+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Отказ в продлении договора аренды

Содержание

Особенности продления договора аренды земельного участка

Отказ в продлении договора аренды

Многие граждане на сегодняшний день предпочитают брать земельные участки в аренду вместо того, чтобы выкупать их в частную собственность.

Чтобы продолжить пользоваться недвижимостью, нужно разобраться в том, какие устанавливаются условия продления договора аренды земельного участка в 2018 году и как проводится эта процедура.

Главные положения

В первую очередь, следует понять, как подготавливаться к продлению договора и как регулируется проведение данной операции действующим законодательством.

Причины и основания

Все причины, при которых появляется потребность в продлении арендного договора, могут быть регулярными или разовыми. Регулярное продление договора аренды определенного участка в преимущественном большинстве случаев появляется в том случае, если в аренду берется какая-то территория, принадлежащая частному лицу, для ведения сельскохозяйственной деятельности.

Оформление этого соглашения осуществляется на срок до двух-трех лет и продлевается до того момента, пока собственник не имеет никаких претензий к арендатору, и пока у последнего есть возможность оформления регулярных платежей.

Однократное продление договора встречается в таких случаях:

  • появилась необходимость в окончании начатого строительства;
  • появилась необходимость продолжения эксплуатации указанной территории;
  • отсутствуют какие-либо основания для того, чтобы на данный момент переоформить земельный участок в частную собственность.

Аренда земельных участков у муниципальных владельцев для строительства какой-либо недвижимости предусматривается на ограниченный промежуток времени, по истечении которого аренда может быть пролонгирована один раз в том случае, если строительные работы были начаты, но не закончены.

Если участок пользуется для ведения садоводческой деятельности, то в таком случае может потребоваться продление арендного договора, в то время как при использовании арендованной земли льготниками довольно часто встречаются ситуации, когда имеющихся льгот недостаточно для того, чтобы переоформить участок в частную собственность, но при этом достаточно для пролонгации соглашения.

Само же продление может осуществляться только при наличии следующих оснований:

  • такая возможность предусматривается оформленным договором;
  • есть какие-либо основания, предусмотренные действующим законодательством;
  • есть согласие на проведение данной операции со стороны собственника.

Если в процессе оформления договора контрагенты предусматривают возможность полностью автоматического продления сделки по оформлению в аренду земельных участков, данная аренда будет продлеваться ежегодно, если со стороны субъектов договора отсутствуют какие-либо возражения.

В соответствии с нормами, указанными в статье 39.

8 Земельного кодекса ключевое основание для однократного продления договора аренды земельного участка – это факт наличия недостроенной недвижимости на указанной территории, которая принадлежит арендатору.

В такой ситуации можно повторно оформить договор аренды один раз на срок до трех лет вне зависимости от того, было инициировано строительство недвижимости или же объект долгостроя покупался по конкурсу.

Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Образец договора о продлении аренды земельного участка:

Перечень документации

Для продления имеющегося договора аренды собирается следующий перечень документов:

  • копия гражданского паспорта заинтересованного лица;
  • если с заявлением идет представитель заинтересованного лица, то в таком случае предоставляется копия документа, подтверждающего удостоверение всех полномочий, имеющихся у данного гражданина;
  • кадастровый паспорт на земельный участок с подробным описанием различных частей территории, занятых всевозможными объектами недвижимости, оформленный не более, чем за три месяца до момента подачи заявления;
  • акт согласования арендного договора с Управлением архитектуры и градостроительства указанного населенного пункта;
  • утверждение возведения построек;
  • акт, подтверждающий согласование с уполномоченными сотрудниками Управления архитектуры и градостроительства;
  • документ, подтверждающий отсутствие каких-либо долгов по арендной плате.

Копии всех подаваемых документов в обязательном порядке нужно заверять нотариусом. Если нотариального заверения документов не осуществляется, то в таком случае все бумаги нужно будет предоставить в оригиналах.

Условия и способы

Продление договора осуществляется только в том случае, если:

  • это предусматривается соответствующими законодательными органами;
  • обе стороны согласны на пролонгацию договора;
  • соответствующее решение было вынесено судебными органами.

Сама же процедура продления аренды может осуществляться одним из следующих способов:

  • оформление нового контракта;
  • оформление дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору;
  • автоматическое продление.

Оформление нового контракта осуществляется в том случае, если отсутствует возможность составления дополнительного документа или присутствует необходимость во внесении существенных корректировок в условия аренды территории. В любом случае процедура будет выглядеть одинаково и предусматривать стандартный порядок действий, которые выполнялись и в процессе оформления первоначального договора.

Если изначально процедура оформления договора осуществлялась на основании торгов, то в новом документе уже будет указываться преимущественное право арендатора или решение, вынесенное судебными органами.

Оформление дополнительного договора осуществляется только в том случае, если такая возможность изначально предусматривалась в процессе оформления основного соглашения. Если в контракте отсутствуют какие-либо указания на юридическую силу дополнительных актов, то в таком случае потребуется оформление нового договора.

Автоматическое продление присутствует в том случае, если ни одна из сторон не инициирует расторжение договора аренды, то есть арендодатель не стремится изымать земельный участок, а арендатор по-прежнему оплачивает установленную сумму в принятые сроки.

При этом стоит отметить, что в этой ситуации пролонгация уже не будет ограничиваться определенными сроками, а условия контракта будут оставаться прежними.

Подача заявления для регистрации

Если владельцем земельного участка является частное лицо, то в таком случае для того, чтобы продлить аренду на прежних условиях, вовсе не обязательно подавать какие-то заявления, и вполне достаточно будет устно согласовать данный вопрос, так как происходит автоматическое продление аренды.

Для того, чтобы продлить договор аренды территории, принадлежащей государственным органам, письменное заявление подается непосредственно в тот орган, который является собственником этого имущества.

Таким образом, если земельный участок был арендован для ведения сельскохозяйственной деятельности у областных органов, то в таком случае для того, чтобы продлить аренду, нужно будет подавать обращение в территориальное отделение Росимущества, адрес которого в любой момент можно будет узнать на официальном сайте.

Текст документа должен включать в себя:

  • ФИО, а также адрес проживания заинтересованного лица;
  • наименование, ИНН и прочие реквизиты, если документ подается юридическим лицом;
  • цель, для которой будет осуществляться продление арендного договора;
  • перечень оснований, предусмотренных действующим законодательством для продления;
  • кадастровый номер участка;
  • информация о том, есть ли какие-либо постройки на территории земельного участка, а также об их собственниках;
  • категория надела, а также его вид разрешенного использования;
  • информация о том, есть ли какие-либо обременения на указанной территории.

Скачать образец заявления на продление аренды земельного участка

После того, как будет указан орган обращения и заявитель, в тексте нужно будет указать просьбу о продлении уже имеющегося договора аренды на текущих условиях. Далее указывается полный перечень законодательных или каких-либо других оснований для проведения данной операции.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Инструкция по продлению договора аренды земельного участка

Процедура продления договора аренды территории включает в себя несколько простых шагов:

  1. Сбор полного перечня документов, которые требуются для пролонгации аренды.
  2. Подача обращения в территориальные отделения государственных органов с указанием соответствующей просьбы.
  3. Рассмотрение заявления уполномоченным органом с дальнейшим принятием решения по документу.
  4. Если выносится положительное решение, проводится повторная регистрация документа в Росреестра.
  5. Если выносится отрицательное решение, можно обжаловать его в судебном порядке.

Смежные нюансы процедуры

Помимо указанных особенностей оформления договора аренды на новый срок, нужно учитывать массу других особенностей, характерных для данной процедуры.

Дополнительное соглашение

Как говорилось выше, необходимость в оформлении дополнительного соглашения появляется в том случае, если стороны по какой-то причине решили внести корректировки в условия имеющегося договора.

В частности, это касается:

  • изменения стоимости аренды;
  • внесения корректировок в разрешенное использование территории;
  • изменение правил публичного сервитута;
  • появления каких-либо обременений на это имущество;
  • смены собственника по причине отчуждения участка.

Дополнительный договор нужно в обязательном порядке зарегистрировать в территориальном отделении Росреестра на общих основаниях и составить по стандартному образцу. Текст включает в себя стандартно вводную и основную части, а также подписи каждой из сторон и соответствующие заверения.

Вводная часть включает в себя представление каждой из сторон сделки, одной из которых будет арендодатель, а другой – арендатор.

Для физического лица в данном случае осуществляется указание полных ФИО и адреса прописки, в то время как для юридического в обязательном порядке прописывается юридический адрес, номер, указанный в реестре, полное наименование и прочие реквизиты.

В основной части документа указывается полный перечень пунктов договора об аренде, которые будут подвергаться каким-либо изменениям, а также новую редакцию их содержания.

В конечном итоге каждая из сторон ставит свои подписи и печати.

Подписание дополнительного договора от имени физического лица должно осуществляться тем же гражданином, который подписывал основной договор, или же его законным представителем.

После этого обе стороны подают обращение в многофункциональный центр или территориальное отделение Росреестра для регистрации договора.

Автоматическая схема

Договор может автоматически продлеваться в том случае, если обе стороны в принципе проигнорировали факт истечения сроков аренды.

В такой ситуации документ полностью сохраняет свою юридическую силу на тот промежуток времени, на протяжении которого он действовал изначально, причем все условия также будут сохранены и какая-либо необходимость в повторной регистрации документа отсутствует.

Единственным условием для автоматического продления является отсутствие каких-либо претензий к исполнению обязательств со стороны участников сделки.

Юридическое сопровождение

В первую очередь, юридическое сопровождение предусматривает детальную экспертизу документов по указанному наделу, в которой должны быть прописаны ключевые условия договора аренды, его продолжительность, цели использования земельного участка и прочие особенности.

Продление договора аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципальных или государственных органов, осуществляется в соответствии с нормами, указанными в статье 39.6 Земельного кодекса.

В частности, данной статьей указывается, что продление договора может осуществляться в том случае, если предоставление в аренду осуществлялось без торгов или для ведения дачного хозяйства и садоводческой деятельности.

Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов

Могут ли отказать или оспорить

В соответствии с действующим законодательством заявителю могут отказать в продлении срока действия договора аренды, но для этого должны присутствовать веские основания, такие как:

Оспаривать такое решение можно только в процессе проведения судебного разбирательства, но для этого также нужны соответствующие основания.

Судебная практика

Семья арендовала пригородную территорию, на которой находилась недвижимость, и в дальнейшем устно договорилась с собственником о продлении этого договора.

Арендаторы взяли на себя обязательство по облагораживанию участка посредством проведения работ по ландшафтному дизайну, взращивания плодово-ягодных культур, а также капитального ремонта построек.

В качестве услуги со стороны владельца территории была попрошена минимальная стоимость аренды. После того, как закончился срок действия договора, они получили отказ.

Собственник провел данную процедуру корректно, заранее уведомив о своем решении, а также дав устные обещания о том, что затраты будут выплачены на протяжении ближайшего года. Однако на протяжении этого промежутка обещания не были выполнены, причем территория была предоставлена новым лицам за крупную оплату.

В связи с этим в его сторону было возбуждено судебное разбирательство, и в частности, истцы потребовали полной компенсации затрат. Однако по итогу в иске им отказали по той причине, что они не смогли предоставить доказательств своей причастности к проведению на участке различных работ.

Источник: https://1kvartirka.ru/prodlenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka/

Продление договора аренды земельного участка

Отказ в продлении договора аренды

Как любое имущество, находящееся в частной, муниципальной ил федеральной собственности, земельный участок допускается к сдаче во временное пользование. Предоставление земли в аренду возможно исключительно на основании соответствующего договора.

Но возможно ли продлить действие договорённости, срок которой подходит к концу? На каких условиях возможно продление договора аренды земельного участка, и каков порядок необходимых для совершения данной процедуры действий? Ответы на эти и другие вопросы вы найдёте в статье.

Условия

Условия продления договора аренды земельного участка напрямую зависят от того, на каких основаниях рассматриваемый земельный участок был взят в аренду на первый срок. Однако при любом способе пролонгирования арендного соглашения все изначальные параметры договора могут быть изменены, кроме непосредственных сторон договорённости. Таким образом, подлежат изменению:

  • Период действия договора аренды;
  • Размер и способ внесения оплаты;
  • Допустимость передачи земли в субаренду;
  • Прядок расторжения договорённости;
  • Иные условия договора аренды земельного участка.

Другим весомым условием продления договора аренды земельного участка является взаимная готовность сторон к дальнейшему сотрудничеству. Если изначальная договорённость заверялась нотариально, то и дальнейшие акты, связанные с конкретным земельным участком, требуют участия нотариуса.

Способы продления

Земельным кодексом Российской Федерации предусматриваются следующие способы продления договора аренды земельного участка:

  • Продление истекающего срока действительного соглашения;
  • Оформление новой договорённости;
  • Перезаключение договора аренды земельного участка.

Продление договора аренды земельного участка является типовой процедурой и не составляет большой сложности, если в изначальном соглашении не было пункта, запрещающего данный процесс.

 Однако необходимо помнить, что при автоматическом продлении договорённости внесение существенных изменений в его положения представляется весьма затруднительным.

Таким образом, если требуется не только продлить срок действия договора найма земли, но и внести некоторые поправки, следует оформить дополнительное соглашение.

Порядок действий

В целях продления договора аренды земельного участка, заключённого между физическими или юридическими лицами, сторонам договора прежде всего необходимо обменяться письменными уведомлениями.

Уведомительный документ оформляется в произвольном формате и содержит информацию о готовности гражданина или руководства предприятия к продлению арендных отношений. Как правило, инициатива исходит от арендодателя, и если арендатор согласен, проводятся дальнейшие манипуляции в отношении определённого земельного участка.

Далее стороны, желающие продлить срок действия арендного соглашения, доставляют новую договорённость или обращаются с уже существующим документом к нотариусу.

В процессе пролонгации договора могут назначаться торги, стандартные для заключения договорённости об аренде земельного участка. Однако в ряде случаев необходимость в торгах отменяется.

Важно! Общение между партнёрами по арендному соглашению в отношении земельного участка обязательно должно быть письменным, даже если арендатор и арендодатель могут общаться по телефону или лично. Деловые письма, в случае спорных ситуаций, станут дополнительной доказательной базой.

Без торгов

Продление договора аренды земельного участка без проведения традиционного аукциона возможно только в тех случаях, когда арендодателем является местная администрация, а арендатором — лицо с особым социальным статусом.

Также рассматриваются случаи, когда арендатор не возвращает земельный участок по истечении срока действия договора аренды. Если арендодатель не имеет претензий, договорённость продлевается автоматически. Соответственно, торги в данном случае не проводятся.

В целях продления арендной договорённости без торгов арендатору надлежит придерживаться следующего алгоритма действий:

  • За 90 дней до истечения срока действия договора обратиться к арендодателю, имея при себе паспорт и настоящее соглашение;
  • Оформить заявление в местный орган земельной службы с целью продления соглашения;
  • Приложить к заявлению необходимые документы, в которые входит удостоверение личности (если арендатор — физическое лицо) или реквизиты юридического лица, указание на особый социальный статус;
  • Ожидать решения администрации.

Если получен отрицательный ответ, добиться продления договора аренды земельного участка можно только посредством обращения в суд.

Под строительство

Продлить срок действия договора аренды земли под ИЖС допустимо на следующих основаниях:

  • На рассматриваемом земельном участке продолжаются строительные работы;
  • Постройки принадлежат арендодателю.

Арендатор обладает преимущественным правом на продление договорённости об аренде земли. В то же время Земельным кодексом Российской Федерации предусматривается перечень ситуаций, когда арендодатель в праве отказать в пролонгировании рассматриваемого документа:

  • Строительные работы не начаты в срок, указанный в соглашении;
  • Земельный участок эксплуатируется не по назначению;
  • Постройка определённых объектов не была предусмотрена в тексте договора.

Для продления договорённости об аренде земельного участка арендатору необходимо обратиться в органы МСУ не позднее, чем за 3 месяца до истечения действия договорённости. В случае положительного решения администрации пролонгирование регистрируется в Росреестре. Отрицательное решение допустимо обжаловать в суде.

Заявление

Заявление на продление договора аренды земельного участка в земельный отдел местного управляющего органа оформляется на стандартном листе бумаги формата А4. Данный документ в обязательном порядке содержит в себе следующие пункты:

  • Указание должностного лица и органа, в который направляется заявление;
  • Идентификационные данные физического или реквизиты юридического лица, являющегося арендатором рассматриваемой земли;
  • Наименование — «Заявление»;
  • Текст документа, в котором указывается просьба о продлении действия договора аренды земли и основания для данной операции. В этом пункте в обязательном порядке указывается адрес рассматриваемого объекта;
  • Дата оформления заявления и личная подпись его автора;
  • Список прилагаемой документации.

Образец заявления доступен по следующей ссылке:

К заявлению прилагается пакет следующих документов:

  • Договор аренды земельного участка, подлежащий продлению;
  • Удостоверение личности или документы, удостоверяющие юридическое лицо, являющееся арендатором;
  • Кадастровый план рассматриваемой земли;
  • Справки из БТИ.

Заявление рассматривается в период от 1 до 3 месяцев с момента обращения заинтересованного лица.

Регистрация продления договора аренды

В соответствии с регламентом статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендная договорённость, заключённая на срок более чем 11 месяцев, подлежит обязательной регистрации. Сторонам соглашения предстоит обратиться в Росреестр на основании следующих документов:

  • Удостоверение личности сторон;
  • Ксерокопии настоящего договора;
  • Документация, подтверждающая добровольное решение сторон о продолжении арендных отношений;
  • Правоустанавливающие документы на рассматриваемую землю;
  • Кадастровый план;
  • Справка из БТИ.

Регистрация продления договора аренды оформляется в течение месяца с момента обращения арендатора и арендодателя.

Могут ли отказать в продлении договора аренды земельного участка?

Арендодатель, являющийся физическим или юридическим лицом, вправе отказать в продлении соглашения без объяснения причин. Если же собственником является муниципалитет или государство, Земельным кодексом России определены следующие основания для отказа в продлении соглашения об аренде земли на новый срок:

  • Изменился статус рассматриваемого участка, его больше нельзя использовать по прежнему назначению;
  • Данный объект недвижимого имущества перешёл в государственный резервный фонд (данный факт требует подтверждения соответствующей документацией);
  • Данный участок не может быть приватизирован.

Государственный орган обязан выдать бывшему арендатору письменное уведомление с объяснением причин собственного отказа и приложением подтверждающих его позицию документов.

Можно ли оспорить отказ?

Оспорить отказ в продлении договора аренды земельного участка можно только посредством подачи искового заявления в Арбитражный суд. Целью истца может быть как оспаривание отказа продления договорённости, так и возмещение убытков. Порядок оспаривания отказа в суде будет следующим:

  • Принятие искового заявления;
  • Решение о назначении судопроизводства;
  • Судебные слушания;
  • Вынесения судом решения в пользу истца или ответчика.

Судебное решение выносится в течение 30-60 рабочих дней и вступает в силу в день оглашения.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://itbu.ru/dogovor/prodlenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka.html

Как продлить договор аренды земли на новый срок?

Отказ в продлении договора аренды

Отношения арендатора и арендодателя земельного участка основываются на договоре аренды. Сделка оформляется документально с учетом законодательных норм — ГК России (текст Гражданского Кодекса доступен по ссылке).

В контракте о временном пользовании землей указывается определенный срок. Когда установленный период истекает, то сделка по аренде теряет свою юридическую значимость.

В настоящей статье будут описаны правила и способы продления договора аренды земли на новый срок при различных обстоятельствах.

Условия и способы пролонгации

Законодательством России предусмотрены некоторые условия, в связи с которыми возможно продлить действие срока договора аренды земли. Условия пролонгации сделки:

  • арендатор и арендодатель изъявляют обоюдное желание увеличить сроки действия договора;
  • продление срока действия соглашения об аренде земли производится только в соответствии с нормами законов;
  • продлевается арендное соглашение о земельном участке на основании постановления судебной инстанции. Подобные обстоятельства имеют место, когда между участниками письменной договоренности имеются разногласия.

Продлить договор аренды земельного участка на законных основаниях разрешается следующими способами:

  • составить новый договор аренды земельного участка;
  • оформить дополнительное соглашение к уже имеющемуся арендному контракту земли;
  • действие сделки будет продлено автоматически.

Составление нового договора аренды земельного участка актуально в случаях, когда между сторонами не может быть составлено дополнительное соглашение или когда есть много нюансов, подлежащих изменению в тексте предыдущего контракта.

В таком случае, арендатор и арендодатель должны обсудить новые условия сделки, затем составить текст соглашения.

Процедура оформления документа в данной ситуации будет идентична той, когда оформлялась предыдущая сделка по аренде земельного участка.

Стороны сделки по аренде земли могут продлить действие сотрудничества с помощью составления дополнительного соглашения.

Оформление дополнительного акта возможно в случае, если это позволено осуществить в соответствии с текстом основного контракта.

Когда в договоре аренды нет условий о предполагаемом продлении сделки на основании дополнительного соглашения, то пролонгация сотрудничества будет осуществлена с помощью заключения нового договора.

Правила оформления дополнительного соглашения о продлении сроков аренды земли четко законодательством не установлены. Но есть положения, что в документе нужно указать:

  • реквизиты арендатора и арендодателя;
  • порядковый номер дополнительного соглашения;
  • срок, на который продлевается действие сделки аренды земельного участка;
  • дата составления настоящего акта и дата вступления его в законную силу;
  • подписи и печати сторон.

Скачать образец дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка можно по ссылке.

Третьим способом продления срока договора аренды земли является его автоматическая пролонгация. Она возможна в случае, когда данные условия предусмотрены в тексте документа. При таких обстоятельствах арендатор и арендодатель исполняют свои обязательства в соответствии с текстом договора. Условия аренды при этом остаются прежними.

Алгоритм действий при продлении договора аренды земли:

  • арендующее лицо должно подать прошение о пролонгации действия договора. Направляется обращение в местную администрацию. К письму следует прикрепить пакет документов — ксерокопию удостоверения личности, ксерокс договора и другие бумаги;
  • если оформленное заявление и пакет актов приняты к рассмотрению, то ответ от администрации поступит в течение месячного периода;
  • в случае, когда поданное прошение арендатора удовлетворено, то составляется новый договор аренды о продлении срока или пишется дополнительное соглашение к уже имеющемуся контракту.

Если уполномоченные лица сообщают заявителю отказ в пролонгации пользования земельным участком, то он вправе использовать его до окончания срока действия сделки. По истечению указанного в соглашении периода, сделка будет аннулирована.

Без проведения торгов

Гражданским Кодексом (ст 621) предусмотрено продление договора аренды земли на более длительный период без торгов.

Положения законодательного акта обуславливают права на недвижимое арендованное имущество арендатора на основании договора или дополнительного соглашения.

Стоит учитывать, что если ранее заключенный контракт не проходил государственную регистрацию, то преимущественные права не будут учтены.

Пролонгация периода пользования землей осуществима при условии, что арендатор не нарушал требования контракта, исполнял возложенные на него обязательства в срок, то есть использовал арендованную землю по назначению и своевременно производил перечисление денежных средств за право пользования. Обращаться за продлением срока нужно в учреждение местной администрации.

Законодательством предусмотрено оспаривание отказа в продлении срока действия договора о праве пользования землей. Оспорить можно новый договор аренды, заключенный с другим арендатором в течение года после окончания срока действия предыдущей сделки.

По закону, преимущественным правом на оформление такого соглашения обладает первый арендатор, при условии, что он неукоснительно соблюдал прописанные в соглашении обязательства.

Если арендодателем ему не была предложена пролонгация договора, то он вправе обжаловать контракт с новым пользователем земли.

Для осуществления строительных работ

Когда сделка заключается на землю, где будет производиться строительство жилья на индивидуальной основе, то арендатор участка вправе продлить срок действительности контракта. Данное право ему присуждено на законодательном уровне.

Оно обусловлено тем, что на арендованном земельном участке имеется его личная постройка, соответственно передача прав пользования на землю с постройкой другому лицу будет расцениваться, как нарушение законодательства и ущемление прав арендатора, построившего объект.

Законом предусмотрено продление срока действия договора аренды земли под ИЖС по упрощенной схеме. Для этого застройщику необходимо внести сведения о постройке в договор аренды земельного участка.

Запрещена пролонгация подобной сделки, если:

  • договором не предусмотрено осуществление строительства на данной территории или в его тексте содержатся условия, запрещающие возводить на арендуемой земле какие-либо строения;
  • арендуемый земельный участок принадлежит к той категории, на которой запрещено ведение строительства;
  • лицо, арендующее землю, не начало строительные работы.

Образец заявления

Определенной формы заявления о продлении срока действия договора аренды земли не предусмотрено. Но составляться прошение должно в соответствии с общими принятыми нормами.

В заявлении указываются:

  • наименование местной администрации, где будет рассматриваться прошение о пролонгации действия контракта;
  • лицо, уполномоченное рассматривать подобные прошения;
  • сведения о заявителе:
    • если арендатор — физическое лицо — нужно вписать фамилию, имя, отчество, адрес, паспортные сведения, дату рождения;
    • когда заявитель — юридическое лицо, то вписываются реквизиты компании и имя уполномоченного сотрудника на проведение данной процедуры.
  • условия заключения сделки — для чего земля нанималась в аренду, важные обстоятельства оформленного договора;
  • прописываются основания, позволяющие продлить срок действия соглашения об аренде;
  • пишется предполагаемый срок продления;
  • приводится список документации, которая будет в приложении к заявлению;
  • дата составления прошения;
  • роспись арендатора. Если пишет заявление юридическое лицо, то проставляется печать компании.

Составить заявление можно в соответствии с представленным примером.

Скачать образец заявления для продления договора аренды земельного участка

Отказ в пролонгации документа

Компетентные лица могут не принять заявление о продлении срока действия договора или вовсе отказать в пролонгации. Если заявителю ответили отказом, то он вправе подать прошение о предоставлении ему данного участка земли в аренду на общих основаниях, совместно с другими потенциальными арендаторами. Отказ выдается при наличии причин, определенных на законодательном уровне.

Основания для отказа в продлении соглашения об аренде земли на новый срок могут быть представлены в следующем виде:

  • арендованная земля подверглась изменению категории использования, что в соответствии с нынешним договором, не предусматривает ее дальнейшее использование;
  • земельный участок стал гос. резервом;
  • на землю установлен запрет приватизации.

Порядок оспаривания отказа

Отказ в продлении срока действия договора аренды сообщается заявителю в письменной форме. В нем указывается причина, наличие которой поспособствовало принятию решения об отказе. Когда заявитель считает, что его права нарушены и отказ неправомерный, он вправе его оспорить. Оспаривание данного документа возможно в судебной инстанции.

Дело будет принято к рассмотрению и прошение заявителя будет удовлетворено по итогу судебного разбирательства, если он выступал в качестве застройщика, но ему оказывают в продлении аренды земельного участка.

Судья не примет к рассмотрению иск, если заявитель желает продлить права пользования на землю, которая стала принадлежать к другой категории, а в соответствии с этим, на данном участке его деятельность невозможна.

Для оспаривания отказа в пролонгации сделки составляется исковое заявление. Подготавливается определенный перечень бумаг. Все акты подаются в судебное учреждение, находящееся по месту нахождения земельного участка. Рассмотрение подобного дела подвластно районной судебной инстанции.

Требуется ли регистрация продленного договора аренды?

Законодательством предусмотрена обязательная регистрация договора аренды земельного участка, если срок пользования составляет год и более. В случае, когда арендатор использует землю меньше установленного периода, то сделку можно не регистрировать.

Когда продление договора аренды оформляется с помощью дополнительного соглашения, а предыдущий период пользования был больше 12 месяцев, соответственно основной договор был зарегистрирован, то дополнительное соглашение обязательно подлежит регистрации. Если не зарегистрировать документ в специализированном учреждении, он будет признан недействительным и все отношения между арендатором и арендодателем не будут иметь юридической значимости (будут аннулированы).

Договор и дополнительное соглашение о продлении срока действия сделки по аренде подлежат регистрации, если совокупный период пользования, указанный в них, превышает 12 месяцев. Например, договор аренды земли заключен на 8 месяцев.

Перед истечением восьмимесячного периода, стороны приняли решение о продлении срока сотрудничества еще на полгода. Для этого они составляют дополнительное соглашение. Получается, что в договоре и доп.

соглашении совокупный период пользования земельным участком составляет больше одного года, а именно 14 месяцев. Значит оба документа требуют прохождения государственной регистрации.

Для оформления регистрации, участникам сделки нужно обратиться в Росреестр. В данное государственное учреждение подается перечень актов. В список входят:

  • российский паспорт заявителя;
  • документация о компании, если в качестве арендатора выступает юридическое лицо;
  • договор аренды земельного участка + все дополнительные соглашения, которые были к нему составлены;
  • акт, подтверждающий факт оплаты госпошлины за регистрацию документов. Размер государственной пошлины устанавливается в Налогом Законе.

Если стороны предоставляют не полный перечень документации, то в регистрации договора и дополнительного соглашения будет отказано.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/prodlenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka.html

Продление (пролонгация) договора аренды нежилого помещения в 2018 – отказ, образец письма, без регистрации

Отказ в продлении договора аренды

Нормативное регулирование правоотношений, возникающих в связи с заключением соглашения об аренде нежилых помещений, осуществляется Главой 34 ГК РФ (далее – Кодекс).

Нормы Главы, в частности, раскрывают как общие положения (о соглашении, о необходимости госрегистрации, о лицах, участвующих в процессе), так и частные (о сроке аренды, о пользовании арендованным имуществом, о субаренде и др.). Рассмотрим, могут ли стороны продлить договор аренды и, если да, то каким образом это лучше сделать.

Ст. 610 Кодекса утверждает, что соглашение об аренде может быть заключено:

  • на срок, который указан в условиях соглашения сторон;
  • либо же, если речи о таком сроке не идет, то на неопределенный срок.

Таким образом, при заключении контракта участники процесса могут самостоятельно решить – будет ли договор действовать ограниченное время, после чего правоотношения сторон прекратятся, либо же неограниченный срок – до момента, пока одна из сторон сама не изъявит желания разорвать арендный контракт.

Если стороны “уверены друг в друге”, рекомендуется заключать на неопределенное время. Так не нужно будет каждый раз продлевать контракт.

В случае же аренды на определенное время законом допускается продление соглашения. В частности, ст. 621 Кодекса гласит о наличии у арендатора преимущественного (далее также – исключительного) права на продление арендного договора.

В силу ч. 1 ст. 621 Кодекса, арендатор, который не нарушал условий предыдущего соглашения, имеет исключительное право перед третьими лицами на заключение нового соглашения с тем же арендодателем и в отношении того же нежилого помещения.

Основные условия, при соблюдении которых действует исключительное право:

  • в законе или арендном контракте не указано об отсутствии возможности арендатора воспользоваться исключительным правом;
  • арендатор в течение всего времени аренды надлежащим образом соблюдал свои обязанности;
  • арендодатель был уведомлен о желании продлить контракт в срок, который указан в арендном соглашении (если такой срок не указан, то уведомление следует направлять в разумные сроки).

Способы

Существует несколько методов продлить арендное соглашение:

  • автопродление на новый срок (в случае, если условие об автопролонгации предусмотрено в арендном соглашении);
  • заключение дополнительного соглашения с указанием на продление (заключать необходимо до момента окончания срока действия основного контракта);
  • заключение нового арендного соглашения с учетом положений об исключительном праве арендатора;
  • принудительное продление соглашения через судебный орган (в случае, если одна из сторон имеет право по суду продлить договор).

В большинстве случаев, все обходится без судебных разбирательств. Стороны самостоятельно решают – на какой срок заключить новый контракт и какие условия будут действовать.

Как оформить договор аренды нежилого помещения между физическими лицами, описывается в этой статье.

Поскольку существует несколько способов продлить правоотношения сторон, то и процедура будет несколько отличаться в зависимости от выбранного способа.

Заключение дополнительного соглашения

Заключение доп. соглашения к арендному контракту – это “экзотический” способ продлить правоотношения при наличии обоюдного согласия сторон.

Ведь в таком случае можно просто заключить новый контракт по окончании срока старого (и включить в него измененные условия, при необходимости).

Тем не менее, если был выбран такой способ, следует учесть некоторые особенности доп. соглашения:

  • контрагенты вправе по собственному усмотрению изменить любые условия основного контракта, в том числе срок аренды, размер платежей, правила пользования имуществом и др.;
  • если основной контракт зарегистрирован в Регпалате, то и доп. соглашение нужно регистрировать;
  • в доп. соглашении может также присутствовать условие и об изменении типа договора – например, с условием об ограниченном сроке на неограниченный.

Здесь можно скачать образец доп. соглашения.

Заключение нового арендного контракта

Если соглашение было заключено на определенный срок, и контрагенты решают продлить правоотношения, ничто не мешает им попросту заключить новый арендный контракт (образец).

При этом новое соглашение заключается уже без учета условий предыдущего – стороны могут поменять абсолютно все – начиная от срока действия контракта и заканчивая условием о выкупе арендованного имущества.

Заключение нового договора с учетом исключительного права

Арендодатель обязан заключить с арендатором новый контракт после истечения срока старого, если:

  • условие о невозможности использования арендатором исключительного права не было включено в арендный договор;
  • арендатор в течение всего времени аренды надлежащим образом пользовался имуществом;
  • арендатор письменно уведомил арендодателя о желании воспользоваться исключительным правом.

Таким образом, нормативные положения позволяют арендатору даже без согласия арендодателя продлить арендный контракт, но только в случае соблюдения указанных выше условий.

Письмо на продление договора аренды нежилого помещения и его образец

Письмо на продление договора нужно отправлять арендодателю, если у арендатора есть преимущественное право продления. Составлять нужно в письменной форме. Вручить можно лично, или же отправить документ по почте заказным письмом.

С образцом можно ознакомиться ниже:

Когда автоматически пролонгируется

Арендный договор может автоматически продлеваться. Под автоматической пролонгацией подразумевается отсутствие необходимости составлять и заключать какие-либо дополнительные договоры и соглашения, то есть сторонам не нужно вообще предпринимать каких-либо действий.

Автопролонгация может осуществляться в двух случаях:

  • если контрагенты в основном договоре предусмотрели условие об автопродлении;
  • если соблюдаются условия, указанные в ч. 2 ст. 621 Кодекса.

В первом случае все понятно – стороны попросту включают в текущий договор условие о том, что по истечении срока он будет продлен на новый срок и на оговоренных условиях.

Во втором случае вступает в действие закон. Ч. 2 ст. 621 Кодекса гласит, что соглашение считается продленным на неопределенное время на тех же условиях, на которых оно действовало ранее, если:

  • арендатор продолжает использование нежилого помещения после того, как истек срок действия арендного контракта;
  • и арендодатель не возражает против дальнейшего использования имущества прежним арендатором.

Нужно ли регистрировать

Существует 4 способа продлить арендные правоотношения, подробнее о которых мы поговорили выше. В 2-х из них заключается новый договор:

  • просто заключение нового договора;
  • заключение нового контракта с соблюдением исключительного права.

В этом случае регистрировать новый договор нужно, если того требуют нормы ГК РФ (то есть при заключении на срок более 1 года).

В 3-м случае заключается дополнительное соглашение. И здесь законом не сказано ничего – нужно ли регистрировать такое соглашение, если, к примеру, срок аренды, согласно доп. соглашению, превышает 1 год.

Представляется, что регистрировать нужно, поскольку, в силу требований ч. 1 ст. 452 Кодекса, доп. соглашения совершаются в той же форме, что и основной договор.

Что касается автоматической пролонгации, то здесь новых и дополнительных договоров, как таковых, не заключается, то есть продолжает действовать старый контракт, соответственно, перерегистрация не требуется (если ранее он уже был зарегистрирован).  

Отказ

Нормами ч. 1 ст. 621 Кодекса определяется ответственность арендодателя в случае отказа от продления арендного контракта при наличии у контрагента исключительного права.

Так, аб. 3 ч. 1 ст. 621 Кодекса гласит, что, если арендодатель отказал арендатору в заключении контракта на новый срок, но при этом в течение 12 месяцев заключил арендный договор с другим лицом, арендатор вправе восстановить справедливость через суд.

Арендатор при нарушении исключительного права вправе пойти двумя путями:

  • потребовать через суд поставить его на место текущего арендатора (перевести права и обязанности) и потребовать возмещения убытков, причиненных арендодателем в связи с отказом от продления;
  • либо же только потребовать возмещения таких убытков (без перевода прав и обязанностей).

Итак, продлить арендный контракт можно несколькими способами – заключить доп. соглашение, использовать преимущественное право арендатора или же просто заключить новый договор.

В некоторых случаях продлить соглашение можно и по суду. Если арендодатель не соблюдает первостепенное право арендатора на продление, последний может потребовать компенсации убытков через суд.

Регистрация договора аренды нежилого помещения в 2018 году рассматривается на этой странице.

Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно, читайте по ссылке.

Источник: http://kvartirkapro.ru/prodlenie-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshhenija/

8 причин, по которым арендодатель может отказаться от продления договора нежилого помещения

Отказ в продлении договора аренды

Если по истечении срока аренды арендодатель готов заключить соглашение о пролонгации договора аренды с прежним арендатором, проблем не возникает. Сложности возникают тогда, когда арендодатель не желает продлевать договор с прежним арендатором.

См. также

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

  • Сохраните и распечатайте памятку сотрудникам

Проблема в том, что арендодатель не вправе просто так взять и сдать имущество другому арендатору, если при этом прежний арендатор желает продлить договор. У прежнего арендатора может быть преимущественное право заключить договор аренды на новый срок. Причем даже в том случае, если в самом договоре аренды нет пункта о его пролонгации.

Благодаря такому преимущественному праву арендатор получает приоритет перед иными лицами, если арендодатель имеет намерение продолжать сдавать имущество в аренду.

Есть восемь причин, по которым арендодатель все же имеет право отказать прежнему арендатору в пролонгации договора аренды нежилого помещения. А значит, если возникает такая необходимость, в первую очередь надо проверить, можно ли сослаться на одну из этих восьми причин.

1.Арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязанности

Если арендатор в течение срока аренды нарушал свои обязательства по договору, то он не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. К примеру, если арендатор допустил просрочку при внесении арендной платы, то арендодатель вправе отказать ему в заключении договора аренды на новый срок.

Но чтобы воспользоваться этим основанием, важно иметь на руках доказательства всех нарушений и заранее сообщить арендатору о невозможности пролонгации договора аренды по этой причине.

2. Договор аренды был заключен (перезаключен) на неопределенный срок

Такая ситуация возникает, если договор был заключен на конкретный срок, этот срок истек, и стороны не стали заключать договор на новый срок, а просто продолжили фактические отношения по аренде.

В такой ситуации считается, что договор аренды перезаключен на неопределенный срок.

А это значит, что у арендодателя есть важное преимущество: у него появляется право в одностороннем порядке отказаться от дальнейшего исполнения договора.

Для этого требуется только предупредить арендатора за три месяца. И после этого у арендатора уже не будет права на автоматическую пролонгацию договора аренды нежилого помещения.

3.  Договор аренды не был зарегистрирован

Если договор аренды недвижимого имущества должен был быть зарегистрирован, но стороны этого не сделали, то арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение нового договора аренды (абз. 5 п.

 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г.

№ 13)).

4. Договор аренды был досрочно расторгнут до истечения своего срока действия

Арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, если сам договор аренды был досрочно расторгнут.

Дело в том, что преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок обладает лишь арендатор по договору, срок которого истек.

Если договор аренды был досрочно расторгнут, то в таком случае арендатор не получает преимущественного права заключить договор на новый срок.

Поэтому на этапе согласования и заключения договора арендодателю выгодно включать в договор условие о возможности арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке.  

5. Арендатор не уведомил ненадлежащим образом о намерении продолжать арендные отношения

Если арендатор желает воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок, он должен уведомить об этом арендодателя. Если арендатор этого своевременно не сделает, то арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок.

6. Арендатор не желает заключать новый договор на условиях, предложенных арендодателем

Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок перед другими лицами не означает, что арендатор имеет право на более льготные условия аренды.

Напротив, арендатор имеет приоритет перед другими лицами в отношении заключения договора именно на условиях, предложенных арендодателем.

Если арендатор не согласен на предложенные арендодателем условия, то в таком случае арендодатель вправе найти новых контрагентов в отношении объекта аренды.

При этом арендодатель не может предложить арендатору худшие условия, чем другим потенциальными контрагентами. И если, к примеру, арендодатель предложил арендатору заключить договор с арендной платой 150 000 руб. в месяц, а другим лицам – 140 000 руб. в месяц, то в таком случае преимущественное право арендатора заключить новый договор будет нарушено. 

7. Арендодатель не намерен продолжать сдавать имущество в аренду

Если арендодатель более не желает сдавать имущество в аренду (например, в связи с тем, что арендодатель желает использовать объект аренды для собственных нужд), то в таком случае арендатор не сможет реализовать право на преимущественное заключение договора на новый срок.

Дело в том, что право арендатора на преимущественное заключение договора на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

8. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды исключено законом или договором аренды

Преимущественное право на заключение договора аренды может быть ограничено законом или договором.

В законе преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды ограничивается применительно к договорам:

  • проката;
  • аренды транспортных средств;
  • аренды земельных участков;
  • водопользования;
  • аренды участков лесного фонда.

В договоре может быть указано, что арендатор по окончании срока аренды не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Самые популярные рекомендации в Системе Юрист в этом месяце

Восемь опасных условий договоров аренды, услуг и подряда
Смотрите, какие условия суды чаще всего оценивают по-разному. Возьмите в договор безопасные формулировки таких условий. Используйте позитивную практику, чтобы убедить контрагента включить условие в договор, а негативную – чтобы убедить отказаться от условия.

Как судиться с приставами: алгоритм работы
Оспаривайте постановления, действия и бездействие пристава. Освобождайте имущество от ареста. Взыскивайте убытки. В этой рекомендации все, что нужно: четкий алгоритм, подборка судебной практики и готовые образцы жалоб.

Как налоговая на самом деле проверяет сведения в ЕГРЮЛ
Читайте восемь негласных правил регистрации. Основано на показаниях инспекторов и регистраторов. Подойдет для компаний, которым ИФНС поставила метку о недостоверности.

20 новых правовых позиций судов о взыскании судебных расходов
Свежие позиции судов по неоднозначным вопросам взыскания судебных расходов в одном обзоре. Проблема в том, что множество деталей до сих пор не прописано в законе. Поэтому в спорных случаях ориентируйтесь на судебную практику.

Обзор практики по уведомлению контрагентов
Отправляйте уведомление на сотовый, по e-mail или бандеролью.

Источник: https://www.law.ru/article/5643-8-prichin-po-kotorym-arendodatel-mojet-otkazatsya-ot-prodleniya-dogovora-nejilogo

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.