+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Привлечение к долевому участию

Содержание

Судебные споры по договору долевого участия в строительстве

Привлечение к долевому участию

Многие наши соотечественники не могут себе позволить приобретение уже готового жилья. Квартира на начальном этапе строительства стоит гораздо дешевле, чем в построенном доме. Но за несомненной выгодой кроются и большие риски.

Будущий собственник рискует не дождаться окончания строительства дома либо на его квартиру могут претендовать и другие лица.

Процесс строительства может затянуться на долгие годы, и ожидаемая выгода будет нивелирована затратами на съемное жилье.

В подобной ситуации оказались дольщики одного из многоквартирных домов в Московской области. К счастью, большинство из них добились решения своей проблемы и получили квартиры в «долгострое». Рассмотрим на этом примере, каким образом договор долевого участия защитил интересы покупателей и помог дождаться своего жилья.

Предварительный договор купли-продажи vs договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома

Сбор денег с граждан на строительство дома компания-застройщик начала еще в 2003 году, когда фактически даже котлована не было.

Предприимчивые предприниматели заключали с покупателями предварительные договора купли-продажи квартир (далее по тексту – ПДКП). Год за годом при этом срок передачи квартиры менялся.

За пять лет застройщик смог заключить больше сотни таких договоров и при этом строительство дома не сдвинулось дальше котлована.

Строительная компания фактически и не могла заключать договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, так как еще не получила разрешения на строительство от администрации города. Да и ответственности в этом случае гораздо больше.

Для заключения с дольщиками договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома застройщик должен отвечать следующим критериям:

  • наличие разрешения на строительство дома;
  • опубликованная проектная документация;
  • оформленное право на земельный участок, где предполагается строительство жилого дома (право собственности, договор аренды/субаренды, в некоторых случаях и договор безвозмездного пользования участком).

В отличие от ПДКП договор долевого участия содержит больше гарантий для покупателя:

  • практически исключает риски двойных продаж, когда на одну квартиру могут претендовать сразу несколько человек;
  • существенный размер неустойки по договору долевого участия в случае просрочки передачи объекта для дольщиков-граждан;
  • гарантийные обязательства строительной компании после завершения строительства объекта;
  • широкий перечень оснований для расторжения договора по инициативе дольщика;
  • при расторжении договора долевого участия дольщик может требовать не только уплаченную цену, но и проценты, которые рассчитываются в соответствии с нормами закона о долевом участии в строительстве (далее – 214-ФЗ). Для граждан-дольщиков сумма таких процентов в два раза выше, чем проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ.

К сожалению, заключенный договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома не может гарантировать того, что строительство дома не остановится и не затянется на длительный срок.

Поэтому при выборе застройщика необходимо быть очень внимательным. Важно оценить его опыт в строительстве жилья и нынешнее финансовое положение.

Если у вас возникают сомнения, то целесообразно обратиться за юридической помощью по телефону: +7 (812) 409-49-30.

Что делать, если вместо ДДУ с вами заключили предварительный договор?

В силу того, что застройщики часто пытаются устраниться от ответственности при продаже квартир, законодатель предусмотрел ряд моментов, которые позволяют покупателям защитить свои интересы.

Компаниям запрещено привлекать финансы физических лиц для возведения жилья в обход 214-ФЗ. Так, например, продажа еще несуществующей квартиры по ПДКП может быть признана судом недействительной, если с соответствующим иском обратиться несостоявшийся покупатель.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

Законом четко установлено, что получать деньги от граждан на возведение жилых объектов, после окончания которого покупатель получит в собственность квартиру, возможно только на основании договора участия в долевом строительстве. Если застройщик использует другие «схемы», то покупатель может потребовать от него немедленно:

  • вернуть уплаченные деньги;
  • заплатить проценты по ст. 395 ГК РФ в двойном размере;
  • возместить причиненные убытки;
  • выплатить компенсацию морального вреда.

В Обзоре судебной практики по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 приведен пример, в котором физическое лицо заключило с застройщиком ПДКП и оплатило часть цены по соглашению кредитными средствами.

Суд отметил, что застройщик мог получить деньги от гражданина на возведение жилого объекта только по ДДУ. Требования истца были удовлетворены и ответчик – компания застройщика вернула покупателю уплаченную сумму, также уплатила проценты по ст.

395 ГК РФ в двойном размере, возместила убытки – проценты по кредитному договору, страховая премия, и компенсировала моральный вред.

Подобный пример был и в городе Санкт-Петербург, где покупатель заключил со строительной компанией предварительный ДДУ и договор займа.

Основной целью указанных соглашений было предоставление гражданином застройщику денег для строительства жилого объекта, а после завершения строительства компания должна была передать квартиру дольщику.

При этом на момент заключения указанных договоров строительная компания разрешения на строительство не имела. А срок сдачи жилого дома был перенесен.

Дольщик решил обратиться в суд с целью признания указанных договоров недействительными и получения уплаченных по ним сумм обратно, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки по договору долевого участия, компенсации морального вреда и штрафа по закону о защите прав потребителей (далее по тексту – штраф).

Удовлетворяя требования истца (за исключением неустойки) Санкт-Петербургский городской суд указал, что запрет на использование финансовых средств граждан без разрешения на строительство имеет безусловных характер. Он действует вне зависимости от согласия гражданина на получение его денег для строительства и от того, пойдут ли эти деньги на указанную цель (Апелляционное определение от 23 апреля 2015 г. N 33-6239/2015).

Пример из судебной практики. Московский городской суд удовлетворил требования гражданина о расторжении предварительного ДДУ (Апелляционное определение от 2 марта 2016 г. по делу N 33-6746/16).

При этом истец требовал вернуть ему уплаченные по договору деньги, а также взыскать неустойку и штраф, компенсацию морального вреда, убытки и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Суд удовлетворил требования истца за исключением требований об уплате неустойки по закону о защите прав потребителей и возмещении убытков.

Суд обосновал свое решение следующим.

Неустойка по закону о защите прав потребителей не может быть взыскана в данном случае, так как отношения между дольщиком и застройщиком регулируются специальным законом –№ 214-ФЗ.

В указанном нормативном акте содержится специальный вид ответственности для строительных компаний, которые не имели права получать деньги от  граждан – уплата процентов по ст. 395 ГК РФ в двойном размере.

Относительно взыскания убытков, понесенных истцом в связи с арендой жилья, суд отметил следующее. Истец при заявлении требований о взыскании убытков должен был доказать не только размер убытков, противоправность действий ответчика, но и причинно-следственную связь между действиями ответчика и причинением убытков. В данном деле истец этого не сделал.

Кроме того, Президиум Верховного Суда РФ отметил, что сделки между компаниями и гражданами, заключенные в обход норм закона 214-ФЗ, но при этом направленные на получение денег от граждан для строительства жилья с последующей его передачей данным лицам, могут быть признаны судом сделками, на которые распространяются требования закона 214-ФЗ. При этом не имеет значения, как называется сам договор, важно лишь существо сделки и фактически сложившиеся отношения.

Пример. Гражданин заключил со строительной компанией ПДКП еще не построенной квартиры.

Согласно положениям данного соглашения гражданин передает деньги застройщику в счет оплаты стоимости квартиры, а тот в свою очередь обязуется передать квартиру после завершения строительства.

Фактически данной сделкой прикрывается отношения сторон, регулируемые 214-ФЗ. В этой ситуации покупатель может обратиться в суд с соответствующим иском, чтобы добиться гарантий, предусмотренных законом о долевом участии.

Подобным образом поступил покупатель из Санкт-Петербурга. Он заключил ПДКП с застройщиком, но в оговоренные сроки не смог получить квартиру.

Обманутый дольщик обратился в суд с иском о признании ПДКП договором участия в долевом строительстве, взыскании неустойки по договору долевого участия, а также компенсации морального вреда.

Санкт-Петербургский городской суд удовлетворил требования истца (Апелляционное определение от 15 мая 2014 года № 33-6142/14).

В нашей истории обманутым дольщикам удалось добиться того, чтобы вместо предварительных договоров купли-продажи застройщик заключил с ними договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Правило о том, что ПДКП можно признать в суде как ДДУ начало действовать только с 2010 года.

Поэтому дольщики областного долгостроя добивались оформления ДДУ путем направления многочисленных жалоб в городскую администрацию и прокуратуру.

Но не все граждане оперативно обратились в строительную компанию по этому вопросу, кто-то упустил возможность и не успел оформить зарегистрированный в регистрационной палате договор долевого участия. Вскоре после регистрации большей части договоров компания обанкротилась.

После длительных переговоров с местной администрацией удалось добиться предоставления преференций для нового застройщика – отказ от доли города в доме (около 15% всех помещений), а также предоставление дополнительного земельного участка для строительства другого дома.

Проблемы начались у тех дольщиков, которые не успели перезаключить договора. Застройщик отказался признавать их права на квартиры и не стал заключать с ними дополнительное соглашение к ДДУ, подписанному ранее с обанкротившимся застройщиком. Указанные участники долевого строительства вынуждены были доказывать свои права уже в суде.

К счастью, дом был достроен, и обманутые дольщики наконец обрели свое жилье. Правда, борьба за строительство дома растянулась на 10 лет.

Ответственность для застройщика в случае незаконного привлечения финансовых средств от граждан

Законодатель предусмотрел меры ответственности для недобросовестных компаний, которые собирают деньги с физических лиц на строительство жилых объектов, не имея на это законных оснований.

Административная ответственность
Вид нарушенияМера ответственности
Привлечение денег граждан на строительство, когда у застройщика нет необходимых документов или без заключения ДДУ. Штраф может быть назначен за каждую незаконную сделку.Штраф – для должностных лиц  — от 20 до 25 тысяч рублей, для компаний – от 500 тысяч до 1 миллиона рублей
Публикация неполной проектной документации или содержащей недостоверные сведенияШтраф – для должностных лиц – от 5 до 15 тысяч рублей, для компаний – от 200 до 400 тысяч рублей
Уголовная ответственность
Вид преступленияМера ответственности
Привлечение денег граждан в обход 214-ФЗ в крупном размере – более 3 миллионов рублей или совершенное по предварительному сговору  или в особо крупном размере (сумма более 5 миллионов рублей)Максимальное наказание — лишение свободы до 5 лет

Неустойка по договору долевого участия

Строительная компания должна передать квартиру по акту приема-передачи дольщику в сроки, установленные в договоре. Если организация не сделает этого вовремя, то будет обязана выплатить неустойку по договору долевого участия. Данная выплата рассчитывается по следующей формуле:

Н=2*1/300СР ЦБ РФ*КДП*ЦД, где

Н – размер неустойки

СР – ставка рефинансирования ЦБ РФ

КДП – количество дней просрочки,

ЦД – цена по ДДУ.

Цифра 2 в данной формуле указывает на то, что неустойка для граждан выплачивается в двойном размере.

Пример расчета неустойки.

Строительная компания должна была передать квартиру участнику долевого строительства 01 сентября 2015 года. Фактически сделано это было только 30 декабря 2015 года. Цена по ДДУ была уплачена дольщиком  полностью и составляла 3 миллиона рублей. Период просрочки составил – 120 дней. Ставка рефинансирования ЦБ РФ на дату взыскания составила – 8,25%.

Исходя из данных условий, размер неустойки будет следующим:

Н=2*1/300*8,25%*120 дней * 3 миллиона рублей = 198 000 рублей

Обратите внимание! Взыскать неустойку за просрочку можно не дожидаясь передачи квартиры. Если застройщик слишком долго затягивает с окончанием строительства, для обращения за выплатой штрафных санкций необязательно ждать получения жилья.

Приобретение жилья на этапе строительства – это не только выгодный, но и очень рискованный шаг. Чтобы свести риски к минимуму, рекомендуем обратиться за квалифицированной юридической помощью. Наши специалисты помогут вам:

  • разобраться в тонкостях участия в долевом строительстве;
  • оценить риски сотрудничества с той или иной строительной компанией;
  • проверить наличие необходимых по закону документов у застройщика;
  • отстоять ваши права при заключении ДДУ.

Если вы уже заключили соглашение с застройщиком, но поняли, что ваши интересы нарушаются, то юристы нашей компании готовы оказать следующие услуги:

  • претензионная работа с застройщиком;
  • подготовка иска и необходимых документов для судебного разбирательства;
  • представительство в суде, в том числе в случае банкротства застройщика;
  • взаимодействие с иными государственными органами для разрешения конфликта с застройщиком.

Помочь в решении вопроса по долевому строительству вам смогут по телефону +7 (812) 409-49-30.

Источник: http://trdat.ru/sudebnye-spory-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve/

Что может дольщик и должен делать застройщик по ДДУ?

Привлечение к долевому участию

Распространенным способом создания жилья является долевое строительство. В процессе него, застройщики привлекают денежные средства дольщиков, на которые и осуществляется возведение многоквартирных домов.

Законодательные нормы, которые регулируют отношения сторон в таких сделках, содержатся в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Нормы, регламентирующие процедуру строительства, также закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации и постановлениях Правительства РФ.

Права и обязанности застройщика при долевом строительстве

Основной обязанностью застройщика является осуществление строительства (собственными силами или с привлечением подрядчиков) многоквартирного дома в предусмотренный договором долевого участия (ДДУ) срок и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передача квартир в построенном объекте участникам долевого строительства.

Дополнительные обязательства застройщика перед участниками, чьи денежные средства он привлекает для реализации своих проектов, заключаются в следующем:

  • оформить все необходимые документы;
  • соблюдать сроки возведения многоквартирного жилья;
  • соблюдать качество работы;
  • размещать публично и предоставлять гражданам информацию о финансовых расходах, о долгах и доходах организации и пр.;
  • добросовестно расходовать денежные средства дольщиков в рамках строительства;
  • своевременно передать жилье участникам.

Данный перечень не является исчерпывающим.

Законодательством регламентируются и иные моменты долевого строительства. Например, в случаях задержки со сдачей жилья, застройщику необходимо осуществить мероприятия по уведомлению и согласованию с дольщиками новых сроков.

Права организации, привлекающей средства граждан для участия в долевом строительстве, заключаются в следующем:

  • заключение соглашений с подрядчиками, как на отдельные работы, так и на возведение жилья полностью;
  • расторжение договоров с теми участниками долевого строительства, которые нарушают условия сделки;
  • выдвижение требований к дольщикам об оплате неустойки за просрочку платежей;
  • обращение в судебные инстанции за защитой своих прав.

Помимо этого, застройщик имеет и иные права, установленные договором долевого строительства и законодательством. Ограничение законных прав и свобод недопустимо.

Права и обязанности дольщика

Закон об участии в долевом строительстве, прежде всего, защищает права и интересы граждан, участвующих в таком строительстве.

Самым важным является право на расторжение договора с застройщиком в одностороннем порядке. Такая возможность предоставляется дольщику только в определенных случаях:

  • если жилье не было передано в установленный срок (нарушение сроков составляет более 2-х месяцев);
  • если организация не исполняет обязанности, предусмотренные договором долевого участия;
  • если возведение многоквартирного дома приостановлено;
  • если работы по строительству выполнены некачественно;
  • если площадь квартиры и иные параметры существенно отличаются от установленных норм в договоре.

Неисполнение или нарушение застройщиком требований законодательства и условий ДДУ позволяет дольщику требовать от застройщика:

  • устранения недостатков работ;
  • выплаты неустойки;
  • уменьшения стоимости квартиры;
  • возмещения расходов на устранение недостатков.

Помимо этого, граждане вправе знакомиться с документаций (разрешениями, заключениями, проектной декларацией, финансовыми результатами и т.п.), а также требовать ее представления на любом этапе строительства.

В обязанности граждан, участвующих в долевой застройке многоквартирного жилья, входит своевременное внесение денежных средств в установленных размерах и принятие квартиры после ввода объекта в эксплуатацию.

Закон разрешает привлекать денежные средства дольщиков для строительства многоквартирного жилья тремя способами:

  • на основании ДДУ между сторонами об участии в долевом строительстве;
  • посредством выпуска эмитентом жилищных сертификатов;
  • жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Также, застройщику необходимо обеспечить свои обязательства по застройке либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности.

Привлекать средства участников на строительство с нарушением законодательства запрещено. В противном случае такие действия должностных лиц и организаций влекут наложение штрафа, а сделки могут быть признаны недействительными.

Пример

Гражданин «В» (истец) обратился с исковым заявлением в суд к Организации «Н» (ответчику) с требованием расторгнуть договор долевого участия в строящемся многоквартирном доме, взыскать с ответчика денежные средства, перечисленные в уплату за квартиру, а также взыскать с ответчика убытки. Истец обосновал свои требования тем, что в декабре 2014 года гражданин «В» заключил с Организацией «Н» договор, в то время как данная организация не имела соответствующих на то разрешительных документов.

Суд, проверяя материалы дела, установил, что Организация «Н» не являясь застройщиком, и в нарушении требований законодательства осуществляла мероприятия по привлечению денежных средств дольщиков путем заключения договоров, не имея какого-либо обеспечения (банковского поручительства или страховки).

Разрешая спор, суд удовлетворяет требования истца — гражданина «В» о расторжении договора на основании ст. 170 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и взыскании денежных средств полностью в соответствии со ст. 167 ГК РФ.

Особенности договора долевого строительства

По договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилья дольщик приобретает не квартиру, а только право на ее получение, которое возникнет после того, как застройщик закончит строительство многоквартирного дома и введет его в эксплуатацию.

Объект принимается по акту приема-передачи. После чего, участнику долевого строительства необходимо оформить право собственности на данное помещение.

Законодательство предусматривает регистрацию прав собственности на квартиры в возведенном объекте сразу на имя дольщика.

Основанием для этого служат документы, подтверждающие окончание строительства (разрешение на ввод в эксплуатацию) и передаточный акт.

Уполномоченный орган регистрирует права на основании представленных документов и заявления от участника. Данная процедура является платной. Размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.

Специалисты Росреестра проверяют документы на соответствие требованиям нормам законодательства, вносят необходимые сведения в Единый государственный реестр прав, и производят записи на правоустанавливающих документах.

После всех процедур собственнику выдаются оригиналы документов и при необходимости выписка из ЕГРП.

Проблемы долевого строительства

Идеальных случаев долевого участия в строительстве многоквартирного жилья практически не существует. Проблемы могут появиться в любой момент осуществления застройки. К основным, из наиболее распространенных неприятностей, относятся:

  • Привлечение денежных средств на строительство жилья лицом, не имеющим на это право. Такие ситуации возникают, если организации осуществляют привлечение денежных средств граждан незаконными способами и в нарушение требований закона;
  • Нарушение сроков сдачи квартир. Часто строительство затягивается на длительный период, и дольщики не могут получить свое жилье годами;
  • Нарушение качества объекта строительства. Недобросовестные застройщики могут использовать низкосортные строительные материалы в целях экономии затрат или при производстве работ в помещении имеются дефекты;
  • Банкротство организации-застройщика;
  • Отчуждение права собственности на имущество общей долевой собственности многоквартирного дома. Когда имущество (подсобные помещения, чердачные помещения и т.п.) передано застройщиком посторонним лицам, не являющимися участниками долевого строительства.

Зачастую, такие проблемы можно разрешить только в судебном порядке. Однако, в случае банкротства организации, дольщики не всегда имеют возможность вернуть свои деньги.

При заключении договора долевого участия в строительстве жилья, обе стороны такой сделки наделяются определенными правами и обязанностями.

Так как застройщик является экономически сильной стороной сделки, то и обязанностей у него намного больше.

Обязанности организации, осуществляющей привлечение денежных средств граждан в строительство, определяются не только договором, но и законодательными актами.

В процессе долевого строительства могут возникнуть нежелательные обстоятельства, влияющие на результат сделки. Обычно они заключаются в нарушении застройщиком своих обязанностей или недобросовестности исполнения сделки (нарушение сроков сдачи и качества работ и т.п.).

Любые незаконные действия застройщика или нарушение прав дольщика могут стать предметом судебного разбирательства. Административные нарушения чреваты наказанием в виде наложения штрафа, как на руководителя организации, так и на юридическое лицо. Размер штрафа зависит от вида нарушения и лица его совершившего.

Права дольщиков при изменении площади квартир

После ввода дома в эксплуатацию, выяснилось, что большинство квартир не соответствуют по размерам площадей, установленных договорами. Какие права в этом случае у дольщиков?

Если условия договора в отношении характеристик жилого помещения существенно отличаются, участники долевого строительства вправе:

  • отказаться от таких помещений, расторгнуть договор долевого участия и вернуть денежные средства;
  • требовать уменьшения стоимости квартиры.

Вам необходимо направить претензию организации с указанием Ваших требований. В случае отказа удовлетворить претензию добровольно, обращайтесь в суд.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/kvartiry-ot-zastrojshhika-po-ddu/

Мошейничество застройщиков в долевом строительстве – Защита прав дольщиков РТ

Привлечение к долевому участию

Собственность, в том числе на жилое помещение, является одним из важных объектов уголовно-правовой охраны (ч. 1 ст. 2 УК РФ). Возрастающий спрос на жилье, сохраняющиеся высокие цены на объекты жилья свидетельствуют о повышенной степени общественной опасности преступных деяний в этой области.

В связи с развернувшимся масштабным строительством жилья был принят закон о долевом строительстве, регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливающий гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Как показал анализ судебной практики, совершаемые преступления в сфере долевого строительства квалифицируются в основном как хищение, мошенничество. Характерными схемами при этом являются:

1. Заключение заведомо фиктивных договоров о долевом участии в строительстве жилого дома, в которых в качестве доли в объекте выступает жилое помещение, без фактического их исполнения.

Например, К.

, являясь одним из акционеров ЗАО в размере 70% акций, а также генеральным директором указанного общества на основании решения общего собрания акционеров, с целью хищения денежных средств посредством обмана, по ранее достигнутой договоренности, изначально не имея намерений и возможности выполнять возложенные на себя обязательства, заключил от имени ЗАО с Г.И.В. заведомо фиктивный договор о долевом участии в строительстве жилого дома, в котором в качестве доли в объекте выступало жилое помещение.

Данное жилое помещение являлось условием передачи указанной доли в счет оплаты поставленных ЗАО в адрес застройщика ООО строительных материалов на строительство указанного жилого дома по якобы заключенному между указанным обществом и застройщиком договору поставки.

В действительности никаких договорных отношений между ЗАО и ООО не существовало. После этого неоднократно различными суммами и через посредника К. получал от Г.И.В. якобы во исполнение фиктивного договора денежные средства. По такой же схеме К. действовал несколько раз.

2. Заключение договора займа, сопряженного с преднамеренным неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности.

Например, Т., предоставляя М.

недостоверную информацию об имеющемся у ООО «РозТорг» праве на квартиру в строящемся доме, получил от нее денежные средства в сумме 600000 рублей в качестве частичной оплаты указанной квартиры и заключил от имени директора «РозТорг» Т.Е.А.

договор займа, не намереваясь его исполнять. Впоследствии Т. денежные средства М. не вернул, обязательств по предоставлению жилой площади не исполнил, похитив денежные средства М. на указанную сумму, причинив материальный ущерб.Мошейничество застройщиков

Аналогичные действия виновных лиц, совершивших преступления по вышеописанной схеме, квалифицируются по общей норме о мошенничестве — ст. 159 УК РФ и соответствующей ее части.

К тем лицам, которые привлекались к уголовной ответственности по ст. 159.4 УК РФ, должна быть применена обратная сила уголовного закона согласно ст. 10 УК РФ и, соответственно, их привлечение по ст.

159 УК РФ исключается.

Кроме рассмотренных выше, часто встречаются следующие схемы совершения мошенничества в сфере долевого строительства:

- заключение договоров долевого строительства при отсутствии необходимых разрешительных документов на строительство; - оказание содействия в прекращении исполнительного производства по факту сноса жилого многоквартирного дома с перерегистрацией одной из квартир, находящихся в вышеуказанном доме, в свою собственность при том, что исполнительное производство по факту сноса жилого многоквартирного дома уже прекращено; - получение права аренды земельного участка и под предлогом осуществления строительства на нем многоквартирного жилого дома заключение с физическими и юридическими лицами договоров долевого участия в строительстве, по которым получаются от этих лиц денежные средства или иное имущество, при этом заранее не имея намерений выполнять обязательства по таким договорам; - продажа квартиры при заключенном договоре об обеспечении сохранности вверенной квартиры до оформления дольщиком права собственности; - переуступка права требования на квартиру путем заключения договора купли-продажи ценных бумаг;

- заключение договора участия в долевом строительстве жилой квартиры, в отношении которой уже был заключен подобный договор с другим лицом, от которого приняты денежные средства.

В ч. 4 ст. 159 УК РФ в числе других предусмотрен особо квалифицирующий признак — мошенничество, повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение.

При привлечении лиц к уголовной ответственности за мошенничество в сфере долевого строительства данный признак не вменяется, поскольку такое деяние является оконченным составом с момента государственной регистрации права собственности на квартиру согласно п. 2 ст.

223 ГК РФ, в соответствии с которым в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

При совершении мошенничества в сфере долевого строительства преступные действия совершаются, как правило, в отношении строящегося жилого помещения, и поэтому признавать его предметом преступления по ч. 4 ст.

159 УК РФ не следует, так как отсутствует запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Мошенничество, совершенное в сфере долевого строительства, характеризуется прямым умыслом и корыстной целью.

Дела данных категорий являются сложными в доказывании, поэтому вам потребуется надежная юридическая помощь.

* консультация юриста бесплатна при заказе юридических услуг
* мы свяжемся с вами для уточнения даты и времени консультации

Для того чтобы себя оградить максимально воспользуйтесь нашими услугами:

— консультация юриста по долевому строительству
— консультация юриста по вопросам банкротства застройщика
— признание права собственности на квартиру
— юридическая помощь при расторжении договора ДДУ
— взыскание неустойки за пропуск срока сдачи по договору ДДУ
— включение в реестр кредиторов
— сопровождение банкротства застройщика
— подготовка претензии застройщику

Источник: http://ddy-urist.ru/2016/11/11/mosheynichestvo-v-dolevom-stroitelst/

Долевое участие в строительстве (ДДУ): особенности ответственности

Привлечение к долевому участию

Здравствуйте, дорогие друзья!  С целью удовлетворения жилищных потребностей граждан России был разработан и принят закон о долевом участии в строительстве.

Вот так закон правильно называется — Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

 Фактически закон о ДДУ регламентирует порядок финансового участия граждан и правила привлечения денежных средств граждан при создании многоквартирных жилых домов. Необходимость закона была вызвана тем обстоятельством, что надо было обеспечить защиту денежных вкладов граждан и стимулировать жилищное строительство.

Так в ст. 4 закона о долевом участии в строительстве дано легальное определение понятия «договор участия в долевом строительстве»:

1.

По договору участия в долевом строительстве (ДДУ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Помимо договора участии в долевом строительстве существуют и другие законные способы привлечения денежных средств граждан для целей жилищного строительства. 

Другие способы привлечения денежных средств граждан для целей жилищного строительства: 

  • выпуск жилищных сертификатов
  • жилищно строительные и жилищно-накопительные кооперативы

Обратите внимание, что при участии в долевом строительстве возможно использование материнского капитала. 

Требования к застройщику по закону о долевом участии в строительство законом предусмотрены строгие. Они касаются и размера уставного капитала, и отсутствия признаков банкротства. Фактически, устанавливая требования к застройщику, государство требует, чтобы застройщик имел финансовую устойчивость и самостоятельность. 

Ответственность по договору долевого участия в строительстве (ДДУ)

Для застройщиков предусмотрена повышенная ответственность за нарушение обязательств по закону о долевом участии в строительстве (№ 214-ФЗ).

Законодатель пытается ужесточить требование к застройщику, обезопасить людей. Как уже было сказано, правоотношения в долевом участии в строительстве между застройщиком и гражданином (покупателем) регламентируются законом о долевом участии в строительстве.

В соответствии с  законом, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок, который установлен договором. При этом это срок исполнения должен быть един для всех участников долевого строительства. 

Если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства участнику долевого строительства, не согласовав при этом изменение условия договора (ДДУ) об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, дольщик имеет право взыскать неустойку с застройщика в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки (ч. 3 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве). Если участником долевого строительства является физическое лицо, предусмотренная указанной нормой неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 закона о долевом участии в строительстве).

Исходя из обозначенных норм закона, право на неустойку возникает в случае нарушения срока передачи объекта участнику долевого строительства, а не нарушения срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Формула расчета суммы неустойки за просрочку по закону рассчитывается следующим образом:

  • сумма договора* кол-во дней просрочки * 9 ,75 (ставка рефинансирования, она может измениться) * 100/300

Формула расчета суммы неустойки для физического лица рассчитывается по следующей формуле:

  • сумма договора* кол-во дней просрочки * 9 ,75 (ставка рефинансирования, она может измениться) * 100/150

ПРИМЕР ВЗЫСКАНИЯ НЕУСТОЙКИ:

1 000 000 (цена договора) * 100 (количество дней просрочки) * 9,75 (ставка рефинансирования) /100/150 = 65 000 рублей

Согласно ст. 10 закона о долевом участии  в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Убытками, вызванными просрочкой застройщика в передаче объекта участнику долевого строительства, могут быть расходы по аренде жилья, расходы на адвоката и т.д., которые понес участник долевого строительства.

В случае нарушения прав участника долевого строительства, гражданин, руководствуясь положениями Закона «О защите прав потребителей», вправе требовать с застройщика не только взыскания неустойки и убытков, но также взыскания штрафа предусмотренного п. 6 ст. 13 указанного закона, который составляет пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

При заключении договора с застройщиком необходимо внимательно изучить содержание договора. Должна быть указана дата срока передачи объекта строительства, также, если застройщик нарушал срок сдачи объекта строительства, не соглашаться на подписание дополнительного соглашения о переносе сроков сдачи объекта. Это надо делать в том случае, если вы рассчитываете на получение неустойки и штрафа. 

Судебная практика по делам о защите прав дольщиков. 

В последнее время в связи с кризисными явлениями в стране наметилась тенденция на защиту предпринимателей. Считается, что штрафы и санкции, предусмотренные законом о ДДУ и законом о защите прав потребителей, могут разорить застройщиков.

Тем более, что часто задержки в строительстве являются следствием экономической политики государства. Поэтому суды активно используют возможности для уменьшения неустойки и штрафов по закону о ДДУ.

При этом в полной объеме защитить права гражданина возможно при условии, что права гражданина будет защищать действительно квалифицированный юрист, которые сможет получить максимум результата в интересах клиента.

Ведь грустная экономическая ситуация в стране сказывается не только на застройщиках, но и на простых гражданах. Более того простые граждане в большей степени страдают от последствий экономической политики государства в силу своей незащищенности.

Альтернативные способы привлечения денежных средств ?

Помимо договора участия в долевом строительстве встречаются на практике и иные формы привлечения денежных средств граждан. Иногда привлечение денежных средств граждан фактически является вкладом в долевое участие в строительстве, однако называются такие договоры о строительстве объекта могут по разному.

Как уже было ранее сказано, договор долевого участия в строительстве предполагает серьезные меры ответственности (штрафы, неустойка) за неисполнение обязательств по договору. Поэтому застройщики иногда пытаются уйти от заключения именно договора долевого участия в строительстве, а заключают иные договоры.

На практике встречаются следующие договоры, на основание которых происходит привлечение денежных средств, но которые фактически направлены на тот же результат, что и участие в долевом строительстве:   

  • договоры займа;
  • договор инвестирования;
  • предварительные договоры;
  • внесение денежных средств в складочный капитал;
  • выдача векселя на получение квартиры;
  • и другие. 

В случае возникновения спорной ситуации и обращении в суд, дольщику придется доказать, что заключенный договор фактически является договором ДДУ.

Иначе все те меры защиты прав дольщиков, которые предусмотрены законом о долевом участии в строительстве, применить нельзя будет.

Верховный суд рекомендует судам вне зависимости от названия договора ориентироваться на его содержание и применять нормы закона о ДДУ, в случае если имеются соответствующие признаки.

Иногда для отграничения договора участия в долевом строительстве от иных договоров необходимо установить, приобретает ли лицо имущество как инвестиционный объект или для личного использования.

Если суд установит, что лицо, заключая инвестиционный договор (для примера) имело намерение удовлетворение личных жилищных потребностей и его действия были направленны на участие в создании отдельной квартиры в составе многоквартирного дома, то суд суд может применить к такому инвестиционному договору положения о ДДУ,

Однако суды не всегда квалифицируют спорные договоры как ДДУ. При этом к правоотношениям между застройщиком и гражданином применяются иные положения гражданского законодательству, в том числе положения об  ответственности за пользование чужими денежными средствами.

Многоквартирное строительство на участках ИЖС. 

Не знаю насколько распространена практика строительства многоквартирных домов на участках ИЖС за пределами Краснодарского края, на в городе Краснодаре и в городе Сочи такое явление не редкость. 

В городе Краснодаре, к примеру, на участках ИЖС был создан целый Музыкальны (Московский) микрорайон.  Местные жители называют его «Шанхаем». 

В городе Сочи строительство на участках ИЖС также распространенное явление. «Жилые помещения» вместо «квартир» в городе Сочи — обычное дело. 

Строительство многоквартирных домов на участках ИЖС происходит по следующей схеме. Собственник участка получает разрешение на строительство трехэтажного частного дома. Начинается строительство. При этом строительство на третьем этаже не останавливается. Так возникает шестиэтажное здание с отдельными квартирами. Параллельно застройщик собирает денежные средства граждан.

Администрация города узнает, что вместо частного коттеджа возведен многоквартирный жилой дом, обращается в суд с иском о сносе незаконного строения. Собственник здания и лица, которые приобрели в доме квартиры, подают встречный иск о признании права собственника. Естественно суд становиться в неловкое положение.

С одной стороны узаконить такое строительство нельзя, но с другой стороны граждане отдали на цели строительства огромные деньги. Неудовлетворение такого встречного иска граждан грозит социальными потрясениями. Хотя на самом деле все может происходить намного проще.

 Ходят слухи, что застройщик заранее договариваются во всех заинтересованных инстанциях перед таким спорным строительством. А вот, кто не «договорился», их как раз и сносят.

Поэтому, покупать квартиру, которая была построена на участке ИЖС, не всегда безопасно. Но если прошли все судебные инстанции в пользу сохранения объекта строительства, и дом уже стоит несколько лет, то уже ничего с ним не случится.

Надеюсь, что статья оказалась полезной для Вас! Возможно Вам будет интересна статья про валютных заемщиков (валютная ипотека). 

Настоящая статья подготовлена после обобщения обсуждения проблемных моментов участия в долевом строительстве с адвокатом из города Сочи Александром Радулевичем и адвокатом из Краснодара Юрием Гудковым. 

Источник: http://igor-shibalkin.ru/o-dolevom-uchastii-stroitelstve-otvetstvennost-osobennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.