При этом, при помощи оптимального, подходящего по цене пакета энергосберегающих мероприятий, который включает утепление фасада, технического этажа и перекрытия подвала, замену оконных блоков, а также модернизацию отопительной установки, возможно сократить потребление тепловой энергии, как минимум, на 50 %.

Кроме того, в пилотном проекте в Санкт-Петербурге предусмотрены теплоизоляция стояков горячей воды, встройка экономящих потребление воды арматур и учет потребления горячей воды.

Для модельного проекта в Санкт-Петербурге было рассчитано потребление тепла на отопление и горячую воду, и оно составляет около 385 киловатт-часов на квадратный метр общей площади. В соответствии с предварительными расчётами проектной организации IPB.B (IPB.

B ООО Инженерное бюро по разработке и координации строительных проектов) в рамках пилотного проекта действительно возможна экономия энергии в объеме до 60 % (при 385 киловатт-часов до санации и 155 киловатт-часов после санации).

Мероприятия по санации и их стоимость

Источник: http://Portal-Energo.ru/articles/details/id/749

Программа

Программа Санация

     1.1.

Программа “Санация” (далее – Программа) предусматривает предоставление отсрочек или рассрочек по уплате налогов экономически неустойчивым субъектам малого предпринимательства в порядке, предусмотренном в статьях 63,64 Налогового кодекса Российской Федерации, а также предоставление отсрочек по арендной плате в пределах финансового года. Программа вводится в действие поэтапно, по мере разработки и утверждения соответствующим нормативным правовым актом, механизма реализации отдельных положений Программы.

     1.2. Цель Программы – государственная поддержка субъектов малого предпринимательства, оказавшихся в кризисной ситуации по независящим от субъекта малого предпринимательства причинам, с целью создания возможности для предпринимателя сохранить либо диверсифицировать свой бизнес.

     1.3. В целях реализации Программы может применяться косвенное субсидирование арендной платы, что предполагает снижение арендной платы на период санации без последующего погашения образовавшейся задолженности.

     1.4. Отсрочка внесения платежей за аренду и рассрочка погашения задолженности по арендной плате предполагают последующее погашение образовавшейся задолженности без начисления пеней. Отсрочка внесения платежей за аренду и рассрочка погашения задолженности по арендной плате могут применяться одновременно либо последовательно.

     1.5. Период санации определяется для каждого предпринимателя индивидуально (до восстановления платежеспособности), но не может превышать одного календарного года.

     2. Условия включения субъектов малого предпринимательства в Программу

     2.1. В Программу включаются субъекты малого предпринимательства, оказавшиеся в кризисной ситуации по независящим от субъекта малого предпринимательства причинам (далее – Участники Программы), к которым относятся:

     2.1.1. Полная либо частичная утрата имущества субъектом малого предпринимательства, ущерб объекту недвижимости, в котором расположен субъект малого предпринимательства, в результате стихийного бедствия, аварии и других аналогичных обстоятельств, при отсутствии соответствующей страховки.

     2.1.2. Потеря субъектом малого предпринимательства имущества в результате неправомерных действий третьих лиц (рейдерские захваты) при наличии заключения уполномоченного государственного органа либо решения суда.

     2.1.3. Вступление в силу законов, нормативных правовых актов исполнительных органов государственной власти, повлекших за собой значительное ухудшение финансового положения предприятия, несовместимое с возможностью дальнейшего осуществления хозяйственной деятельности.

     2.1.4. Задолженность государственных заказчиков по исполненным государственным контрактам, повлекшая существенное ухудшение финансового положение предприятия.

     2.1.5. Необоснованные санкции контролирующих организаций, повлекшие существенное ухудшение финансового положение предприятия, при наличии соответствующего решения суда.

     2.1.6.Градостроительные решения, а также ремонтные и строительные работы в зоне расположения субъекта малого предпринимательства, в результате которых ограничивается возможность ведения хозяйственной деятельности, доступ клиентов, использование средств связи и коммуникации, повлекшие за собой существенное ухудшение финансового положение предприятия.

     2.1.7.Существенное ухудшение финансового положения предприятия, возникшее в результате действий организаций – естественных монополистов, а также резкого изменения конъюнктуры товарного и финансового рынков, вызванного действиями крупных компаний и решениями органов власти.

     2.2. Под существенным ухудшением финансового положения предприятия понимается наличие признаков банкротства, предусмотренных действующим законодательством.

     2.3. Участники Программы должны работать в приоритетных отраслях экономики, определенных Правительством Санкт-Петербурга, и иметь признаки банкротства, предусмотренные п.2 статьи 3 Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 г.

     2.4. В данную программу могут быть включены только субъекты малого предпринимательства, арендующие объекты недвижимости и земельные участки у КУГИ.

     2.5. Для Участников Программы обязательным условием является участие в программах «Аудит» и «Финансовый аутсорсинг» на период санации.

     3. Порядок и сроки реализации Программы

     3.1.

Субъекты малого предпринимательства, желающие участвовать в Программе, обращаются в администрации районов по адресу (месту нахождения) юридического лица, в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ с письменным заявлением (форма прилагается) о включении в Программу (далее – Заявление) и представляют бизнес-план выхода предприятия из кризисной ситуации. Заявителям присваивается статус кандидата для участия в Программе (далее – Кандидат).

Данные о кандидатах вводятся в соответствующий раздел реестра участников Программы (далее – Реестр).

     3.2. Администрации районов осуществляют прием Заявлений и формируют список Кандидатов.

Кандидаты, подавшие Заявления после срока начала Программы, имеют преимущественное право на участие в Программе в следующем финансовом году.

     3.3..Администрация района проводит предварительную оценку соответствия Кандидата требованиям, изложенным в разделе 2 Программы, и направляет Кандидата в уполномоченную организацию, являющуюся исполнителем программы “Аудит”.

     3.4.Уполномоченная организация оценивает финансово-экономическое состояние Кандидата, перспективы финансового оздоровления предприятия и выдает заключение о возможности, способе и сроках санации с приложением соответствующих экономических расчетов.

     3.5..

На основании заключения уполномоченной организации Администрация района вносит ходатайство в агентство КУГИ о заключении с Кандидатом дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающее соответствующее изменение арендной платы. Ходатайство должно содержать точное указание способа санации, сроки и сумму, в пределах выделенного лимита выпадающих доходов бюджета.

     3.6. После заключения дополнительного соглашения к договору аренды. Кандидату присваивается статус Участника Программы. Данные об участниках вводятся в соответствующий раздел Реестра. Выписка из реестра выдается на руки участникам Программы.

     3.7. На основании выписки из Реестра участник программы заключает договор с уполномоченной организацией, являющейся исполнителем программы «Финансовый аутсорсинг» и представляет копию договора в Администрацию района.

     3.8. Участники Программы ежеквартально направляют отчет о финансово-экономическом состоянии предприятия в Администрацию района.

     3.9. По окончании срока санации, участник программы направляется в уполномоченную организацию, являющуюся исполнителем программы «Аудит», для проведения анализа результатов санации.

На основании выданного заключения. Администрация района принимает решение о прекращении либо о пролонгации санации, но не более чем на 6 календарных месяцев.

При прекращении санации, участник программы исключается из Программы и данные о нем удаляются из Реестра.

     3.10. Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли (далее – Координатор Программы) ежегодно, на основании данных мониторинга финансово-хозяйственной деятельности субъектов малого предпринимательства и заявок администраций районов, формирует прогноз выпадающих доходов бюджета с целью финансового обеспечения Программы.

     3.11. Лимит выпадающих доходов, установленный Законом «О бюджете Санкт-Петербурга» на очередной финансовый год, доводится до администраций районов и агентств КУГИ.

     3.12. Срок действия Программы 2007 – 2008 годы.

Источник: http://bishelp.ru/business/podderzhka-predprinimatelej/programma-sanaciya

Санация предприятия. План, управление, способы

Программа Санация

Процесс санации организации подразумевает под собой совокупность мер, имеющих целью недопущение банкротства компании путем улучшения финансового положения последней и усиления ее конкурентоспособности.

При выполнении процедуры предприятию-должнику передаются финансовые ресурсы, за счет использования которых появляется возможность исполнения его денежных обязательств, а также восстановления нормальной платежеспособности.

Когда и в каких видах проводится санация

Процедура санации востребована в некоторых ситуациях, среди которых в числе основных следующие:

  1. Предприятие самостоятельно изыскивает варианты получения внешней помощи для возможности выхода из кризисного положения. При этом со стороны кредиторов не инициируется банкротство компании.
  2. Организация по своей инициативе обращается в арбитражный суд. В заявлении указывается собственное банкротство и вносится предложение о применении санации.
  3. В результате поступления заявлений от кредиторов организации-должника принимается судебное решение о санации.

В зависимости от критериев получения финансовой поддержки извне и степени тяжести кризисной ситуации санация организации предусматривает:

  • Реорганизацию задолженности предприятия, не сопровождаемую изменением его юридического статуса. Способ применим для ликвидации неплатежеспособности в ситуациях кризисного состояния, оцениваемого как временное.
  • Реорганизацию компании, в ходе которой происходит изменение юридического статуса санируемого должника. Способ используется при безнадежном кризисном положении в организации.

К сведению! В качестве применяемых мер для выправления ситуации без изменения статуса организации служат выделение бюджетных средств (для государственных структур) или целевого займа от банка (после получения аудиторского заключения), льготное налогообложение, выпуск ценных бумаг (при наличии гарантии санатора) или перевод задолженности на другую компанию, изъявившую желание участвовать в санации проблемного должника.

Санация реорганизуемого предприятия может проводиться в форме:

  1. Слияния. Компания-должник вливается в устойчивую в финансовом отношении компанию, теряя при этом юридический (самостоятельный) статус. При объединении организаций одной отрасти имеет место слияние горизонтальное, при объединении компаний из смежных отраслей – вертикальное, а если предприятия не имеют отраслевых или иных пересечений, то процесс носит название конгломератного слияния.
  2. Разделения, применяемого в отношении организаций, занятых производственной деятельностью многоотраслевого характера.
  3. Поглощения. Санатор, поглощая проблемную компанию, получает в результате комплекс имущества и основную часть активов должника, который сохраняется в виде юридического лица при получении статуса дочернего предприятия.
  4. Преобразования (по решению учредителей) в акционерное общество. При выборе данной процедурной формы требуется обеспечение предусмотренного действующим законодательством минимального размера средств для создания уставного фонда.
  5. Приватизации, которая также востребована при процедуре санации государственных предприятий.
  6. Сдачи в аренду. Форма применима в отношении предприятий государственной принадлежности, передаваемых (одновременно с долгами организации) в аренду участникам трудового коллектива.

В чем заключается финансовый анализ, проводимый до начала санации

Специально созданная комиссия анализирует финансовое и хозяйственное состояние должника с учетом основных показателей его деятельности, имущественного состояния. По показателям бухгалтерского баланса проводится расчет общей стоимости имущества, размера оборотных активов, а также собственных и заемных средств, вложенных в имущество.

Изучаются показатели ликвидности и платежеспособности, сложившиеся на начало и на конец отчетного периода, выполняется раскрытие задолженности (дебиторской, кредиторской) по времени возникновения, размерам, очередности выплат, поставщикам. Анализируются отношения со значимыми поставщиками, степень вероятность поддержки последними реструктуризации и готовности к сотрудничеству.

Выявляется уровень имеющихся ликвидных активов и степень их достаточности/недостаточности для удовлетворения в оговоренный договорами срок предъявляемых кредиторами требований, обязательств перед бюджетом.

С целью определения основных показателей ликвидности определяются остатки средств на счетах должника (расчетном, текущем валютном, специальном, аккредитивов) и размер задолженности по банковским и иным займам.

Анализируются виды затрат, учитываемых в себестоимости производимого изделия, включая не связанные с производственно-хозяйственной деятельностью, для выявления возможности их последующего использования, сдачи в аренду или продажи. Определяется фактическое наличие сырья, запасных частей, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, топлива, иных видов товарных и материальных ценностей, не относящихся к процессу производства.

Итог. На основании информации, полученной при проведении анализа финансово-хозяйственной деятельности предприятия, членами комиссии подготавливаются выводы и предложения по формам и способам ведения санации компании, финансовым и материально-техническим источникам ресурсов для реализации проектов.

Какие пункты предусматривает план санации предприятия

При ведении досудебной санации компания составляет план процедуры совместно с кредиторами, в котором указываются:

  • данные о текущем финансовом и хозяйственном состоянии и организационной структуре должника, наличии дочерних предприятий, филиалов, представительств, правовом статусе имущества подразделений;
  • цели процедуры и меры, предусматриваемые для улучшения платежеспособности компании (реструктуризация организации, реализация и сдача в аренду имущества, ликвидация нерентабельных производств или их перепрофилирование, изменение сроков оплаты платежей (рассрочка), изменение (продление) сроков займов, уменьшение численности штатного списка), а также временные границы для их осуществления;
  • расчет размеров необходимых средств, требуемых для проведения запланированных мероприятий;
  • выявление источников финансовых средств для осуществления мероприятий, предпринимаемых для оздоровления производственной деятельности: обязательства инвесторов и кредиторов касательно выделения финансовой поддержки или условий гашения задолженности, банковские ссуды, бюджетные ресурсы;
  • условия, от выполнения которых зависит участие инвесторов и кредиторов в ведении досудебной санации: распоряжение долей от продукции организации, аренда фондов предприятия или получение (покупка) права собственности на имущество, перевод долга (кредиторских требований) на инвестора;
  • ожидаемые последствия после выполнения принятого плана мероприятий по санации, прогнозные показатели по прибыли и убыткам, движению денежных средств на планируемый период.

К сведению! После одобрения кредиторами план подлежит отправке на утверждение в хозяйственный суд. Если в срок до 6 месяцев от момента принятия решения о реорганизации план процедуры не был передан на утверждение в суд, ставится вопрос о банкротстве организации и запускается процесс ее ликвидации.

Возможные последствия процедуры санации

Срок для досудебной санации ограничивается периодом в 1 год, в ряде случаев возможна его пролонгация уполномоченным органом не более чем на 6 месяцев.

За 2 недели до завершения процедуры управляющий предоставляет кредиторам отчет с приложением списка требований. Итогом собрания, созываемого для рассмотрения отчета, является решение из числа следующих:

  1. Об исполнении принятого плана мероприятий и окончании процедуры по восстановлению платежеспособности проблемного предприятия.
  2. О направлении в суд заявления, содержащего ходатайство о:
    • прекращении процесса досрочно по причине восстановленной платежеспособности компании и начала расчетов с долгами (кредиторами);
    • продлении ранее определенного срока (периода) для проведения процедуры;
    • признании компании банкротом и запуске процесса ликвидации юридического лица;
  3. О заключении мирового соглашения.

К сведению! Если собранием не принято какое-либо решение из вышеуказанных либо расчеты с кредиторами не проведены в определенные для этого сроки, то хозяйственный суд принимает решение, по которому должник признается банкротом и начинается ликвидационная процедура.

Санация признается удовлетворительной, если в результате ее проведения показатели работы компании свидетельствуют о росте ликвидности, наличии платежеспособности, доходности, увеличении стоимости активов, то есть о ее выходе из ситуации финансового кризиса.

Источник: https://assistentus.ru/vedenie-biznesa/sanaciya-predpriyatiya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.