+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Как зарабатывает ТСЖ на обмане жильцов

Содержание

Еще раз о схемах мошенничества с ТСЖ

Как зарабатывает ТСЖ на обмане жильцов

Товарищества собственников жилья, как любые организации, аккумулирующие немалые денежные потоки, становятся объектами для различного рода злоупотреблений и даже мошенничеств. Причем часто недобросовестно ведут себя председатели товариществ, а в новостройках – создавшие ТСЖ застройщики.

По мнению экспертов, в последнее время злоупотреблений при создании и работе товариществ собственников жилья становится все больше. Сами того не зная, граждане нарушают закон еще при организации ТСЖ, что впоследствии может вызвать массу проблем. Нарушают права граждан и строительные фирмы, которые организуют собственные товарищества и управляющие компании в новых домах.

Без гарантий

Вопросы управления и обслуживания жилого здания решаются еще до того как оно заселено – по закону застройщик может создать ТСЖ перед сдачей дома в эксплуатацию. Конечно, после того как объект введен в строй, собственники могут переизбрать правление товарищества (если оно создано) и управляющую компанию, назначенную застройщиком.

Однако для этого потребуется менять множество документов – далеко не все собственники решаются тратить время на переоформление нужных бумаг. К тому же обитатели новых домов редко знают друг друга в лицо – провести собрание и сменить председателя ТСЖ бывает непросто.

Другими словами, законодательство предоставляет застройщикам карт-бланш: во многих случаях строители совершенно законно навязывают жильцам дома выгодные для себя условия.

В соответствии с действующим законодательством ТСЖ участвует в процессе приемки здания в эксплуатацию – акт подписывают представители ТСЖ, администрации и застройщика.

Если инициатором создания ТСЖ выступает застройщик, товарищество как правило принимает дом с явными недоделками. Чаще всего речь идет о некачественно выполненных электромонтажных работах.

Причем огрехи обнаруживаются значительно позже, когда заключается договор со сбытовой компанией. Тогда же выясняется, что для устранения недоделок нужны сотни тысяч рублей.

Естественно, эти издержки компенсируются за счет жильцов дома, а не застройщика.

Впрочем, как говорит генеральный директор ООО «Управление комфортом» (холдинг RBI) Игорь Синькевич, в последние годы проблема теряет свою актуальность – благодаря переходу многих застройщиков на работу по закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

«Согласно положениям этого документа гарантийный срок на объект долевого строительства составляет как минимум пять лет. Правда, и раньше добросовестные застройщики осуществляли гарантийное сопровождение дома – хотя бы в течение года после сдачи объекта в эксплуатацию.

Существует и другая проблема: жильцам не всегда удается доказать, что тот или иной дефект надо считать гарантийным случаем, а не следствием недоброкачественной эксплуатации здания», – поясняет Игорь Синькевич.

По словам члена правления ТСЖ «Коломяжская слобода» Ирины Доничкиной, передавая обслуживание дома в руки собственной управляющей компании, застройщики страхуют себя от возможных затрат, связанных с устранением недоделок: «Часто предложенная жильцам управляющая компания работает лишь в период гарантийного срока на дом – до пяти лет. После чего может устраниться от работы. В итоге жильцы не могут получить проектную документацию на здание. Хотя если обнаружится тот или иной дефект, именно эти документы станут доказательством вины застройщика», – рассказывает Ирина Доничкина.

И нам, и вам

Созданные застройщиками ТСЖ могут распоряжаться собранными с жильцов деньгами по своему усмотрению до того момента, пока не будут заключены договоры между ТСЖ и ресурсоснабжающими организациями (ОАО «Петроэлектросбыт», ГУП ТЭК и др.).

Собранные деньги застройщик вполне может направить на финансирование других объектов, поскольку у компании заключены договоры на пользование ресурсами для строительных нужд по соответствующим тарифам. Таким образом, по заключенным с монополистами соглашениям можно снабжать энергией несколько объектов сразу.

По мнению экспертов, подобные проблемы можно решить лишь одним путем: сменить управляющую компанию и правление ТСЖ, если оно было создано. Если это невозможно, обитателям дома стоит активно участвовать в работе управляющих объектом организаций.

«При передаче квартир некоторые строительные компании сразу рекомендуют жильцам свою управляющую компанию. Причины для недовольства ее работой бывают разные: высокие коммунальные платежи, недобросовестная организация сервиса и т. д.», – комментирует руководитель коммерческого управления компании «Петрополь» Алена Милош.

«Поменять управляющую компанию можно, однако для этого собственникам необходимо создать ТСЖ, которое и примет соответствующее решение. Назначить компанию на основании решения собрания собственников практически нереально», – считает Игорь Синькевич.

Правда, как поясняет старший юрист коммерческой практики юридической компании Rightmark group Ольга Карпова, для вступления в ранее созданное ТСЖ достаточно заявления от собственника, который приобрел помещение в многоквартирном доме. «Законодатель не требует решения этого вопроса на общем собрании членов ТСЖ.

Таким образом, проблем при вступлении новых собственников помещений в товарищество возникать не должно», – поясняет Ольга Карпова.

Дефективная реформа

У жильцов зданий, построенных до вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ, также была возможность создать ТСЖ и получить имущество дома на баланс товарищества от жилкомсервисов.

И, соответственно, заставить жилкомсервис, обслуживающий объект, до передачи устранить все недоделки. Правда, граждане ни тогда, ни сейчас не проявляют большой активности в подобных вопросах.

После того как ЖК РФ начал действовать, жилкомсервисы изменили правовую форму, став открытыми акционерными обществами.

Несмотря на схожее название, суть компаний поменялась: новые ОАО не являются правопреемниками прежних жилкомсервисов.

При этом во многих случаях дома передавались от этих структур в ведение ОАО без составления дефектной ведомости и учета средств, которые когда-то выплачивались на текущий или капитальный ремонт.

А все обязательства по устранению недоделок оставались «висеть» на старом юридическом лице, которое прекратило свою работу.

При таком раскладе предъявить претензии к качеству обслуживания и состоянию дома вряд ли удастся, поскольку проблемы чаще всего связаны с деятельностью старого юридического лица.

Оно годами собирало деньги на ремонт и обслуживание здания, а затем прекратило свое существование.

В итоге квартировладельцы оказываются в ситуации, когда приходится заново собирать деньги на починку любой мелочи в доме.

И это – одно из самых неприятных последствий жилищно-коммунальной реформы в России.

Борьба за деньги

Теоретически ТСЖ может значительно сэкономить деньги своих членов. Например, компенсировать затраты на тепловую энергию (если в здании установлен общедомовой прибор учета потребленного тепла и показания счетчиков будут меньше суммы, начисленной и уплаченной в ресурсоснабжающую организацию).

Экономить на тепле можно весьма много, особенно если энергия используется в доме экономно, а температура в квартирах регулируется в зависимости от погоды. По идее, сэкономленные деньги должны перераспределяться среди жильцов или тратиться на другие цели, например на благоустройство.

Однако нередко председатель ТСЖ присваивает эти средства, причем отследить подобную аферу бывает невозможно.
Очень часто правление ТСЖ или управляющая компания заключают договоры с подрядчиками на какие-либо работы лишь на бумаге, переводят по этим договорам деньги, а затем обналичивают.

Стоимость работ завышается, средства оказываются в карманах недобросовестных управленцев, а ремонт за копейки делают гастарбайтеры.

Хотя, полагает Ирина Доничкина, гораздо больше злоупотреблений происходит при оплате работ за наличный расчет: «Считается, что это дешевле, однако на деле получается иначе.

Расходы практически невозможно контролировать, чего не скажешь о безналичном расчете.

Конечно, в этом случае председатель ТСЖ также контролирует финансовые потоки, однако смету товарищества может легко проверить ревизионная комиссия».

Товарищеский захват

В последнее время товарищества собственников жилья все чаще становятся объектами для рейдерских атак.

Недобросовестные дельцы пытаются захватить принадлежащую ТСЖ землю и нежилые площади в составе общего имущества дома, которые можно продать или сдать в аренду.

Но основным объектом для рейдерских атак становятся деньги домовладельцев, перечисляемые на счета ТСЖ (бюджет крупного товарищества может достигать нескольких миллионов рублей в месяц).

Сначала рейдеры тщательно изучают ситуацию в доме, ищут слабые места в работе правления ТСЖ, готовят почву для недовольства жителей правлением товарищества или управляющей компанией.

Формируются группы недовольных жильцов, на правление начинают сыпаться жалобы. При более внимательном выяснении ситуации оказывается, что зачинщики не имеют никаких законных оснований для осуществления подобной деятельности: чаще всего они не являются членами ТСЖ и вообще не имеют с товариществом договорных отношений.

Юристы вам товарищи

Стоит отметить, что перечень злоупотреблений со стороны руководителей ТСЖ, строительных компаний и криминальных элементов отнюдь не исчерпывается описанными ситуациями.

Развитие рынка управления жильем, рост его финансовых показателей в сочетании с правовой неграмотностью некоторых собственников представляют благодатную почву для различного рода махинаций.

Предотвратить их можно лишь с помощью опытных юристов, экономить на услугах которых явно не стоит.

Юрий Грудин, председатель Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости Общества прав потребителей СПб и ЛО:

– В практике юристов комиссии по недвижимости были случаи, когда рейдеры захватывали власть в управляющей компании. Ее правление отстранялось от работы после проведения собрания в заочной форме. Причем восстановить справедливость в подобных случаях гораздо сложнее, нежели предупредить беззаконие.

В работе некоторых ТСЖ есть масса нарушений, которые могут впоследствии использовать рейдеры. Решения, которые принимаются на общих собраниях, часто носят нелегитимный характер и легко оспариваются в суде.

Так, Жилищный кодекс РФ требует, чтобы число членов товарищества собственников жилья, создавших его, превышало 50% от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Однако эта норма соблюдается редко.

Уведомления о собрании должны рассылаться заказным письмом или вручаться каждому собственнику под роспись. Однако иногда члены инициативной группы ограничиваются тем, что опускают уведомления в почтовый ящик.

Чтобы избежать подобных нарушений, лучше пригласить на собрание в качестве наблюдателей профессиональных юристов. Их участие позволит не нарушать закон, а, следовательно, минимизировать возможность рейдерских атак.

Сергей Бардин

Источник: https://tsj-afera.livejournal.com/2644.html

Как обманывают при ремонте домов жителей, руководителей ТСЖ и УК и учредителей УК

Как зарабатывает ТСЖ на обмане жильцов

Эта статья будет полезна как обычным собственникам, так и председателям и членам советов домов, председателям ТСЖ, руководителям УК, а также (внимание!) учредителям управляющих компаний. Ее автор – Амалия Бальтинайте, руководитель системы «ГИС Ремонт ЖКХ».

Если спросить любого человека в России по поводу проведения ремонта многоквартирного дома – в его ответе будут слова «откат», «украли», «заработали», «сделали г…но», «через год все потрескалось/разрушилось/пришло в негодность».

Как устроен рынок ремонтов домов в ЖКХ?

Жители каждого дома ежемесячно отчисляют две суммы на будущие ремонты своего дома.

• около 3-5 рублей с квадратного метра квартиры на текущий ремонт дома – эти деньги идут напрямую в УК или ТСЖ и расходуются по решению общего собрания

• от 6 до 16 рублей (в зависимости от региона) с квадратного метра квартиры на капитальный ремонт – эти деньги идут напрямую на счет в банке (если открыт спец.счет) или региональному оператору капитального ремонта.

Таким образом, чем больше площадь дома, тем больше накапливается ежемесячная сумма на ремонт.

Обычная пятиэтажная хрущевка в среднем имеет площадь 3,5-5 тысяч м2 площади, а следовательно, «копит» 12-20 тысяч рублей в месяц на текущий ремонт и 25-50 тысяч на капитальный.

По своему дому вы можете легко посчитать эти значения – возьмите структуру тарифа в своей управляющей организации и умножьте тариф на общую площадь жилых и нежилых помещений дома.

Теперь посмотрим, как сейчас происходит процесс ремонта в доме, которым управляет управляющая компания. Управляющие компании могут оперировать только теми деньгами, которые они собирают на текущий ремонт.

Собственники могут потратить эти деньги только по решению общего собрания (либо по решению Совета дома если ранее такое право было предоставлено Совету дома общим собранием).

Грубо говоря – хотите сделать ремонт в подъезде/поставить видеонаблюдение/огородить двор/заменить светильники – идите собирать подписи.

После проведения общего собрания (=сбора подписей), вы отдаете протокол в управляющую компанию и ждете результат. Здесь и начинается самое интересное со словами «откат», «украли», «заработали», «сделали говно», «через год все потрескалось/разрушилось/пришло в негодность».

Например, ваш дом накопил 500.000 рублей. Вы провели собрание и решили сделать ремонт в подъезде. Чтобы меня не обвиняли в разжигании ненависти к УК, я буду употреблять термин «Типичная управляющая компания» (далее – «ТУК»). После (или до) получения протокола «ТУК» обозначает стоимость ремонта в размере накопленных 500.000 рублей. Здесь происходит два варианта:

1) в УК есть свои работники, которые начинают ремонт (редкий вариант),

2) УК нанимает другую организацию для проведения ремонтов (более частый вариант на практике).

При первом варианте затраты УК будут в виде оплаты труда работников и стоимости материалов. Собственники не могут повлиять ни на стоимость материалов, ни на их применение. Чтобы заработать – будут покупаться наиболее дешевые материалы, а работать будут низкоквалифицированные работники.

Гораздо интереснее рассмотреть второй вариант! При втором варианте – УК просто оплачивает услуги другой компании, нанимает ее сделать ремонт, а поскольку деятельность «ТУК» направлена на извлечение прибыли, то подрядная организация будет выполнять работы не за 500.000 рублей, а, скажем, за 300.000 рублей. Соответственно, наш «ТУК» получит прибыль в размере 200.000 рублей с одного ремонта.

Будет ли здесь обман жителей? Да, возможно, но ведь жители сами сдали в УК протокол с просьбой сделать ремонт и не оговорили никаких других условий. Поэтому здесь не понятия «откат», «украли», но есть понятие «заработали».

Будет ли обман сотрудников управляющей компании? Да, возможен, если подрядчик окажется недобросовестным, возьмет оплату, а сделает ремонт плохо или не сделает часть обещанных работ. Таким образом, подрядчик подставляет управляющую компанию перед жителями, которые будут недовольны результатом. Здесь есть понятие «сделали говно».

Будет ли тут обман учредителей управляющей компании? Да, возможен, когда руководитель (не являющийся учредителем) подписывает договор на 300.000, но устно договаривается, что еще 30.

000 ему потом отдадут наличкой подрядчики. Таким образом, руководитель УК ворует у учредителей. Он показывает ему прибыль в 200.000, хотя реальная прибыль могла бы быть 230.000 рублей.

Здесь есть понятие «откат».

Мне приходится много общаться с руководителями подрядных компаний, которые делают те или иные работы для УК.

Так вот, они говорят, что «откат» встречается в более крупных УК (от 10 домов), где учредитель и руководитель разные люди, при этом «откат» поставлен на поток и начинается от 5 и доходит до 100% от суммы договора.

При этом, подрядчики не знают сколько реально списывается УК со счета дома с жителей, поэтому определить «наценку» управляющих компаний за свое «беспокойство».

Однако, примеры смет составленных управляющими компаниями, которые председатели домов приносят с просьбой помочь разобраться показывают, что реальная стоимость выполнения работ (мы отправляли смету в 3-5 разных фирм с просьбой предоставить их предложение по цене) ниже в 1,3-2 раза. То есть наценка за «беспокойство» доходит до 100%.

Если дом обслуживается ТСЖ, то все закупки происходят с участием председателя и/или членов правления. Если люди добросовестные – то они ищут варианты как сэкономить и узнают стоимость в нескольких компаниях. Если председатель ТСЖ пришел на свой пост, в том числе, заработать деньги, то см. ситуации выше в абзаце со словом «откат».

Сейчас прошло время, когда собственники говорили – «ремонта 10 лет не было, пусть хоть как сделают, и на том спасибо!». Нет, не спасибо. Сейчас время эффективно использовать накопленные деньги и требовать.

Как же защититься жителям домов, руководителям ТСЖ и УК и учредителям?

Советы жителям домов:

– в договоре управления МКД обязательно пропишите, что собственники имеют право самостоятельно выбирать подрядчиков по текущему ремонту, а управляющая компания обязана исполнить решение собственников и заключить договор на основании решения собрания или совета дома;

– попросить в УК смету ДО проведения общего собрания, узнать в 3-5 компаниях стоимость работ по данной смете, выбрать компанию, которая предложит лучшее соотношение «цена-качество» либо предложить эту компанию своей УК, включить ее название (ИНН, ОГРН) в решение общего собрания;

– участвовать во всех этапах ремонта с целью контроля (у меня был случай, когда председатель дома – бабушка, бывший строитель, поставила стул летом на улице и смотрела какие материалы используются, сколько их тратится, соблюдаются ли все этапы работ по ремонту фасада ее «сталинки» и соответствует ли это смете).

В настоящее время практика выбора подрядчиков еще не до конца сформирована даже у опытных сотрудников ТСЖ и УК, а что говорить про собственников, которые могут уделить этому время один раз в год? Здесь важен принцип должной осмотрительности и опыт. Он же нужен и председателям ТСЖ и УК, поэтому переходим далее.

Советы председателям ТСЖ и руководителям УК:

– принцип должной осмотрительности, а именно, выбор подрядчика только после просмотра его «истории работ» на прошлых объектах, разговора с заказчиками;

– не выбирать компании, которые зарегистрированы недавно или у которых есть судебные споры (все это можно проверить онлайн) – есть риск оплатить аванс и остаться у разбитого корыта;

– требовать банковскую или иную дополнительную гарантию по договору, чтобы застраховать себя от «сделали говно» и «все потрескалось»

– анализировать рынок, сегодня рынок развивается и появляется много новых компаний, которые готовы делать тот же объем работ дешевле, при этом они уже имеют историю работ и хотят закрепиться на рынке, работают на имя, но очень гибкие в цене на свои услуги.

Советы учредителям УК (и собственникам, которые хотят сохранить свои деньги):

– каждый ремонт проводить по составленной смете (объем работ и материалов одинаковый – победит цена!) в виде конкурса, с отбором претендентов, да, это усложнит процесс выбора подрядчика, но поможет сохранить деньги и получить лучшие решения по цене и, как следствие, по маржинальности бизнеса, сохранению своих денег;

– поставить задачу об обязательном составлении отчетов о запросах цен в 3-5 разных подрядных компаниях с указанием их контактных данных и причин их отклонения и выборе определенной;

– посадить в УК своего человека (близкого родственника, детей и тд), которые будут «внутри» компании видеть работу, следить за «откатами», а заодно набираться опыта в управлении.

В нашей практике был случай, когда учредитель УК устроил свою жену на работу в УК экономистом, а уже спустя первый месяц она нашла такие, даже не связанные с ремонтами, траты как: ежемесячная чистка аквариума (15000 рублей), оплата интернета (4500 рублей – был открыт максимальный канал, который вообще не требуется в работе), закупка канцелярии на сумму более 7000 рублей ежемесячно (штат компании около 7 человек), затраты на обслуживание техники и прочее – в сумме «оптимизация» сократила расходы более чем на 50.000 рублей каждый месяц, абсолютно не сказавшись на условиях работы сотрудников.

Источник: https://nkgkh.ru/novosti/analitika/1297-kak-obmanyvayut-pri-remonte-domov-zhitelej-rukovoditelej-tszh-i-uk-i-uchreditelej-uk

Как открыть собственную жилищную компанию ТСЖ, 10 правил рынка

Как зарабатывает ТСЖ на обмане жильцов

  • С чего начать
  • Пошаговый план открытия управляющей жилищной компании
  • Сколько можно заработать
  • Сколько нужно денег для старта бизнеса
  • Какой ОКВЭД указать при регистрации бизнеса управляющей жилищной компании
  • Какие документы нужны для открытия
  • Какую систему налогообложения выбрать для регистрации бизнеса управляющей жилищной компании
  • Нужно ли разрешение для открытия управляющей жилищной компании
  • Технология ведения деятельности

Большинство ЖКХ крайне не эффективны в условиях современного рынка, при этом они продолжают брать деньги у жильцов многоэтажек, оказывая несуществующие услуги. В некоторых случаях имеют место управленческие проблемы, невыполнение обязательств, и прочее. Что показывает кризис в этой области. Проблему можно довольно просто решить, причем заработав на этом, организовав ТСЖ (Товарищество собственников жилья).

В сфере ЖКХ сосредоточено около 30% от всего количества государственных фондов, потребляющих до 20% энергоресурсов страны. Показательным является наличие положительного сальдо финансовой деятельности государственных и частных предприятий в почти 30 субъектах РФ.

Поэтому перспектива реализации этой идеи, при правильном ведении деятельности, будет довольно высока. Преимуществом бизнеса является стабильный доход, в том числе и во время финансового кризиса. Несмотря на достаточно большое количество организаций и денежных потоков, которые фигурируют в данной отрасли, управляющие жилищными компаниями не ощущают высокой конкуренции на этом рынке.

С чего начать

Начинающему предпринимателю, который намерен создать собственную управляющую компанию,прежде всего нужно выбрать стратегию развития, с учетом географической ситуации. Сделать это можно одним из двух способов: договориться с жильцами самому либо выиграть соответствующий конкурсный лот на торгах.

Первый вариант предполагает, что выбор способа управления домом осуществляется жильцами. Согласных должно быть не менее 50% собственников жилья.

Чтобы выиграть конкурсный лот, необходимо принять участие в открытых торгах. Их организовывает администрация в отношении тех домов, жильцы которых не определились с этим вопросом самостоятельно.

Еще одним способом является передача здания дочерней управляющей компании застройщика сразу после ввода дома в эксплуатацию. Такой вариант развития подойдет для крупного бизнеса и требует серьезных начальных капиталовложений.

Пошаговый план открытия управляющей жилищной компании

Реализация бизнеса предполагает следующий порядок действий:

  • составление организационного и производственного бизнес планов;
  • заключение договоров с жильцами, принятие технической и нормативной документации;
  • набор персонала;
  • регистрация компании в организационно-правовой форме, ИП либо ООО;
  • получение лицензии на возможность организации управляющей компании, а также на ведение ее деятельности;
  • заключение договоров с поставщиками услуг;
  • создание интернет сайта с подробным описанием услуг и обратной связью с жильцами.

Организовывая подобный бизнес, необходимо помнить, что основное в этом деле – это качество обслуживания. Все жильцы, обслуживаемые вашей компанией, должны иметь доступ к информации о том, куда и на что конкретно расходуются денежные средства. Лучше, если для этих целей будет создан интернет сайт с возможностью мониторить информацию в режиме онлайн.

Сколько можно заработать

Заработок на ведении такого бизнеса может составлять на первых этапах деятельности – от 50 тысяч рублей чистой прибыли.

При этом оборотный капитал управляющей компании состоит из двух основных пунктов: оплата за услуги содержания, а также выполнение текущего ремонта. Повысить стоимость услуг не так просто, поскольку они согласовываются с жильцами.

Вполне логично, что для того, чтобы увеличить прибыль, необходимо набрать большее количество клиентов. Кроме того, есть и дополнительные каналы заработка:

  • прибыль от эффективного проведения обслуживающих работ;
  • аренда нежилых помещений, организация магазинов и рекламных площадок;
  • предоставление вторичных услуг жильцам домов, таких как платный паркинг, охрана и т.д., а также введение комиссии за операционную деятельность;
  • расширение количества обслуживаемых домов за счет более привлекательных условий сотрудничества и эффективного маркетинга. Сюда также относится поиск и привлечение новых партнеров, способных предложить интересные услуги по разумным ценам;
  • тарифы, учитывающие проведение ремонтных работ внутри квартиры собственника;
  • внедрение энергоэффективных технологий, позволяющих более экономно расходовать ресурсы;
  • заключение тарифных договоров на оптовых условиях;
  • возможность получения дотаций от государства на предоставление определенного перечня услуг;
  • проведение некоторой части работ по договору через собственные организации.

С учетом дополнительного заработка, ваша чистая итоговая прибыль будет превышать 200 тысяч рублей от обслуживания 5 домов.

Сколько нужно денег для старта бизнеса

Для реализации бизнеса собственной управляющей ЖКХ компании, потребуются серьезные стартовые инвестиции. В некоторых регионах они могут достигать 3 и более миллиона рублей. Основные затраты связаны со следующими пунктами:

  • аренда и ремонт технических помещений;
  • содержание и оплата услуг ремонтников;
  • закупка оборудования, оргтехники и инвентаря;
  • формирование фонда заработной платы персонала (директор, заместитель, экономист, дворники и уборщицы);
  • оплата налогов.

Помимо этого, обязательно необходимо получить специальную государственную лицензию по управлению компанией. Ее стоимость составляет от 30 до 40 тысяч рублей в зависимости от региона.

Какой ОКВЭД указать при регистрации бизнеса управляющей жилищной компании

Для регистрации управляющей жилищной компании необходимо оформить ИП или ООО с обязательным указанием кодов ОКВЭД, соответствующих выбранной деятельности. При этом, наиболее подходящими являются коды ОКВЭД 2 раздел L: деятельность по операциям с недвижимым имуществом, а именно: код 68.

3: операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе.

Для ведения бизнеса управляющей компанией необходимо прежде всего оформить свое предприятие в организационно-правовой форме. Это может быть как индивидуальный предприниматель, так и общество с ограниченной ответственностью.

В любом случае необходимо предварительно стать на учет в налоговый и пенсионный фонды, а также предоставить такие документы:

  • паспорт;
  • копия ИНН кода;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • нотариально заверенное заявление о регистрации с указанием нужных кодов ОКВЭД;
  • коллективный договор, в котором прописываются обязанности, а также правила выхода из бизнеса каждого из соучредителей.

После получения юридического статуса вашей компании, для официального открытия понадобится собрать и предоставить еще один список документов:

  • заявление о гос. регистрации, написанное по форме Р11001;
  • утвержденное решение о создании компании;
  • внутренний устав и учредительный договор (в случае нескольких соучредителей бизнеса и открытия ООО);
  • должностной приказ о вступлении на исполняемую должность директора учреждения.

Какую систему налогообложения выбрать для регистрации бизнеса управляющей жилищной компании

Для ведения деятельности подойдет упрощенная система налогообложения.

Нужно ли разрешение для открытия управляющей жилищной компании

Чтобы организовать бизнес, необходимо получить большое количество разрешений, среди которых обязательное лицензирование компаний по управлению.

Ее выдает Госжилинспекция, притом в каждом отдельном регионе РФ утверждается свой порядок ее получения, как и список необходимых для этого документов. Выдается она без определенного срока деятельности, т.е.

бессрочно, но действует лишь в одном регионе по месту получения.

При этом руководителю предприятия необходимо иметь квалификационный аттестат на право управления МКД. Размер государственной пошлины за получение лицензии – от 30 тысяч рублей, а срок рассмотрения и выдачи – до 45 суток.

Помимо этого, потребуется заключить договора с жильцами и поставщиками услуг.

Для ведения деятельности в помещении, в котором работают люди, нужно получить разрешения от санитарно-эпидемиологической службы и сотрудников пожарного надзора.

Технология ведения деятельности

Управляющая компания – это организация, которая берет на себя обязанности по санитарно-техническому обслуживанию и содержанию многоквартирных домов, заключая договор с их  жильцами.

При этом, вам также нужно выступать в роли посредника между потребителями и поставщиками коммунальных ресурсов. К явным плюсам деятельности является возможность самостоятельного ведения расчета потребления этих ресурсов, выставляя жителям квитанции об оплате.

Можно также выбрать вариант заключения договора с одним из расчетных центров.

Оплату за предоставляемые услуги можно разделить на два совершенно разных и независимых денежных потока: деньги, которые перечисляются поставщику за предоставление услуг и те, которые перечисляются управляющей компании на содержание и ремонт мест общего пользования.

Средства для поставщиков услуг, как правило, собираются с жителей домов, а тарифы устанавливаются государством, поэтому от вашей фирмы зависеть не будут. Сюда также можно отнести проведение ремонтных работ, которые проходят через региональные фонды. Ваша компания при этом также будет получать деньги, во временное пользование, часть из которых составит чистую прибыль от ведения деятельности.

Деньги, которые идут на содержание и ремонт мест общего пользования. Они поступают непосредственно управляющей компании. В список этих работ включены: обеспечение стабильного функционирования инженерных коммуникаций, поддержка чистоты и освещенности мест общего пользования, благоустройство территории и т.д. Стоимость этих услуг устанавливается на общем собрании.

При ведении деятельности можно столкнуться с проблемой задолженности жильцов. Решить ее можно лишь через суд, что не всегда эффективно и может тянуться месяцами.

Источник: https://gdeikakzarabotat.ru/nedvizhimost/zhilishhnaya-kompaniya-tszh.html

Основные схемы мошенничества в ТСЖ в 2018 году: как не стать жертвой мошенников | Жилищный консультант

Как зарабатывает ТСЖ на обмане жильцов

ТСЖ – структурированная организация, созданная для ведения коммунально-жилищного хозяйства многоквартирного дома либо группы строений. Деятельность товарищества – некоммерческая, основана на представлении законных интересов собственников недвижимости. Членство в общность осуществляется в добровольном порядке при подаче соответствующего заявления.

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Участником товарищества может быть только владелец подотчетной недвижимости. Члены правления ТСЖ – сторонние лица, оказывающие профессиональные услуги за материальное вознаграждение. Некоммерческая структура образовывается путем общего ания на собрании жителей многоквартирного дома. В случае успеха на выборах активный состав жителей ставит подписи в протокол создания ТСЖ.

При образовании управляющей компании встречаются следующие преимущества и недостатки. Плюсы создания ТСЖ для собственников жилья:

  1. Возможность участвовать в принятии решения по политике ведения жилищным хозяйством.
  2. Сокращение коммунальных платежей и взносов для владельцев недвижимости за счет грамотной деятельности правления компании.
  3. Возможность самостоятельного выбора организации по оказанию хозяйственно-строительных услуг, а также контроля ее деятельности.

Минусы образования товарищества:

  1. Необходимость разграничения подотчетной территории для отделения сферы влияния конкретной управляющей компании.
  2. Обязанность членских взносов для организации деятельности.
  3. Возможное мошенничество председателя ТСЖ или иного должностного лица.

Основные схемы мошенничества в ТСЖ

Ввиду несовершенства законодательной базы и слабого взаимодействия товарищества с городскими структурами и органами власти некоторые жилищно-коммунальные общности применяют различные методы мошенничества.

https://www.youtube.com/watch?v=lshRtNi1Qns

Распространенные мошеннические схемы в ТСЖ:

  1. Завышение тарифов на коммунальные услуги. Правление товариществом повышает оплату за предлагаемые операции по благоустройству жилищного комплекса и прилегающей территории. При этом нет правоустанавливающих документов, а также бухгалтерской отчетности расхода средств либо они сфальсифицированы.
  2. Завышенные зарплаты сотрудников ТСЖ. Используются для сокрытия расхода денежных средств общности либо при нерациональном распределении вознаграждения в зависимости от объема выполняемой работы.
  3. Утверждение смет и отчетностей без согласия собственников. Различная финансовая документация – официальное подтверждение обоснованности повышенного расхода средств. Утверждение таких бумаг должно происходить на общем собрании жильцов.
  4. Сокрытие реальных доходов. Распространенный способ для мошенничества в коммунальной сфере. Получил применение при сдаче для найма неиспользуемой территории и размещении баннеров и иной рекламы.
  5. Уклонение от налогов ТСЖ. Избежать от уплаты денежной пошлины в казну государства для зарегистрированной некоммерческой организации практически невозможно. Известны случаи такого рода мошенничества для молодого товарищества, созданного на фиктивной основе.
  6. Воровство денежных средств из фонда ТСЖ. Классическая кража применяется в результате злого умысла одним или группой лиц, чаще всего состоящих на руководящих должностях правления управляющей компании.
  7. Не формируется фонд капитального ремонта. Создание резерва на проведение регулярных мероприятий по приведению подотчетного имущество в надлежащее техническое состояние – одно из обязательных условий при образовании товарищества. Такая спекуляция направлена на «отмывание» средств из фонда на иные цели.

Как наказывают руководителей ТСЖ за мошенничество, зависит от правового характера проступка: ТСЖ может ограничится штрафом или пройти виновным по уголовному делу.

Как не стать жертвой мошенников?

Жители многоквартирного дома подотчетного конкретной ТСЖ являются основной структурой, обладающей законным правом принимать любые решения по управлению домовладением. Незнание нормативных основ приводит к возникновению случаев мошенничества в ТСЖ со стороны избранного руководства товарищества.

Согласно ст. 135-137 ЖК РФ (Жилищный кодекс России), создание устава товарищества, заключение протокола возникновения, формирование реестра участников может и должно происходить при участии собственников недвижимости.

Граждане вправе в любой момент требовать от правления компании учредительные документы для более детального их изучения. Собственники имеют возможность снимать копии с устава товарищества и бухгалтерской отчетности.

Если в результате деятельности ТСЖ возникли подозрения по поводу растраты денежных средств, следует посетить офис компании и потребовать «прозрачного» отчета об интересующих финансовых операциях.

При образовании некоммерческой организации следует принимать активное участие в составлении договора собственника с ТСЖ, а также ее устава. Если учредительная документация привносится со стороны, ее следует изменить под конкретные нужды собственников указанного многоквартирного дома.

Что делать, если вы стали жертвой мошенников?

Если в результате деятельности управляющей компании со стороны ТСЖ были выявлены мошеннические действия либо серьезные нарушения по предоставлению коммунально-бытовых услуг, необходимо собрать инициативную группу граждан – собственников недвижимости. Активные жильцы должны уведомить остальных людей, проживающих по указанному адресу, о проведении досрочного собрания членов ТСЖ.

Если возникшие разногласия не удается разрешить методом общего ания, необходимо составить исковое заявление в судебные органы. При подаче документации в региональное отделение суда следует учесть: чем большее количество подписей от жильцов дома, тем результативней будет прошение.

Пример мошенничества в ТСЖ

Управляющая компания группы многоквартирных домов провела капитальный ремонт подведомственных объектов. За оказанные услуги перед компанией-подрядчиком образовалась задолженность в несколько сотен тысяч рублей.

Средств из резервного денежного фонда на погашение долга не хватало. Правление ТСЖ решило оставшуюся нехватку компенсировать за счет собственников.

По квартирам разослали соответствующее уведомление.

Собственник Емелин Г.В. с группой граждан остался недоволен действиями управляющей компании и обратился к судебной практике. На основании разбирательства были выявлены многочисленные факты укрытия и целенаправленного расхищения средств фонда ТСЖ.

Решение государственного органа: ликвидировать указанную ТСЖ, а назначаемой ревизионной комиссии произвести реализацию материального имущества товарищества с целью погашения задолженности перед строительной компанией.

Заключение

Товарищество собственников жилья – организованная структура, образуемая для представления законных интересов собственников недвижимости в коммунальной сфере. Некоммерческая организация осуществляет деятельность на основании государственной регистрации.

  1. Различные схемы мошенничества связаны с присвоением денежных средств фонда управляющей компании в частные руки. Для обеспечения законности правоотношений необходим контроль над финансовой деятельностью правления товарищества через инициативную группу граждан – собственников.
  2. В случае выявления факта мошенничества участники общности обладают правом на внеочередной созыв собрания жителей многоквартирного дома с целью предотвращения последствий. Если проблема не устраняется посредством общего ания, необходимо обратиться в судебные органы с соответствующим исковым заявлением.

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/tszh/osnovnye-sxemy-moshennichestva-v-tszh/

Можно ли заработать создав тсж

Как зарабатывает ТСЖ на обмане жильцов

А копнуть глубже — и выясняется, что охранное предприятие получает с ТСЖ всего 50 000 рублей в месяц.

Где же оставшиеся 50 000? Или другой пример, самый экономичный тариф на освещение лифта составляет 20 рублей в месяц с человека, умножим эту скромную цифру на 500 жильцов, и получится 10 000 рублей в месяц, но самое интересное в том, что никаких работ по обслуживанию освещения лифта никогда не производилось и не может производиться, т. к. подобные услуги носят разовый характер, и ТСЖ прибегает к ним один раз в несколько лет. Незаконная сдача в аренду офисов, машиномест, т. е. коммерческих и потребительских объектов Пустующие, ни на кого не оформленные помещения, по закону принадлежащие всем собственникам многоквартирного дома, могут сдаваться под офисы, коммерческую и иную деятельность. Часто сдаются внаем машиноместа и даже квартиры.

Как зарабатывает тсж на обмане жильцов

В процессе ликвидации необходимо осуществить ряд мероприятий:o формирование ликвидационной комиссии;o уведомление кредиторов, выплата им денежных сумм;o взыскание дебиторской задолженности;o проведение инвентаризации активов и обязательств ТСЖ;o составление ликвидационного баланса и др.

Завершается процедура ликвидации ТСЖ внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

Пошаговые алгоритмы действий, дающие подробные ответы на эти и многие другие вопросы по созданию и организации деятельности ТСЖ, представлены в нашем новом продукте `ТСЖ: создание и организация деятельности`.

Может ли тсж зарабатывать деньги?

Аренда фасадов зданий для размещения рекламы Любая вывеска, даже самая небольшая, указывающая, что в доме расположен магазин или банк, или офис коммерческой структуры, должна быть согласована с его собственниками. Такое же согласие следует получать при размещении на домах рекламных вывесок и растяжек.

А сколько собственников получает свою часть оплаты за ее размещение? Квартир в доме менее 200, соответственно, в среднем каждая квартира имеет право на выплату от рекламы более 5 000 рублей в месяц. «Свято место пусто не бывает, и пусть управленцы ТСЖ занимают совсем не святые места, последние тем более никогда не бывают свободными.

Как открыть собственную жилищную компанию тсж, 10 правил рынка

Важно РУБРИКА ОТВЕЧАЕМ на ВОПРОСЫ Каким образом ТСЖ построить отношения с собственниками помещений, не пожелавшими стать его членами?В доме, где действует ТСЖ, собственники помещений, не вступившие в товарищество, обязаны заключить с ТСЖ договор на содержание и ремонт общего имущества в доме. Причем, договор должен быть заключен с каждым собственником отдельно.
Утверждение перечня работ/услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, коммунальных и прочих услуг ТСЖ происходит на общем собрании членов ТСЖ. Проект договора с указанием обязательных условий подготавливает правление ТСЖ, затем передает его каждому собственнику помещения, не являющемуся членом ТСЖ, для ознакомления и подписания. При отказе собственника подписывать договор, правление ТСЖ понуждает его заключить договор через суд.

Кроме того Ваш дом больше не входит в госпрограмму по льготному ремонту жилья, с чем Вас и поздравляю!!! Давид За текущий ремонт плачу 550 руб, за капремонт 50 руб ещемесечно. Со всего дома получается порядка 60тыс руб. На это, конечно, можно им жить.

Но почему вы думаете, что эти деньги ТСЖ себе забирают, ведь тариф за ремонты устанавливает муниципальная власть, а значит деньги должны идти в коммунальный фонд (в Красноярске это — Городская управляющая компания «Жилфонд») А, вообще, скажу что с ТСЖ порядка больше: дворник и уборщица лучше убирают. Antonio Может у Вас и так, всё зависит от управляющей компании(что была) иногда действительно лучше ТСЖ (если у председателя есть опыт и совесть). У нас допустим 400 квартир. Они не могут считаться общей собственностью, следовательно, не подлежат сдаче в аренду.Во-вторых, товарищество не может построить, например, стоянку для последующей сдачи в аренду: по закону ТСЖ имеет право сдавать только общее имущество, находящееся в доме, а парковка не относится к такому имуществу. Вместе с тем такую стоянку реально создать для нужд членов товарищества. Организация паркинга требует больших усилий. Необходимо связаться с муниципалитетом и префектурой округа, чтобы добиться выделения землеотвода под стоянку. Если участок принадлежит ТСЖ, нужно изменить его целевое назначение.Что касается самих арендаторов, то надо учитывать, что разместить в жилом доме какое-либо производственное предприятие никто не позволит.
Это нарушит интересы не только членов товарищества, но и жильцов окрестных домов. При устройстве развлекательных заведений (ресторанов, клубов и т.

К примеру, самые низкие отчисления в месяц за осуществление капитального ремонта на одного человека — 20 рублей.

В среднем в квартире проживает 3 человека, в доме 1000 квартир, соответственно, 3000 проживающих, которые за месяц заплатят 60 000 рублей на капитальный ремонт, который не проводился и проводиться не будет.

Внимание А на капремонт ТСЖ станет собирать не по 20, а по 200 рублей? Оно получит в месяц 600 000 рублей, а в год 7 миллионов 200 тысяч рублей».

«Игры» с услугами Очень сложно добиться от председателя или членов правления ТСЖ отчетной документации, содержащей сведения о том, куда и в каком размере направлены полученные от собственников денежные средства, а проверять, поверьте, есть что. Например, платит жилец за охрану 200 рублей в месяц, в доме 500 жильцов, получается 100 000 рублей с дома.

ТСЖ обманывает собственников разными способами, например применяя завышенные коэффициенты к тарифам, или «забывая» применить понижающие коэффициенты, или не направляя все поступающие от собственников средства на счета компаний, предоставляющих услуги водо-, электро-, газо-, теплоснабжения и т. п. Оплатил, к примеру, собственник 4400 рублей, а из полученных средств ТСЖ направило по назначению лишь 4300 рублей.

Кажется, 100 рублей — такая малость. Но если в доме 1000 квартир, то за месяц ТСЖ получит 100 000 рублей прибыли. «Отдельный способ обмана жильцов связан с начислением платы за капитальный ремонт, — говорит адвокат Олег Сухов. — Деньги принимаются, но никаких работ по капитальному, даже частичному капитальному ремонту или поддержанию дома в нормальном состоянии не проводится.

Источник: http://aval48.ru/mozhno-li-zarabotat-sozdav-tszh/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.