+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Недвижимость Нью-Йорка – страховка от инфляции? Или как богатые становятся еще богаче во время инфляции

Содержание

Аналитика

Недвижимость Нью-Йорка - страховка от инфляции? Или как богатые становятся еще богаче во время инфляции

За последние два десятка лет долларовая инфляция была достаточно низкой:  2-3% против 4-4,5% за последние 50 лет.  Однако аналитики сегдня считают, что источники, которые отвечали за сдерживание долларовой инфляции, иссякли, и что скоро значение инфляции вернется к среднеисторическим цифрам, а может, будет их даже превышать.

  Рост цен на товары и услуги до недавнего времени сдерживался тем, что производительность труда тоже росла. Появление дешевых китайских товаров тоже не могло не сыграть свою роль. Однако Китай в настоящее время стремится переключится на внутренний рынок и укрепляет курс юаня, что приведет к подорожанию китайских товаров.

  А в это время центробанки различных развитых государств (Евросоюз, а также Великобритания и Япония)  напечатали множество новых денег.  Объем денежной массы  с 2008 г.вырос в три раза, и даже более того. Покамест это не привело к существенному росту инфляции: власти Америки старались стерилизовать большую часть этих денег путем начала выплаты процентов по резервам.

В результате что коммерческие банки внесли на счета Федерального резервного банка сумму, превышающую $2,3 трлн. – вот как было заморожено 65% от общей денежной базы.

Однако такая мера не может не носить временный характер: когда-нибудь коммерческие банки обязательно возьмут свои деньги назад у государства, чтобы они работали. Например, когда вырастут процентные ставки и держать  средства под   0,25% станет нерентабельно.

  И тогда случится всплеск инфляции, возможно, даже повторяющей Великую Инфляцию, когда цены в долларовом эквиваленте росли в 10% в долларовом эквиваленте и выше.  Главное для инвесторов в такой ситуации – сохранить свой капитал.

Но весь вопрос – в каких активах?

Насколько дороги ценные бумаги?

Государственные и копроративные бумаги известны своими, по преимуществу, фиксированными выплатами. Неудивительно, что как только долларавая инфляция вырастет, стоимость облигаций упадет.

На долгосрочных ценных бумагах, которые чувствительнее остальных к инфляции и изменению процентных ставок,  это скажется сильнее всего.   За исключением  TIPS, фиксирующихся по отношению к инфляции в автоматическом режиме.

 Если же говорить о государственных облигациях, то в последние пять лет инвесторы старались купить государственные облигации без риска, тем самым поднимая их стоимость.

  На примере это выглядит так: совсем недавно инвестор был готов отдать  $430 за государственную облигацию, обещающую через  30 лет вернуть  $1000.  А теперь вспомните уровень цен, который был даже не 30, а 10 лет назад. Вы готовы бы тогда были отдать деньги, чтобы получить сегодня сумму, превышающую эти деньги чуть более чем дважды? 

Если же говорить о  TIPS, то и правда защищают от инфляции, но защищают дорого. По  пятилетним TIPS  процентная ставка является отрицательной –  минус 0,74%. То  есть случился парадокс: безрисковые государственные облигации из-за роста в цене превратились в один из самых рискованых активов. 

Не стоит забывать про акции – исторически это не самая неудачная страховка простив роста инфляции, особенно в то время, когда цены на товары растут умеренно.

  Но во время сильной инфляции компании могут не успеть за увеличением цены на материалы, заработную и арендную плату, в результате часть прибыли просто съедается.   Лучше всего приобретать их на пике пессимизма, когда стоимость акций явно недооценена.

  Если же говорить о том, какие конкретно инвестиции выбрать, помните, что лучше всего выбирать такие компании, у которых есть возможность увеличить цены на продукцию, не растеряв при этом значительного количества клиентуры.

А как же “золотой запас”?

Золото считают одним из самых надежных способов сберечь свои средства от инфляции.  Это способ, можно сказать, исторический, однако та же история демонстирует нам, что  зависимость между инфляцией и ценами на “золотой запас”  не всегда прямолинейна.  Например, во время Великой инфляции 1970-х гг.

цены на золото  действительно подросли. Однако они выросли и в 2000-х, когда уровеннь инфляции был очень низок.   Кроме того, основной недостаток золота – то, что его справедливую стоимость определить почти невозможно.

  Почти все активы в течение жизни создают для собственников какой-то  денежный поток, позволяющий определить стоимость актива. А золото создает отрицательный поток: оно не приносит прибыли, а на его хранение нужно тратиться.

  Поэтому сложно утверждать, является ли золото сегодня переоцененным, рискованный ли это актв, или надежный, проверенный временем инвестиционный инструмент. Однако помнить о том, что за последние 10 лет золото увеличиось в цене в три раза – стоит.   

Мой дом – моя крепость против инфляции

Инвестиции в недвижимость – один из самых надежных способов спастись от роста инфляцию. Цены растут – но арендодатель может поднять арендную плату.  При этом доля расходов по отношению к доходам не так уж значительна.

Доходность недвижимости в период высокой инфляции может даже вырасти.  Однако в последине несколько лет цены на жилую и коммерческую недвижимость в Лондоне, Нью-Йорке,  Гонконге, Шанхае и других мегаполисах уже значительно увеличились, что создает опасность их “перегрева”.

   Кроме того, порог вхождения в этот бизнес достаточно высок.

Как же выбрать недвижимость, которая будет приносить собственнику доход?  Прежде всего, она должна находиться в месте, которое востребовано потенциальными арендаторами: ценность таких объектов растет быстрее всего.  В последнее время хитом для инвестиций в стены является недвижимость за рубежом.

Тому причина – нестабильность политической обстановки в России и странах СНГ, а тажке возможность получить более дешевые ипотечные кредиты и более низкие цены на недвижимость. В то время, как за границей можно найти достаточно доходный объект, который обеспечит сохранность ваших средсв.

Это может быть не только жилая, но и коммерческая недвижимость, а также готовый бизнес в Европе.  Вы можете купить доходный дом с уже имеющиеся жильцами или торговую площадь с арендаторами.  При этом цены на недвижимость за рубежом значительно ниже, чем на родине.

Главное, перед покупкой рассчитать финансовую выгоду от аренды и от капитализации. Для этого не стоит выбирать те страны, где экономика пока нестабильна. Никто не знает, какова будет завтра политическая обстановка в Болгарии, Румынии или Хорватии.

В то время решение купить апартаменты в Великобритании, магазины в Германии или отели в Австрии сможет уберечь ваше самое дорогое от страшного монстра по имени “инфляция”.  

Источник: http://www.JustReal.ru/presscenter/analytics/dollarovaya-inflyacia-8173

10 главных ошибок, которые мы совершаем во время кризиса

Недвижимость Нью-Йорка - страховка от инфляции? Или как богатые становятся еще богаче во время инфляции

Многие полагают, что финансовый кризис — повод срочно переместить накопления с депозитных счетов под матрас. Аргумент прост: «Банк может закрыться, я всё потеряю». Однако это решение неверное.

Для всех российских банков обязательно участие в системе страхования вкладов. Поэтому даже если учреждение лопнет, вкладчик получит компенсацию. Её максимальная сумма по счетам и вкладам в одном банке составляет 1,4 миллиона рублей.

Эксперты рекомендуют всегда вкладываться не в запас, а в то, что приносит регулярный доход. Деньги под матрасом могут обесцениться из-за инфляции. Ваш запас будет только уменьшаться.

2. Заводить на чёрный день кредитную карту

Призывы воспользоваться кредитной картой с огромным льготным периодом, кешбэком и прочими привлекательными фишками сегодня доносятся изо всех углов. Но финансовый кризис — точно не то время, когда нужно брать новый заём с высокими процентами.

В качестве резервного фонда кредитку можно использовать только в том случае, если вы уверены, что сможете вернуть долг в срок. Но рассчитывать на неё как на постоянную подстраховку не стоит. Займите нужную сумму у друзей. А ещё лучше создайте заранее свою финансовую подушку.

3. Скупать валюту сразу же после резкого скачка курса

Есть золотое правило: покупать на минимуме, продавать на максимуме. Если ситуация подходит — вопросов нет. Однако зачастую массово скупать валюту начинают, когда её курс резко подскочил. Это ошибка, которая может дорого обойтись.

Максимальная стоимость валюты приходится именно на пиковую часть финансового кризиса, которую многие принимают как благоприятные условия для покупки. А потом она дешевеет, вы теряете деньги.

Важно по возможности разделять риски как в кризис, так и вне его. Это стратегия называется «не держать все яйца в одной корзине». Храните сбережения в разных валютах и в прочих активах разной степени ликвидности (с разной скоростью их реализации и превращения в наличные деньги).

Под активами подразумеваются наличные денежные средства, средства на текущих счетах и картах, которые можно снять в любой момент, средства на вкладах, снятие которых раньше срока чревато потерей процентов, недвижимость, транспортные средства, золото и драгоценности, паи, акции и тому подобные материальные ценности и финансовые инструменты.

Если у вас есть краткосрочные планы (например, вы хотите потратить рублёвые накопления на запланированную в ближайшее время поездку), то покупка валюты и фиксация курса может оказаться разумной и правильной.

4. Покупать непредсказуемые активы

Эксперты советуют не поддаваться панике и не покупать активы с плохо предсказуемым ценообразованием. Для начала нужно провести ревизию активов, обязательств, доходов и расходов семьи. А затем убедиться, что баланс сходится, вы имеете резерв свободных средств на случай потери доходов. А в кризис от этого никто не застрахован.

Во время кризиса разные активы (недвижимость, депозиты, ценные бумаги) ведут себя по-разному. Валюта дорожает, акции и облигации, как правило, теряют в цене.

Если кризис сопровождается ростом инфляции, то цены на недвижимость могут быстро вырасти. А потом они начнут падать из-за снижения покупательной способности.

Любой кризис рано или поздно проходит, цены активов разворачиваются в обратную сторону. Валюта дешевеет, акции и облигации дорожают.

Ключевая ошибка — совершение сделок в острой фазе кризиса. Покупка валюты по высокому курсу приводит к убыткам по мере того, как курс рубля восстанавливается. Аналогичную картину можно наблюдать на фондовом рынке. Панические продажи в острой фазе кризиса приводят к фиксации убытков.

В последние пару лет появился ещё один объект для альтернативных инвестиций — криптовалюты и токены проектов ICO.

Узнав, как кто-то за месяц стал миллионером, вложившись в крипту, прочитав пару абзацев на тематических сайтах, многие воспринимают криптовалюты как активы, обладающие сверхвысокой доходностью.

Но при этом забывают, что они имеют высокую волатильность (изменчивость цен) и высокие риски. Так, в первом квартале 2018 года крипторынки потеряли более половины своей стоимости.

Я бы не рекомендовал вкладываться в криптовалюты людям, не имеющим опыта инвестирования на традиционных финансовых рынках. И категорически не рекомендую вкладывать в них последние или заёмные средства.

5. Бездумно скупать ненужные товары про запас

Скачки курса валют провоцируют набеги на продуктовые магазины и гипермаркеты электроники. Люди в панике скупают телевизоры, микроволновки, стиральные машинки, соль, крупы и спички. И совершенно зря.

Любому человеку рекомендовано иметь денежную подушку безопасности. Обычно это сумма, равная расходам семьи за шесть месяцев. Многие держат эту сумму дома или в банке. И в момент кризиса, резкого изменения курсов валют тратят этот запас на абсолютно ненужные вещи.

Бытовая техника, приобретённая впрок, стремительно потеряет в стоимости и будет пылиться в углу. Намного разумнее использовать шанс, который примерно раз в 7–10 лет даёт нам экономика, для приобретения подешевевших перспективных активов. Именно это в будущем даст достойную прибавку к капиталу.

Бытовую технику, автомобили и прочее закупают в кризис люди, совершенно чуждые финансовой грамотности. Да, новая стиральная машинка, возможно, необходима для душевного спокойствия. Но такие покупки не являются инвестициями.

Они никогда не принесут вам доход. Напротив, из-за амортизации их стоимость со временем будет падать, а расходы на поддержание рабочего состояния расти. Кроме того, жизненный цикл товаров потребления сегодня очень короткий. Многие компании укорачивают его намеренно, чтобы побудить чаще совершать покупки. Поэтому стиральная машинка, купленная сегодня, вряд ли прослужит вам 20 лет.

Финансовый кризис в нашей стране люди воспринимают как наступление войны, а потому готовятся соответствующим образом. С полок сметаются крупы, консервы и соль. Люди боятся, что всё подорожает настолько, что уже никто не сможет позволить себе лишнюю порцию гречки.

Но такие меры неэффективны для потребителей. Есть определённый процент, за который инфляция не зайдёт. И даже экономический кризис не способен одномоментно привести к краху системы торговли.

Рост цен на продукты питания будет постепенным даже с учётом обвала рубля. Мало какие внешние обстоятельства могут существенно повлиять на стоимость соли, тем более что она на 70% добывается в нашей стране, а в запасах ещё миллиарды тонн.

Зачастую кризис — это необоснованный повод повысить цены. В 2014 году люди кинулись скупать гречку, а продавцы в ответ на спрос подняли её стоимость. Это явление называется эффектом ценовых ожиданий. Люди поддаются ажиотажу, тратят деньги как в последний раз. В итоге вся кладовка забита дорогой гречкой. Это так же неразумно, как покупать доллары в пик падения рубля.

Не спешите сметать с прилавков соль, крупу и сухари. Ваша паника может передаться другим, спрос значительно вырастет, а вместе с ним и цены.

6. Паниковать и торопиться

Даже в кризис можно сэкономить. Важно не торопиться и подходить к приобретениям разумно.

Во время активных курсовых колебаний не стоит бездумно покупать авиабилеты. Еженедельно в ночь со вторника на среду цены на билеты за границу в рублёвом выражении пересчитываются по курсу евро в соответствии с правилами Международной ассоциации воздушного транспорта. За основу берутся данные торгов за понедельник.

Если рубль укрепился в понедельник, стоит подождать до среды, когда цены обновятся в пользу покупателя. Если же в понедельник рубль демонстрирует падение, затягивать с покупкой точно не стоит — авиабилеты следует купить до конца вторника. Когда скачки курса довольно внушительны, стоимость билетов может значительно меняться.

7. Выставлять на продажу «ненужную» дачу

Дачный участок в финансовый кризис — отличный способ продержаться благодаря своему огороду. Вместо того чтобы за бесценок продавать дачу, пытаясь пополнить копилку хотя бы какой-то суммой, лучше купите семена и вырастите свой урожай.

8. Совершать крупные покупки

Не стоит поддаваться панике и бездумно вкладывать накопленные сбережения в недвижимость. Особенно если её продают по «максимально сниженной цене». Может случиться так, что после кризиса её ценность упадёт ещё больше.

Крупные покупки во время кризиса, например автомобиля или недвижимости, могут быть целесообразны при одном условии. Если есть возможность приобрести активы по низкой стоимости, когда рыночные цены уже выросли. Такие сделки действительно могут быть выгодными, если вы уверены, что инфляция съест сбережения, а подушка ликвидности не понадобится.

К крупным покупкам стоит подходить осторожно: это может быть заморозкой средств на длительный период. Кроме того, такие вложения могут потребовать сопутствующих расходов. Продать недвижимость, автомобиль или технику в кризис и навариться на этом достаточно тяжело.

И совершенно точно неправильно брать на себя обязательства в виде дорогого кредита на покупку.

9. Уходить в режим тотальной экономии

Если вы решили перейти на хлеб и воду, причём в буквальном смысле, это может неприятно аукнуться. Состояние, когда вы думаете о том, как бы не потратить лишнюю копейку, губительно. Скорее всего, снизится ваша продуктивность, стресс может спровоцировать развитие депрессии.

Потребители каждый раз наступают на одни и те же грабли: начинают экономить за счёт инвестиций в себя. Не раз слышала, что при финансовых затруднениях люди горько жалеют о необходимости отложить покупку машины, но легко отказываются от возможности продолжить обучение или повысить квалификацию.

Мой совет: продолжайте тратить деньги на то, что необходимо для обычной жизни: продукты, лекарства, предметы гигиены. Переходите на товары no name и большие упаковки, не переплачивайте за бренды и фасовку.

И не переставайте инвестировать в себя и своё развитие: курсы, обучение, репетиторов для детей, хорошие школы. Поставьте на паузу инвестиции в материальные ценности. Новые машины, телефоны, одежда, кроме остро необходимой, недвижимость подождут до более благоприятного с финансовой точки зрения периода.

10. Не менять привычки

Пристрастие к сигаретам может обходиться в 1,5 тысячи рублей в месяц и больше. Кажется, вроде бы небольшая сумма. В кризис она может стать значимой. Проведите ревизию своей жизни. Наверняка у вас есть очень много возможностей сэкономить.

Первый и главный совет при наступлении кризиса — не паниковать и не пытаться любой ценой сохранить социальный статус. С одной стороны, скидки, дискаунт-магазины, небрендированные товары, продукты на развес.

С другой — дополнительные источники дохода за счёт непрофильной работы.

Нет ничего унизительного, если преподаватель университета возьмёт на вечер несколько переводов в качестве подработки, а в выходные вместо пафосного торгового центра пойдёт с семьёй погулять в парк.

Пересмотрите систему занятости всей вашей семьи. Например, дети могут посидеть с ребёнком соседей, расклеивать рекламные листовки, поработать курьерами. Не забывайте: китайский иероглиф «кризис» состоит из двух элементов: «опасность» и «возможность».

Источник: https://lifehacker.ru/oshibki-vo-vremya-krizisa/

10 фактов о Федеральной резервной системе США

Недвижимость Нью-Йорка - страховка от инфляции? Или как богатые становятся еще богаче во время инфляции

Многие американцы считают ФРС госучреждением, ответственным перед властями, а значит, перед народом. На самом деле, у ФРС сейчас больше власти, чем у любой из ветвей власти и у кого-либо в США.

1. ФРС – частное предприятие

ФРС не является госучреждением. Это центробанк в частной собственности. Он принадлежит 12 банкам, входящим в систему ФРС. Руководство Системы в открытую заявляет о своей независимости. Так, в 2010 г. во время судебного разбирательства между агентством Bloomberg и ФРС последняя заявила, что «не является государственным учреждением», а значит, не подчиняется Закону о свободе информации.

Итак, кому же принадлежит ФРС? Официально 12 федеральным резервным банкам, учрежденным Конгрессом, но организованным как частные корпорации. Так, резервные банки выпускают акции. Однако последние значительно отличаются от настоящих акций на фондовых биржах. Резервные банки работают не ради прибыли.

Кроме того, владение определенным количеством этих акций является обязательным условием участия в Системе. Акции не обязательно продавать или обменивать, они приносят стабильный доход – 6% годовых. Некоторые вложения делают иностранные правительства.

Так что можно сказать, что отчасти ФРС принадлежит другим государствам.

2. ФРС – вечный двигатель по созданию госдолга

Чем больше денег появляется в США, тем больше их долг. Если правительству нужны средства, оно обращается к ФРС. Правительство дает ФРС трежерис, в ответ получает ноты Федрезерва (то есть доллары). Обычно этот процесс является электронным. Откуда ФРС берёт денег? Ниоткуда, она их просто печатает.

Получается, что американская валюта даже не является собственностью государства (ведь их выпускает частная корпорация). Сверх того, правительство позволяет ФРС создавать деньги из воздуха и затем их занимает.

Что дальше происходит с трежерис? Их продают. А проценты по этим облигациям ложатся на плечи рядовых американцев. В налоговом 2011 г. американцам пришлось заплатить за это $454 млрд.

Это всего лишь проценты по долгу.

1 июня 1914 г. (через несколько месяцев после создания ФРС) госдолг США составлял $2,9 млрд. Сейчас он в 5 тыс. раз больше. И скандал с потолком этого показателя может вновь выйти на первые полосы газет, ведь, по прогнозам американского Минфина, до конца 2012 Штаты вновь достигнут потолка госдолга.

3. ФРС обесценивает доллар

С 1900 г. американский доллар потерял 96,2% своей стоимости. Основные потери начались в 1913 г., после создания ФРС. Этот процесс вполне очевиден. Предложение денег растёт при неизменном производстве, стоимость одного доллара падает.

Побочный эффект непрекращающейся эмиссии – инфляция – также постепенно съедает экономику страны. Бен Бернанке озвучил целевой размер инфляции как 2% годовых. Чуть позже Комитет ФРС по открытым рынкам заявил, что в ближайшие 20 лет нужно обесценить доллар на 33%.

При этом можно добиться большего показателя, если инфляция превысит 2%.

4. ФРС может спасти любую компанию любой ценой

Помощь банкам и автопроизводителям от Конгресса вызвала бурю недовольства среди американцев. Но не всем известно, что ФРС также помогал банкам, причём гораздо большими суммами.

Благодаря очень ограниченной проверке, одобренной Конгрессом, стало известно, что тайные займы составляли триллионы долларов. Если быть точным, $16,1 трлн за период с 1 декабря 2007 по 21 июля 2010 гг. При этом сотни миллиардов пошли на спасение иностранных банков.

Кроме того, ФРС выделила для гигантов с Уолл-Стрит огромную сумму на управление этими займами. Это дополнительные $659,4 млн.

5. ФРС платит банкам, чтобы те не занимали деньги на рынке

Резервная система придумала несколько приемов, позволяющих ей защитить американские банки.

Секция 128 Закона 2008 г.

о чрезвычайной экономической стабилизации (более известного как план Полсона) позволяет ФРС платить проценты американским банкам за то, что они оставили на хранение в Системе часть «излишних резервов».

Таким образом, финансовые организации могут заработать деньги, полностью оградив себя от рисков. Сумма таких резервов выросла практически с нуля в 2008 г. до $1,5 трлн в настоящее время.

Другой уловкой стали операции кэрри-трейд с госдолгом. ФРС одалживает банкам наличность под ничтожный процент, на которую те покупают у неё же трежерис. Чем выше доходность облигаций, тем больше доход банков. Опять же почти без рисков.

6. ФРС обеспечивает условия для создания финансовых пузырей

Если бы не политика ФРС в отношение процентных ставок, кризиса в недвижимости, возможно, удалось бы избежать. Тогда ставки были на нуле, что делало кредиты сказочно выгодными в глазах населения. После кризиса эту ошибку осознали, об этом много говорили, а воз и ныне там: ключевая процентная ставка США находится на тех же уровнях, что и в 2008 г.

7. ФРС управляют банки с Уолл-Стрит

Единственным постоянным представителем в Комитете по открытым рынкам является представитель от Нью-Йорка, в то время как остальных участников каждые 2-3 года ждёт ротация.

Бывший глава Федерального банка Нью-Йорка Тимоти Гайтнер сейчас является министром финансов и главным претендентом на пост главы Всемирного банка.

Банк Нью-Йорка всегда был важнейшим участников системы, а Нью-Йорком заправляет Уолл-Стрит.

8. Подоходный налог был введён в год создания ФРС

3 февраля 1913 г. была принята 16 поправка к Конституции, вводившая подоходный налог. В том же году был принят закон о Федеральном резерве.

9. Глава ФРС Бен Бернанке чудовищно некомпетентен

Многие СМИ создают Бернанке образ великолепного экономиста, однако, если вспомнить некоторые его высказывания, станет понятно, что это не так.

В 2005 г. Бернанке заявил, что деривативы не представляют никакой угрозы для финансовых рынков: «Деривативы абсолютно безопасны, ведь их используют очень опытные финансовые институты, у которых к тому же есть стимул использовать их правильным образом». В 2006 г. он пообещал, что цены на недвижимость продолжат расти: «Рынки недвижимости немного остывают.

Мы ожидаем скромного спада активности, при этом цены продолжат расти». Высказывание от 2008 г.: «ФРС не ожидает рецессии в ближайшее время». За несколько месяцев до краха Fannie Mae и Freddie Mac Бернанке настаивал, что они абсолютно безопасны: «Предприятия, финансируемые государством, хорошо капитализированы. Никакой угрозы краха для них не существует».

Сказать всё это мог либо человек, ничего не понимающий в экономике, либо имеющий на предстоящий крах свои виды. При этом, несмотря на все провалы Бернанке, Барак Обама всё-таки номинировал его на пост главы ФРС.

10. ФРС стал слишком всемогущим

Первая статья Конституции США гласит: “Конгресс правомочен чеканить монету, регулировать ценность оной и ценность иностранной монеты, устанавливать единицы мер и весов”. На деле эту функцию выполняет ФРС.

Федрезерв – самый недемократический институт США. Его даже называют «четвёртой ветвью власти». При этом ответственности перед населением у него значительно меньше. Американцы не выбирают руководство ФРС.

Его назначает президент, однако он в этом смысле тоже не свободен: ему ведь понадобятся деньги на следующую предвыборную компанию, которую могут оплатить гиганты с Уолл-стрит.

Ведь президента выбирают каждые 4 года, а главу ФРС лишь один раз в 14 лет.

ВНИМАНИЕ! Самая популярная монета в РФ – “Победоносец” – УЗНАТЬ СТОИМОСТЬ

Источник: http://gold.ru/news/10-faktov-o-federalnoj-rezervnoj-sisteme.html

Инвестиции в недвижимость — лучшая защита от инфляции

Недвижимость Нью-Йорка - страховка от инфляции? Или как богатые становятся еще богаче во время инфляции

19 февраля 2014

Как гласит «Закон Дьюдни о нулевой доходности», прибыль от инвестиции равна убыткам от инфляции плюс налоги, что в итоге равно нулю.

«Бумажные деньги обесцениваются неимоверно быстро, и зачастую часть средств инвестируется не столько с целью приумножить, сколько с целью их сохранить»,— говорит Илья Битков, риелтор Coldwell Banker.

Что же делать инвесторам, которые хотят не только уберечь капитал, но и увеличить его?

Почему стоит вкладывать средства в недвижимость?

В период гиперинфляции средством защиты обычно считаются вложения в драгоценные металлы и недвижимость, в то время как стоимость бумажных активов, таких, как акции, облигации и купюры, быстро падает.(Экономический словарь)

«Раньше многие инвесторы гнались за доходностью, а сейчас все чаще мы встречаем людей, которые просто хотят сохранить капитал. И это не такая простая задача, как может показаться на первый взгляд.

Хранение в валюте подвергает капитал серьезному риску девальвации.

Из всех популярных инструментов инвестиций — акции, золото, банковские депозиты, управляющие компании — недвижимость видится нам наиболее перспективным и надежным»,— говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.Ru.

Чтобы уберечь средства от инфляции, их определенно не стоит вкладывать в золото: в 2013 году этот металл подешевел почти на треть. Не рекомендуется хранить все средства в ценных бумагах — они могут в одночасье упасть.

Самое верное решение — вложить средства в ликвидную недвижимость растущего рынка. Такие инвестиции не принесут баснословную доходность, но надежно защитят деньги от обесценивания.

Рассказывает Илья Битков: «При общении с клиентами (особенно в кризисные годы) я слышу немало критических, а порой и враждебных высказываний по отношению к выбранным ими пакетам акций, к брокерам и страховым агентам, посоветовавшим тот или иной инвестиционный продукт.

Массу неудовольствия вызывают и проценты по сберегательным и накопительным банковским депозитам, а также и „проседающие“ пенсионные фонды. Более того, именно глобальные изменения на рынке недвижимости влияют на состояние рынка ценных бумаг и другие виды бизнеса.

Недвижимое имущество может быть затронуто волной экономического кризиса, однако при всем этом оно остается реальным, а не „бумажным“ объектом, способным приносить как минимум доход от сдачи в аренду».

Роман Григорьев, руководитель компании LonGrad, также выделяет ряд преимуществ недвижимости перед другими объектами инвестиций: «Это регулярный доход, более низкие риски, возможность своими усилиями улучшить объект. Кроме того, недвижимость легко заложить в банке, и она дешевеет не так быстро, как ценные бумаги или металлы, поэтому у инвестора есть время среагировать».

Динамика цен на лондонское жилье (фунтов стерлингов) и золото (долл. за унцию)
с 1973 по 2013 годыДанные MeasuringWorth.Com и Nationwide

В 1973 году жилье в Лондоне стоило в среднем 12 848 фунтов стерлингов (данные Nationwide).

Если допустить, что 40 лет назад инвестор купил квартиру по такой цене, то к концу 2013 года объект уже стоил 345 186 фунтов стерлингов, то есть прирост стоимости составил 332 338 фунтов (недвижимость подорожала почти в 27 раз).

Цены на золото на лондонском рынке за тот же период выросли в 14,5 раз (данные Measuring Worth). А если учесть, что все 40 лет недвижимость можно было сдавать в аренду, то ее доходность во много раз превышает доходность золота.

Реальный прирост капитала

«Иногда нужно бежать, чтобы оставаться на одном месте»,— говорила Алиса из книги Кэролла. Инвестор бы уточнил: «Бежать со всех сил, чтобы обогнать». Для тех, кто вкладывает деньги в недвижимость, важно добиться, чтобы реальный прирост капитала (сверх инфляции) был в плюсе.

Поясним на примере, что такое реальный прирост капитала. В Турции со II квартала 2012 по II квартал 2013 цены на недвижимость выросли на 12,5 %, и многие говорили о буме на жилье. Однако с учетом высокой инфляции (7,5 %) реальное подорожание составило лишь 5 %.

Еще хуже, когда инфляция опережает рост цен, как это происходит в России. По данным федерального портала «Мир квартир», в 2013 году вторичное жилье в нашей стране подорожало на 2,1 %. В то же время уровень инфляции составил 5,3 %.

Таким образом, в реальном исчислении недвижимость в России подешевела на 3,2 %.

Динамика цен и уровень инфляции в 2013 году, %Данные Knight Frank, Rate Inflation, US Inflation Calculator, Евростата, «Мира квартир» и Росстата

Динамика цен (по состоянию на II или III кварталы 2013) Инфляция Динамика цен с учетом инфляцииБолгария

Великобритания

Германия

Греция

Испания

Португалия

Россия

США

Турция

Франция

Эстония

−1,80,4−3,2
4,32,51,8
11,21,69,6
−9,10,9−10,0
−12,01,5−13,5
−1,50,4−1,9
2,16,5−4,4
11,21,59,7
12,57,55,0
−1,11,0−2,1
8,43,25,2

Лучший способ добиться реального прироста капитала — сдавать недвижимость в аренду, а не просто ждать, пока вырастут цены продажи. Например, если инфляция составляет 3 % в год, а цены растут на 5 % в год, реальный прирост капитала составит лишь 2 %. В то же время, если бы инвестор сдавал недвижимость в аренду, ему удалось бы получить дополнительные 4–5 % годовых.

Стоимость аренды лучше привязывать к той валюте, которая меньше всего подвержена колебаниям инфляции. Например, доллар с 1973 по 2013 обесценивался в среднем на 4,3 % в год, фунт стерлинга (за тот же период) — на 6,1 %. Что касается рубля, то с 1991 по 2013 год средняя инфляция составила 181 % (худшим годом был 1992-й, когда потребительские цены подскочили на 2 508,8 %).

Чтобы прирост капитала превысил инфляцию, можно приобретать недооцененные объекты, а также недвижимость, стоимость которой можно увеличить, сделав эффективный и экономичный ремонт. И, конечно, немаловажное значение имеет местоположение здания.

В какие объекты инвестировать?

Одни объекты более чувствительны к инфляции, чем другие. И чем сильнее они реагируют на рост потребительских цен, тем лучше для инвестора. Эта чувствительность чаще всего зависит от срока аренды, то есть от того, как часто арендные ставки пересматриваются в соответствии с инфляцией.

Будет ли индексироваться арендная плата, зависит от условий, прописанных в договоре. Например, в Германии в договор коммерческой аренды нередко включается положение об автоматической индексации арендной платы. Стоимость аренды обычно привязывается к индексу потребительских цен (ИПЦ) Германии. Индексация происходит каждый год, или когда совокупный прирост ИПЦ достигает 10 %.

Лучшую защиту от инфляции предоставляют объекты с короткими сроками аренды и объекты, арендная плата которых зависит от размера прибыли арендатора (например, торговая недвижимость).

«Это палка о двух концах — слишком бурный рост инфляции снижает покупательскую способность, продажи снижаются, и вместе с ними снижается выручка и арендная плата.

В целом, такие механизмы оплаты, а соответственно и риски, больше актуальны для крупных компаний управляющих коммерческой недвижимостью»,— говорит Георгий Качмазов.

Так, гостиничные номера сильно чувствительны к инфляции, поскольку сдаются посуточно, и их стоимость постоянно корректируется, а квартиры, сдаваемые в долгосрочную аренду, менее чувствительны, поскольку арендные ставки пересматриваются раз месяц или в год.

Арендные ставки торговых площадей обычно корректируются ежемесячно, и если дорожают потребительские товары, то повышается и аренда торговых точек.

Аренда офисов тоже часто индексируется в соответствии с инфляцией, поэтому такой тип недвижимости может быть чувствительным к инфляции даже при долгосрочной аренде.

Объекты инвестиций и их чувствительность к инфляции

Высокая

Средняя

Низкая

Гостиничные номера, магазины, промышленно-складские объекты, жилье (краткосрочная аренда)
Офисы, REIT
Земельные участки, квартиры (долгосрочная аренда)

«Инвестиции в земельные участки часто таят в себе большое количество „подводных камней“, начиная от оценки, наличия необходимых коммуникационных сетей и заканчивая вопросами статуса и изменения целевого назначения участка. Пожалуй, данный сегмент наименее привлекателен для частного инвестора»,— говорит Илья Битков. По его словам, коммерческая недвижимость требует основательного подхода, весомых денежных вложений и времени. Получение коммерческих займов для иностранных инвесторов сопряжено с определенной долей проблем.

Инвестиции в жилой фонд — самый доступный способ вложения средств в недвижимость. Для капиталовложений можно рассматривать как первичный, так и вторичный рынок недвижимости. Рекомендуется покупать доходные дома, где все квартиры предназначены для сдачи в аренду.

Чтобы не потерять средства из-за инфляции, выгодно также вкладывать их в REIT. Обычно доходность таких фондов превышает уровень инфляции, позволяя инвесторам не только предохранить средства от «съедания» инфляцией, но и заработать на ней.

«Средние показатели прибыльности крупных фондов варьируются. В идеале здесь возможно рассчитывать на 6–8 % годовых, однако в разных секторах вложений в недвижимость показатели разнятся»,— рассказывает Илья Битков.

Например, в США с 1973 по 2012 годы средняя доходность NAREIT (Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости) составляла в среднем более 11 %, а в отдельные годы (1975, 1976, 1979, 1982, 1991, 1996, 2003, 2004 и 2006) превышала 30 %. Таким образом, средняя доходность NAREIT с учетом инфляции (в среднем 4,3 %) превышает 7 %.

Доходность NAREIT в сравнении с и инфляцией в США (1973–2013 годы)Данные Reit.Com и US Inflation Calculator

Недостатком капиталовложений в REIT может быть лишь отсутствие прямого контроля над инвестированием, однако в период спада такие фонды сохраняют ликвидность, когда индивидуальный инвестор имеет возможность перераспределить свой портфель или избавиться от него.

По советам экспертов, чтобы уберечь капитал от инфляции, стоит вкладывать средства в недвижимость. Идеальный вариант — купить ликвидное жилье на растущем рынке и сдавать его в аренду на короткие сроки.

«Чтобы сохранить заработанный капитал для своих детей или внуков, мы рекомендуем покупку недвижимости в странах с сильной экономикой (Германия, Франция, Великобритания, Швейцария и США), на лучших рынках, где концентрируется бóльшая часть населения и высокодоходного бизнеса. Такой подход существенно снижает риски падения стоимости и упрощает возможность быстрой продажи в случае острой необходимости»,— говорит Георгий Качмазов.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

Источник: https://tranio.ru/articles/investicii_v_nedvizhimost_-_luchshaya_zaschita_ot_inflyacii/

Инфляция для всех разная

Недвижимость Нью-Йорка - страховка от инфляции? Или как богатые становятся еще богаче во время инфляции
Категория: Законы сохранения 6629

Несколько месяцев назад я написала статью «Как накопить первый миллион», которая вызвала большое обсуждение. Большая часть читателей доказывала, что копить не нужно ни в коем случае, так как инфляция съедает все накопления. Меньшая же часть утверждала, что копить надо в любом случае, что даже с инфляцией у вас появятся хоть какие-то накопления.

читателей

Вот некоторые комментарии противников накопления:

« Если инфляции будет больше 8%, то открыть вклад в банке под 8% годовых – наиглупейшая вещь, так как ваши деньги теряют стоимость. Лучше потратить деньги сейчас, чем они будут терять ценность в банке».

 «Через такое количество лет этот миллион ничего не будет стоить. Смысл его копить? Чтобы заявить, что я стал миллионером? Есть такие миллионеры где-то в странах Африки. Из-за инфляции».

«Откладывая 5 тр в месяц за 9 лет вы накопили 1 млн руб, которые за это время обесценились в 1,079 = 1,83 раз, т.е. по покупательной способности превратились в 543 тыс. руб. Отлично! Лучше, чем тупо пропить;)».

«На накопленные за много лет небольшие деньги она получит очень мало реальных материальных благ (меньше, чем она получила бы, тратя их сразу)».

«И самое главное: за 10 лет накопления этого самого миллиона, он от инфляции обесценится до уровня сегодняшних 100 тысяч».

«И десять лет вкладывать чтобы в итоге получить сумму почти в два раза меньшую… похоже на переплачивание процентов по кредиту. При этом десять лет будешь себе в чем-то отказывать».А вот комментарии сторонников накопления:

«Даже до кризиса недвижимость не дорожала на 10,5% в год, а сейчас тем более».

«И для них депозит под 10-11-12% – это весьма не плохой вариант, потому что даже с учётом инфляции они деньги и сохранили, и приумножили. Пусть всего на 3-5% – но это всё равно больше нуля».

«Под 7% (против варианта держать дома) стоит вложить хотя бы потому, что лучше иметь ноль, чем минус (учитывая инфляцию)».

«Не путайте потребительскую инфляцию и инфляцию на отдельные товары. если человек копит на автомобиль, то автомобиль не поднимается на 15% в год в цене, хотя если копить только на то чтобы пожрать, то да, не очень выгодно)))))».

«А если Вы откладываете 50% от зарплаты (с хорошей зарплатой это вполне реально) под 12-15%, а 50% тратите, а инфляция в год пусть даже 10%, то Вы уже в большом плюсе».

«Реальная инфляция для каждого своя. Если молоко дорожает за год на 20%, сахар на 20% и яхты на 1%, то это не значит, что инфляция 7%».

«К сожалению, в нашей стране копить считается дурным тоном».

А вот комментарии сторонников накопления:

«Даже до кризиса недвижимость не дорожала на 10,5% в год, а сейчас тем более».

«И для них депозит под 10-11-12% – это весьма не плохой вариант, потому что даже с учётом инфляции они деньги и сохранили, и приумножили. Пусть всего на 3-5% – но это всё равно больше нуля».

«Под 7% (против варианта держать дома) стоит вложить хотя бы потому, что лучше иметь ноль, чем минус (учитывая инфляцию)».

«Не путайте потребительскую инфляцию и инфляцию на отдельные товары. если человек копит на автомобиль, то автомобиль не поднимается на 15% в год в цене, хотя если копить только на то чтобы пожрать, то да, не очень выгодно)))))».

«А если Вы откладываете 50% от зарплаты (с хорошей зарплатой это вполне реально) под 12-15%, а 50% тратите, а инфляция в год пусть даже 10%, то Вы уже в большом плюсе».

«Реальная инфляция для каждого своя. Если молоко дорожает за год на 20%, сахар на 20% и яхты на 1%, то это не значит, что инфляция 7%».

«К сожалению, в нашей стране копить считается дурным тоном».

Инфляция в реальности

В реальности на разные категории товаров инфляция разная. Одни товары дорожают почти каждую неделю, другие товары дешевеют, на какие-то товары цены не изменяются годами.

Ваша личная инфляция зависит от того, какие именно товары вы используете и в каких пропорциях.

Если вы больше потребляете товаров с высокой инфляцией, то ваша личная инфляция будет выше, чем у человека, который больше потребляет товаров с низкой инфляцией, или у которого доля товаров с высокой инфляцией размыта товарами с низкой инфляцией.

Запутала? Давайте разбираться с самого начала. С определения.

Определения инфляции

Есть разные виды инфляции, и разные люди понимают инфляцию по-разному.

Макроэкономическая инфляция – это устойчивая тенденция роста общего уровня цен. Не каких-то отдельных цен, а общего уровня цен. Инфляция не означает роста всех цен.

Общий уровень цен – называется дефлятор ВВП (он же индекс Пааше). Основывается на размере текущей потребительской корзины, которая включает в себя определенный набор товаров и услуг. Стандартный набор, а не ваш личный набор.

Дефлятор ВВП недооценивает инфляцию (занижает), так как учитывает только российские товары, а импортные товары не учитывает.

К тому же, потребительская корзина у каждого человека со временем меняется (как и среднестатистическая), поэтому сравнение во времени различных потребительских корзин с разным набором товаров и услуг некорректно.

Можно ли ориентироваться на макроэкономическую инфляцию? Инвесторы ориентируются. При решении вопроса «копить» или «не копить», ориентироваться на данную инфляцию смысла нет.

Потребительская инфляция – это индекс потребительских цен (он же индекс Ласпейреса). Федеральная служба государственной статистики (Росстат) называет именно эту инфляцию. Она рассчитывается на определенный набор товаров – «потребительскую корзину», состав которой вызывает большие споры у экономистов.

У вас точно другая личная «потребительская корзина». Индекс потребительских цен включает в себя только конечные потребительские товары (без услуг), но не только российские товары, но и импортные. Однако цены на предметы роскоши обычно при расчете данного индекса не учитываются. ИПЦ переоценивает инфляцию (завышает).

Однако считается лучшим показателем уровни жизни граждан любой страны.

Смотрим сайт Госкомстат: «Регистрация цен на товары и услуги производится 21-25 числа каждого месяца более чем по 500 товарам и услугам в 271 городе во всех регионах Российской Федерации. Потребительская цена включает НДС, акциз, налог с продаж и другие косвенные налоги».

Как мы видим, и в этом виде инфляции не все объективно. Она используется для рейтингов стран, для определения ставки рефинансирования, для ставок по кредиту, для определения стоимости облигаций. 

Опять же, при решении вопроса «копить» или «не копить», ориентироваться на данную инфляцию смысла нет.

Таблица по уровню инфляции за последние 10 лет

Источник, источник

Трудно понять, как же так, что занижающий инфляцию дефлятор ВВП показывает в некоторые годы более высокую инфляцию, чем индекс потребительских цен, который вроде как завышает инфляцию. Можно ли сделать вывод, что реальная инфляция больше, чем данные по дефлятору ВВП? Что тогда делать с данными по индексу потребительских цен? На эти вопросы нет ответа.

Раз мы не можем ориентироваться ни на какую из рассмотренных инфляций, далее в этой статье под инфляцией будем понимать «удорожание какого-то конкретного товара или услуги».

Инфляция для разных товаров

Мы уже говорили, что рост цен на товары различен.

Попробуем распределить товары и услуги по росту цен.

Быстрый рост цен (свыше 10% в год):

  • Продукты (хлеб, крупы, овощи, мясо, яйца),
  • ЖКХ.

Средний рост цен (5-10% в год):

  • Продукты (сахар, соль, напитки),
  • Бытовая химия,
  • Недвижимость (пользующаяся спросом, например, 1-комнатная квартира у метро),
  • ЖД перевозки,
  • Бензин.

Медленный рост цен (до 5% в год):

  • Автомобили,
  • Недвижимость (например, 3-комнатная квартира),
  • Госпошлины,
  • Обувь,
  • Одежда,
  • Авиаперевозки
  • Метрополитен, общественный транспорт,
  • Туристические продукты,
  • Большая часть услуг (юридические, бухгалтерские, развлечения).

Падение цен (дефляция):

  • Бытовая техника, компьютеры, фотоаппараты,
  • Ставки по потребительским кредитам,
  • Абонентская плата за доступ в интернет,
  • Тарифы на сотовую связь,
  • Недвижимость (например, при отсутствии спроса или в кризис, элитное или ветхое/аварийное жилье).

Конкретные цифры

Представим двух человек с различной зарплатой, которые потребляют товары с высокой, средней и низкой инфляцией:

Понятно, что расчеты выполнены очень условно. Но главное, необходимо понять, что чем вы богаче, тем ниже ваша личная инфляция.

Теперь представим, что мы копим на автомобиль, который сегодня стоит 500 000 рублей.

Мало того, что нам удалось накопить на автомобиль и купить его, мы еще получили от банка проценты на сумму 132 тысячи рублей, а после покупки у нас еще остались 33,8 тысяч рублей в качестве прибыли. Ну так что, кредит на автомобиль или накопления? Вы все еще сомневаетесь?

Анастасия Милькова, обозреватель «О богатстве. ру»

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны.

 

  

Хотите узнать больше? Покупайте книги!

АКЦИЯ

200 + 300 = 400

400 рублей ЗА ОБЕ КНИГИ

Источник: http://obogatstve.ru/sokhrannost-zarabotannogo/195-inflyatsiya-dlya-vsekh-raznaya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.