+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Профи. Инвестиции в недвижимость Германии

Содержание

Инвестиции в недвижимость Германии: все, что нужно знать. Особенности инвестиционного рынка и на что обратить внимание при покупке

Профи. Инвестиции в недвижимость Германии

Германия входит в число наиболее привлекательных в плане инвестиций стран мира.

Строгое законодательное регулирование вкупе со стабильным финансовым положением делают капиталовложения в этом государстве предсказуемыми и прозрачными, что в период финансового кризиса для многих инвесторов является приоритетным аспектом в выборе объектов для инвестирования. ,

Помимо этого, иностранные инвестиции в недвижимость Германии получают поддержку государства. Это касается законодательства, а также специальных государственных субсидий. Нерезиденты могут покупать, регистрировать недвижимость на свое имя, что невозможно в ряде других сран (яркий пример — Австрия).

При этом некоторые немецкие банки предоставляют иностранным гражданам ипотечный кредит под 4-5% годовых, если у них имеется 30-40% своего капитала, при условии, что приобретаемая недвижимость сдается либо будет сдаваться в аренду.

Но помните, что в каждом случае подход индивидуальный, многое зависит от состояния объекта и финансовой ситуации покупателя.

Доходы от сдачи квартир и домов в Германии составляет от 5 до 12% годовых и постоянно увеличивается. Стоимость самих объектов возрастает более чем на 10% в год.

Почему именно Германия?

Итак, ключевые причины, по которым эксперты настоятельно рекомендуют рассмотреть возможность инвестирования средств в жилую, коммерческую недвижимость Германии:

  • Стопроцентные государственные гарантии, предоставляемые иностранным инвесторам.
  • Германия — одно из ведущих европейских государств со стабильной экономикой.
  • Низкие цены на недвижимость в сравнении с прочими странами Европы. При этом цена недвижимости в Берлине ниже стоимости объектов в Лондоне, Париже и в прочих столицах стран т.н. «старой Европы», а также в Будапеште, Праге, Варшаве и т.д.
  • Прогнозируемый рост населения Берлина на ближайшие два года составит около 1,5 млн. Вывод: спрос на недвижимость в столице Германии будет увеличиваться.
  • Существенный рост потока туристов и желающих переехать в Германию гарантирует значительный потенциал роста вложений в недвижимость.
  • Возможность получения, в том числе иностранными гражданами, недорогих ипотечных кредитов.
  • Германия — государство с высоким уровнем социальной защиты граждан. Немалая доля населения живет всю жизнь в арендованных квартирах, и если гражданин не может оплатить аренду, государство платит за него. Вполне закономерно, что такая ситуация поддерживает спрос на недвижимость в Германии.
  • Высокая рентабельность – до 12% годовых. Возможность сдавать объекты в долгосрочную аренду.

Элитная недвижимость в Южной Германии — вилла

Стоит также отметить возможность покупки недвижимости через судебные аукционы. Информация об объектах такого рода доступна каждому на сайте zwangsversteigerung.de. Перед аукционом независимый эксперт оценивает объект по поручению суда, однако продажная стоимость может быть намного меньше его рыночной стоимости.

Тут нельзя не отметить один важный момент: при ознакомлении с вышеупомянутым заключением эксперта стоит обратить внимание, предоставил ли собственник объекта (должник) доступ к осмотру недвижимости изнутри.

Особенности инвестиционного рынка

Исследование рынка иностранных капиталовложений в Германии в 2014 году показало любопытные результаты. Интересно, что инвесторы сейчас отдают предпочтение не самым знаменитым, крупным городам. Только 22% от всех инвестиций за прошедший год были сделаны в объекты недвижимости Берлина, Мюнхена, Дюссельдорфа. Самый большой приток вложений зафиксирован в Киле, Бремене и Менхенгладбахе.

Недвижимость в Мюнхене

Эти цифры свидетельствуют, что инвесторы сегодня обращают внимание на региональные населенные пункты — привлекательную альтернативу главным городам страны. Данная тенденция объясняется повышенной конкуренцией среди участников рынка.

Рынок недвижимости в крупных городах Германии пребывал в стагнации, а растущие цены вынуждают покупателей искать менее дорогие варианты, отличающиеся более высокой доходностью.

Покупка недвижимости: на что обратить внимание

При покупке недвижимости в немецких (да и не только) городах необходимо обратить внимание на окупаемость и качество объекта: квартира или дом должны приносить деньги.

Инвестиции в Германии представляют собой перспективное и надежное вложение капитала в силу развитой системы аренды.

Сегодня большинство жителей, как и предприятий страны, являются арендаторами, а не собственниками.

Инвестировать средства в недвижимость можно на первичном, вторичном рынке. При этом коммерческая, жилая недвижимость вторичного рынка для инвестора представляет наибольший интерес, потому как в большинстве случаев она сдается в аренду, принося ежемесячный доход.

Расторгнуть договор с арендатором в Германии за двадцать четыре часа не получится.

К примеру, когда договор был заключен на срок до 5 лет, арендодатель обязан объявлять о намерении расторгнуть его за 3 месяца до предполагаемого завершения срока, от 5-8 лет – за 6 месяцев, более 8 лет – за 9 месяцев.

Подводя итог, следует отметить, что рынок недвижимости Германии отличается устойчивостью, что делает возможным принятие долгосрочных инвестиционных решений.

Покупая здесь недвижимость, инвестор вполне может рассчитывать на весьма развитое законодательство, судебную практику в сфере защиты права собственности.

на тему

Источник: https://businessmonster.ru/investitsii/v-nedvizhimost-v-germanii.html

Краткий гид по инвестициям в Германии

Профи. Инвестиции в недвижимость Германии

Know before you go – краткий гид по инвестициям в недвижимость в Германии.

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2018 году Берлин станет одним из 13 самых востребованных городов мира в плане покупки недвижимости.

Интерес к объектам в Германии проявляют покупатели почти всех национальностей – от британцев до китайцев.

По данным Knight Frank только 15% жителей Берлина используют свою недвижимость для себя, а не сдают в аренду или перепродают.

Берлин – это еще не вся Германия, – уверяет Екатерина Демидова, директор компании DEM GROUP, – международного агентства, специализирующегося на продаже недвижимости в Германии. – В этой стране много достойных внимания объектов в разных землях.

​​​Во-первых, стоимость недвижимости там стабильна и никак не зависит от сезона, инфляции или политики правящей партии, а рост цены квадратного метра всегда опережает темпы инфляции.

Во-вторых, «благодаря» кризису, строительный рынок в России продолжительное время находится в состоянии стагнации, поэтому велик риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика. В Германии всё стабильно – нет кризиса и обманутых дольщиков.

Сейчас довольно распространенной стратегией является покупка недвижимости в Европе в первую очередь для того, чтобы средства сохранить, и только во вторую очередь ради получения прибыли.

Этот подход вполне рационален с точки зрения пассивного инвестирования и сравнительно безопасен с точки зрения рисков: человек зарабатывает в России, а сохраняет капитал в развитой экономике той же Германии.

Это инвестирование с высокой ликвидностью и низким риском; у такой недвижимости неплохой потенциал прироста капитализации, в стрессовой ситуации она мало теряет в цене и легче продается.

В третьих, стоимость евро по отношению к рублю, несмотря на колебания, остается стабильно высокой. Даже при сохранении цены квартиры или дома на прежнем уровне, стоимость в рублях вероятнее всего будет расти, опережая инфляцию на внутреннем рынке. Стоимость, например, квартиры в Кёльне может остаться прежней в евро, но в рублях – вырастет.

Поэтому россияне часто покупают недвижимость в Германии, чтобы капитал сохранить, а получение прибыли – вторичная причина.

Этот подход логичен и сравнительно безопасен с точки зрения рисков: в условиях кризиса отечественная недвижимость сильнее проседает в цене и хуже продается.

  В Москве недвижимость дешевеет, а в Германии – дорожает! Если принять цены 2007 года за 100%, то на начало 2018 г. на вторичном рынке жилой недвижимости Германии они выросли до 184%!

Германия – это страна с сильной экономикой, развитым законодательством, низкой безработицей (5%), сравнительно недорогой ипотекой (50-60% от стоимости недвижимости под 2% годовых).

Хотя отдельные рынки внутри самой Германии и неравномерны, объекты для инвестирования можно выбирать не только в городах «большой семерки» – в Берлине, Гамбурге, Дюссельдорфе, Кельне, Мюнхене, Франкфурте-на-Майне, Штутгарте, но и в других городах с сильной экономикой, которые в основном расположены в Западной Германии 

                             Коммерческая недвижимость в Германии

Есть 3 способа получать доход с собственной «загран» недвижимости:

1. Сдача в аренду

Аренда подразумевает более низкие риски по сравнению с перепродажей, стабильный пассивный доход, окупаемость в среднем через 7 лет. Если в цифрах, то доход владельцев апартаментов в Германии может составлять до 8% в год. Цена за аренду жилплощади составляет 5 -12 евро за 1 кв.м. Можно инвестировать и в строительство многоквартирных домов или коттеджей – тогда доход будет выше.

Если покупать вторичную недвижимость для перепродажи, то доходность составит 11–15%. Это один из самых популярных проектов инвестирования.

3. Инвестиции в строительство

Первые два способа известны и понятны. А вот про третий вариант хотелось бы рассказать подробнее.

Доходность. Она значительно выше, чем в случае инвестирования в готовое жилье и достигает 30%. Срок реализации проекта составляет 1,5-2 года.

Если говорить о перспективных с этой точки зрения регионов, то стоит рассматривать Северную Рейн-Вестфалию, Гамбург, Берлин. Бавария перегрета, а в Восточной и Северной Германии рынок недостаточно развит, что, естественно, сказывается на возможной прибыльности проекта не в лучшую сторону.

Низкие риски. В Германии спрос на недвижимость превышает предложение. Часто покупателю необходимо озвучить решение на утро: да – да, нет – нет, – завтра купит кто-то другой.

Если проект реализует солидный застройщик, то квартиры быстро раскупаются уже на стадии котлована. Кроме того, строительство в Германии законодательно регламентируется и строго контролируется.

Любой проект согласовывается с администрацией города, а архитектор и застройщик несут прямую ответственность за качество конечного продукта.

Нет необходимости весь проект оплачивать из собственных средств инвестора – часть проекта можно реализовать от доходов, полученных с конечного покупателя. Для того, чтобы вступить в проект, в большинстве случаев достаточно выкупить участок, с уже оформленным разрешением на строительство.

Кстати, о разрешении – это очень важный момент. В Германии это основополагающий документ, в котором четко прописаны этажность здания, метраж, соотношение жилых\нежилых помещений и количеством парковочных мест.

Если вам предлагают купить участок без этого разрешения с формулировкой «потом оформите, это несложно», то от покупки лучше воздержаться: велик риск приобрести участок, на котором вообще ничего нельзя строить или можно, но только одноэтажное здание.

А с точки зрения инвестирования невыгодно.

Можно подобрать проект исходя из имеющегося бюджета. Цены на такие участки разнятся, в зависимости от площади участка, характера здания (многоквартирный дом или таунхаус) и региона.

Например, инвестиция в строительство многоквартирного дома в элитном районе города Вупперталь составит 1 200 000 EUR. Разрешение на строительство предполагает возведение многоэтажного дома на 24 квартиры + 150 квадратов коммерческих площадей на 1м этаже.

Квартира в новостройке в этом районе стоит 2 800 EUR за квадрат. Продажи квартир можно начинать сразу после утверждения плана строительства с архитектором. Оплата конечным покупателем вносится поэтапно, застройщику инвестор тоже платит в несколько этапов.

Прибыль от реализации проекта составляет 25%, а вот прибыть от вложенных средств приближается к 100%.

А для того, чтобы включиться в проект строительства таунхаусов в Эберсвальде  (50 км от Берлина) достаточно иметь от 300 000 EUR – стоимость участка с разрешениями, готовым архитектурным проектом и чертежами. К этому проекту уже готов архитектурный план – можно сразу приступать к строительству и продажам.

Задумываясь над приобретением недвижимости заграницей, нужно учитывать возникновение дополнительных расходов: налоги, обязательные платежи, сборы.

Например, в Германии есть налоги на покупку недвижимости, на владение недвижимостью, на сдачу недвижимости в аренду, налог на продажу и даже налог на «солидарность», – словом, система налогообложения для россиян непривычная. 

Поэтому, покупая недвижимость в Германии, лучше сразу договориться с агентством о консультации по налогам – например,  в DEM GROUP такая услуга бесплатна.

Могут возникнуть «географические сложности», – т.е. оперативно прилететь в другую страну, чтобы разобраться с ситуацией, требующей вашего вмешательства, может быть по какой-то причине затруднительно. Поэтому полезно иметь своего представителя, который в экстренной ситуации сможет вас подстраховать. 

1. Языковой барьер. Даже с хорошим немецким не так-то просто ориентироваться в тонкостях при составлении договора купли-продажи.

Если хорошего немецкого у вас нет, то трудности коммуникации могут возникать на всех этапах – просмотрах, последующей оплате счетов (не только при покупке, но и после).

Классный английский может спасти ситуацию только в случае, если у немецкой стороны он будет такой же классный. Что, к сожалению, не всегда возможно.

2. Когда платишь деньги за услугу (а немецкому агенту придется платить), ожидаешь определенного уровня сервис. У немцев все просто: вам назначат встречу у дома, покажут объект и уедут. Встречать вас в аэропорту и возить от объекта к объекту никто не будет.

3. Немецкие агентства не консультируют по налогам. Дом купить с их помощью получится, но разбираться с тонкостями налогообложения придется самостоятельно. Так же не стоит ожидать помощи с открытием счета в Германии (а он понадобится).

Плюс у конкретного агентства обычно ограниченный объём вариантов – придется обойти несколько агентств, прежде, чем найдется нужный.

1. Специалисты DEMGROUP (за те же деньги) помогут подобрать недвижимость с аукциона или на вторичном рынке Германии с учетом индивидуальных требований. В итоге выиграть можно 20-40% от среднерыночной стоимости выбранного объекта.

2. Сделку в Германии организует русскоязычный специалист (провезет по объектам, поможет выбрать, по договоренности может представлять интересы клиента на территории Германии после отъезда клиента, поможет открыть счет в немецком банке, – бесплатно).

3. Можно получить услугу управления недвижимостью уже после покупки, – специалисты возьмут на себя решение тех вопросов, которые обычно беспокоят людей, впервые покупающих недвижимость за границей. Клиенту остается только выбрать квартиру или дом и подсчитывать прибыль.

4. Любой объект недвижимости перед покупкой можно проверить самостоятельно. Для того, чтобы проверка была эффективной и ее мог организовать даже человек без опыта покупки жилья в Европе, специалисты DEM GROUP разработали памятку, скачать которую можно абсолютно бесплатно. Наша памятка позволит вам самостоятельно проверить предлагаемый объект и избежать лишних трат и сложностей.

Задумываясь над приобретением недвижимости заграницей, стоит держать в голове следующее:

  • точно возникнут дополнительные расходы: налоги, обязательные платежи, сборы. Во многих стран есть отдельно налог на недвижимость и на доход. При продаже объекта придется заплатить налог на прибыль или подоходный, но если Вы владеете объектом более 10 лет – Вы от него освобождаетесь. Собственнику при продаже объекта придется заплатить налог на прибыль или подоходный, но если Вы владеете объектом более 10 лет – Вы от него освобождаетесь. ;
  • собственник, который постоянно живет в другой стране, в любой момент может столкнуться с невозможностью доступа к своему имуществу: например, дипломатические отношения между государствами могут сильно осложниться, вплоть до полного разрыва. Пользоваться своим домом в такой ситуации будет затруднительно;
  • доверяй, но проверяй! От агента надо получить полные расчеты, которые отражают стоимость объекта (включая строительные и отделочные работы, сдачу объекта в эксплуатацию, подведение инженерных коммуникаций, приобретение мебели и бытовой техники) и предполагаемую прибыль (с учетом расходов на содержание и обслуживание), а также информацию о налогах, которые нужно платить на всех этапах владения (в том числе, при продаже).

Для того, чтобы такая проверка была эффективной, специалисты DEM GROUP разработали  памятку “9 шагов, как проверить объект перед покупкой”.

Памятка позволит вам самостоятельно проверить предлагаемый объект и избежать лишних трат и сложностей.

Источник: https://dirclub.ru/kuda-investirovat-v-germanii/

Инвестиции в недвижимость. Как покупать дёшево и получать максимальную прибыль? + 5 хаков

Профи. Инвестиции в недвижимость Германии

Если вы решите провести небольшой опрос среди своих друзей, знакомых и родственников, не обладающих знаниями и опытом в инвестировании, задав им вопрос: «Какой способ вложения денег вы считаете лучшим?», то, скорее всего, 90% из них ответят: «Недвижимость».

Инвестиции в недвижимость так нравятся людям из-за своей простоты и надёжности. Они видят вокруг живые примеры получения прибыли: кто-то продал квартиру, доставшуюся по наследству, кто-то переделал квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость и сдаёт её под офисы.

Но это мнение людей, не разбирающихся в инвестировании. А теперь давайте рассмотрим этот способ вложения денег с точки зрения опытного инвестора.

Статья в тему: 12 лучших способов инвестирования.

Заработок на недвижимости: аренда или продажа?

Существует всего 2 вида заработка на недвижимости:

  • Продажа. Спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.
  • Аренда. Сдача объекта в долгосрочную или краткосрочную аренду.

Спекулятивный доход на недвижимости

Бытует такое мнение, что цены на недвижимость всегда растут, поэтому, если купить объект сейчас, то через некоторое время его можно будет продать дороже. Но на самом деле цена не обязательно пойдёт вверх.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в рублях.

Из графика видно, что за последние несколько лет цена одного квадратного метра в Москве в рублях выросла незначительно. А если посмотреть статистику в долларах, то мы увидим, что она сильно подешевела. А это значит, что те, кто делали инвестиции в российскую недвижимость в валюте, к 2016 фиксируют убыток.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах.

Вообще, есть вид недвижимости, который меньше всего обесценивается – это жильё эконом класса. Спрос на такие объекты всегда высок, даже в кризис, когда элитная недвижимость дешевеет.

Поэтому инвесторы предпочитают покупать объекты ниже стоимости рынка, а потом максимально быстро продать по рыночной цене.

Инвестиции в недвижимость и заработок на аренде

Этот способ заработка на объектах недвижимости является очень популярным. Люди приобретают квартиры или офисы, сдают их и получают пассивный доход.

Но, на самом деле это оказывается не так выгодно, как они думают. Например, средняя доходность от долгосрочного инвестирования жилой недвижимости составляет от 6% до 10% в год.

Поэтому люди, инвестирующие в жилую недвижимость, стараются повысить доходность до 30-40% в год, используя следующие способы: грамотно подходят к выбору местоположения объекта, покупают недвижимость дешевле рынка, и используют хаки, которые помогают увеличить доход с одного объекта.

Например, цены Москве и Санкт-Петербурге на недвижимость настолько завышены, что при долгосрочной сдаче купленного объекта, можно получить около 6% годовых. Но стоит выехать в область, как соотношение «цена объекта/стоимость аренды» становится более выгодным для инвестора. С объекта в области уже можно зарабатывать до 10% годовых.

О других способах мы поговорим ниже.

Как покупать дёшево? Выгодное инвестирование в объекты недвижимости

Объекты без ремонта, или ремонт в которых не делался ещё со времён Брежнева, стоят дешевле. Получается, что, например, выгоднее взять «голую» квартиру и сделать в ней «инвесторский» ремонт, чем покупать квартиру с ремонтом.

Квартира без ремонта.

Многие предпочитают делать ремонт на таких объектах самостоятельно, таким образом, экономя ещё больше денег.

Можно купить объект в строящемся доме по цене на 30% ниже рыночной. Такие объекты можно, как продавать после сдачи, получая прибыль до 1/3 от первоначальных вложений , так и сдавать их в аренду.

Строящийся многоквартирный дом.

Думаю, передвигаясь по вашему городу, вы часто видите объекты, строительство которых заморожено. Причины могут быть разные: кончились деньги, появились более выгодные проекты, появились разногласия у владельцев и т.д.

Недостроенный объект недвижимости.

Часто такие зависшие объекты являются мёртвым грузом для владельцев, которые не прочь были бы их продать, даже по очень низкой цене. Поэтому такую недвижимость можно купить и самостоятельно достроить.

  • Конфискованная и залоговая недвижимость.

Часто банки конфискуют активы должников и потом подают их по заниженной цене. Такими активами бывают не только автомобили и прочая техника, но и объекты недвижимости.

Так как банку нужно как можно быстрее продать объект, чтобы вернуть себе средства, потраченные на недобросовестного заёмщика, то цена ставится ниже рыночной. Такую недвижимость может купить любой желающий.

5 хаков при инвестировании в недвижимость

Одна из самых распространённых в последнее время стратегий увеличения доходности — разбить один объект на более мелкие и сдать каждый из них по отдельности. Так получается на порядок выгоднее.

Например, часто одну однокомнатную квартиру превращают в две студии, чем увеличивают доход на 50-70%. Получается, что входя в дверь из подъезда, человек попадает в тамбур, в котором находятся двери в две студии.

Данный метод становится очень распространённым, поэтому создаются компании, которые специализируется на подобной перепланировке. Они помогают создавать несколько санузлов и делать перепланировку.

Квартира-студия.

По такому же принципу разбиваются на студии коттеджи и таунхаусы. После преобразования они начинают быть похожими на хостелы или гостевые дома. Такой формат очень популярен среди арендаторов, потому что позволяет экономить на жилье.

Точно так же можно поступить и с коммерческой недвижимостью. Часто владельцы объектов разбивают большое помещение на несколько небольших офисов. В итоге получается, что сдавать несколько маленьких офисов выгоднее, чем один большой.

Но у этого способа есть и минус, который заключается в том, что придётся искать больше арендаторов.

Люди, которые профессионально занимаются инвестициями в недвижимость, понимают, что нужно использовать каждый квадратный метр. А с помощью пристроек и расширений можно увеличить метраж объекта.

Пристройка в жилом доме.

Часто можно наблюдать, как владельцы квартир объединяют комнату с балконом или ломают перегородки между комнатой и кухней, получая таким образом дополнительные квадратные метры.

Существует несколько стратегий заработка не недвижимости, которая не находится в вашей собственности. Можно взять жилую недвижимость в долгосрочную аренду, а сдавать на более короткие периоды. Например, снять квартиру на длительный срок, а сдавать её посуточно. При хорошей загрузке вы сможете окупить аренду и получить прибыль.

По такому же принципу можно действовать и с коммерческой недвижимостью. Например, можно снять офис на длительный срок и сдавать его в формате «офис на час».

  • Из жилого в нежилое и обратно.

Часто случается так, что некоторые объекты не выгодно сдавать по их прямому назначению. Поэтому их переводят из жилого в нежилое и обратно.

Например, квартиру на первом этаже в неблагополучном районе иногда выгоднее переделать под нежилое помещение и сдавать под офис предпринимателям.

Распространённым случаем перевода нежилого объекта недвижимости в жилой является создание хостелов и гостиниц из различных видов коммерческих объектов.

Вместо покупки уже построенного объекта можно инвестировать деньги в строительство недвижимости. Дома по канадской технологии с помощью СИП-панелей возводятся быстро и недорого.

Строительство домов и СИП-панелей.

Поэтому можно купить или взять в долгосрочную аренду землю, построить на ней объект и продать его или сдавать в аренду.

Где взять деньги для покупки недвижимости?

Так как всё строительство и инвестирование в недвижимость, в основном, осуществляется на заёмные средства, вырисовывается непривычная глазу обычного человека картина. Получается, что зарабатывают в этой области больше всего те, у кого больше всего долгов.

Вспомните хотя бы Дональда Трампа, который, являясь одним из самых богатых людей в мире, имел миллиардные задолжности перед кредиторами.

Одним из способов получить деньги является обращение в банк. Для покупки квартиры вы сможете взять ипотечный кредит под 15-20% годовых.

Получается, что для покупки жилого объекта недвижимости вам нужно будет собрать лишь 10-20% от его стоимости.

Например, если квартира в новостройке стоит 1 000 000 рублей, то вам нужно будет найти около 150 000 рублей, что является относительно небольшой суммой.

Занять деньги у друзей, знакомых или родственников на покупку недвижимости проще, чем на большинство других нужд. Потому что они понимают, что это один из самых нерискованных способов вложить деньги.

Вокруг много людей, у которых есть сбережения, но которые при этом не знают, куда их вложить. Предложите им инвестировать деньги в недвижимость. Вы можете вложить часть своих денег, получая пропорциональный доход, или брать процент за управлением активом инвестора.

Если у вас нет достаточной суммы, а в долги залазить не хочется, то можно найти партнёров по инвестированию. Таким образом, собрав больше людей, вам нужно будет вложить меньшую сумму. Конечно, доходы тоже будут невысокими, но зато риски минимальны.

Так же я вижу попытки создания крудинвестинговых площадок для инвестирования в недвижимость. Вот один из таких сайтов: Rusinvestproject.ru. Такое направление инвестирования распространено на Западе, и, надеюсь, скоро придёт и к нам.

Статья в тему: Что такое крудинвестинг?

Инвестиции в коммерческую недвижимость

К коммерческой недвижимости относятся офисные, складские, торговые помещения и т.д.

Такой вид инвестирования вряд ли подойдёт новичкам из-за сложности. Ведь при сдаче объектов в аренду вам нужно будет оформлять юридическое лицо, заключать договора с арендаторами, вести бухгалтерский учёт и отчитываться в налоговой инспекции.

Если вы всё же решили выбрать коммерческую недвижимость, то помните, что, во-первых, она менее ликвидная, чем жилая, а, во-вторых, найти арендаторов в небольшие помещения всегда проще, чем в большие.

Инвестиции в жилую недвижимость

К этому виду относятся квартиры, коттеджи, таунхаусы, гостевые дома, загородные дома, хостелы и т.д. Это один из самых распространённых способов инвестирования.

Несколько высокодоходных вариантов:

  • Сдавать квартиру посуточно.
  • Разбить квартиру на студии и сдавать долгосрочно. Такое жильё популярно у молодых людей и студентов.
  • Сдавать загородный дом или дачу для любителей уединённого отдыха.
  • Сдавать гостевой дом. Разбить таунхаус на студии и заселить туда людей одной возрастной группы.
  • Построить и сдавать бунгало в курортной зоне для отдыхающих.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Конечно, в связи с обесцениванием национальной валюты и ухудшением уровня жизни, инвесторам хочется получать деньги в более стабильных валютах. Поэтому многие из них смотрят в сторону покупки зарубежной недвижимости.

В большинстве стран, в которых рассматривается покупка объектов, уровень доходов выше, чем в странах бывшего СНГ, а цены на недвижимость не так завышены. Поэтому соотношение «цена объекта/стоимость аренды» более выгодно для заработка на недвижимости.

Самыми распространёнными странами для покупки недвижимости являются Искания, Болгария, Франция, Германия, Греция, Португалия.

ПИФы недвижимости

Одним из способов инвестирования в недвижимость является вложение средств в ПИФы недвижимости. Это закрытые Паевые инвестиционные фонды, которые специализируются на недвижимости.

Статья в тему: Как инвестировать в ПИФы?

На самом деле, данный вид инвестирования является низкодоходным. Кроме того, покупая паи, вы не сможете вывести деньги до конца срока инвестирования. Обычно это около 5 лет.

Таким образом, этот вид вложения денег хоть и высоконадёжный, но при этом долгосрочный и низкодоходный.

Риски инвестиций в недвижимость

Хотя данный вид вложения денег считается одним из самых надёжных, инвестор всё равно должен знать, какие риски могут его ждать.

В каждом отдельном случае инвестор может наткнуться на разные подводные камни. Например, при покупке недвижимости в новостройке строительство может быть заморожено или объект может быть сдан не вовремя. Кроме этого, за время строительства цена на недвижимость в данном районе может упасть (например, отмена строительство станции метро, либо открытие производства поблизости и т.д.).

Поэтому нельзя верить народной молве о том, что цены на недвижимость всегда только растут. Как показал последний кризис, цены могут ещё и падать.

Предыдущий постСледующий пост

  • 20.11.18 – BinoTrade

Источник: https://gain-profit.com/investitsii-v-nedvizhimost/

Особенности инвестирования в квартиры и апартаменты в Германии

Профи. Инвестиции в недвижимость Германии

Немецкий рынок жилой недвижимости переживает бум среди иностранных инвесторов. Студенты – одна из основных социальных групп, на которую рассчитан этот актив. Объём сделок в секторе жилья для учащихся высших учебных заведений в 2017 составил 750 млн евро, что почти в пять раз больше, чем в 2016 году.

Для справки. Особенной популярностью у арендаторов пользуются микроапартаменты или небольшие меблированные квартиры площадью 17–35 м² с одной спальней, ванной комнатой и миниатюрной кухней.

Как правило, инвесторы покупают подобное жилье для сдачи в аренду не только студентам, но и командированным и сезонным работникам, молодым специалистам или туристам. Эти категории съёмщиков ищут отдельные комфортабельные квартиры за приемлемые деньги. В отдельных случаях собственник может проживать в апартаментах сам.

Особенности сделки купли-продажи

За счёт небольшого метража стоимость таких квартир ниже, чем других типов жилой недвижимости в крупных городах Германии: Берлине, Мюнхене, Нюрнберге и прочих. Их стоимость варьируется от 120 до 300 тысяч евро с учётом отделки и мебели. Зачастую дополнительно продаётся парковочное место. Его цена составляет 15–30 тысяч евро.

У инвесторов есть возможность купить микроапартаменты в кредит. Иностранцы могут взять в банке ФРГ ипотеку, которая покроет до 50% стоимости объекта по ставке около 2% годовых. Оформление кредита обойдется примерно в 1% от суммы займа.

Нужно учитывать, что покупатель оплачивает расходы на оформление сделки: 10–15% от стоимости объекта. Они включают в себя налог на покупку (3,5–6,5%), гонорар нотариуса (1–1,5%), комиссию маклера (3,6–7,1%) и сбор за регистрацию недвижимости в поземельной книге (0,8–1,2%).

С учётом всех расходов и ипотеки минимальная сумма, которая потребуется инвестору, чтобы приобрести маленькую квартиру в Германии, составляет 70 тысяч евро. Если у покупателя уже есть счёт в Европе, то приобрести жилую недвижимость можно не приезжая в Германию.

При приобретении микроапартаментов на этапе строительства покупатель вносит деньги частями. При несвоевременной оплате застройщик имеет право расторгнуть договор с контрагентом.

В большинстве случаев инвестор, приобретающий микроапартаменты на этапе строительства, получает банковскую гарантию. Если девелопер не построит объект, то деньги будут компенсированы банком в полном объёме. В некоторых случаях такие меры применяются, если застройщик задерживает сдачу объекта. В такой ситуации допустимый срок задержки заранее прописывается в договоре.

В Германии жильё в новостройках продаётся с пятилетней гарантией. Если собственник обнаружит в квартире строительные дефекты, то застройщик должен устранить их за свой счёт. Кроме того, он предоставляет гарантию на внутреннюю отделку и мебель: до двух лет в зависимости от условий договора купли-продажи.

Арендный доход

Средняя доходность микроапартаментов в Германии составляет 3,5–4,5% годовых. Это больше, чем прибыль, получаемая от сдачи в долгосрочную аренду стандартной квартиры (около 2–3% годовых). Так, микроапартаменты площадью 20 м² в Берлине сдаются за 500–600 евро в месяц, в Мюнхене за 750–900 евро.

При краткосрочной и среднесрочной аренде ставка индексируется в соответствии с ростом рынка, а владелец может расторгнуть контракт на съем квартиры и выселить жильца в случае неуплаты. Эти правила не работают для долгосрочной аренды. По условиям большинства подобных договоров жильцы защищены от выселения и повышения платы на много лет вперёд.

Владелец микроапартаментов может сдавать их самостоятельно или стать участником арендного пула акционеров, в котором каждому владельцу присуждается своя доля владения в здании. В настоящее время – это распространенная практика.

В таком случае управляющая компания руководит процессом сдачи квартир в аренду и делит прибыль между всеми собственниками пропорционально доле их участия.

При этом неважно, какие квартиры сдаются, а какие нет: прибыль получают все собственники.

Если собственник, будучи членом арендного пула, решает жить в микроапартаментах сам, тогда он больше не участвует в распределении прибыли.

Расходы на содержание и управление

При покупке квартир собственники подписывают договор с управляющей компанией, которая берёт на себя все обязанности, связанные со сдачей объекта в аренду.

Расходы владельцев на содержание жилья составляют примерно 1,2–2,4 тысячи евро в год. В эту сумму входят налоги на имущество, доход от аренды, затраты на управление и обслуживание. Это стандартные издержки, избежать которых нет возможности.

Если микроапартаменты сдаются в краткосрочную аренду на срок до 6 месяцев, то собственник платит НДС по ставке 7% с арендного дохода. Это не самый выгодный вариант. Если речь идет о среднесрочном арендном соглашении (на 6–12 месяцев), то налог на добавленную стоимость платить не нужно. Естественно, многие собственники стремятся работать именно в такой парадигме.

Налог на доход от аренды можно значительно уменьшить, сократив размер налогооблагаемой базы. В таком случае владелец квартиры отражает в бухгалтерской документации затраты на поездки в Германию (билеты на самолёт и оплату гостиницы) и амортизационные отчисления (износ мебели и недвижимости).

На что обращать внимание

При выборе локации для инвестиций в микроапартаменты выбирайте города:

  • где живёт не менее 30 тыс. человек;
  • с развитой транспортной инфраструктурой;
  • с растущей численностью населения;
  • с уровнем безработицы не выше среднего по Германии;
  • где есть большие компании и университеты;
  • крупные туристические центры.

Краткие выводы

Микроапартаменты – это один из самых востребованных типов жилой недвижимости среди арендаторов. Всего за 600 евро в месяц они получают отдельное жилье, а в большом городе не так много альтернатив по подобной цене. Таким образом, для инвесторов, которые хотят разместить капитал и получать пассивный доход, данный тип недвижимости является ликвидным активом.

Дополнительную информацию вы можете получить, обратившись в компанию Tranio.

Источник: https://InvestorIQ.ru/praktika/investicii-v-kvartiry-v-germanii.html

Стоит ли инвестировать в недвижимость Германии

Профи. Инвестиции в недвижимость Германии

Сегодня у состоятельных отечественных обывателей рекламой искусственно формируется мнение о большом доходе, который якобы можно получить, вложившись в зарубежную недвижимость.

Повсюду реклама, призывающая поскорее купить дом, участок, коттедж, виллу в Германии или во Франции, и зарабатывая на аренде, в ус не дуть себе до конца жизни. Ведь все же знают похвальность зарубежной юриспруденции, максимально защищающей священные права частных собственников, инвесторов и предпринимателей.

На самом ли деле так выгодны инвестиции в зарубежную недвижимость, как это малюется в СМИ? Проверим это на примере аренды в Германии.

Аренда в Германии с точки зрения инвестиции

Призыв вкладываться в зарубежную аренду, обращенный к нашим инвесторам, основан на том, что аренда там очень востребована, и никаких проблем с ликвидностью не возникнет. При желании всегда можно выгодно продать свой бизнес, выйдя из него.

Аренда недвижимости и впрямь очень популярна в большинстве стран Европы.
Более 80% жителей Германии, (а в Швейцарии, наверное, и все 99%), предпочитают арендовать жилую площадь, а не обременять себя собственностью.

Делают они это по следующим причинам:

  • Налоги на собственность в Германии — от 1 до 3% со стоимости жилья в год.
  • Арендная плата невысокая, нормируется государством, а если повышается, то очень аккуратно и постепенно — не более 3% в год (маловыгодное условие для лендлорда — лица, зарабатывающего на аренде).
  • Если человек лишается работы, то за него платит аренду государство.

Теперь ясно, почему немцы сами покупать недвижимость не хотят, а приманивают «дурачков с деньгами» из России

Для российского капиталиста, не сведущего в немецком законодательстве ждет неприятный сюрприз:

Капитализм в Германии оказывается куда более социалистический, чем у нас!

Возникает впечатление, будто гады немцы, в сговоре с заокеанским рокфеллерами и ротшильдами, специально извели наш социализм, а сами коварно взяли его себе на вооружение, используя все лучшие качества.

И никакие спекуляции на аренде в Германии не пройдут:

Нельзя, к примеру, будет арендовать недвижимость у кого-то подешевле, чтобы потом сдавать ее посуточно по дикой цене. Посуточная аренда за рубежом, конечно, возможна, но если хотите сдавать недвижимость, вначале станьте ее полноценным хозяином.

Цена недвижимости в Германии для инвестора

Второй неприятный момент для нашего инвестора — заявленная продажная цена собственности, которую он находит в рекламе, оказывается процентов на 10 — 15% заниженной:

  • вместо 20 000 — 30 000 евро приходится заплатить 23 000 — 33 000;
  • вместо 100 000 евро стоимость вырастает до 110 000 — 115 000 евро.

Такая цена складывается из-за всевозможных сборов и платежей, которые предстоит выплатить покупателю. Конечно, есть потери и у продавца, но они меньше.

Итак, покупателю недвижимости в Германии придется потратить следующие суммы поверх стоимости собственности:

  • 3,5% – налог с купли-продажи;
  • до 1.5% – услуги нотариуса;
  • до 0,5% – регистрационный сбор;
  • до 3% плюс косвенный налог VAT (аналог нашему НДС), в размере 17% – комиссия риэлтора (брокера по продажам).

Комиссионные брокеру выплачиваются совместно покупателем и продавцом.

В итоге стоимость недвижимости в Германии для покупателя вырастает до 9% и больше.

Защита прав арендодателя и арендатора в Германии

Инвестора также завлекают невиданными гарантиями его прав и отсутствием необходимости поисков арендаторов:

  • Недвижимость, как правило, продается вместе с проживающими жильцами.
  • Необходимо просто переоформить переход прав собственности.
  • Жильцы после регистрации прав нового собственника осуществляют платежи ему, а не прежнему хозяину.

Несмотря на удобства для инвесторов, изучение договора аренда позволяет понять, что права арендатора защищены государством гораздо больше, чем права лендлорда-арендодателя:

  • Арендатор по закону имеет право проживать в съемном жилье до окончания срока аренды, но никто ему не воспрепятствует в принципе, если он захочет съехать раньше.
  • А вот выселить жильца раньше установленного срока арендодателю в Германии невозможно.
  • Не сможет он также повышать плату выше установленного государством предела.

Приоритет арендатора существует и в отечественной аренде, однако в Германии его права защищаются гораздо жестче.

Нашему арендодателю, за исключением социальной аренды, в ценах — вольница:

Хотя договор найма ограничивает право хозяина изменить сумму оплаты в течение срока аренды, при составлении нового договора стороны могут договориться о новой цене, без контроля со стороны государства.

Получается, бюргеры-буржуи лучше пекутся о населении, чем наши доморощенные капиталисты.

А управляющего арендой не закажете?

Ладно, предположим, инвестиция в зарубежную аренду, все-таки состоялась, и инвестор, посчитав все свои затраты и сверив списки жильцов, приготовился к извлечению прибыли, которая ему была обещана до 10% в год.

И тут он жестоко сталкивается еще с одной проблемой:

Чтобы контролировать поступление денег, оплачивать налоги, решать все бытовые вопросы, связанные с купленной им за рубежом недвижимостью, инвестору необходим доверительный управляющий в аренде.

В противном случае инвестор должен жить там же, где он приобрел собственность, ибо затраты на частые поездки его измотают и будут разорительны.

Доверительная аренда за рубежом официально не так дорога:

  • В прайсах указана ежемесячная стоимость работы управляющего 20 — 30 евро.

Но к этой сумме прибавляются другие расходы:

  • 10 евро — обслуживание счета домовладельца.
  • Дополнительные расходы на строителей, сантехников, обслуживающий персонал, налогового консультанта, адвоката и т. д.

В итоге оплата управляющему вырастает до 50 евро в месяц, а в реальности может доходить до 40% от месячного дохода (для инвесторов с небольшим начальным капиталом и отсутствием опыта).

Реальная доходность аренды за рубежом

Чистую прибыль аренды считают, вычитая из арендной платы такие расходы:

  • налоги;
  • услуги управляющего арендой;
  • трата на текущие расходы (поддержание дома в хорошем санитарно-техническом состоянии, ремонт).

В итоге чистая прибыль составляет вовсе не 10%, а всего навсего 3%.

Здесь еще раз возникает недоумение:

А не положить ли лучше деньги в надежный банк под 10 процентов годовых?

Но у большинства инвесторов по поводу банков возникает истеричное «чур меня!», что вполне понятно, ведь надежных банков у нас не бывает:

Каждое поколение инвесторов (и не только) запомнило как минимум одну денежную реформу и одну деноминацию, экспроприирующую «все нажитое непосильным трудом».

Инвестиции в зарубежную аренду маленькие и большие

Даже три процента прибыли — это приличные деньги, но для среднего и крупного инвестора. Для него Германия — настоящий рай.

А маленькому, с капиталом до 200 000 евро, как выяснилось, за границей делать нечего — оберут до нитки и оставят крохи. Бизнес аренда квартиры в Германии не принесет ему особой прибыли.

Вообще быть маленьким инвестором за рубежом не то, что невыгодно, просто формат его инвестиций должен быть несколько иным:

  1. Мелкому инвестору будет трудно взять кредит в банке.
  2. Крупные постоянные инвесторы кредитуются банками с большим удовольствием.
  3. Вложиться мелкому инвестору можно в такие проекты:
    • фонды недвижимости (есть возможность получить до 8% премиальных);
    • блок студенческих или служебных апартаментов, находящихся в специализированном комплексе под управлением управляющих кампаний.
  4. Для крупного инвестора наиболее лакомые кусочки:
    • супер-маркеты и торговые центры;
    • отели с гарантированным доходом;
    • мини-отели;
    • многоквартирное помещение (доходный дом).

Общий вывод:

Инвестиции в зарубежную недвижимость интересны для крупного инвестора, способного приобрести высоколиквидные объекты коммерческого и гостиничного типа. Мелкий инвестор может вложить средства в долю собственности, находящуюся под управлением специализированных кампаний, или инвестиционные фонды недвижимости.

: Стоит ли инвестировать в недвижимость за рубежом.

(3 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/novostrojki/investisiya-v-germanii.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.