+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Лизинг недвижимости: за и против

Содержание

Квартира в лизинг как альтернатива ипотеке

Лизинг недвижимости: за и против

Квартира в лизинг – отличная альтернатива в случае если человеку было отказано в ипотеке, а жилье нужно срочно. Рассмотрим положительные стороны и подводные камни лизинга.

Время чтения: 8 минут

Чтобы кредит не стал неподъемной ношей

Экономический кризис заставил банки более требовательно относиться к потенциальным заемщикам. Купить квартиру в ипотеку стало труднее – кредитные учреждения жестко отсеивают клиентов, не соответствующих их требованиям. Что делать человеку, которому было отказано в кредите по причине низких заработков или под каким-либо другим предлогом, а жилье нужно срочно?

Ответ однозначен – искать иных путей, ибо, как известно, когда одна дверь закрывается, другая в этот момент открывается. Решить квартирный вопрос можно и по-другому – арендовать жилье, купить новостройку с рассрочкой платежа или заключить договор лизинга.

Немного истории

Развитие лизинга в России

Эта схема была легализована в России совсем недавно – в 2011 году. В Федеральном законе №164 появилась поправка, согласно которой действие лизинга расширялось на сферу жилой недвижимости.

Ранее этот инструмент использовался только при осуществлении предпринимательской деятельности.

Однако до сих пор лизинг не получил в РФ широкого распространения, хотя в Европе применяется достаточно давно и занимает в разных странах от 10 до 20% всех сделок на рынке недвижимости. В России этот показатель пока колеблется между 2 и 4%.

Основным препятствием для лизинга в нашей стране специалисты считают недостаточно четкий механизм действия закона, который регулирует этот вид инвестиционной деятельности, а также неведение населения относительно того, что такое лизинг и как он работает.

Ниже мы попытаемся в доступных терминах объяснить суть механизма, его сильные и слабые стороны. Лизинг в некоторой степени можно считать альтернативой ипотеке, хотя у них больше различий, нежели сходства.

Объединяет же их то, что эти инструменты служат одной цели – обеспечению населения крышей над головой.

Что есть лизинг?

Под лизингом в сфере недвижимости понимают договор долгосрочной ренты квартиры с правом ее выкупа. Будущий арендатор (он же – лизингополучатель) находит жилье и обращается в лизинговую компанию или к физическому лицу (лизингодателю).

Последний выкупает квартиру у продавца и сдает ее лизингополучателю. Между ними заключается договор, в котором фиксируются все условия сделки – сроки платежей, размеры выплат и другие детали.

Документ в обязательном порядке регистрируется в государственных органах.

Как и в случае с ипотекой, лизингополучатель выплачивает лизингодателю первоначальный взнос, размер которого начинается от 10% стоимости квартиры, но может быть и больше. В целом считается, что аванс по лизингу ниже, чем при получении ипотечного займа.

В течение срока действия лизинга, длительность которого может варьироваться от 5 до 20 лет, арендатор выплачивает определенное количество взносов, состоящих из собственно арендной платы и части стоимости жилья.

В случае расторжения договора квартира возвращается лизингодателю, а первоначальный взнос и уже выплаченная часть ее стоимости должны быть отданы арендатору.

Большинство лизинговых компаний – это дочерние структуры крупных банков, а самая известная среди них – “ВТБ24 Лизинг”. Некоторые застройщики также пытаются развивать эту услугу, но она пока не получила широкого распространения. Абсолютное большинство реализуемых по этой схеме квартир приходится на вторичный рынок.

Для девелоперов лизинговые схемы невыгодны по причине растянутости во времени.

Слишком длительные сроки возврата стоимости квартиры не устраивают застройщиков, поэтому они привлекают в качестве партнеров лизинговые компании, в частности, тот же “ВТБ24 Лизинг”, которые приобретают квартиры для реализации по лизинговым схемам.

Почему лизинг недостаточно популярен в России?

Подводные камни лизинга

Существенный недостаток лизинга состоит в том, что лизингополучатель обретает право собственности на квартиру только после того, как все денежные обязательства по договору будут им выполнены. До этого собственником жилья будет считаться лизингодатель. Зарегистрироваться в квартире до полной выплаты ее стоимости также нельзя, арендатору доступна только временная прописка.

В этом аспекте кроется существенное отличие лизинга от ипотеки. Последняя предполагает, что заемщик сразу после покупки становится собственником жилья.

Эта деталь является едва ли не главной причиной непопулярности лизинга в нашей стране. Мало кто из физических лиц хочет начинать долгосрочный проект по покупке квартиры без оформления права собственности.

Кроме того, ежемесячный платеж по договору лизинга выше, чем по ипотеке, причем эта разница может достигать 50-60%.

Потенциальных лизингополучателей также отпугивает сложная процедура заключения договора и подводные камни, которые могут здорово осложнить жизнь арендатора. Так, поиском подходящего жилья занимается обычно сам лизингополучатель, что вполне естественно.

Однако в этом таится и опасность для заемщика – ведь в случае, если продавец по каким-либо причинам откажется передать квартиру или обнаружится, что собственность имеет обременения, ответственность за срыв сделки ляжет на того, кто занимался подбором жилья, то есть на лизингополучателя.

Могут начаться судебные споры, которые, тем не менее, не освобождают его от уплаты взносов по договору лизинга. В итоге лизингополучатель может остаться без квартиры, но с финансовыми обязательствами.

Кроме того, арендатора подстерегают и другие сложности – лизинговая компания может получить в банке кредит, предоставив в качестве залога квартиру, находящуюся в лизинге, что не может обрадовать арендатора. Не исключена также вероятность банкротства компании – в этом случае квартира перейдет в собственность банка, и не факт, что новый собственник захочет продлевать отношения с лизингополучателем.

В случае, если арендатор захочет расторгнуть договор, сделать это будет не так просто. Основанием для расторжения могут стать два повода – нарушение условий договора лизингодателем и недостатки недвижимости, взятой в аренду.

Поскольку процедуры расторжения, а также возврата выплаченной стоимости в законе прописаны недостаточно четко, все нюансы следует подробно указать в договоре лизинга.

Это поможет избежать неприятностей на случай, если что-то пойдет не так.

Положительные стороны лизинга

Рассмотрим вопрос вместе

Тем не менее, лизинг как способ получить собственное жилье может быть полезен для некоторых категорий населения. Среди его плюсов можно назвать следующие факторы:

  1. Разумный подход к учету уровня доходов клиента. Принимаются в расчет все источники заработка, а не только официально подтвержденные.
  2. Более гибкий график выплат, чем при ипотечном кредитовании. Он может изменяться в течение года, если доход клиента носит сезонный характер, носить дифференцированный или аннуитетный характер.
  3. Собрать пакет документов для предъявления в лизинговую компанию гораздо проще, чем для ипотечного кредита. В обязательном порядке требуются только паспорт, пенсионное свидетельство и ИНН. В дополнение к основным документам могут запросить загранпаспорт и водительское удостоверение, а также подтверждение платежеспособности (выписка с банковского счета и т. д.).
  4. Лизингодателя не интересует кредитная история арендатора, даже если она несколько запятнана.
  5. Стоимость имущества фиксируется договором и остается постоянной на весь период его действия. На нее не влияют ни рост цен, ни скачки валютных курсов, ни другие изменения.

В заключение можно отметить, что российский рынок реагирует на новые способы приобретения недвижимости с большой осторожностью, предпочитая проверенные инструменты. Поэтому говорить о лизинге как об альтернативе ипотеки несколько преждевременно.

Это не отменяет того, что в перспективе лизинг вполне может найти свою нишу. Эта схема, к примеру, может быть востребована среди предпринимателей и людей с низким официальным доходом.

Для этого нужно распространять среди граждан информацию об альтернативных способах приобретения жилья, повышать финансовую и юридическую грамотность населения.

Источник: https://MskGuru.ru/advice/1067-kvartira-v-lizing-kak-alternativa-ipoteke

Квартира в лизинг, как возможность решить жилищный вопрос

Лизинг недвижимости: за и против

Не секрет, что обстановка на отечественном рынке недвижимости достаточно сложная. Объемы продаж недвижимого имущества сокращаются, а количество людей, которые могут себе позволить решить жилищный вопрос, купив квартиру, небольшое. В подобной ситуации финансовые убытки терпят практически все участники сделок с недвижимостью.

Застройщики, осуществляющие финансирование строительства жилых домов лишены прибыли и не имеют возможности строить новые объекты. Более того они несут финансовые затраты на содержание и обслуживание возведенных объектов.

В связи с этим на рынке с каждым годом появляются новые альтернативные возможности реализации недвижимого имущества.

Именно поэтому квартира в лизинг, все чаще рассматривается, как возможность решить вопрос реализации недвижимости.

По сути, купить квартиру в лизинг, это возможность оформить долгосрочную аренду с правом последующего выкупа. Подобные сделки с недвижимым имуществом стали практиковаться в России сравнительно недавно. Попробуем разобраться во всех тонкостях таких сделок.

Квартира в лизинг – доступность и кому это выгодно

Еще не так давно возможность купить квартиру в лизинг была доступна только юридическим лицам для осуществления предпринимательской деятельности.

Подобная схема была удобна для предпринимателей, нуждающихся в офисных или других коммерческих помещениях.

Однако начиная с 2011 года, такие ограничения были сняты в полном объеме, а у физических лиц появилась возможность рассматривать альтернативные способы приобретения недвижимого имущества.

На сегодняшний день приобретение квартиры в долгострочную аренду или лизинг популярно среди лиц, которым по тем или иным причинам отказывают в ипотечном кредитовании банковские учреждения. Зачастую отказы банков связаны с жесткими требованиями к платежеспособности заемщика. Хотя, отличия лизинговых сделок от ипотечных программ кредитования заключаются не только в этом.

ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВКА

Лизинг недвижимости предполагает отдельную разновидность аренды недвижимости с последующим правом выкупа.

Договор заключается со специализированной компанией, самостоятельно приобретающей недвижимое имущество, которое в последующем и сдается в долгосрочную аренду.

Клиент оплачивает установленный первоначальный взнос и осуществляет ежемесячное погашение оговоренной договором суммы арендной платы. Право собственности к клиенту переходит после окончания договора и покрытия сумм причитающихся лизинговой компании.

Особенности лизинговой сделки с недвижимостью

Прежде чем купить квартиру в аренду с последующим выкупом , вы должны понимать особенности такой сделки и возможные последствия. Начнем по порядку.

В качестве объекта договора недвижимости может выступать следующее недвижимое имущество:

  • жилое домостроение;
  • жилая квартира;
  • часть жилой квартиры или дома.

Недвижимость, которая выступает в качестве объекта договора лизинга, должна быть полностью пригодна для постоянного проживания и юридически оформлена как жилое недвижимое имущество.

Составные части договора лизинга жилой недвижимости

Договор включает следующие обязательные моменты:

  • Технические и другие параметры недвижимости;
  • Срок действия договора;
  • Оценка и стоимость недвижимого имущества;
  • Размеры первоначального взноса;
  • Процедура и схема ежемесячного погашения;
  • Условия возврата денежных средств при расторжении договора.

Отличие лизинговая квартира от ипотечной

Главным отличием лизинговой сделки от ипотечного кредитования заключается в переходе права собственности.

Если оформляя ипотечный кредит, заемщик сразу получает право собственности на недвижимость, то в лизинговой сделке право собственности на весь период действия договора остается за лизинговой компанией.

Это также относиться и к регистрации по месту жительства, пока клиент не выкупит квартиру окончательно, он может рассчитывать только на временную прописку.

Необходимо отметить, что в договорах ипотечного кредитования на первом месте стоят залоговые отношение между банком и клиентом. В случае лизинга недвижимости, такие отношения играют второстепенную роль. Вместе с тем в обоих случаях недвижимое имущество выступает гарантом срочности, платности и возвратности денежных средств.

Преимущества покупки

Среди основных преимуществ покупки квартиры в лизинг можно выделить следующие:

  • Фиксированная стоимость квадратного метра жилья;
  • Гибкие условия и возможность расчета схемы платежей удобной для обеих сторон соглашения;
  • Минимальная ставка налога на прибыль и отсутствие необходимости оплачивать налог на имущество;
  • Упрощенная и сравнительно простая схема заключения сделки, а также государственные льготы, предусмотренные для подобных сделок.

Примеры:

Если вы приобретаете недвижимость по ипотечной программе, стоимость которой 50 тысяч долларов США под 15% годовых, общая сумма платежей за 30 лет составит 275 тысяч долларов США. Такая же квартира в лизинг на 30 лет, будет стоить вам порядка 160 тысяч долларов США.

Оформив лизинговую сделку на жилье, вы всегда имеете возможность оформить дополнительный кредит в банке, на покупку автомобиля и т.д. Ипотечные программы исключают такую возможность до полного погашения ранее взятых на себя кредитных обязательств.

Выводы

Безусловно, квартира в лизинг имеет как свои преимущества, так и недостатки. Главным недостатком является отсутствие возможности на регистрацию права собственности на весь период действия лизинговой сделки.

Однако недвижимость всегда была и есть важной составляющей жизни человека, это материальная ценность, которая пользуется спросом во все времена.

А возможность решить свои жилищные проблемы с минимальными затратами всегда имеют для нас приоритетность.

Если вы намерены купить квартиру в лизинг, взвесьте все «за» и «против» и сделайте единственно правильный выбор. Важно понимать, что от правильности выбора напрямую зависит ваше дальнейшее комфортное проживание и жилищные условия. Ну а если вас интересует обычная покупка квартиры в Краснодаре, то обратите внимание на ЖК Олимп или ЖК Пегас.

по теме.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/kvartira-v-lizing/

Коммерческая ипотека или лизинг?

Лизинг недвижимости: за и против

На сегодняшний день лизинг торговых и офисных площадей нередко подменяет собой ипотеку коммерческой недвижимости.

Более того, представители финансовых и управляющих организаций утверждают, что в отдельных случаях для предприятий именно лизинг становится наиболее удобным способом операций с коммерческой недвижимостью.

Лизинговых компаний в Петербурге немало, услуги их разнообразны, но недвижимостью в лизинг занимаются тем не менее далеко не все.

Илья Калинин, исполнительный директор агентства недвижимости «Парадиз»: По нашим данным в городе на данный момент выдано буквально несколько кредитов на приобретение объектов коммерческой недвижимости с применением схемы лизинга — услуга эта нова не только для рынка недвижимости, но и для самих лизингодателей.

Недавно АН «Парадиз» в сотрудничестве с лизинговой компанией «Норд-Вест Лизинг» ввело новый способ реализации коммерческих объектов — их можно приобрести с помощью лизинговых схем, внеся в качестве первого платежа лишь 20–30% стоимости объекта. В этой схеме агентство принимает на себя функции посредника между лизинговой компанией и конечным потребителем, находя подходящие объекты и беря на себя полное юридическое сопровождение лизинговой сделки.

Москвичи на коне

Московские компании используют лизинговые схемы несколько чаще. Например, компания Pennу Lane Realty, крупный оператор рынка элитной недвижимости Москвы, использует механизм, по форме напоминающий возвратный лизинг.

Упрощенно это выглядит следующим образом: по предложенной Penny Lane Realty схеме реализации объект оказывается дешевле своей реальной рыночной стоимости.

«Скидка» может составить до 20% рыночной стоимости, однако покупатель, в свою очередь, обязуется сдать объект в аренду бывшему владельцу на длительный срок (5–7 лет) на условиях относительно низкой арендной ставки (13–14% в год от суммы сделки купли-продажи).

Таким образом, компания-продавец получает средства, необходимые для развития бизнеса, в большем объеме и на более выгодных условиях, чем это возможно при привлечении банковского кредита под залог недвижимости.

Кроме того, компания на длительный срок сохраняет за собой помещение, оплачивая аренду по относительно невысокой ставке.

В то же время для компании, приобретающей объект недвижимости, сокращается риск падения рыночной стоимости объекта, и предоставляются гарантии стабильного извлечения дохода в течение длительного срока.

Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty: В текущем году мы уже провели две сделки по описанной схеме, и опыт демонстрирует значительный интерес к операциям подобного рода как со стороны потенциальных продавцов недвижимости, так и со стороны инвесторов.

Что такое ипотека…

Несмотря на появившиеся «первые ласточки», в целом на сегодняшний день ситуация такова, что российские предприниматели практически не имеют доступа к кредитам на покупку коммерческой недвижимости. Спрос на такую услугу со стороны малого и среднего бизнеса тем не менее сформирован.

Чаще всего к услугам коммерческой ипотеки обращаются компании, решившие приобрести торговые площади и офисные помещения, которые они ранее снимали в аренду. Причины, по которым они это делают, различны. Зачастую фирмам просто не хватает оборотных средств, чтобы совершить покупку без кредита. Все средства находятся в производстве, и забирать их из оборота обычно нерентабельно.

Впрочем, нередко средства просто выгодней занять. Если приобретение недвижимости через ипотеку будет стоить 11–16% годовых, а бизнес дает примерно 25% годовых, соответственно лучше взять кредит на несколько лет, нежели потратить средства на покупку недвижимости, а потом взять кредит на развитие бизнеса. Соответственно, компания, скорее всего, выберет вариант с ипотекой.

Основными проблемами коммерческой ипотеки являются сложность оформления недвижимости в собственность, а также высокие требования по минимальному начальному взносу: он колеблется от 30% до 50% стоимости объекта (на Западе первоначальный платеж составляет не более 15%). Российские банки предпочитают давать кредит не более чем на 5–7 лет, иностранные банки — на 10–12.

Основными игроками рынка коммерческой ипотеки, работающими с офисными помещениями класса А, являются западные банки: Hansa Bank, Banque Societe Generale Vostok, Международный московский банк и Райффайзенбанк. Российские банки на данный момент не могут конкурировать с ними, поскольку у западников деньги гораздо дешевле, что позволяет им заявлять более низкую процентную ставку.

Кроме того, отечественные банки, привыкшие к работе с кредитованием жилья, не совсем понимают механизмы и суть коммерческой ипотеки из-за отсутствия опыта.

…и как с ней бороться

Получение коммерческой недвижимости в лизинг на несколько лет является реальной альтернативой коммерческой ипотеке. Для многих это даже более выгодный вариант.

Если по ипотеке банки выдают кредит в размере не более чем 75% от стоимости недвижимости, в лизинге эта цифра может колебаться от 70% до 90%, в зависимости от истории потенциального заемщика, ликвидности помещения и его стабильности.

Происходит это из-за того, что в глазах банка лизинговая компания, которая является посредником между банком и заемщиком, выступает более надежным клиентом, обладающим хорошим кредитным портфелем и хорошей кредитной историей. Кроме того, в случае с лизингом есть еще несколько существенных плюсов: возможность экономить на налоге на имущество и налоге на прибыль.

Единственной проблемой лизинга является то, что он не предполагает финансирование проектируемых объектов, так как возможен только в отношении уже введенных в эксплуатацию зданий.

Эмбрион с потенциалом

Тем не менее по оценкам экспертов сегодня не только лизинг торговых и офисных площадей, но и ипотека коммерческой недвижимости пребывают в состоянии эмбриона.

Несмотря на то что уровень потенциального спроса на данные виды услуг является достаточно высоким уже сейчас, практически петербургский рынок коммерческой недвижимости еще не готов к активному развитию данных сегментов. По мнению аналитиков, период, необходимый для того, чтобы ситуация кардинально изменилась, составляет не менее 1,5–2 лет.

Очевидно, в это время нашим предприятиям придется обходиться привычными для них операциями рынка коммерческой недвижимости, а именно — прямой покупкой и арендой нежилых помещений.

Справка

Экономия по налогу на имущество при лизинге коммерческой недвижимости происходит за счет использования ускоренной амортизации (норма амортизации при лизинге может быть увеличена в три раза, при этом экономия по налогу на имущество составит примерно 2/3 по сравнению с суммой налога на имущество при использовании обычной нормы амортизации). К примеру, срок амортизации нового офисного помещения составляет 20 лет, при лизинге он сокращается до семи. К тому же лизинговый платеж в полном объеме относится на себестоимость, уменьшая налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

Источник: https://credits.ru/publications/366878/lizing-vzbodrit-kommercheskuyu-nedvizhimost

Квартира в лизинг: как взять, плюсы и минусы схемы, отличия от ипотеки

Лизинг недвижимости: за и против

Приветствую! Цены на жилье в России «кусаются» даже в кризис. Неудивительно, что россияне ищут любые способы растянуть оплату дорогой покупки на несколько лет.

Чаще всего для этих целей используют ипотеку, чуть реже — рассрочку. Но в 2011 году линейка продуктов формата «живи сейчас — плати потом» пополнилась еще одним продуктом: квартира в лизинг для физлиц.

Сегодня мы поговорим о специфике такой схемы, ее плюсах и минусах и требованиях к заемщику и объекту.

Что такое лизинг и зачем он нужен?

Лизинг — это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа. С 2011 года услуга лизинга доступна и юридическим, и физическим лицам. Арендовать у лизинговой компании можно не только спецтехнику, оборудование и грузовые авто, но и жилые квартиры или дома.

По сути — это та же ипотека: с первоначальным взносом, ежемесячными платежами и обязательной страховкой. Только «спонсором» покупки выступает не банк, а лизинговая компания.

Объекты лизинговых правоотношений

Лизинг подразумевает наличие трех участников: лизинговую компанию, клиента и застройщика/продавца квартиры на вторичном или первичном рынке.

Виды лизинга для граждан

Финансовая аренда — «классика жанра». Человек выбирает квартиру, ЛК проверяет объект и заемщика, приобретает жилье у продавца и сдает его в долгосрочную аренду лизингополучателю.

В конце срока арендатор-клиент выкупает квартиру у ЛК по остаточной стоимости.

Оперативная аренда — аренда в чистом виде без права выкупа в конце. Оперативный вариант менее выгоден, чем классическая аренда, и в России практически не используется.

Как работает механизм жилищного лизинга?

Вы выбираете подходящую квартиру. ЛК выкупает у застройщика жилье и сдает ее Вам в аренду. Каждый месяц Вы перечисляете на счет ЛК предусмотренный договором платеж.

На весь период выплат собственником имущества является лизинговая компания. При этом Вы можете жить в этой квартире, прописать там жену и детей и даже сделать капитальный ремонт. Ну, и конечно, Вы оплачиваете «коммуналку» на общих основаниях.

В каких случаях актуальна схема лизинга?

Лизинг жилой недвижимости может пригодиться тем, кому не доступна классическая ипотека. Например, испорчена кредитная история, или заемщик получает неофициальный доход.

Такому клиенту банк наверняка откажет. А вот лизинговая компания примет с распростертыми объятиями. Ведь в отличие от банка, ЛК ничем не рискует. В случае просрочки объект автоматически возвращается «домой», а лизингополучатель оказывается на улице. Без суда и коллекторов.

Сравнение ипотеки, рассрочки и лизинга

Когда Вы оформляете ипотечную программу в банке — то квартира Ваша с момента подписания договора купли-продажи. На ней просто «висит» обременение (банк держит жилье в «заложниках» до момента полного погашения долга).

В схеме лизинга недвижимость остается в собственности лизингодателя до самого последнего платежа.

И в случае банкротства лизингополучателя его без проволочек выселяют из арендуемого жилья вместе с детьми и домашними животными. Достаточно, чтобы ЛК расторгла договор в одностороннем порядке.

Ответом на вопрос «кто собственник» лизинг ближе к рассрочке. Ведь до момента полной выплаты стоимости квартиры в новострое, объект является собственностью застройщика, а не покупателя.

Преимущества и недостатки

Как и у любой схемы покупки собственного жилья, у лизинга есть плюсы и минусы.

Плюсы

  1. Высокая лояльность при оценке платежеспособности клиента. Если квартира стоит меньше 30 млн. рублей, то сделка оформляется по трем документам за 5-6 дней.
  2. Все дополнительные манипуляции по сделке (страхование, например) ЛК берет на себя. Правда, стоимость этих допуслуг будет включена в ежемесячные платежи.

  3. Можно закрепить индивидуальные условия погашения (раз в месяц или раз в квартал, аннуитит или дифференцированная схема).
  4. Клиентам лизинговой компании не нужно дополнительное обеспечение (залог, поручительство третьих лиц).
  5. ЛК проводят более глубокую и качественную проверку недвижимости.

    Ведь приобретаемый объект долгое время будет находиться в собственности компании. И если через пару лет после покупки сделка будет признана недействительной (например, из-за неправильно оформленной приватизации), в первую очередь, пострадает ЛК.

  6. Цена квадратного метра зафиксирована на весь срок.

  7. Вам не нужно платить налог на имущество (его оплату берет на себя ЛК).

Минусы

  1. Процентные ставки по лизингу, в среднем, в 1,5 раза выше, чем по банковской ипотеке.
  2. Срок действия договора, как правило, не превышает 10 лет.
  3. Недвижимость находится в собственности ЛК до момента полного выкупа квартиры лизингополучателем.
  4. Жилье в лизинге нельзя сдавать в аренду третьим лицам.

Как купить квартиру в лизинг физическому лицу?

Возможность приобретать жилье по такой схеме россияне-физлица получили лишь в 2011 году. Раньше недвижимость в лизинг была доступна только юридическим лицам.

Сегодня с помощью долгосрочной аренды можно покупать не только квартиры, но и таунхаусы, коттеджи, апартаменты и даже долю в объекте жилой недвижимости.

Алгоритм покупки лизинговой недвижимости для физических лиц выглядит так.

  • Первый этап. Вы обращаетесь в лизинговую компанию и сообщаете о том, что хотите купить конкретную квартиру. Выбрать ее, естественно, нужно заранее.
  • Второй этап. ЛК оценивает ликвидность объекта и платежеспособность клиента.
  • Третий этап. Вы делаете первоначальный взнос (от 10% стоимости квартиры).
  • Четвертый этап. ЛК выкупает объект недвижимости у продавца.
  • Пятый этап. ЛК сдает квартиру в аренду клиенту. В Росреестре регистрируется договор лизинга. В документе есть пункт о том, что по окончании срока аренды квартира становится Вашей собственностью.
  • Шестой этап. В течение всего срока Вы платите ЛК оговоренные заранее платежи.
  • Седьмой этап. По истечении срока договора квартира становится Вашей собственностью.

Требования к клиенту при оформлении

Кому доступен лизинг? Любому гражданину РФ старше 21 и младше 60 лет. Потенциальный клиент не должен находиться на стадии банкротства. А в его отношении не должно вестись исполнительное производство. Обязательное требование: наличие источника постоянного дохода.

Минимальный первоначальный взнос при покупке через лизинг составляет 10%. Чем выше размер аванса — тем более выгодными будут условия погашения.

Требования к объекту

Требования к квартирам со стороны лизинговых компаний вполне справедливы.

Объект договора должен быть пригоден для постоянного проживания. И числиться в Росреестре как «жилая недвижимость». В отличие от оформления ипотеки, в лизинг можно взять только ГОТОВОЕ жилье (на первичном или вторичном рынке).

Через ЛК нельзя купить строящийся объект или земельный участок.

Основные требования:

  • объект свободен от обременений (нет залога, нет ареста);
  • в нем не делались незаконные реконструкции и перепланировки;
  • само здание не находится в аварийном состоянии, не состоит на учете на капитальный ремонт, имеет каменный, кирпичный или железобетонный фундамент.

Пакет документов

В простых сделках пакет необходимых документов для физических лиц включает паспорт, ИНН и карточку пенсионного обеспечения. В более дорогих вариантах — документы, подтверждающие платежеспособность.

Какие пункты должен включать в себя лизинговый договор?

  1. Полная характеристика квартиры (адрес, этаж, метраж).

    Стоимость объекта, зафиксированная в договоре, меняться со временем не может!

  2. Срок действия договора (отдельно прописываются условия его возможного продления).
  3. Размер первоначального взноса.

  4. Схема лизинговых платежей.
  5. Возможность передачи объекта в собственность при условии досрочного погашения.
  6. Процедура возврата денег после расторжения сделки.

Погашение

Сам лизинговый платеж состоит из двух частей:

  • арендная плата (для выкупа жилья);
  • вознаграждение ЛК (его размер оговаривается заранее и четко прописывается в договоре).

Как юридическому лицу приобрести квартиру в лизинг?

Юридическими лицами лизинг недвижимости востребован гораздо больше, чем физическими. Такая схема приобретения позволяет «юрикам» пользоваться основными средствами, не ставя их на баланс и не выводя крупные суммы из оборота.

Кроме того, грамотное использование долгосрочной аренды оптимизирует налогообложение (в том числе, за счет ускоренной амортизации).

По окончании срока действия договора у юрлица есть три варианта:

  • выкупить квартиру за символическую остаточную стоимость;
  • перезаключить договор еще на один срок;
  • вернуть объект лизинговой компании.

Иногда юрлица используют схему возвратного лизинга. В двух словах: их имущество продается лизинговой компании, а потом сдается бывшему собственнику в аренду. И лизингодателем по отношению к юрлицу выступает ЛК. Делается это ради того, чтобы уменьшить налоговую нагрузку, оптимизировать структуру баланса и получить допфинансирование, не оформляя банковский кредит.

Стандартные требования к юрлицу:

  • компания представлена на рынке от 12 месяцев;
  • ее деятельность прибыльна;
  • нет просроченной задолженности (перед банками, налоговыми органами).

Где можно оформить квартиру в лизинг?

Лизинг на квартиру для физических лиц в России оформляют «дочки» крупных банков: ВТБ, Сбербанка, Райффайзена и Московского Индустриального банка.

Скажем, «ВТБ Лизинг» предлагает сразу два соглашения лизинга для физлиц.

По условиям продукта «Оптимальное решение» лизингополучатель приобретает квартиру до 30 млн. рублей на срок до 10 лет с возможной пролонгацией и авансом от 40%.

Для оформления продукта достаточно трех документов.

Условия «Стандарта» позволяют приобрести более дорогое жилье (до 50 млн. рублей). Размер аванса здесь начинается с 10%, а максимальный срок аренды составляет 10 лет. Лизингополучатель должен подтвердить уровень ежемесячного дохода документами.

Советы профессионалов

На что обратить внимание потенциальному лизингополучателю?

  1. Выбирайте только крупные лизинговые компании, давно работающие на рынке. В идеале — дочернюю компанию системного банка (ВТБ, Альфа-Банк, Сбербанк).
  2. Лизинговый договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
  3. Обязательно прописывайте в договоре условия досрочного расторжения договора (по Вашей инициативе или по инициативе ЛК).

На мой взгляд, преимуществ у лизинга квартир в России меньше, чем минусов. Тем не менее, это реальная возможность купить собственное жилье тем, кто по каким-то причинам не может оформить ипотеку в банке.

и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/kvartira-v-lizing.html

Лизинг недвижимости: за и против

Лизинг недвижимости: за и против

Перспектива роста цен на жилье и ставок по ипотечным кредитам мало кому внушает оптимизм. Сложная экономическая ситуация и непредсказуемость колебаний валюты влияет не только на покупателей, но и на продавцов. Многие из тех, кто собирался решиться на покупку квартиры, отложили сделки до лучших времен.

Профессионалы недвижимости вынуждены искать новые схемы продажи, которые способны привлечь оставшихся на рынке клиентов. Одним из таких способов стал лизинг – форма кредитования, где кредит предоставляется не деньгами, а приобретенной недвижимостью. На первый взгляд, предложение заманчивое.

Но всем ли оно подходит? Объясняет нотариус Алексей Комаров.

Практический смысл лизинга простой – возможность оплачивать не всю цену покупки сразу, а постепенно, одновременно владея и пользуясь вещью. Определение лизинга содержится в ст.2 ФЗ О финансовой аренде (лизинге) от 11.09.1998 г.

Арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.

Мы видим в лизинговой сделке три стороны – лизингодатель, лизингополучатель, продавец. Заинтересованное лицо ищет продавца недвижимости, после чего лизингодатель (кредитор) приобретает недвижимость в свою собственность и заключает с арендатором договор лизинга – аренды с правом выкупа.

Преимущества лизинга перед наймом жилья

Одна из причин, почему граждане соглашаются на ипотечный кредит – возможность оградить себя от бесконечных переездов и устроиться жить более основательно. Преимуществ лизинга по сравнению с наймом жилья действительно немало.

Во-первых, лизинг по своей сути предполагает длительные отношения сторон связанные с целью сделки – выкупом лизингового имущества. Закон допускает, по соглашению сторон установить коэффициенты изменения цены пользования ограничив их повышение на период действия всего договора.

В то же время, практика найма показывает, что собственники квартир редко готовы заключить договор сроком более года, так как в таком случае вопрос выселения недобросовестного нанимателя сильно усложняется.

Из чего следует, что на практике, наниматель фактически соглашается на ежегодную индексацию цены сделки.

Во-вторых, в соответствии с законом, наймодателем может быть собственник или любое управомоченное лицо. На практике известны случаи злоупотребления «правомочных» лиц своими правами на сдачу жилья в аренду.

Бывает, что заканчивается история судебными спорами с собственниками, пытающимися оспорить сделку или получить внесенную черным маклером предоплату. Лизингодателем может быть только собственник помещения.

Наконец, договор найма не предполагает своей целью последующую передачу жилья в собственность нанимателю, в то время как лизинг задачей ставит достижение именно такой правовой цели.

Достоинства по сравнению с ипотечным кредитованием

  • Кредитная история. При лизинговых отношениях финансовые требования к заемщику на порядок менее жесткие, чем при договоре ипотеки.

    Связано это в первую очередь с тем, что недвижимость не переходит в собственность получателя.

  • Оперативность предоставления финансирования.

    Лизинговые компании менее бюрократизированы, чем банки, поэтому на сделку купли-продажи стороны могут выйти быстрее, что важно в случае растущего рынка недвижимости.

Недостатки лизинговой схемы покупки жилья

1. Существенным условием без соблюдения, которого сделка лизинга будет считаться не заключенной, является то, что продавец недвижимости уведомлен: имущество приобретается лизингодателем для последующей передачи в лизинг. Ст.

667 ГК РФ Данное требование основано на сложном порядке регулируемых правоотношений, вытекающих из договора и статуса лизингополучателя – наделенного правами покупателя, но не участвующего в сделке купли-продажи.

Запутанная схема прав и обязанностей сторон может отпугнуть продавца ликвидной недвижимости.

2. Также затруднения вызывает требование закона о приобретении недвижимого имущества в собственность лизингодателя (ст. 665 ГК РФ, ст. 223 ГК РФ). Право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента его регистрации.

Данное требование значительно сужает возможность использования лизинга по сделкам ДДУ, уступки ДДУ, строительства загородного дома. Кроме того, ст. 666 ГК РФ запрещает возможность лизинга земельных участков.

На практике такой запрет порождает сложности финансирования покупки дома и земельного участка, отдельно стоящего здания и земельного участка принадлежащих продавцу на праве собственности.

3. Важно помнить: недвижимое имущество находится в собственности лизингодателя на протяжении всего срока действия договора лизинга, до момента его выкупа лизингополучателем. Лизингополучатель имеет не ограниченное залогом вещное право как по договору ипотеки, а обязательственное право, вытекающее из договора лизинга получить имущество в собственность после его оплаты.

Такая особенность лизинга опасна, в первую очередь, лизингополучателю потому, что на имущество, находящееся в собственности лизингодателя, может быть наложен арест, или сам лизингодатель передаст недвижимость в залог банку. В любом случае, такие особенности отяжелеют права получателя и создают ему ненужные сложности.

Сложная для понимания правовая конструкция сделки – место для злоупотреблений

Лизингодатели часто перекладывают выбор недвижимости для покупки на вторую сторону. Это, в общем-то, представляется логичным: именно лизингополучатель в действительности и должен принять решение каким объектом он собирается в итоге распоряжаться, а зачастую и проживать все время исполнения договора лизинга.

По договору купли-продажи, недвижимость приобретается с целью ее передачи получателю лизингодателем, при этом в силу особенности правовой конструкции сделки, права покупателя по сделки (за определенным исключением ст.670 п.1 ГК РФ) переходят к лизингополучателю.

Однако право на выбор продавца таит в себе опасность – ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель.

Если недвижимость выбирает лизингополучатель, то в случае отказа продавца передать недвижимость, наличия обременений титула, заключение сделки с неуправомоченным продавцом, приводит к судебному спору и невозможности использования жилого помещения.

Указанные обстоятельства не только не освобождают получателя от оплаты указанных лизинговых платежей по договору, но и обязывают возместить убытки, причиненные лизингодателю неисполнением договора (ст. ст. 665, 670 ГК, п. 2 ст. 22 Закона о лизинге). В итоге лизингополучатель столкнувшись с нечистым на руку продавцом недвижимости рискует не только остаться без жилья, но и с обязанностью возместить причиненные убытки лизингополучателю, одновременно продолжая оплату лизинговых платежей за спорное имущество, право пользования которым может быть ограниченно.

Основание приобретения права собственности у продавца недвижимости возможно только по договору купли-продажи. Ст. 15 ФЗ Таким образом за скобками способа приобретения недвижимости остаются договора мены, подряда, ДДУ и любой смешанный непоименованный договор. Что очевидно усложняет проведение сделки по приобретению недвижимости.

Практические сложности выкупа имущества

По общему правилу договор лизинга не предполагает автоматического перехода имущества в собственность лизингополучателя по окончании выплаты лизинговых платежей, если только стороны не установили порядок выкупа недвижимости путем оплаты установленной выкупной цены в договоре.

Что, если такая цена не была определена, и сумма лизинговых платежей не определяла непосредственно сумму аренды и сумму выкупа? Ответы на эти вопросы судебная практика дает разные, из чего может усматриваться возможность злоупотребления лизингодателем конструкции сделки к своей материальной выгоде.

Лизинг недвижимости может быть полезен гражданскому обороту России.

Пока в портфеле лизинговых компаний зарубежных стран процент лизинга недвижимости занимает от 20 до 30 процентов, в то время, как в России рынок только присматривается к подобной правовой конструкции.

Скептичность рынка связана как с осторожностью к новым инструментам так и к устаревшему правовому регулированию лизинга, что наглядно показано в его недостатках.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Комаров Алексей, нотариус Санкт-Петербурга

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2034050-2014-10-21-lizing-nedvizhimosti-za-i-protiv/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.