+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Коммерческая ипотека: основные аспекты кредитования малого бизнеса

Содержание

Что нужно знать о коммерческой ипотеке для малого бизнеса

Коммерческая ипотека: основные аспекты кредитования малого бизнеса

Финансирование бизнеса » Кредиты малому бизнесу »

Сложно вести хозяйственную деятельность без помещения в собственности. Приобрести его на собственные деньги тоже довольно часто не представляется возможным. Решить эту проблему позволяет займ, однако финансовые учреждения весьма неохотно его выдают. В чем же причина?

Слово «ипотека» вошло в лексикон граждан нашей страны сравнительно недавно. Приобретение жилья в кредит стало довольно распространенным явлением в России, а вот подобный способ покупки коммерческой недвижимости имеет место лишь в отдельны случаях, подобные договора заключаются редко.

При этом в мире коммерческая ипотека пользуется немалой популярностью.

Зарубежный опыт показывает, что грамотная эксплуатация квадратных метров в целях получения прибыли посредством сдачи в аренду офисных помещений, магазинов, помещений для предприятий сферы услуг способна принести доход, сопоставимый с тем, который приносит любой другой малый бизнес. Это позволяет вполне обоснованно прибегать для этих целей к ипотечному кредитованию.

Отличительные черты бизнес-ипотеки

Этот вид кредита финансовые учреждения выдают для приобретения нежилых помещений. Это могут быть склады, офисы и т.д.

Суть подобного займа в том, что денежные средства предоставляются под залог той недвижимости, которая на них приобретается, и выдается он на довольно короткий срок и под весьма высокие проценты.

Взять в займы у банка деньги на приобретение квадратных метров для хозяйственной деятельности можно под 12-16% годовых (весьма выгодные условия, см. статью о средних процентных ставках), предоставляется такой кредит, как правило, в иностранной валюте. Максимальный срок действия договора составляет 10-12 лет, но довольно часто его длительность не превышает 5 лет.

Первоначальный взнос по договору составляет от 25% до 40% стоимости приобретаемого объекта.

Юридическая сторона вопроса

С точки зрения закона коммерческая и жилищная ипотека во многом схожи и включают подобные процедуры.

Здесь также требуется прибегнуть к оценке заемщика и самого объекта, выполнить требование внесения первоначального взноса.

Однако существует и принципиальное отличие между этими двумя видами займов.

Закон не дает разрешения компаниям оформлять закладную на помещение для осуществления хозяйственной деятельности до тех пор, пока стороны не заключат сделку купли-продажи. Сначала необходимо купить недвижимость и только после этого ее можно заложить с целью получения денег в долг.

Договор о приобретении в кредит коммерческих площадей заключается на основании общих требований Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на базе положений закона «Об ипотеке». Договор должен содержать информацию о предмете покупки в кредит, о его оценке, существе, размере и сроке исполнения обязательств.

Выгодно ли это?

Участники рынка считают, что развитие данного направления кредитования сдерживает несовершенство законодательства.

Кроме того, не совсем ясно, что собой должен представлять заемщик, ведь крупные стабильные компании, которые вполне уверенно чувствуют себя на рынке, особо в ипотеке не нуждаются, так как они могут взять простой коммерческий кредит под залог имущества, которым владеют.

Если же компании нечего предоставить в залог или сотрудники банка на основании оценки ее работы пришли к выводу, что с данным предприятием нельзя заключать договр, то нет необходимости в таком заемщике.

Что касается малого бизнеса, то он не располагает имуществом, необходимым для обеспечения залога. Малый бизнес еще в большей степени подвержен влияниям рисков, которые несет непрозрачность рынка недвижимости для бизнеса.

Варианты схем коммерческой ипотеки

Законодательство определяет порядок действий при таком кредитовании предпринимателей.

Закон «Об ипотеке» определяет особенности механизма оформления и регистрации залога, что отличает приобретение в кредит квадратных метров для хозяйственной дестельность от аналогичного способа покупки жилого помещения. Это заставило рынок выработать несколько схем, по которым совершаются подобные сделки.

Схема №1. Заключается договор купли-продажи. Продавец получает от покупателя часть средств за проданную недвижимость и гарантию банка. После этого регистрируется право собственности нового владельца.

Затем регистрируется договор залога, после чего банк выдает кредитные средства и производится окончательный расчет с продавцом. По мнению специалистов, эта схема является весьма сложной и растянутой во времени.

Схема №2. Покупатель и продавец заключают предварительный договор, в соответствии с которым покупатель платит часть собственных денег за покупку. Продавец получает от банка обязательство, что тот выплатит остальную сумму, когда залог зарегистрируют.

Затем залог регистрируют на банк и оформляют документы, в соответствии с которыми осуществляется передача права собственности новому владельцу, то есть покупателю. Это и есть оформление договора-покупки продажи.

Теперь продавцу выплачивается оставшаяся сумма, а регистрация идет в соответствии с требованиями законодательства.

Схема №3. Данная схема получила от риэлторов название «выкуп юридического лица». Создается юридическое лицо, на которое оформляют объект недвижимости. Далее по мере погашения кредита, заемщик выкупает акции этой компании. Именно на нее оформляется приобретенное помещение.

Бизнес-ипотека или лизинг?

Эксперты считают лизинг хорошей альтернативой столь несовершенной ипотеке. В лизинг можно брать не только автомобили, но и другие объекты имущества.

В данной ситуации лизинговая организация предоставляет займ на приобретение помещения для бизнеса и остается его владельцем до тех пор, пока заинтересованное юридическое лицо не выплатит кредит.

Главное достоинство лизинга в том, что схема данной процедуры четко прописана в законодательстве. Однако если лизинговая компания обанкротится, все имущество, которое ей принадлежит,  может за долги отойти третьим лицам.

Риск неизбежен и в том, и в другом случае. Банкиры рекомендуют предпринимателям самим влиять на условия предоставления займа. Эксперты считают, что самой острой проблемой, которая мешает развитию данного рынка, является низкая финансовая культура представителей малого бизнеса. Займы под квадратные метры станут для них вполне реальными, когда малый бизнес перестанет работать «в тени».

Низкая налоговая культура компаний, которые относятся к малому бизнесу, заставляет финансовые учреждения предоставлять им невыгодные условия коммерческой ипотеки.

Источник: http://biznes-kredit.info/malyj/kommercheskaya-ipoteka.html

Коммерческая ипотека для юридических лиц

Коммерческая ипотека: основные аспекты кредитования малого бизнеса

Если частным клиентам банки предлагают ипотеку на жилую недвижимость, спрос юридических лиц финансовые организации удовлетворяют возможностью получить залоговый кредит для покупки коммерческой площади.

Коммерческая ипотека для юридических лиц выдается на приобретение торговых, офисных и складских помещений, а также участков земли.

 

Особенности коммерческой ипотеки

Если обычная ипотека выдается физическому лицу на срок до 30 лет, ипотека на коммерческую недвижимость регламентирует значительно меньшие сроки кредитования – от 5 до 10 лет максимум.

Процентные ставки по ссуде для юридических лиц несколько выше, начинаются с 13,5-14% и могут доходить до 19,5%. Первоначальный взнос не отличается от регламентируемого условиями жилищной ипотеки и составляет от 10 до 30%. Некоторые банки практикуют выдачу кредита без первоначального взноса.

Что касается длительности процесса, малый и средний бизнес также ждут долгие процессы рассмотрения заявки, проверки документов и оформления кредита при условии положительного решения банка.

Преимущества коммерческой ипотеки для заемщика

Основное преимущество коммерческой ипотеки для заемщика заключается в приобретении собственного помещения для ведения бизнеса в короткие сроки.

Наличие личного офиса, магазина, склада или производственного помещения делает предпринимателя независимым от роста цен на аренду коммерческих площадей.

Конечно, ежемесячно юридическое лицо будет выплачивать некую сумму денег банку, однако эта плата будет за личную недвижимость, а не арендуемую.

Какие преимущества коммерческой ипотеки банки предлагают клиенту? Сбербанк, к примеру, гарантирует такие условия на 2018 год:

  • Финансирование не только под залог новой недвижимости, но и имеющегося недвижимого объекта.
  • Увеличенные сроки ипотечного кредитования до 120 месяцев.
  • Учет специализации хозяйственной деятельности клиента в момент принятия решения о выдаче займа.
  • Возможность погашения существующей задолженности по кредитам других банков и лизинговых компаний.
  • Возможность покупки строящихся объектов у аккредитованных в Сбербанке застройщиков.
  • Отсутствие комиссий за выдачу кредитных средств и досрочное погашение ипотеки.

Банк ВТБ 24 предлагает программу кредитования «Бизнес – ипотека» с ее основными достоинствами:

  • Срок кредитования до 10 лет.
  • Возможность кредитования без внесения аванса при условии внесения дополнительного залога.
  • Отсрочка погашения основного долга до 6 месяцев.

Плюсы ипотечного кредита для юридических лиц в Росбанке:

  • Отсрочка погашения основного долга до шести месяцев.
  • Отсутствие комиссии за досрочное погашение.
  • Выдача ипотеки на широкий спектр объектов недвижимости для развития бизнеса.

Особенности рынка коммерческой недвижимости

На сегодняшний день коммерческая ипотека находится только на стадии развития, в первую очередь это обусловлено тем, что российское законодательство с существенной разницей регулирует жилищную ипотеку и кредитование юридических лиц на приобретение недвижимости коммерческого плана. В случае покупки жилья договор купли-продажи оформляется одновременно с договорами по ипотеке и закладной.

Приобретение коммерческой недвижимости происходит сложнее. Залоговое обременение на недвижимый объект не может быть наложено сразу, договор оформляется только после передачи права собственности покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска, для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы.

Кроме того, объект коммерческой недвижимости оценивать намного труднее по сравнению с жилой квартирой или частным домом. Жилищное кредитование развито на должном уровне, банки разделяют все объекты на ликвидные и неликвидные, критерии ликвидности – технические характеристики помещения, местоположение и так далее. Оценка ликвидности коммерческой площади рассматривается индивидуально.

С офисными и торговыми помещениями ситуация предельно ясна – стоимость объекта напрямую зависит от расположения, удаленности от центра города, проходимости, расположенными рядом стратегическими точками и так далее. Но как оценить складские и производственные помещения – определить ликвидность таких площадей намного труднее.

При выборе коммерческой недвижимости следует максимально просчитывать ее ликвидность, это увеличит шансы на положительное решение банка. Финансовая организация быстрее выдаст ипотеку в большом размере на приобретение целевого помещения в стратегическом центре, чем выдаст незначительную сумму на покупку торгового помещения, расположенного в неудобном для покупателей месте.

Требования к заемщику и необходимые документы

Кредит в виде коммерческой ипотеки выдается на определенных условиях, кроме этого, заемщик должен соответствовать требованиям банка. Основные критерии, под которые должен подходить клиент:

  • Компания заемщика – резидент Российской Федерации.
  • Годовая выручка компании не превышает 400 миллионов рублей.
  • Минимальный возраст заемщика – 21 год, предельный – 70 лет на момент окончания кредитования (возрастные ограничения применимы для индивидуальных предпринимателей).
  • Срок ведения деятельности компании – не менее полугода для всех видов работы, кроме сезонных, не менее двенадцати месяцев для сезонных видов деятельности.

Пакет документов для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:

  • Заявление на предоставление кредита.
  • Анкета.
  • Учредительные документы, а также регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя.
  • Документы по хозяйственной деятельности.
  • Финансовая отчетность.

Полный и точный список необходимых документов следует узнавать в отделениях конкретного банка, условия в разных банках могут отличаться.

Порядок и схемы оформления кредита

Коммерческая ипотека не имеет надежного законодательного регулирования и несет определенные риски для банковских организаций.

Для сведения этих рисков к минимуму банки применяют различные схемы оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, что, кстати, несет определенные невыгоды для заемщика.

Существует три основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости.

Оформление ипотеки по схеме №1

Эта наиболее длительная, но зато самая прозрачная процедура выдачи кредита, этапы схемы:

  1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.
  2. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных финансов, банк в свою очередь гарантирует поступление остальных денег на счет продавца после оформления залога.
  3. Покупатель регистрирует права собственности на недвижимый объект
  4. Покупатель и банк оформляют залоговый договор на приобретенную недвижимость.
  5. Банк переводит ипотечные деньги на счет продавца.

Оформление ипотеки по схеме №2

Вторая схема включает такие этапы проведения сделки:

  1. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных денежных средств, банк обеспечивает продавца гарантией на получение остальной суммы после оформления залога.
  2. Объект недвижимости передается в залог кредитной организации.
  3. Регистрируется смена права собственности на недвижимость, оформляется договор купли – продажи.
  4. Банк передает продавцу оставшиеся деньги.

Оформление кредита по схеме №3

Третья схема существенно отличается от первых двух, состоит из таких этапов:

  1. Регистрируется юридическое лицо, в его собственность передается объект недвижимости.
  2. Покупатель выкупает права владения этим юридическим лицом на кредитные средства, предоставленные банком.
  3. После погашения займа покупатель имеет право переоформить недвижимые объект на себя или оставить все как есть.

Перед тем как приступить к непосредственному оформлению ипотеки и соответствующих договоров банки тщательно проверяют юридическую чистоту бизнеса заемщика, а также объекта недвижимости.

Также сотрудники банка могут предложить заемщику представление его интересов в регистрационных службах, таким образом, представитель кредитной организации берет на себя всю бумажную волокиту, что позволяет заемщику сэкономить время, избавиться от необходимости бегать по различным службам, а также снижает риски контроля всех этапов процесса.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса

Коммерческая ипотека без первоначального взноса – предложение на первый взгляд заманчивое, но так ли оно выгодно для заемщика на самом деле? Некоторые банки предлагают своим клиентам подобное условие, объясняя это тем, что покупаемая недвижимость и так будет находиться в залоге.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса может быть выдана в том случае, когда приобретаемый объект недвижимости оценивают высшей категорией ликвидности. В этом случае сама недвижимость выступает своеобразной страховкой и покрывает риски банка при условии, что заемщик не сможет выплатить ипотечный кредит. Однако следует понимать, что это лишь один из вариантов.

В большинстве случаев, если банк идет на уступки заемщику и предлагает кредитование без первоначального взноса, это значит, что сумма аванса заменена на предоставление банку дополнительного залога. Клиент должен будет оформить залоговый договор на транспорт, принадлежащий юридическому лицу, или другую недвижимость.

Еще один вариант дополнительных условий по выдаче коммерческого кредита без внесения первоначального взноса – сокращения срока выплаты ипотеки, к примеру, если ипотека для юридических лиц может быть выдана на срок до 10 лет, при отсутствии аванса банк сокращает период погашения ипотеки на треть.

Коммерческая ипотека для индивидуальных предпринимателей

Коммерческая ипотека для ИП может быть выдана, если индивидуальный предприниматель удовлетворяет требованиям банка, в частности, кредитные организации отказывают в оформлении ипотеки лицам, которые ведут хозяйственную деятельность по упрощенной схеме налогообложения. В этом случае банк не может оценить реальные доходы и платежеспособность клиента, поэтому принимает отрицательное решение.

Если заемщик требованиям банка удовлетворяет, банк выдает ипотечный кредит, регламентируя процесс как работу с физическими лицами. На деле же процесс оформления ничем не отличается от выдачи коммерческой ипотеки юридическим лицам.

Коммерческая ипотека дает юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям шанс на приобретение недвижимости для ведения бизнеса в короткие сроки. Хотя условия кредита на коммерческие цели менее привлекательны по сравнению с жилищной ипотекой, учитывая высокие доходы заемщика, вариант является оптимальным.

: Нюансы коммерческой ипотеки

Источник: http://ipoteka-expert.com/kommercheskaya-ipoteka-dlya-yuridicheskix-lic/

Кредитование малого бизнеса (6)

Коммерческая ипотека: основные аспекты кредитования малого бизнеса

Проектное финансирование предполагает высокую стоимость лизинга (в среднем от 10 млн. рублей) и наличие длительного инвестиционного периода, в течение которого осуществляется производство, поставка, монтаж и ввод в эксплуатацию оборудования.

  • КОММЕРЧЕСКАЯ ИПОТЕКА.

    Коммерческаяипотека – этокредитованиемалого бизнесапосредством приобретения в кредиткоммерческой недвижимости.

    Ипотечныйкредит выдается представителям малогои среднего бизнеса на покупку, нежилыхзданий, помещений, используемых вдальнейшем под торговые площади, склады,офисы и т.д.

    Таким образом, предпринимателимогут, не изымая средств из оборота,получать еще большую прибыль в результатеиспользования производственных помещенийили земельных участков. Коммерческаяипотека становится выгодной, еслиполученный в результате сделки доходс лихвой покрывает процентные выплатыкредитору.

    • Смысл коммерческой ипотеки состоит в том, коммерческая недвижимость предоставляется в кредит и после этого может выступать в качестве залога ипотеки. Залоговым обеспечением ипотеки может выступать как приобретаемое в ипотеку помещение (офис), так и уже имеющиеся производственные здания и помещения.

    • КРЕДИТ НА ОТКРЫТИЕ БИЗНЕСА.

    • Кредитование малого бизнеса – зачастую единственная возможность развития предприятия, будь то диверсификация производства, расширение ассортимента выпускаемой продукции и т.д. Банки и другие кредиторские структуры все чаще обращают свое внимание на малый бизнес.

      Растет конкуренция, ставки с каждым годом снижаются, условия становятся более выгодными и таким образом постепенно кредитование становится популярной формой привлечения инвестиций и развития малого бизнеса.

      На сегодняшний день кредитование малого бизнеса входит в перечень стандартных кредитных продуктов. К основным условиям получения кредита для бизнеса относятся сроки существования предприятий.

      В различных банках они варьируются, но в целом возраст предприятия должен составлять не менее трех месяцев, а то и полугода. Кредиторов можно понять, они хотят видеть, за счет чего заемщик будет выплачивать проценты по кредиту.

    • КРЕДИТ НА РАЗВИТИЕ БИЗНЕСА.

    Получитькредитна открытие бизнесамолодому начинающему предпринимателю,как правило, не удаётся.

    Важным условиемкредитованиямалого бизнесаявляется осуществление деятельностипредприятия на региональном рынке неменее 6 месяцев, некоторые банки вводятеще более жесткие ограничения – от 3-хлет.

    После этого кредиторы полагают,что предприятие прошло сложный процессстановления и способно платить по своимкредитным долгам.. В течение этогопериода предприятие должно не простопросуществовать, но приносить стабильныйдоход.

    Послетого, как компания выдержала самыйтрудный этап своей деятельности, аименно открытие бизнеса и борьбу сконкурентами, наступает период расширенияи развития своего бизнеса. Нужныдополнительные средства на развитиебизнеса.

    Если компания к этому времениуспела обзавестись собственнымимуществом, солидными партнерами побизнесу, в таком случае для нее, наконец-то,появляется прекрасная возможностьпополнения своих оборотных средствчерез кредитованиемалого бизнеса.

    Поэтому линейка подобных кредитовполучила свое название – кредитына развитие бизнеса,некоторые эксперты называют еще – кредитына пополнение оборотных средств.

    • ВЕНЧУРНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ.

    • ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КРЕДИТ.

    2. Анализ кредитованиямалого бизнеса: специфика, проблемы,решения

    Внастоящее время современное законодательствоне слишком разграничивает предприятияна крупный,малый и средний бизнес,хотя подобное деление играет довольносущественную роль при кредитованиипредприятий отечественными банками.Такой минус в законодательной базепомимо всего прочего делает процессработы банковских организаций с частнымипредприятиями более запутанным и долгим.

    Чтокасается самого бизнеса, то он точно«видит», какое предприятие можно отнестик крупному, какое к среднему, а какое кмаломубизнесу.

    Обратитевнимание, что условия кредитованиянапрямую зависят от подобного коммерческогорасслоения.

    Срок выплаты выданноговашему предприятию кредита, максимальновыгодный процент кредита и различныеполезные дополнительные сервисы напрямуюсвязаны с размером самого предприятия.

    Практическилюбое систематизирование имеет своейглавной целью свести трудности проводимогопроцесса к минимуму, будь то судебныеинстанции или привычное многимкредитованиемалого бизнеса.

    Банковские организации, особенно яркоэто заметно в проводимых масштабныхрекламных кампаниях, делают акцент наиндивидуальный подход к каждому клиентуи поиск более благоприятных кредитныхрешений.

    В данном случае банки имеют ввиду перспективы развития предприятия-клиента,его финансовую и юридическую баз,добросовестность и ответственность вотношениях с предыдущими кредитодателями.

    Но,несмотря на такой частный подход,существуют определенные положения,которые значительно упрощают проводимыекредитные операции. Малыйисреднийбизнес – вот тесамые коммерческие прослойки, кредитованиекоторых в настоящее время отнимает убанковских организаций минимальноевремя.

    Хорошо помогают в этом выработанныегодами стандарты, параметры и штампы,чего нельзя сказать о работе с крупнымипредприятиями. Как правило, у крупногобизнеса существуют более завышенныетребования и не всегда стандартныезапросы, справиться с которыми можнотолько в строго индивидуальном режиме.

    К большому сожалению, эффективныетехнологии, применяемые по отношениюк малому и среднему бизнесу, к крупномубизнесу почти не применимы.

    Плюс основноймассы небольших предприятий состоит вотсутствии у них долгосрочных масштабныхпланов, что положительным образомсказывается на экономии финансов ивремени при двусторонних отношениях сбанками.

    Чтобыболее-менее точно определить к какому«классу» отнести данное предприятие,необходимо очень внимательно изучитьнекоторые его категории, в том числеколичество работников, общий годовойдоход и прочие.

    Вполне естественно, чтодля предоставляющих крупные кредитныессуды организаций значительную рольиграют финансовые показатели предприятия.

    Но поскольку существующий федеральныйзакон в состоянии предоставить только«человеческие» данные, не всегдаявляющиеся достаточно объективнымидля принятия решения о кредите, то банкоставляет за собой право определитьразмер и возможности предприятия.

    2.1.Анализ рисков кредитования малогобизнеса

    История развития, возрастпредприятия и “портрет” его владельцасоставляют основу информации, необходимойбанкиру

    Риски кредитования малого бизнесасуществуют, однако заключены они нетолько в самом малом бизнесе, но и вбанках из-за недостаточного пониманиябанкирами специфики малогопредпринимательства.

    40% малых предприятий умирают впервый год

    Каждый год открывается многомалых предприятий (МП), но много их изакрывается. Как снизить риски, связанныес теми МП, которым суждено погибнуть?Критерием, позволяющим разделить всеМП по уровню риска, является их возраст.

    Зарубежныеданные говорят, что самые тяжелые потерималый бизнес (МБ) несет в первые 18 месяцев,когда погибает половина всех созданныхпредприятий. Затем темпы гибели падают,а к 10 годам остается в живых около 20% МП.Хотя не нужно забывать, что гибнут дажегиганты в преклонном возрасте.

    Изэтой статистики можно, например, сделатьвывод, что из предприятий, зарегистрированныхменее года назад, закроется 40%, а из тех,кому 7 и более лет – только 3%. На графике,отражающем вероятность закрытия МП втечение 10 лет с момента регистрации(рис.1), видны три характерные зоны риска:

    • зона 1 (высокие риски) – МП возрастом менее 3 лет;

    • зона 2 (средние риски) – МП возрастом от 4 до 6 лет;

    • зона 3 (низкие риски) – МП возрастом от 7 лет.

    Спомощью графика можно оценить, каковавероятность закрытия МП в течениеследующего года, если кредит выдается,например, на год.

    Вероятно,для тех, кому более 7 лет, можно использоватьобычные банковские процедуры. А вот дляболее молодых МП нужно искать дополнительныеаргументы.

    Хотя можно поставить и первуюпланку – отсечь всех, кому меньше годаили меньше полутора лет, что банки иделают. Диапазонвозрастов МП от 2 до 6 лет, вероятно, самыйпроблематичный с точки зрения оценкирисков.

    С одной стороны, МП уже прошлокритический период своего развития, нос другой – вероятность его закрытияостается еще достаточно высокой.

    Здесьнеобходимо сделать одно примечание.Если напрочь отбрасывать МП моложе двухлет, то существует опасность отсечьпредприятия, которые могли бы статькрепким и надежным бизнесом.

    Все риски заключены в одном лице

    Практикапоказывает, что в более чем 90% случаевпредприятие погибает по вине еговладельца. Не верьте, когда говорят, чтоне повезло, персонал был очень слабый,не хватило денег или наступилифорс-мажорные обстоятельства.

    ОсобенностьМБ состоит в том, что в одном лице,именуемом предприниматель, сталкиваютсяпротиворечивые интересы человека,владельца бизнеса и его руководителя.Мы не умеем распутать этот клубокинтересов и выразить его в цифрах, апотому и пытаемся найти другие способыоценки, которые снижают риски.

    Задача,нужно сказать, совсем не простая, но ине безнадежная. Для того чтобы оценитьпредпринимательский потенциал, нужноиспользовать “портрет” предпринимателя,из которого можно узнать очень многое,например, об образовании собственника,опыте работы и ранее занимаемыхдолжностях, о владении другимипредприятиями и их состоянии, егопартнерах и многом другом.

    Если”портрет” сопоставить с наиболееважными для успеха в бизнесе параметрамипредпринимателя, то можно получитьдополнительные аргументы “за” и”против”.

    Фактическикредит всегда выдается под предпринимателя,а не под бизнес и было бы невернымабстрагироваться от того лица, котороев бизнесе решает все.

    Клубокинтересов проще распутать, когдапредпринимателей несколько или директорМП не является его владельцем, потомучто появляется дополнительная информацияв виде договоренностей между этимилицами.

    Будущий успех бизнеса заложенв его прошлом

    Нарисунке 2 показаны два разных типапредприятий в МБ: те, которые быстровыйдут за рамки МБ и станут средними идаже крупными (т.е. быстрорастущие), ите, которые надолго или навсегда останутсямалыми.

    Перваягруппа – это “сливки” МБ. Их не такмного в общем большом количестве МП, ноименно они станут самыми привлекательнымиклиентами.

    Еслибанк хочет заполучить их в число своихклиентов, он должен научиться распознаватьтакие МП до того, как их рост станетвсеобщим достоянием. Для этого нужнаспециальная система отбора клиентовна начальном этапе развития бизнеса,т.е. в зоне высоких рисков.

    Длякаждого МП можно выделить три характерныхэтапа: этап 1 – становление бизнеса, этап2 – развитие бизнеса и этап 3 – стабилизациябизнеса.

    МПочень важно как можно быстрее встатьна ноги, потому что изначально оно нерасполагает резервами. Времени от 1,5 до3 лет достаточно, чтобы бизнес самобеспечивал себя и свое развитие. Еслиза этот период достичь финансовойстабильности не удается, то нужно бытьосторожным: что-то делается не так и,скорее всего, не так обстоит дело с самимпредпринимателем.

    Наэтапе 2 за счет собственных средствможно добиться роста до 40% в год. Но дляМП не редкость, когда оно растет и болеевысокими темпами – 100 и даже 200%. Потребностьв кредите в этот период очень высока.

    Продолжительность этапа 2 может бытьочень индивидуальной. На этапе 3 объемыМП растут медленно или стабилизируются.Потребность в кредитах такая же, как идля других клиентов.

    Этап стабилизацииможет продолжаться как угодно долгопри условии, что бизнес образует прибыль.

    Еслипредприятию несколько лет и на графикеотложить для каждого года значенияобъемов продаж, то мы получим “историю”предприятия. История показывает, какразвивается бизнес и на какой стадиион находится. Реальная история МП небудет такой гладкой, как это показанона рисунке, но любые отклонения отожидаемого развития, такие, как провалыили застой, дают дополнительныевозможности для анализа.

    Историяразвития МП дает более ценную информацию,чем кредитная история, которую так любятбанки. Во-первых, у большинства МП нетникакой кредитной истории, что вполнеобъяснимо.

    Во-вторых, кредитная историяне дает оснований считать, что и в будущемМП будет кредитоспособным. Историяпредприятия, напротив, позволяет оценитьтенденции развития МП на периодкредитования.

    Анализ будет более полным,если установить цель (по объему и сроку),которую ставит перед своим бизнесомпредприниматель.

  • Источник: https://works.doklad.ru/view/fmhqp00iGk0/5.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.