+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Коммерческая недвижимость – что это?

Содержание

Продажа коммерческой недвижимости – что нужно знать?

Коммерческая недвижимость – что это?

Сегодня мы поговорим о коммерческой недвижимости. Продажа недвижимости под коммерцию не сильно отличается от продажи жилой недвижимости. Как правило, такую недвижимость продают редко, чаще ее сдают в аренду.

К недвижимости под коммерцию относят помещения или здания под: производственное помещение, офис, склад. То есть помещения или здания, использующиеся для получения прибыли и числящиеся, как нежилая недвижимость.

Продажа коммерческой недвижимости

Предпродажная подготовка объекта заключается в доведении всех документов до ума: все перепланировки или пристройки должны быть узаконены, если имеется земля, то она должна быть приватизирована или иметь долгосрочную аренду, помещение не должно быть обременено залогом или долгосрочной арендой. Если недвижимость была обременена залогом, но все обязательства были погашены, то необходимо сделать отметку в документах о том, что с нее снято это обременение.

Поиск покупателя так же занимает некоторое время.

Для этого можно использовать различные ресурсы:

  • продажа коммерческой недвижимости на Авито;
  • другие Интернет-ресурсы;
  • периодические печатные издания;
  • риелторские компании.

Объявления о продаже коммерческой недвижимости размещают на различных площадках, на которых бывают возможные покупатели как сами собственники, так и риелторы.

Сделки, в которых подготовлены все документы, приемлемая цена за объект, выгодное месторасположение, заключаются максимально быстро и выгодно для обеих сторон.

Стороны заключают договор, а так же акт приема передачи. Сделка вступает в силу с момента подписания договора (нотариальное заверение не обязательно).

Но фактически новый владелец становится таковым только после его регистрации в Росреестре.

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости включает в себя:

  • полные данные о покупателе и продавце;
  • описание объекта продажи:
  • точный адрес;
  • тип: помещение, пристройка или отдельное здания и т.д.;
  • площадь, этаж, расположение в здании (если помещение находится в бизнес-центре, например);
  • и другие детали (если имеются);
  • сумма продажи и валюта (если расчет проводится не в рублях по просьбе продавца, или курс, по которому проводится пересчет) – по умолчанию все сделки с недвижимостью заключаются в национальной валюте;
  • способ и срок расчета;
  • сроки передачи объекта продажи.

Все описания объекта, сумма, валюта, сроки погашения и другие пункты договора должны быть максимально подробно расписаны, чтобы не вызвать в дальнейшем спорных вопросов.

Агентство по продаже коммерческой недвижимости знают все нюансы, которые нужно учитывать при заключении сделки, но и не стоит пренебрегать услугой стороннего адвоката, который еще раз проверит правильность составленного договора (из соображений точности его формулировок и недопущения появления спорных вопросов в дальнейшем).

Собственниками реализуемой недвижимости выступают как юридические, так и частные лица. Продажа физическим лицом не отличается от продажи недвижимости юридическим лицом и обязательны к исполнению все вышеперечисленные требования.

Налог с продажи коммерческой недвижимости

Вопросы продажи для юрлиц и физлиц не отличаются, а вот налогообложение четко разделяется на налог на прибыль для физических лиц и соответствующий налог для юридических лиц.

Физические лица, при продаже недвижимости, подают декларацию в налоговые органы по месту жительства согласно установленного графика. Налог облагается 13% налогом.

Для жилой недвижимости, которой владели менее 3-х лет, этот налог взимается, если более 3-х лет, то налог не взимается. Для коммерческой недвижимости этот закон не действует.

Поэтому сделка облагается 13% налогом на полученную прибыль вне зависимости от срока владения имуществом.

Если физлицо зарегистрировано как ИП и использовало это помещение для получения прибыли ИП, то сделка проходит по документации ИП и облагается соответствующим налогом. Если в разрешительных документах ИП (свидетельстве о госрегистрации) указан вид деятельности аренда недвижимости, то аналогично, прбыль проходит по документам ИП и платится соответствующий налог (если упрощенка то 6%).

Юридические лица так же проводят сделку по соответствующим строкам баланса и прибыль облагается соответствующим налогом, величина которого зависит от системы налогообложения принятой на предприятии.

Продажа и аренда коммерческой недвижимости стали одним из прибыльных видов бизнеса с высокой скоростью окупаемости.

Это стоит учитывать инвесторам, вкладывающих деньги в недвижимость.

Удачи вам! Гузель Минязова

 http://rieltor-ask.ru/

Источник: http://rieltor-ask.ru/prodazha-kommercheskoj-nedvizhimosti-chto-nuzhno-znat/

Что такое коммерческая недвижимость? | Мезонин

Коммерческая недвижимость – что это?

Может быть это покажется странным, но на сегодняшний день отнюдь не каждый человек сможет ответить на такой, казалось бы, простой  вопрос, –  что же это такое коммерческая недвижимость.

Обычные словари не позволяют получить точное определение данного понятия. Коммерческая недвижимость, безусловно, является одним из типов недвижимости, и состоит из  нескольких подвидов: офисной недвижимости, складской недвижимости, промышленной недвижимости, торговой недвижимости.

Отдельными подвидами могут выступать медицинский профиль, автосервисы, различные услуги и тому подобные.

Само понятие «коммерческая недвижимость» вошло в нашу жизнь не так уж и давно и к настоящему моменту все еще находится в стадии развития. На сегодняшний день коммерческая недвижимость является одним из самых доходных инвестиционных объектов.

Критериями привлекательности объектов коммерческой недвижимости выступают:

• Местоположение — наиболее привлекательный вариант — это центр города с развитой инфраструктурой.

• Продуманный проект здания — наличие паркинга, системы кондиционирования и видеонаблюдения, выхода во двор и т.д.

• Современный внутренний  интерьер — наличие разнообразных помещений, аккуратный косметический ремонт, панорамные окна.

Прибыли от сдачи различных объектов коммерческой недвижимости привлекают большое  количество инвесторов. Причем некоторые из них полностью основывают свой бизнес на данном виде  недвижимости, сдавая в аренду громадное количество площадей.

Спрос на коммерческую недвижимость в России возрос с тех пор, как в нашей стране начали формироваться капиталистические отношения, и по сей день он только увеличивается.

Если Вы заинтересовались данным видом недвижимости, Вам не помешает  серьезно разобраться, что же это такое.

И так…Для начала отметим, что коммерческая недвижимость – это недвижимость, которая не применяется для жилых целей.

Сюда относятся  отдельные здания для офисных, торговых, развлекательных и банковских целей: административные и офисные помещения, магазины, рестораны, бизнес-центры, павильоны и склады, всевозможные развлекательные комплексы, квартиры, выведенные из состава жилого фонда, чердачные и подвальные помещения.

Необходимо отметить, что при выводе той или иной квартиры из жилого фонда обычно указываются следующие, предусмотренные законодательством, цели: помещение офисного назначения, под торговые цели, складское помещение, помещение свободного назначения, зона бытового обслуживания, помещение свободного назначения, производственное назначение.

Понятно, что каждый из видов имеет свои особенности и различается стоимостью арендной платы и ценой.

Офисная недвижимость

Офис – это тот подвид недвижимого имущества, которой способен приносить доход по всем направлениям, как выдавать конкретный продукт, который будет применяться в дальнейшем, так и содействовать формированию экономики отдельно взятого места.

Исходя из этого определения понятно, что офисная недвижимость, является одним из самых востребованных видов коммерческой недвижимости.

Для развития  бизнеса людям стабильно требуется покупать или арендовать офисы, а значит, стоимость офисной недвижимости неизменно будет только повышаться, и под ее строительство будут отводиться все большие площади.

Очень сложно привести четкое определение понятия офисной недвижимости, так как  под данным видом коммерческой  недвижимости можно иметь в виду практически любые предприятия.

Офисная недвижимость крайне востребована на сегодняшнем рынке и спрос на нее будет только увеличиваться, что повлечет за собой возведение новых офисных зданий и перестройку под эти цели уже имеющихся.

Складская недвижимость

Складские помещения, склады и складские комплексы – это один из самых молодых развивающихся секторов рынка коммерческой недвижимости. И, тем не менее,  хотелось бы подчеркнуть, что в связи с развитием этот вид бизнеса становится все более актуальным.

Аренда или покупка склада являются сейчас одной из важнейших задач для многих организаций, компаний и предпринимателей.

Склад– это помещение или комплекс помещений, подготовленный для хранения некоторых материальных ценностей. В современной логистике склад осуществляет функцию аккумулирования запасов материальных ресурсов, направляемых на демпфирование колебаний объёмов спроса и поставок, а также соблюдения  скоростей потоков разнообразных товаров в организациях продвижения от производителей к потребителям.

Торговая недвижимость

Торговая недвижимость – это одна из разновидностей коммерческой недвижимости, подготовленная для организации мест мелкооптовой и розничной продажи товаров и услуг.

Торговая, а так же развлекательная недвижимость, стоят на пересечении рынка недвижимости и иных сфер бизнеса, объединенных с индустрией торговли и развлечений.

Торгово-развлекательный центр, торговый комплекс, торговый дом – все эти объекты известны любому, однако правильная система торгово-развлекательной площадки – несомненно, является целой наукой.

Производственная недвижимость

Производственная недвижимость  и производственные помещения – являются довольно специфическим сегментом рынка недвижимости. Длительное  время из-за стагнации производства в России он оставался недооцененным и невостребованным.

Тем не менее, с недавнего времени производственные площади возрождают свою значимость. Наиболее важными в этом сегменте становятся технопарки, а также проблема реконструкции промзон промышленных предприятий.

Очевидно, что к объектам коммерческой недвижимости мы можем отнести здания промышленного назначения (производственные здания, складские помещения, здания заводоуправлений).

Земельные участки, предназначенные для промышленного строительства, склады и так далее, бесспорно, также относятся к коммерческой недвижимости.

Из всего вышесказанного можно сделать логический вывод, что под коммерческие цели можно применять любые здания, помещения и земельные участки, не определенные для жилых целей.

Понятно, что коммерческая недвижимость применяется для получения дохода: кто-то ее покупает, кто-то сдает в аренду, а кто-то использует помещения для магазина, кафе, офиса или склада.

Вы вправе осуществить любую финансовую сделку: купить коммерческую недвижимость, сдать ее внаем, продать, передать по наследству, заложить и так далее.

Сдача недвижимости в аренду приносит стабильный, хотя и невысокий доход. Перепродажа может оказаться весьма выгодной в случае повышения цен на определенный тип недвижимости.

Перепрофилирование объекта недвижимости, с учетом потребностей рынка, может увеличить его  капитализацию.

Выбор высокодоходного объекта коммерческой недвижимости — весьма сложная задача. С ней в силах успешно справиться лишь сеть профессиональных брокерских, либо консалтинговых агентств.

Однако стоит учитывать тот факт, что стоимость их услуг, по-прежнему, очень  высока.

 ⇑

коммерческая недвижимость, Офисная недвижимость, Производственная недвижимость, Складская недвижимость, Торговая недвижимость

Источник: http://tvoydom.su/chto-takoe-kommercheskaya-nedvizhimost

Коммерческая недвижимость — это выгодная инвестиция?

Коммерческая недвижимость – что это?

Приветствую! Инвестиции в недвижимость не сводятся к покупке квартир для перепродажи или сдачи в аренду. Многие инвесторы почему-то забывают о недвижимости коммерческой. Для кого-то вложения в нежилой фонд кажутся слишком дорогими, кого-то пугает специфика рынка, а кто-то просто не знает, что «так можно».

А ведь коммерческая недвижимость — это более выгодная инвестиция, чем банальные квартиры под сдачу! Поэтому сегодня я расскажу о таких объектах недвижимости: их специфике, видах, стоимости и налогообложении.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость – это любые объекты, которые физические или юридические лица используют для получения выгоды. В 90% случаев КН покупают не для спекуляции на перепродаже, а для заработка на сдаче в аренду. За 2017-й в России было введено в эксплуатацию 2,5 млн. м² коммерческой недвижки. И около половины этого объема приходилось на Москву.

Рынок недвижимости выделяет пять групп коммерческих объектов:

  1. Торговые. Сюда относят недвижимость, в которой что-то продают: торговые центры, аптеки, магазины, автосалоны и прочее.
  2. Офисная. Это недвижимость, которая сдается в аренду под офисы (переоборудованные квартиры на первых этажах зданий, бизнес-центры).
  3. Индустриальная. В таких объектах ведется производственная деятельность (здания заводов, цеха, склады).
  4. Свободного назначения. Недвижимость свободного назначения, как правило, используют в сфере обслуживания. В эту категорию входят спортивные залы, автомойки, бары, рестораны, хостелы, гостиницы, сетевые франшизы и многое другое.
  5. Социальная. Такие объекты предназначены для социальной деятельности: больницы, аэропорты, вокзалы, благотворительные фонды.

Более рентабельной для инвестора считается торговая, офисная и недвижимость свободного назначения.

Чем коммерческая недвижимость отличается от жилой?

КН не может считаться жилая квартира (если только на нее не оформлен договор аренды), дача, гараж или земельный участок.

Другие отличия бизнес-недвижимости от жилой:

Купля-продажа

Коммерческую недвижимость крайне редко покупают – гораздо чаще ее арендуют. Загородные дома и квартиры «для себя» обычно хотят получить в полную собственность.

А вот точку в торговом центре или помещение на первом этаже под турфирму предприниматели, как правило, арендуют.

Мало ли, как пойдет бизнес? Да и инвестировать на старте кругленькую сумму в «золотые» квадратные метры могут себе позволить лишь крупные торговые сети.

Поэтому сделок купли-продажи жилых объектов на рынке в десятки раз больше, чем сделок по коммерческим объектам. Хотя за девять месяцев 2017 года инвесторы вложили в КН России $2,5 млрд.

Постоянство прибыли

КН должна приносить прибыль постоянно. К примеру, квартира относится к жилому фонду, если в ней постоянно живут. Причем, живут бесплатно.

Если Вы, уезжая на пару месяцев, на время сдали жилплощадь знакомым, а вернувшись, снова стали в ней жить – квартира считается жилой. А вот если жилье сдается в аренду постоянно – это уже апартаменты (коммерческий объект).

Окупаемость

Для жилых объектов понятия «окупаемость» не существует в принципе. А вот вложения в КН должны окупаться за 5-9 лет. За это время владелец объекта полностью возвращает себе сумму инвестиций, а затем получает чистый доход.

Что дороже: коммерческая или жилая недвижимость? В среднем, «коммерция» на 20-30% дороже, чем «жилье». Но не всегда. Скажем, в элитных ЖК и в ЦАО Москвы цена жилого «квадрата» выше, чем «торгового» или «офисного». А при масштабной застройке кварталов метры в квартире и магазине товаров для животных будут стоить примерно одинаково.

Как формируется стоимость КН?

Как я уже писал выше, квадратный метр коммерческого объекта недвижимости почти всегда дороже, чем некоммерческого. Даже если оба объекта расположены в одном и том же районе. Чем выше потенциальный доход от недвижимости, тем выше его цена.

Что влияет на стоимость?

  • Площадь помещения.
  • Его состояние.
  • Место нахождения.
  • Окружающая инфраструктура.

Стоит учесть и кучу дополнительных параметров. Например, где расположен вход в помещение? Допустим, Вы выбираете между двумя объектами на одной улице. При прочих равных условиях помещение со входом «со двора» будет стоить дешевле, чем со входом «с улицы». А все потому, что прибыли такая недвижимость будет давать меньше.

Потенциальный доход оказывает огромное влияние на стоимость КН. К примеру, на цену склада влияет не только его месторасположение и площадь, но и близость магистралей, и наличие подъездных путей.

На конец 2017-го общая стоимость коммерческой недвижимости разных видов в России (торговые центры, склады и офисы) составила $130 млрд. Примерно во столько же оценивают капитализацию Сбербанка и Газпрома.

Самой дорогой бизнес-недвижимостью в России остаются торговые площадки. Например, в Санкт-Петербурге средняя цена торговых помещений в 2017-м выросла до 167,2 тыс. рублей за 1 м² (или на 72%). А в Москве средняя цена торгового «квадрата» составляет 407,7 тыс. рублей.

Особым спросом у арендаторов пользуется street retail – помещения на первых или цокольных этажах зданий на оживленной улице. Именно там предприниматели обычно и размещают небольшие аптеки, магазинчики, кафе, банки и офисы мобильных операторов.

Офисная недвижимость оценивается дешевле. Летом 2017-го квадратный метр московского офиса стоил 330,6 тыс. рублей (+16% к ценам прошлого года). В Санкт-Петербурге офисные помещения продавались по 150 тыс. рублей за «квадрат». Особым спросом сегодня пользуются крохотные помещения в центре города под мини-офисы (для адвокатов, нотариусов и турфирм).

Налогообложение коммерческой недвижимости

С 2015 года регионы по чуть-чуть переходят на «кадастровую» систему налогообложения. Раньше базой для начисления налога на недвижимость служила инвентаризационная стоимость объекта (по расчету БТИ). Теперь за основу взяли стоимость кадастровую, приближенную к рыночной. Поэтому и налог на недвижимость для многих владельцев вырос прилично.

В отдельных случаях кадастровая стоимость недвижимости в десятки раз превышает инвентаризационную! Особенно это касается Москвы — в регионах все не так страшно.

В 2015 году программа распространялась на 28 регионов (в том числе, и Москву). В 2016-м список расширился до 48 «счастливчиков», включая Санкт-Петербург. В 2017-м «кадастровых» регионов было уже 61.

Полный переход на новую систему налогообложения должен завершиться к 2020 году.

Каков размер налоговой ставки? Предельная ставка составляет 2%. Но с каждым годом «кадастровый» налог затрагивает все более мелких собственников коммерческой недвижимости. Если пару лет назад его должны были платить владельцы зданий площадью от 5000 м², то сейчас порог снизился до 1000 м².

Власти Москвы уже утвердили новый перечень объектов нежилой недвижимости для «кадастрового» налогообложения на 2018 год. Всего в список вошло примерно 25 000 объектов общей площадью 90 млн. м².

Это на 4% больше, чем в 2017 году. В следующем году владельцы такого имущества должны будут заплатить налог в размере 1,5% от кадастровой стоимости.

Напомню, что в 2017-м ставка налога составляла 1,4%, в 2016-м – 1,3%.

Сегодня «кадастровым» налогом охвачено почти 90% торгово-офисных объектов Москвы. В прошлом году пересчитанный «побор» принес бюджету столицы 30 млрд. рублей.

Есть ли у кого-то льготы? Да, право на налоговые льготы имеют научные центры, религиозные организации, управляющие компании и отдельные предприниматели на «упрощенке» (ПСН и УСН).

Очевидно, что «кадастровым» налогом недовольны многие бизнесмены. Ведь теперь им придется каждый год платить в казну, в среднем, 650 рублей за квадратный метр недвижимости. Оспорить сумму кадастровой оценки можно в Кадастровой палате. Теоретически. И заказав за свой счет независимую экспертизу.

Экспертиза коммерческой недвижимости

Экспертизу КН проводят лицензированные оценочные компании. Ее придется заказывать, если:

  • Объект передается в качестве залога при оформлении кредита.
  • Осуществляется покупка-продажа недвижимости.
  • Возникают спорные моменты.
  • Недвижимость сдается в доверительное управление или аренду.
  • Оптимизируется налогообложение.
  • Перераспределяются доли между собственниками.

Владельцу недвижимости нужно подготовить такой пакет документов:

  • Паспорт. Понадобятся паспортные данные и заказчика экспертизы, и собственника объекта.
  • Техническая документация. Сюда относят справку из БТИ, кадастровый план участка, описание сделанных перепланировок, план с точными границами недвижимости.
  • Правоустанавливающие документы. Такие документы подтверждают право собственности. Они же фиксируют и возможные обременения (например, договор залога или аренды).

Экспертиза проводится в три этапа:

  • Заказчик ставит исполнителю задачу (что и насколько «глубоко» нужно проверить).
  • Владелец недвижимости передает экспертам пакет документов и не препятствует осмотру объекта.
  • Оценщики изучают недвижимость и готовят отчет.
  • Работа сдается заказчику с подписанием акта приема-сдачи.

Заключение

Коммерческая недвижимость – это объекты, которые:

  1. Не входят в жилой фонд.
  2. Приносят доход своему владельцу.

Это может быть и мини-отель, и автомойка, и складской комплекс, и крохотный магазинчик на первом этаже, и офисный бизнес-центр.

В какие объекты инвестировать сегодня? В 2017-м инвестиции в торговую недвижимость «обогнали» по популярности вложения в офисный сегмент. На них пришлось $712 млн. или 41% объема вложений.

Наиболее интересным сегментом эксперты считают стрит-ритейл. В Москве доходность таких объектов составляет 11-12% годовых. Правда, это без учета налогов, которые с 2015 года серьезно подросли. Теперь ставка налога на недвижимость применяется к кадастровой, а не к инвентаризационной стоимости объекта.

А как Вы относитесь к инвестициям в коммерческие объекты недвижимости?

и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/kommercheskaya.html

Коммерческая недвижимость – это способ инвестирования и получения дохода

Коммерческая недвижимость – что это?

Коммерческая недвижимость – это помещение или иной объект, который приобретается для получения прибыли и имеет соответствующее целевое назначение.

Стремительно развивающиеся и растущие мегаполисы, в том числе и Москва, имеют высокий спрос на объекты такого типа. Рынок коммерческой недвижимости увеличивается ежегодно.

Трудно найти строящийся дом или коттеджный поселок, где по проекту отсутствовали бы такие объекты.

Виды дохода с коммерческой недвижимости

Жилая недвижимость менее популярна, чем коммерческая недвижимость. Москва имеет большие перспективы в области получения дохода от таких объектов.

С помощью коммерческой недвижимости получают активный и пассивный доходы.

Активный — это доход, который требует активной деятельности. В случае прекращения деятельности прекращается и заработок.

Пассивный — доход, не зависящий от постоянной работы и не требующий личного присутствия. Он имеет множество преимуществ и является для многих пределом мечтаний.

Коммерческая недвижимость – это возможность получения именно пассивного дохода.

Как заработать на коммерческой недвижимости

На коммерческой недвижимости зарабатывают, занимаясь приобретением и дальнейшей реализацией объектов. Но это связано с определенными рисками.

Такой вид деятельности лучше не осуществлять во время кризиса и нестабильности. Вместо получения прибыли можно получить одни убытки. Кроме того, для быстрой продажи коммерческой недвижимости необходима широкая и активная реклама.

Второй распространенный способ заработка – использование коммерческой недвижимости. Можно приобрести дом или здание, открыть в нем магазин и получать стабильный доход. Или сдавать недвижимость в аренду, что будет являться пассивным доходом и связано с меньшими хлопотами. Сумма прибыли напрямую зависит от размера объекта: чем он больше, тем выше доход.

При продаже недвижимости нужно оформлять и подписывать документы. Сдача объекта в аренду это не предусматривает.

На что следует обратить внимание при покупке коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это объекты, при покупке которых необходимо учитывать некоторые особенности:

  • Юридическая чистота. Перед приобретением объекта в обязательном порядке необходимо проверить наличие ограничений.
  • Объективность заявленной цены. Мониторинг рынка недвижимости нужно проводить постоянно, поскольку колебание цен может сказаться на стоимости в момент оформления сделки.
  • Наличие полного пакета документов. Также проверка отсутствия задолженностей по платежам будет нелишней.
  • Где расположена коммерческая недвижимость. Москва изобилует многоэтажными офисными центрами, которые предназначены для ведения бизнеса. Однако плата за аренду объекта, расположенного в центре, в несколько раз больше, чем аналогичного, находящегося в пригороде. Центральная часть города и развитая инфраструктура увеличат в несколько раз арендную плату.
  • Площадь помещения. При покупке требует больше затрат, но при сдаче в аренду приносит больше дохода.
  • Наличие парковки и удобных подъездов, складских и прочих помещений. Актуально для объектов, приобретаемых под магазины или офисы.

Случаются ситуации, когда реализуется объект коммерческой недвижимости, земельный участок которого не соответствует целевому назначению такого объекта. К примеру, торговые помещения расположены на землях промышленного значения.

В этом случае планируемый срок на оформление документов увеличится, поскольку необходимо изменить целевое назначение участка, а только тогда оформлять право собственности.

Объекты коммерческой недвижимости

К ним относятся:

  • офисные кабинеты и целые здания;
  • складские помещения;
  • гостиницы и дома отдыха;
  • магазины, бутики, торговые центры;
  • гаражи, СТО, автомойки;
  • кафе, рестораны и так далее.

Тот, кто считает, что коммерческая недвижимость – это исключительно нежилое помещение, не прав. Жилое помещение также можно отнести к коммерческой, если собственник его приобрел и сдает в аренду.

Торги как способ приобретения коммерческой недвижимости

Не секрет, что рыночная стоимость коммерческой недвижимости не ограничивается десятками миллионов рублей.

Тот, кто осознает все преимущества заработка от коммерческой недвижимости, но не имеет таких средств, ищет альтернативные способы ее приобретения.

Особой популярностью для покупки коммерческой недвижимости в последнее время стали торги по банкротству.

Очень часто объекты коммерческой недвижимости выставляются с торгов, цены на них минимальные. Публичное предложение делает их стоимость с каждым разом все ниже. Есть прецеденты, когда объекты уходили «с молотка» за 5 тысяч рублей.

Уникальность продаж коммерческой недвижимости посредством торгов состоит в том, что по истечении времени стоимость лота снижается на совершенно законных основаниях.

Можно дождаться наиболее приемлемой цены и тогда купить понравившийся объект.

Это настоящий спасательный круг для тех, кто принял решение заниматься коммерческой недвижимостью, но стеснен в средствах.

Есть один минус: не стоит надеяться, что объект, приобретенный с торгов дешево, сразу станет приносить доход с пяти- или шестизначными цифрами.

Источник: http://fb.ru/article/232853/kommercheskaya-nedvijimost---eto-sposob-investirovaniya-i-polucheniya-dohoda

Коммерческая недвижимость – это что такое? :

Коммерческая недвижимость – что это?

Может быть, это будет странно, но на сегодняшний день не каждый сможет ответить на такой вроде как простой вопрос, что такое коммерческие объекты.

Обычные словари не позволяют получить точное определение распространенного на сегодня понятия.

Коммерческая недвижимость — это один из видов собственности, который может состоять из нескольких подвидов: офисной, складской и промышленной недвижимости, торговых объектов.

Такое определение, как «коммерческая недвижимость», вошло жизнь не так давно и все еще находится на стадии разработки. На сегодняшний день проекты, связанные с коммерческой недвижимостью, являются одними из наиболее прибыльных инвестиционных объектов.

Критерии привлекательности

Оценивая рынок коммерческой недвижимости, обращают внимание на основные критерии привлекательности объектов, а именно:

  1. Месторасположение — наиболее привлекательным вариантом является центр города с хорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой вокруг.
  2. Грамотно разработанный проект здания, в котором учтена парковка, кондиционирование воздуха и видеонаблюдение, доступ во двор и т. д.
  3. Современный интерьер помещений — наличие нескольких комнат, аккуратный косметический ремонт, удобное расположение межкомнатных перегородок, панорамные окна.

Прибыль от реализации различных объектов коммерческой недвижимости привлекает большое количество инвесторов, которые полностью основывают свой бизнес на этом типе объектов, сдавая в аренду огромные пространства, как мелким предпринимателям, так и крупным компаниям.

Выбор объекта коммерческой недвижимости

Самый важный вопрос, который следует уточнить перед покупкой коммерческой недвижимости, — это доход и риски. Прогноз желательно составить на 2-3 года вперед, потому что, согласно статистике, первый год тратиться на полное оформление помещений, второй — на строительные и ремонтные работы, а третий — на построение бизнеса.

Даже многие специалисты в области менеджмента и консалтинга не могут дать определенного ответа на вопрос о том, как проводить анализ коммерческой недвижимости, как прогнозировать риски и прибыльность. Это связано с тем, что необходимо учитывать слишком много нестабильных факторов: обменный курс доллара, цены на нефть и газ, макро- и микроэкономическую ситуацию и т. д.

Если кратко сформулировать, есть три основных варианта обеспечения прибыльности бизнеса, а именно:

  • 1 путь — улучшение коммерческой недвижимости, когда направленность текущего бизнеса не меняется. Например, владелец, купив офис класса С, реконструирует его в офисе класса А.
  • 2 путь — перепрофилирование коммерческой недвижимости, в которой владелец полностью меняет профиль купленного помещения, например, вместо бара будет фитнес-центр.
  • 3 путь — бизнес с нуля, когда владелец строит или полностью реконструирует помещения для дальнейшей организации бизнеса в нем, например, путем перевода жилых помещений в нежилые помещения с последующим лизингом в магазин или парикмахерскую.

Офисная недвижимость

Офис — это коммерческая недвижимость, с помощью которой возможно получать доход по всем направлениям. Например, выпускать конкретная услуга или продукт, которые будут использоваться в будущем, позволяя сформировать экономику отдельно взятого сегмента рынка.

Исходя из этого определения можно понять, что офисная недвижимость все-таки считается является востребованным видом коммерческой недвижимости в Москве и других крупных городах России.

Для развития бизнеса люди постоянно должны покупать или сдавать в аренду офисы, а это означает, что стоимость офисной недвижимости будет неизменно увеличиваться, и все большие площади будут выделены для ее строительства.

Очень сложно дать четкое определение концепции офисной недвижимости, потому что при этом типе объектов можно иметь в виду практически любое предприятие.

Складская недвижимость

Склады, складские комплексы и помещения — это коммерческая недвижимость, которая является одним из самых молодых рынков в России. И тем не менее развитие этого типа бизнеса становится все более актуальным.

Склад — это помещение или несколько помещений, подготовленных для хранения определенных материальных ценностей. Аренда или покупка современно оборудованного склада теперь является важнейшей задачей для многих крупных компаний и мелких предпринимателей.

Торговая недвижимость

Торговые объекты — это коммерческая недвижимость, которая подготовлена для организации небольших оптовых и розничных продаж товаров и услуг.

Коммерческие, а также развлекательные заведения находятся на пересечении рынка недвижимости и других сфер бизнеса в сочетании с торговым и развлекательным бизнесом.

Торгово-развлекательный центр или торговый дом — эти объекты известны всем, однако правильная организованная система торгово-развлекательной платформы — это, несомненно, целая наука.

Производственная недвижимость

Промышленная недвижимость и производственные мощности — довольно специфический сегмент рынка недвижимости.

Долгое время из-за застоя в производстве России он оставался не до конца изученным, недооцененным и невостребованным. Тем не менее с недавних пор производственные мощности возрождают свою значимость.

Важными в этом сегменте являются технопарки, а также проблема реконструкции промышленных зон крупных компаний.

К объектам имущества коммерческого характера можно отнести промышленные здания (склады, строения, где производится управление мощностями) и даже земельные участки, которые используются или планируются быть использованными для промышленного строительства и формирования складов.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в коммерческих целях могут использоваться любые здания, помещения, площадки и земельные участки, не предназначенные для жилых помещений.

Проводя постоянный анализ области коммерческой недвижимости, можно определить потребности рынка, что позволит увеличить его капитализацию. Выбор высокодоходной коммерческой недвижимости — очень сложная задача. С ней может успешно справиться только профессиональный брокер или консалтинговый агент. Но стоит учитывать то, что цена на их услуги по-прежнему очень высокая.

Источник: http://ashanet.ru/article/406741/kommercheskaya-nedvijimost---eto-chto-takoe

Коммерческая недвижимость: что это такое, отличия от жилой, виды, налогообложение

Коммерческая недвижимость – что это?

Помещения, которые не предназначены для жилья, и эксплуатируются для получения выгоды (прибыли), называются коммерческими. Спрос на объекты подобного назначения стремительно растет, в особенности в мегаполисах. Это и лежит в основе динамичного развития рынка коммерческой недвижимости. Подробно о подобных объектах предлагаем узнать далее.

Понятие и объекты коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость (КН) — это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести:

  • торговые центры и магазины;
  • гаражи, автомойки и автосалоны;
  • рестораны и кафе;
  • гостиницы и хостелы;
  • бизнес центры и офисы и проч.

К КН можно отнеси жилые помещения, которые постоянно используются собственником для сдачи в аренду, например, посуточно, и получения прибыли.

Отличия коммерческой недвижимости от жилой

Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:

  • Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
  • Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.

Подробнее о продаже коммерческой недвижимости читайте тут.

  • Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
  • Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.

Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.

5 групп коммерческой недвижимости

Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:

Тип КНПрименение КН
Свободного назначенияК таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов.
ТорговыйИз названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч.
ОфисныйОчевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам.
ИндустриальныйК этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады.
СоциальныйТакой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи.

Стоимость

Квадратный метр КН выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:

  • площади;
  • места расположения;
  • состояния помещения;
  • окружающей инфраструктуры.

Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.

При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).

Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.

Налогообложение

Налогооблагаемая база определяется в зависимости от рыночной стоимости КН, причем налоги могут быть как федеральными, так и местными, а ставки – фиксированными или переменными, то есть меняться из года в год исходя из состояния местного бюджета. При этом во внимание стоит принять следующие особенности:

  • Когда владелец КН имеет статус юридического лица, ставка на имущество определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ, где и находится сама недвижимость. В любом случае, она не может быть больше 2,2%. Это лимит актуален для всех субъектов РФ.

Когда ИП уплачивают налог на прибыль физических лиц, они могут уменьшить доходную сумму, с которой уплачивается налог, на сумму, которая была израсходована в связи с коммерческой деятельностью. Расходы могут также касаться и использования объекта коммерческой недвижимости. Чтобы это стало возможным, необходимо документально обосновать все расходы.

  • Когда покупатель КН является физическим лицом, он оплачивает наименьший налог из полученных доходов – НДФЛ по ставке в 13%.
  • Если право владения КН переходит от продавца к покупателю, данная операция попадает под понятие реализации (согласно ст. 39 Налогового Кодекса РФ), поэтому будет облагаться НДС. Часто встречаются ситуации, когда имущество вносится в создаваемое ООО, а в дальнейшем выводится из него. В этом случае НДС не уплачивается.
  • Если КН используется гражданами других стран, причем в деятельности, не связанной с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

При оплате налога на КН возможны льготы, которые могут предоставляться по двум критериям:

  • категории налогоплательщика, например, если он социально незащищенный;
  • характеру имущества, например, государственному или муниципальному.

В любом случае стоит учесть, что к КН не применяется закон об имущественном налоговом вычете, ведь он распространяется только на объекты жилого фонда.

: Рынок коммерческой недвижимости

Почему, несмотря на кризис, рынок КН начинает оживлять? Что учесть при покупке такой недвижимости? На эти вопросы ответят эксперты по КН в видео, которое вы найдете ниже:

Итак, коммерческая недвижимость – это объекты, которые приносят доход и не входят в жилой фонд. Как правило, они не приобретаются, а сдаются в аренду, ведь это позволяет бизнесменам не привязываться к определенному району, а при необходимости переехать в более рентабельное место.

Источник: https://2realtor.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.