+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

От чего зависит цена на коммерческую недвижимость?

Содержание

Коммерческая недвижимость: выгодно ли инвестировать в помещения на первых этажах новостроек

От чего зависит цена на коммерческую недвижимость?

Согласно действующим в Москве правилам, часть площадей в новых домах должны занимать коммерческие помещения…

Поэтому на первых этажах в новостройках, как правило, нет квартир. Там располагаются продуктовые магазины, аптеки, салоны красоты и пр.

Граждане, желающие открыть собственный бизнес, могут приобрести коммерческие помещения напрямую у застройщиков или на вторичном рынке аналогично квартирам.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, когда выгодно вкладывать деньги в коммерческую недвижимость в новостройках, и какие условия при этом наиболее выгодны.

В начале 2000-х годов первые этажи в московских новостройках пользовались большой популярностью. Спрос был выше предложения, поэтому предприниматели покупали квартиры на вторичном рынке и переводили их в нежилой фонд. Эти помещения охотно приобретали коммерческие структуры – магазины, банки, салоны красоты – и, зачастую, даже готовы были переплатить за них.

Светлана Вольская, руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости», вспоминает, что однажды в ее практике коммерческий банк заплатил за квартиру на первом этаже на 30% больше ее рыночной стоимости.

На сегодняшний день перевод в нежилой фонд практически не практикуется, это стало делать сложнее.

На улицах с активным движением почти все такие квартиры давно раскуплены, и остались, в основном, предложения не на первых линиях, которые находятся далеко от метро и не слишком интересны.

Сегодня московские застройщики специально отводят часть площадей строящихся домов под коммерческие объекты. Как отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», в 90% столичных и подмосковных новостроек нет квартир на первых этажах. Эти площади либо продаются под магазины и прочее, либо сдаются в аренду управляющей компанией.

Кто покупает коммерческие площади

Помещения на первых этажах московских новостроек, в основном, покупают живущие рядом граждане, включая владельцев квартир в том же жилом комплексе. По результатам опроса ГК «Атлант», доля таких покупателей составляет более 65%.

Среди них много начинающих предпринимателей, только открывающих или развивающих свой бизнес. Это касается видов бизнеса, ориентированных на массовый спрос, которые актуальны в любом районе.

Как правило, это магазины с продуктами или организации сферы услуг.

Гендиректор ГК «Атлант» Роман Лябихов отмечает, что помещение в своем районе хорошо выбирать, прежде всего, за счет его удобного расположения: владелец избавляет себя от длительных переездов, работа находится рядом с домом. К тому же, человек может в полной мере оценить потребности местных жителей, а значит, быстро реагировать на какие-либо изменения на рынке.

Также часто помещения на первых этажах покупают сетевые бренды: ретейлеры, крупные и средние компании по оказанию услуг, банки, общепиты. На эту категорию покупателей приходится порядка 30% опрошенных.

Роман Лябихов говорит, что при выборе объекта эти покупатели ориентируются, в основном, на перспективность места.

То есть они оценивают, насколько в районе популярны их услуги, отталкиваются от трафика и стратегии развития бизнеса в целом.

Третьей основной категорией покупателей эксперты ГК «Атлант» называют компании, которые ориентируются на временный спрос. Речь идет о производителях и поставщиках мебели, сантехники, окон и всевозможных материалов, которые необходимы для ремонта.

Они создают на первых этажах новостроек шоу-рум с небольшим клиентским офисом либо открывают обычный магазин. Зачастую такие компании арендуют площади в домах, которые первыми ввели в эксплуатацию в строящихся районах.

В этом случае потенциальными клиентами будут жители ближайших домов. Товары и услуги таких компаний наиболее востребованы в течение нескольких лет после сдачи дома в эксплуатацию. Затем они становятся менее популярными, и организации «переезжают» в другую новостройку.

То есть эта категория предпринимателей арендует площади в среднем на 5-10 лет.

Стоимость коммерческих помещений

Стоимость нежилых помещений в новостройках зависит от ряда факторов: района, расположения дома относительно других построек квартала или микрорайона (то есть от активности движения пешеходов), интересов местных жителей, конкурентов.

По словам Олега Ступенькова, руководителя консалтинговой компании «ТОП Идея», востребованные помещения по цене практически равны квартирам и стоят до 180-220 тысяч рублей за «квадрат». Стоимость во многом зависит от ликвидности помещения. На ликвидные объекты скидки будут минимальными, а менее ликвидные могут продать с дисконтом либо в рассрочку до сдачи дома в эксплуатацию.

Эксперты говорят, что ликвидные площади быстро находят своего покупателя. Самыми популярными являются помещения площадью в 50-120 кв.м, имеющие определенные конструктивные и технологические особенности.

По словам Елены Мишиной, руководителя отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet, невостребованными оказываются помещения, расположенные в глухой части жилого комплекса, далеко от пешеходного трафика, либо имеющие неудобный вход.

Арендные ставки также зависят от класса объекта и пешеходного трафика. Месяц аренды обойдется минимум в 3-8 тысяч рублей за «квадрат». Ступеньков говорит, что на аренду в типовых новостройках комфорт-класса в спальных районах столицы в среднем придется потратить 20-25 тысяч рублей за 1 кв.м.

Выгодно ли инвестировать

Как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», коммерческие помещения в среднем окупаются в 2-3 раза быстрее, чем жилые.

Вложения возвращаются через 7-10 лет, добавляет Олег Ступеньков.

По его словам, купив ликвидный объект на ранних стадиях строительства, можно получить доходность от аренды в 7-8% годовых, кроме того, ликвидную площадь потом можно будет выгодно продать.

Мария Литинецкая говорит, что вложения в коммерческие помещения подходят для инвесторов, готовых к большему риску и имеющих возможность вложить в недвижимость от 15 миллионов рублей. Но эксперт предупреждает, что инвестирование в коммерческую недвижимость имеет несколько сложностей.

Прежде всего, чтобы заработать в этом сегменте, необходим опыт, в то время как инвестировать в жилье может человек без глубокого знания рынка. Во-вторых, придется дольше искать арендаторов торговых площадей.

Литинецкая говорит, что число потенциальных интересантов всегда ниже, поэтому приходится терпеть жесткую конкуренцию. Иногда необходимо идти навстречу клиенту, неся дополнительные затраты, скажем, на перепланировку.

В-третьих, на рынке коммерческой недвижимости существует больший риск экономических катаклизмов, в то время как арендное жилье всегда будет пользоваться спросом. В-четвертых, чтобы войти на рынок коммерческой недвижимости, инвестору необходим больший стартовый капитал, чем на рынок жилья, как минимум ввиду большей площади помещений.

Литинецкая также отмечает, что инвестор коммерческой недвижимости должен мыслить стратегически. Популярная ошибка инвесторов – покупать торговое помещение, не учитывая долгосрочные перспективы развития проекта комплексного освоения территории.

В результате может получиться так, что на улице, которая в первые годы развития проекта была главной, через 5-7 лет значительно снижается пешеходный трафик. А вместе с уменьшением пешеходных и автомобильных потоков падает ликвидность объекта.

В итоге бизнес становится все менее доходным.

Дмитрий Таганов подтверждает, что инвестиционная привлекательность жилых и коммерческих помещений на первых этажах с отдельным входом, которые можно использовать для коммерческой деятельности, во многом зависит от пешеходного трафика. Покупка коммерческого помещения для дальнейшей сдачи в аренду далеко не всегда оказывается рентабельной – через 3-5 лет после ввода дома как минимум 30% таких объектов в новостройках пустуют, говорит эксперт.

По его словам, на вторичном рынке наблюдается похожая ситуация: коммерческие помещения, расположенные в непопулярных местах, либо часто меняют арендаторов, либо подолгу остаются невостребованными. На сегодняшний день небольшие магазины шаговой доступности не могут конкурировать с крупными супермаркетами, предлагающими товары по более низким ценам и пользующиеся все большей популярностью.

Как говорит Мария Литинецкая, если у инвестора в недвижимость небольшой бюджет, ему проще и надежнее вкладывать деньги не в коммерческие помещения, а в жилье, даже учитывая, что при этом будет меньшая доходность. Если инвестор захочет выйти из проекта, то продать квартиру будет гораздо проще, чем коммерческое помещение, которое компании, как правило, арендуют, а не приобретают в собственность.

Исходя из своей практики, эксперты говорят, что 8 из 10 покупателей-инвесторов хотят вложиться именно в жилье, поскольку еще не забыли кризис 2014 года, от которого рынок коммерческой недвижимости до сих пор полностью не оправился.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11552/

Налог на коммерческую недвижимость: как рассчитать сумму к оплате в 2016 году

От чего зависит цена на коммерческую недвижимость?

Платить налоги по новым правилам в 2016 году придется владельцам коммерческой недвижимости. Общей ставки не существует, предусмотрена только максимально возможная ставка для налогообложения бизнес объектов. Стоит заранее просчитать, сколько придется отдать государству за владение недвижимостью и рассмотреть возможности снижения суммы налога.

причина, по которой существенно увеличится размер платежа в бюджет за владение или продажу объекта коммерческой недвижимости – необходимость применения для расчета кадастровой стоимости.

Разница в том, что ранее применялась в качестве базы налогообложения инвентарная или балансовая стоимость, которая была существенно ниже реальной стоимости объекта. Кадастровая стоимость может превышать даже актуальную рыночную стоимость офиса, склада или магазина.

При определении кадастровой стоимости специалистами принималось во внимание предназначение здания, место расположения участка и средняя стоимость квадратного метра при проведении сделок с аналогичными объектами в этом районе. Естественно, не учитывалась престижность и класс зданий и помещений, размер дисконта (ведь сделки практически никогда не заключаются по заявленной первоначально продавцом цене).

Актуальные ставки на 2016 год

Ставки для налогообложения коммерческой недвижимости могут быть установлены на региональном уровне и отличаться, в зависимости от региона, на несколько десятых процента. В большинстве регионов утверждена максимальная ставка на уровне 2% от кадастровой стоимости.

Фактически, чтобы узнать, сколько придется заплатить владельцу в 2016 году, необходимо узнать кадастровую стоимость объекта. Получить информацию можно в местных отделениях Кадастровой палаты. Если стоимость кажется слишком завышенной, можно оставить заявление на пересмотр суммы. В крайнем случае – заказать независимую оценку за собственный счет, после чего обратиться в суд.

Владельцы коммерческой недвижимости – физические лица имеют право на льготы в том же порядке, что и владельцы жилой. Освобождаются от оплаты:

  • Ветераны войны.
  • Участники боевых действий.
  • Инвалиды I и II группы.
  • Инвалиды с детства.

Избежать необходимости платить налог могут физические лица – индивидуальные предприниматели, избравшие упрощенную систему. При условии, что данное имущество используется в предпринимательской деятельности и доход от деятельности облагается единым налогом.

Юридические лица также не смогут использовать балансовую стоимость помещений, а будут рассчитывать сумму налога, опираясь на кадастровую стоимость объекта. На общих основаниях платить будут юридические лица – плательщики налога на прибыль.

Льготы: кто не заплатит налог на недвижимость

На региональном уровне местные органы власти имеют право дополнять или изымать из перечня льготных объектов коммерческой недвижимости, не подлежащих налогообложению, некоторые виды помещений.

Заплатить только 25% от насчитанной суммы налога должны владельцы объектов с расположенными в них предприятиями, которые проводят деятельность в сферах:

  • Медицинской помощи и обслуживания.
  • Научных исследований.
  • Образовательных услуг.

Полностью освобождены от уплаты налога объекты:

  • Культурные объекты, религиозные организации.
  • Бюджетные и транспортные предприятия.
  • Предприятия метрополитена.
  • Оборонные объекты.
  • Организации, которые предоставляют рабочие места инвалидам.

Продажа коммерческой недвижимости и ставка налога

Сумма налога с продажи любого объекта коммерческой недвижимости зависит от нескольких факторов:

  • Статуса продавца (физическое лицо, ИП, юридическое лицо).
  • Выбранной системы налогообложения.
  • Продолжительности владения правом собственности на объект.
  • Использования и налогообложения недвижимости в хозяйственной деятельности.
  • Наличия документов, подтверждающих расходы на приобретение недвижимости.

Ставка налога для резидентов – базовая, составляет 13%. Для нерезидентов – 30% от кадастровой стоимости объекта. Используется в качестве базы кадастровая стоимость, за исключением объектов, для которых такая стоимость не определена. В таком случае базой налогообложения будет договорная цена продажи недвижимости.

Льготы при начислении налога и вычет: сколько можно сэкономить

В этом году изменился еще один параметр, от которого зависит необходимость рассчитывать и платить налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом. Все объекты, купленные после начала 2016 года должны находиться в собственности владельца не менее 5 лет, чтобы можно было продать без уплаты налога.

Обратной силы закон не имеет: если имущество куплено до 2016 года, то остается в силе норма, согласно которой не облагается налогом продажа помещения, находящегося в собственности владельца более 3 лет.

Из новых правил есть исключения, достаточно 3 лет владения для освобождения от налогообложения, если коммерческая недвижимость:

  • Получена в качестве подарка от родственника.
  • Получена в наследство.
  • Право собственности возникло в результате приватизации.

Также действует право воспользоваться налоговым вычетом. Размер вычета составляет всего 250 тыс. рублей.

Ставки, сроки и расчет налога

Доход от продажи физическим лицом объекта коммерческой недвижимости считается доходом гражданина, соответственно, применяется базовая ставка НДФЛ – 13% от стоимости. Если физическое лицо не является резидентом РФ (не находится на территории РФ 183 дня в году и не получает в это время доходов на территории страны), ставка налога составляет 30%.

Избежать необходимости платить налог от продажи могут граждане, зарегистрированные как ИП на упрощенной системе. В этом случае не предусмотрено уплаты других налогов, кроме единого.

Несмотря на то, что юридически собственником помещения является физическое лицо, платить налог не придется, если предоставить документы, подтверждающие, что проданная недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности для получения налогооблагаемого дохода.

Юридические лица обязаны внести сумму, полученную в результате продажи, в состав дохода с последующим налогообложением по ставке налога на прибыль.

Как уменьшить сумму налога не нарушая закон

Избежать уплаты налога с продажи коммерческой недвижимости можно, если заранее просчитать сделку. Достаточно перенести документальное оформление, чтобы срок владения объектом превысил 36 месяцев.

Если сделка должна быть заключена срочно, можно воспользоваться простым расчетом: определить сумму налога к уплате с вычетом, просчитать сумму, если отнять затраты на приобретение.

Абсолютно законно можно использовать оба варианта. В этом случае оттягивать заключение сделки – невыгодно.

Из-за валютного курса рублевая стоимость недвижимости может существенно увеличиться, автоматически поднимая сумму налога.

Физические лица, которые зарегистрированы как ИП, могут использовать шанс не платить в бюджет, если оформят договор аренды с налогообложением арендных платежей от имущества, которое планируют продать. Уплатить 6% выгоднее, чем 13%, если других возможностей не платить налог нет.

Юридическим лицам наиболее выгодно совместить в одном налоговом периоде две сделки, чтобы минимизировать налоговую нагрузку: одну по продаже имущества, другую – по приобретению основных средств. Это даст возможность уравновесить доходы и затраты, и существенно уменьшить сумму налога.

Источник: http://businessrealtyinfo.ru/stati/nalog-na-kommercheskuyu-nedvizhimost-kak-rasschitat-summu-k-oplate-v-2016-godu/

Коммерческая недвижимость

От чего зависит цена на коммерческую недвижимость?

19 июля

Аккумулируя значительную часть национального богатства любой страны, недвижимость решающим образом влияет на экономическое и социальное развитие современной цивилизации. Не будет преувеличением сказать, что недвижимость – во многом и есть сама цивилизация.

Рынок недвижимости (в т. ч., рынок коммерческой недвижимости) интегрирован во все сферы жизни. Для его обслуживания создается большое количество рабочих мест, а его инвестиционный потенциал оказывает заметное влияние на финансовое благополучие экономики. Поступления от налогов на недвижимость и сделок с нею составляют весомую долю налоговых поступлений.

От эффективности управления недвижимостью зависят взлеты и падения отдельных стран и целых континентов. Наглядное тому подтверждение – мировой экономический кризис 2008 года, одной из причин которого стал ипотечный кризис в США.

Природа недвижимости сложна и в чем-то противоречива. Она и цель, и средство; и капитал (инвестиционный актив), и товар – одновременно.

О недвижимости как о товаре в России стало возможным говорить после принятия соответствующих нормативных актов, в первой половине последнего десятилетия XX столетия.

А значимая роль недвижимости в инвестиционных процессах обусловлена такими ее свойствами как изменение стоимости во времени (в большинстве случаев, увеличение), возможность получения доходов от сдачи в аренду и продажи, а также использование в качестве залога при кредитовании.

Что такое недвижимость?

Ответ на этот, казалось бы, совсем простой вопрос не столь очевиден. Не углубляясь в нюансы российского законодательства и не утихающие по сегодняшний день научные дискуссии, можно сказать, что недвижимость – это земля и все, что находится в ее недрах и на поверхности, и не может быть перемещено без ущерба для своего состояния.

К недвижимости относятся как природные объекты, леса, например, так и строения, искусственные сооружения, некоторые виды оборудования, транспортные средства постоянного базирования и т. д. Недвижимостью может считаться движимое имущество, определенное таковым законодательно.

Например, в России недвижимостью являются речные и морские суда, подлежащие государственной регистрации, и даже космические корабли.

Базовый объект недвижимости – земля, напрямую или опосредованно задействованная в любой сфере бизнеса.

Вопросы законодательного регламентирования и научного осмысления явления недвижимости актуальны во всех странах мира, но в России их острота обусловлена коротким периодом существования рыночных отношений, недостаточной, фрагментарной изученностью сферы недвижимости, отставанием научных разработок.

Классификация недвижимости. Коммерческая недвижимость

По характеру использования недвижимость принято делить на:

  • жилую недвижимость;
  • недвижимость, используемую в производственной (промышленной и агропромышленной) деятельности;
  • коммерческую недвижимость.

Помимо этого, недвижимость классифицируют по таким признакам как:

  • цели владения,
  • степень специализации,
  • готовность к эксплуатации.

Коммерческая недвижимость – это офис, магазин, ресторан, пункт сервиса и т. д. Отличительная черта коммерческой недвижимости – ярко выраженная направленность на получение значительной доли дохода от управления недвижимостью, когда его размеры в значительной степени определяются свойствами самой недвижимости, а не только происходящими в ее стенах бизнес-процессами.

Сегодня отсутствовавший еще несколько десятилетий назад российский рынок коммерческой недвижимости отличается высокой активностью. Объявления «куплю коммерческую недвижимость» и «продам коммерческую недвижимость» занимают значительную площадь в рубрике «объявления» печатных и электронных СМИ.

А статьи, содержание которых составляют обзор и анализ рынка коммерческой недвижимости, вызывают интерес не только специалистов, но и широкого круга читателей.

Московская коммерческая недвижимость, коммерческая недвижимость Петербурга, коммерческая недвижимость в Нижнем Новгороде, а также других больших и малых городах России постоянно находится в фокусе внимания бизнес-сообщества.

Аренда  или  покупка коммерческой недвижимости – что лучше?

Применительно к коммерческой недвижимости можно говорить о постоянном существовании альтернативы: покупать или брать в аренду?

Приобретение коммерческой недвижимости в собственность делает ее владельца более независимым. Затраты на длительную аренду недвижимости соизмеримы со стоимостью ее покупки на момент начала аренды. Купить коммерческую недвижимость – значит, сделать выгодную инвестицию и вместе с тем, наложить на себя определенные обязательства по организации ее грамотной эксплуатации.

Есть неоспоримые преимущества и у аренды. Она позволяет найти максимально подходящее для ведения бизнеса помещение быстро и с минимумом затрат. Арендатора отличает мобильность – он в отличие от собственника легче на подъем при необходимости сменить помещение.

Делая выбор между покупкой и арендой, принимают во внимание следующие факторы: организационно-правовую форму и вид деятельности компании арендатора или покупателя (насколько быстро она позволит возместить затраты на покупку); продолжительность и перспективы развития проекта; наличие финансовых средств.

Стоимость коммерческой недвижимости

Переход к рыночной экономике потребовал совершенствования методик оценки стоимости недвижимости. Без квалифицированной оценки рыночной стоимости недвижимого имущества невозможны аренда коммерческой недвижимости, продажа коммерческой недвижимости, страхование, кредитование, разрешение имущественных споров и т. д.

Сформировались три наиболее распространенных подхода к определению стоимости недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход основан на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта недвижимости и предполагаемых (поэтому в нем велика доля экспертных суждений) затрат на создание сравнимого с ним нового объекта. Метод наиболее эффективен при оценке недвижимости уникальной и с незначительным износом.

«Потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного объекта» – так формулируется принцип замещения – один из тех, на которых базируется сравнительный подход. Он эффективен при наличии информации о сделках, произошедших в сопоставимых условиях с объектами недвижимости, аналогичными оцениваемому.

«Чем выше доходный потенциал коммерческой недвижимости, тем дороже она стоит» – на этом принципе основывается один из ключевых методов оценки коммерческой недвижимости – доходный подход. Он лучше других подходит будущим инвесторам.

Факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости

К каждому виду коммерческой недвижимости предъявляются как универсальные, так и специфические требования, состав которых во многом зависит от деятельности ее будущих владельцев и арендаторов.

При оценке торговых помещений в первую очередь обращается внимание на торговые возможности оцениваемой недвижимости: насколько она соответствует ассортименту, как ее местоположение (доступность, конкурентная среда, плотность и платежеспособность населения в соответствующем районе) повлияют на товарооборот и ожидаемую прибыль.

Для гостиниц важен рекреационный потенциал территории, ее насыщенность историческими, архитектурными и природными памятниками, учреждениями культуры, насколько регион привлекателен для туристов или какой интерес представляет для деловых людей.

Большое значение имеет географическое расположение объекта. Очевидно, что коммерческая недвижимость в Москве или коммерческая недвижимость в Санкт-Петербурге будут стоить дороже, чем аналогичная коммерческая недвижимость в области, расположенной за тысячи километров от российских столиц, вследствие значительных различий в макроэкономической ситуации.

Важную роль играют различия местоположения внутри одного города. Близость центра и основных транспортных магистралей – факторы, повышающие стоимость недвижимости и величину арендной ставки. От расположения недвижимости зависит и такая иррациональная, а на самом деле очень важная для офисов и гостиниц характеристика, как вид из окна.

Безусловное преимущество для любых видов коммерческой недвижимости – земельный участок: его размеры, обеспеченность инфраструктурой, наличие коммуникаций и, что особенно важно сегодня – возможность и удобство парковки автотранспорта.

На стоимость участка могут влиять ограничения и обременения, связанные с наличием архитектурных памятников и уникальных природных объектов.

Разумеется, при оценке недвижимости во внимание принимаются физическое состояние объекта в целом и его конструктивных элементов в частности. Квадратный метр офисной площади будет дороже в новых или реконструированных зданиях, чем в тех, где ограничились косметическим ремонтом.

Величину арендной ставки во многом определяет, предлагается ли офисное помещение в специализированном бизнес-центре или это нежилые помещения в административных зданиях или на первых этажах или в подвалах жилых домов.

Для зданий имеет значение материал ограждающих конструкций (железобетонные панели или кирпич), оказывающий непосредственное влияние на размер эксплуатационных расходов и внешний вид, а также возможность установки фальшполов и подвесных потолков, качество отделки.

Важный вклад в формирование цены вносят: надежность системы электроснабжения; возможности автоматизированных систем жизнеобеспечения и инженерного оборудования; наличие квалифицированной и ответственной, соответствующим образом оснащенной охраны.

Для бизнес-центров важны развитая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникациями, наличие конференц-залов (они нужны и в гостиницах), организация питания, бытового обслуживания и отдыха.

Несмотря на переживаемые мировой экономикой в целом, и российской в частности, трудные времена, на перспективы развития рынка коммерческой недвижимости в России можно смотреть с оптимизмом. Он пока очень далек от насыщения.

Если сравнивать российские и европейские показатели, даже самая обеспеченная в России офисными помещениями Москва (около 1000 кв. м на 1 тыс. жителей) примерно на порядок отстает от Лондона и Франкфурта-на-Майне.

А в Санкт-Петербурге на тысячу жителей офисных площадей примерно в два раза меньше, чем в российской столице.

Суммарная площадь торговых площадей в РФ почти такая же, как во Франции и Великобритании (более 16 млн. кв. м). Но население каждой из этих стран примерно в два с половиной раза меньше российского.

Если же говорить о гостиницах, то тема их нехватки, по крайней мере, наиболее востребованных сегментов, давно стала притчей во языцех.

Поэтому есть все основания утверждать: у России огромный потенциал для развития коммерческой недвижимости. И от того, как он будет использован, во многом зависит успешное развитие экономики страны в целом.

Источник: http://GlavKomSPb.ru/kommercheskaya_nedvizhimost

Инвестируем в коммерческую недвижимость

От чего зависит цена на коммерческую недвижимость?

Такой способ умножения своих средств, как инвестиции в коммерческую недвижимость, стал в последнее время популярным не только среди профессиональных финансистов, но и среди частных инвесторов. Правда, пока еще не все они способны правильно распорядиться теми возможностями, которые дает им рынок недвижимости.

Мой знакомый, с которым иногда пересекались в Питере на теме инвестирования, продал продал несколько своих инвестиционных квартир под сдачу и прикупил коммерческой недвижимости в новостройках. По его словам это в разы выгоднее. Там свои заморочки конечно, но попытаюсь понять что это за ниша.

Как получить доход

Зарабатывать на коммерческой недвижимости можно двумя путями:

  • получив доход от перепродажи помещения по более высокой цене;
  • сдавая свои помещения в аренду (инвестиции в аренду недвижимости).

Весь первый этаж нашего большущего дома — это коммерческая недвижимость. Вчера специально прошел — посмотрел, чего там только нет: магазины, несколько кафе, два фитнес-зала, обучение английскому, пункт выдачи детских товаров и много еще чего. И все это активно арендуется, сдается и пересдается. А ведь когда дом строился — была мысль прикупить небольшое помещение, но не решился …

Каждый из способов имеет свои достоинства и недостатки. Наиболее выгодным способом вложения средств является предоставление площадей в аренду, дающее постоянный высокий доход от арендной платы.

Всю коммерческую недвижимость можно условно разделить на несколько категорий. Коммерческие объекты это:

  • офисная: офисные здания, конторы, кабинеты;
  • торговая: торговые центры, магазины;
  • промышленная: предприятия, склады;
  • сфера услуг: спортивные сооружения, клубы, рестораны, гостиницы.

Выбирая помещения для инвестиций, надо исходить из того, для каких целей вы хотите его использовать.

Офисная

Ликвидная офисная недвижимость может быть различных видов:

  • Квартира, переведенная в нежилой фонд или специально выстроенное нежилое помещение. На цену ее аренды могут повлиять такие факторы:
    • район расположения;
    • наличие поблизости места для парковки автомобилей;
    • расположение будущего офиса в «шаговой доступности» от метро, остановок общественного транспорта.
  • Небольшие отдельно стоящие здания. Такое расположение офиса повышает его «статусность»: фирма выглядит гораздо «солиднее», если занимает одна, без соседей, целое здание.
  • Помещения в бизнес-центрах. Они имеют свои преимущества. Например, многие вопросы, которые лежат на хозяине собственности (автостоянка, коммунальные услуги, уборка, ремонт и т.п.) решаются администрацией бизнес-центра.

Торговая

Самая популярная коммерческая недвижимость расположена на первых этажах или в цоколе зданий, как жилых, так и офисных. Она интересна владельцам небольших магазинов, аптек, парикмахерских или кафе. Даже если она расположена в спальном районе, все равно способна найти своего арендатора — людям всегда необходимы мелкие услуги неподалеку от дома.

Помещения в торговых центрах удобны тем, что иногда представляется возможность выкупать соседние площади, увеличивая свои вложения. Обычно цена торговой недвижимости в несколько раз выше стоимости офисной.

Промышленная

Менее популярные, но отнюдь не менее доходные виды недвижимости. Из-за того, что выпускать какие-то товары сейчас в России на небольших площадях сложно, то наиболее востребованными видами этой недвижимости могут стать складские помещения, автосервисы и автомойки.

В сфере услуг

Выгодным вложением в недвижимость может стать приобретение помещения под фитнес-центр или мини-спортзал. При этом, конечно, следует предусмотреть наличие соответствующей инфраструктуры — душевых и, возможно, бассейна. Вложения в строительство мини-гостиницы или хостела также могут быстро окупиться при выборе правильного их расположения.

Как выбрать нужную недвижимость

Естественно, рынок недвижимости каждого конкретного города имеет свои особенности. Тем не менее, можно выделить наиболее важные аспекты, которые помогут подобрать объекты, которые смогут приносить крупную прибыль.

  • Оцените востребованность будущего объекта. Рассчитывать на хороший доход от офиса на окраине города или склада в центре с постоянными пробками не приходится. Каждый объект должен находиться там, где принесет наибольшую прибыль.
  • Небольшие офисы арендуются гораздо охотнее, чем большие. Так что, вложив деньги в пару маленьких помещений, вполне возможно, вы получите большую прибыль, чем приобретя одно большое.
  • Приобретайте в новостройках. Вкладывая средства на ранних этапах строительства, вы сэкономите немалые деньги.
  • Анализируйте цены в предложениях. Цена на один и тот же вид недвижимости может значительно различаться по районам города.

Как правило в период кризиса падает спрос на коммерческую недвижимость высшего ценового класса:

На какой доход можно рассчитывать

Как рассчитать доход от подобных инвестиций?

При сдаче в аренду доходность коммерческой недвижимости представляет собой отношение полученного годового дохода от сдачи объекта в аренду к стоимости его приобретения.

При этом разделяются понятия полной прибыли и чистой доходности:

  • полная прибыль — это выручка от аренды без учета расходов (затраты на содержание недвижимости, выплата налогов и т.д.).
  • чистая доходность — это средства, оставшиеся от полной прибыли после вычета всех расходов.

Насколько выгодны вложения

Меня как частного инвестора всегда волновал вопрос как же выглядит доходность инвестиций именно в эту область по сравнению с другими финансовыми инструментами?

Наиболее близким выглядит рынок жилой недвижимости. Однако, по оценкам специалистов, вложения в коммерческую недвижимость в полтора-два раза выгоднее вложений в жилую.

Если сравнить доходность банковских вкладов и инвестиций в коммерческую недвижимость, то на сегодняшний день инвестиции в неё приносят доход больший, чем банковские вклады.

Если же рассматривать доход от инвестиций на фондовом рынке, то он очень сильно зависит от того, насколько правильно выбираются инструменты. Доходность фондового рынка может быть выше лишь при тщательной работе по краткосрочной стратегии. На длительных же сроках, на которые рассчитана работа с недвижимостью, можно получить только от «голубых фишек».

Сколько можно заработать на мини-офисах:

Положительными сторонами инвестирования денежных средств в коммерческую недвижимость являются:

  • защищенность сбережений от финансовых неурядиц;
  • инвестирование основано на праве собственности;
  • стабильность получаемого дохода;
  • высокий уровень дохода;
  • возможность самостоятельно контролировать свой капитал.

Но и о минусах забывать не следует:

  • это довольно дорогостоящий вид инвестирования;
  • низкая ликвидность объектов;
  • срок окупаемости вложений составляет не менее 5-7 лет;
  • приобретенная коммерческая недвижимость требует постоянного управления.

Риски инвестиций

  • несмотря на то, что юридические лица более предсказуемы, чем частные арендаторы, у них могут возникнуть проблемы с выплатой арендной платы;
  • в кризисный период при массовом банкротстве спрос на помещения падает, цены на аренду снижаются, и сдать помещения труднее;
  • неверно оцененные эксплуатационные расходы способны резко снизить доходность инвестиций;
  • возможность различных обременений при инвестициях во вторичный рынок;
  • возможность со стороны городских властей прекращения договора аренды на землю, на которой расположен объект недвижимости.

Налоги

Налог на доходы от аренды коммерческой недвижимости рассчитывается, как и любой другой налог на доходы для частных лиц в России, по ставке 13%. Но вам, как владельцу недвижимости, необходимо еще уплатить и налог на имущество. Размер его зависит от кадастровой стоимости принадлежащих вам объектов.

Процентная ставка изменяется ступенчато:

  • 0,1% для стоимости менее 10 миллионов рублей;
  • 0,15% для стоимости 10-20 миллионов рублей;
  • 0,2% для стоимости 20-50 миллионов рублей;
  • 0,3% для стоимости 50-300 миллионов рублей;
  • 2% для стоимости более 300 миллионов рублей.

При этом никаких налоговых вычетов не предусмотрено.

До 1 апреля вы рассчитываете и уплачиваете налоги, сдаете налоговую декларацию — и до следующего года «спите спокойно».

А что скажет Герчик про возможность инвестировать в коммерческую недвижимость:

Учитывая все особенности инвестирования в коммерческую недвижимость, проанализировав все риски и преимущества, вы можете самостоятельно принять решение о выборе объекта для вложения своих средств.

Инвестирование в апартаменты является прекрасной альтернативой инвестициям в коммерческую недвижимость.

Удачных инвестиций и стабильной прибыли!

Источник: http://svoedelo-kak.ru/nedvizhimost/investirovanie-v-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Покупка коммерческой недвижимости в новостройке: о чем молчат риэлторы

От чего зависит цена на коммерческую недвижимость?

Наверное, после совета «Храните деньги в банке» (что уже даже не смешно), вторым по популярности будет рекомендация вкладывать деньги в недвижимость.

Если человек, решивший вложить деньги в недвижимость, трезво смотрит на вещи, то ему очевидно, что сказки продавцов о чудесном увеличении цены в светлом будущем — грубо сляпанная уловка. Со всеми этими «увеличениями», дай бог поспеть за инфляцией.

Основное же, что привлекает опытных инвесторов, это ежемесячный доход с аренды и небольшой срок окупаемости инвестиции.

С этой точки зрения, коммерческая недвижимость в разы эффективнее жилой (подробнее о выборе недвижимости для инвестирования можно прочесть в статье «Как инвестировать в недвижимость и получить максимальный доход»), а одной из разновидностей инвестирования в нежилые помещения является покупка коммерческой недвижимости в новостройке.

В интернете много написано об этом способе инвестирования. Но большая часть информации исходит от застройщиков и связанных с ними агентств недвижимости. Главный аргумент: «дешево, доступно, значит выгодно». Но когда дело касается своих, трудом заработанных денег, возникает желание подробно разобраться в вопросе, вдруг все не так «выгодно», как рекламируют?

Давайте рассмотрим основные нюансы, связанные с покупкой коммерческой недвижимости в новостройке.

Большинство представленных на продажу помещений не заслуживает внимания

Чаще всего, новостройки – это целые районы, которые вырастают на месте бывших пустырей или ведомственных территорий. Это удаленные от центра участки, не имеющие ничего общего с торговой или деловой частями города. Нормы проектирования обязывают закладывать в проекты жилых домов помещения общественного назначения для предприятий бытового обслуживания.

Вот именно эти помещения, расположенные в «спальном районе» и предлагаются застройщиками в качестве «выгодных инвестиций». Стоят подобные помещения действительно не дорого. Но будущие арендаторы смогут обслуживать только жителей ближайших домов.

Для подавляющего большинства бизнесов это слишком малое количество покупателей (клиентов) и как следствие, арендная плата за подобные помещения мала до слез.

Но как всегда, бывают исключения. Один из крупнейших застройщиков Москвы и ближнего Подмосковья строит гигантское количество жилых домов, предлагая нежилые помещения на первых этажах. Некоторые из этих помещений действительно интересны.

Однажды, найдя неплохие варианты я был неприятно удивлен тем, что именно эти помещения застройщик не продает. Лучшие объекты компания оставляет за собой, и в дальнейшем самостоятельно сдает в аренду. Ну а продает, сами понимаете что…

Рентабельность сильно зависит от срока сдачи дома в эксплуатацию

Предположим, вам удалось найти коммерческое помещение, расположенное в удачном месте. На что теперь следует обратить внимание? Прежде всего на планируемую рентабельность вашей инвестиции. Упрощенно, для расчета рентабельности, годовой доход нужно разделить на общую стоимость недвижимости.

Например, в строящемся жилом комплексе цена квадратного метра нежилого помещения составляет 70 тыс. рублей. Цена аренды торговых площадей в ближайшей округе составляет 1,5 тыс.

рублей за квадратный метр в месяц. При условии, что на ремонт помещения придется потратить приблизительно 10 тыс.

рублей на каждый квадратный метр, общая стоимость помещения получится: 70 000 + 10 000 = 80 000 рублей за квадратный метр.

Потенциальный доход с каждого квадратного метра такого помещения будет 1500 х 12 = 18 000 рублей в год. Предполагаемая рентабельность денежных вложений составит: 18 000 / 80 000 х 100% = 22,5% в год. Неплохо. На первый взгляд.

Если предположить, что доход вы начнете получать в том же году, в котором инвестировали деньги. В реальности момента сдачи дома в эксплуатацию придется ждать от одного до нескольких лет.

И только после этого можно будет отремонтировать помещение и сдать его в аренду.

К слову, я не знаю ни одной новостройки, которая была бы сдана в эксплуатацию точно в срок. Всегда существуют задержки. При этом с каждым годом ожидания рентабельность вашей инвестиции будет падать на несколько процентов. В таблице показана зависимость рентабельности помещения от срока сдачи его в эксплуатацию. Для наглядности подсчитана среднегодовая доходность за пятилетний период.

Из таблицы хорошо видно, что каждый год ожидания сдачи дома в эксплуатацию, вы не получаете 22,5% в год, а недополучаете их. Как пишут в рекламе: «Самые выгодные инвестиции на этапе котлована». Лишний раз подумайте, готовы ли вы закопать в этот котлован свои деньги на долгий период. Если нет, ищите проверенного застройщика или дожидайтесь крайней степени готовности дома.

Проведите тщательное исследование

Неизменным спутником инвестиций в недвижимость являются сильные эмоции, особенно, когда помещение вам нравится. Это одно из самых коварных состояний, которым с удовольствием пользуются опытные продавцы и риэлторы, склоняя к невыгодной покупке.

К сожалению, полностью исключить эмоциональные помехи не получится, но можно попробовать сместить фокус внимания с эмоций на анализ. Проведите тщательное исследование выбранной недвижимости. Не старайтесь идти по пути наименьшего сопротивления, не позволяйте менеджеру из офиса продаж или риэлтору убедить вас в правильности выбора.

Проведите собственные полевые исследования: отправьтесь на место и тщательно все изучите.

Для начала, убедитесь, что дом не находится в богом забытом месте. Для этого самостоятельно посчитайте существующий пешеходный трафик мимо дверей понравившегося вам помещения. Если дом находится в стадии строительства, то считать придется пешеходный трафик проходящий мимо ограждения стройплощадки.

Не стоит обращать внимания на интенсивность автомобильного потока. Если строящийся жилой дом не примыкает к большому торговому центру, найдется мало автовладельцев желающих свернуть с дороги ради посещения небольшого магазина.

А так как арендаторы не глупые люди, они не будут платить хорошие деньги за аренду помещения, находящемся на слабом пешеходном потоке.

Если после подсчета пешеходного трафика у вас получилась цифра более 200 человек в час (для крупных городов), следующим шагом нужно выяснить удаленность помещения от пешеходного потока.

Для этого, предварительно изучив план благоустройства территории, мысленно наложите его на то, что видите на месте строительства. В идеале, расстояние от линии трафика до входа в помещение должно быть не более 5, максимум 10 метров.

Все, что дальше, резко теряет привлекательность для будущих арендаторов, и доходность для будущего собственника.

Следующий важный параметр нежилого помещения, это высота цоколя или число ступеней крыльца. В идеале, должно быть от одной до трех ступеней. Каждая новая ступень неотвратимо уменьшает количество желающих зайти в помещение, и если у вас 10 ступеней, большая часть пешеходов пройдет мимо. Для цены аренды недвижимости, высокое крыльцо повлечет уже понятные вам негативные последствия.

Далее, планировка помещения. Без всяких компромиссов оно должно иметь форму одного прямоугольного зала (допустимо, с опорными колоннами). Любые подсобные помещения (за исключением санузла) уменьшат будущую сумму аренды недвижимости. Особенно грешат многокомнатностью помещения в панельных домах.

Не слушайте доводов менеджера из офиса продаж о необходимости наличия вспомогательных помещений под склад, комнату приема пищи и прочую ерунду. Откуда ему знать? Он работает всего лишь менеджером по продажам, а не инвестором. Его цель получить крохотные премиальные за счет ваших крупных финансовых потерь от покупки неудачного помещения.

Подчеркну еще раз: помещение не должно быть разделено на отдельные комнаты.

Если проведя тщательное исследование вы обнаружили, что выбранное вами помещение удовлетворяет всем перечисленным требованиям, возможно оно находится в крохотном меньшинстве неплохих объектов недвижимости.

Посмотрите свежим взглядом

Иногда в новостройках предлагаются необычные помещения, прелесть которых тяжело разглядеть с первого взгляда. Но именно они оказываются хорошими инвестициями. Некоторое время назад, в известном мне районе, точечной застройкой, в окружении «сталинских» пятиэтажек, возвели восемнадцатиэтажный жилой дом.

Два первых и один последний этажи этого здания были нежилыми помещениями. С некоторой натяжкой можно было сказать, что дом находится в центре города. Но в силу своего расположения (во дворах), казалось, что нежилые помещения совершенно бесперспективны.

Разве что для размещения магазинчиков «шаговой доступности» и каких-нибудь офисов с бесконечными поисками арендаторов. И действительно, после сдачи дома, все так и было. Но только для первых этажей. Последний этаж был весь сдан в аренду под офисы в кратчайшие сроки.

Цена продажи помещений последнего этажа была гораздо ниже цены первого, но за счет одного очень мощного преимущества, владелец смог держать цену аренды на хорошем уровне «центровых» помещений, обеспечивая достойную рентабельность.

А удалось это благдаря тому, что из окон офисных помещений этого восемнадцатиэтажного здания открывается потрясающий панорамный вид на историческую часть города. Конечно же, легко нашлось несколько организаций, с удовольствием арендовавших такие офисы. Я бы сам арендовал такое помещение.

Подобные помещения могут являться примером хороших инвестиций, не укладывающихся в рамки общепринятых стандартов. Возможно и вы, благодаря свежему взгляду, сможете разглядеть хороший потенциал в недвижимости, мимо которой пройдут большинство других инвесторов.

В статье удалось коснуться лишь некоторых деталей покупки нежилых помещений в новостройке. Подводя итоги, можно выделить ряд основных моментов:

Для успешных инвестиций в недвижимость важно принять аксиому: большинство предложений на рынке недвижимости не заслуживают внимания.

Не менее важно понимание зависимости рентабельности инвестиции от срока сдачи дома в эксплуатацию. И только самостоятельно проведенное тщательное исследование позволит избежать многочисленных ловушек продавцов.

А свежий творческий взгляд поможет увидеть возможности, незамеченные другими инвесторами.

Источник: https://delovoymir.biz/pokupka-kommercheskoy-nedvizhimosti-v-novostroyke-o-chem-molchat-rieltory.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.