+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Как правильно заключить договор аренды офиса

Содержание

Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить

Как правильно заключить договор аренды офиса

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор.

Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может.

Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано.

А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара.

Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же. 

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».   

Форма договора

Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила.

Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды.

Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см.

«Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).

Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.

При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е.

устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания.

Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ). 

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами.

Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ).

В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Что должно быть в договоре

По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора.

При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения.

Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.

Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности.

Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем.

Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются.

Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Срок аренды

Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст.

26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.

Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.

А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.

Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации.

Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.

Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.

17 по делу № 305-ЭС17-5424).

А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.

На что еще обратить внимание

И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

Изменение состава собственников

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях.

При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор.

Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников.

Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).

Односторонний отказ от договора

Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды.

По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий.

А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.

Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.

Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).

Согласие арендодателя на перенаем

И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.

В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды.

Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным.

Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор.

И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).

Источник: https://www.buhonline.ru/pub/beginner/2018/8/13757

Как заключить договор аренды с физическим лицом

Как правильно заключить договор аренды офиса

Рассмотрим как правильно заключить договор аренды между юридическим лицом и физическим лицом, и учесть все нюансы при оформлении договора аренды офиса, нежилого помещения, транспортного средства и т.д.

Гражданско-правовая характеристика арендных отношений

Чтобы грамотно решить эту задачу, часто встречающуюся в реальной жизни, бухгалтеру рекомендуется выстроить определенный алгоритм своих шагов в сферах: УЧЕТ-НАЛОГИ-ПРАВО, нормы законодательства которых тесно переплетены.

Бухгалтерский учет фактов хозяйственной деятельности должен быть организован исходя из их правовой формы, из экономического содержания фактов и условий хозяйствования. Важно понимать, что если с позиции ГК РФ конкретный договор признается недействительным или незаключенным, то договор признается таковым и для целей бухгалтерского и налогового законодательства.

Арендные сделки должны заключаться с учетом норм гражданского права. Экономическое содержание сделки по договору аренды состоит в том, что арендодатель — физическое лицо обязуется предоставить арендатору — организации некое имущество во временное пользование, а арендатор обязан за это уплачивать арендную плату (ст. 606 ГК).

Гражданский кодекс допускает самостоятельное правовое регулирование договоров аренды. Это означает, что если специальные правила не устанавливают иное, то арендные отношения регулируются положениями ГК РФ главы 34 «Аренда».

Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:

Не допускается применение норм, регулирующих другие виды договоров. Будьте внимательны и не смешивайте договоры аренды с договорами возмездного оказания услуг, правовое регулирование которых осуществляется другой главой ГК РФ. Игнорирование или незнание норм гражданского права влечет ситуацию непризнания договора заключенным.

Ключевые моменты оформления договора аренды

Обратите внимание на ключевые моменты оформления договора аренды офиса, нежилого помещения или транспортного средства.

Наиболее значимым при заключении любого договора является наличие в тексте договора  существенных условий. Существенные условия в договоре — это условия, которые необходимы и достаточны для его заключения. Договор не будет считаться заключенным при отсутствии существенных условий, а значит, не будет порождать правовых последствий (ст.432 ГК РФ).

Для договора аренды таковыми являются:

  • требование подробного описания арендуемого имущества (п.3 ст.607 ГК РФ). Иначе, условие об объекте, подлежащем передаче, признается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным;
  • документальное оформление передачи-сдачи имущества. Передача объекта в пользование представляет собой суть договора аренды. При отсутствии передаточного акта налогоплательщик-арендатор лишается права включать арендные платежи в расходы, учитываемые при налогообложении прибыли по нормам налогового законодательства. Кроме того, при отсутствии документального подтверждения передачи имущества, стороны договора не вправе требовать исполнения условий договора друг от друга: уплаты арендной платы, несения расходов по содержанию и т.д.;
  • безусловное право сдачи имущества в аренду его собственником или лицом, уполномоченным на это законом (ст.608 ГК РФ);
  • однозначное толкование суммы арендной платы за пользование помещением, порядок и сроки ее внесения. Также должен быть указан и прописан порядок определения суммы платы за коммунальные услуги, сопутствующие договору.

Заключая договор аренды, убедитесь в том, что заключаете договор с правомочным лицом, в противном случае данный договор может быть признан недействительным, что повлечет для арендатора снятие налоговыми органами расходов в виде арендных платежей и, как следствие, пересчет налога на прибыль в сторону увеличения.

Рамки данной статьи не позволяют перечислить все основные характеристики договора аренды, но вышеперечисленное является самым главным, на что следует обратить внимание бухгалтеру.

Итак, проверьте свой договор аренды помещения между физическим лицом и юридическим лицом на:

  • достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора;
  • оформление достигнутого соглашения в определенной форме, если это необходимо;
  • полномочия подписывающих договор лиц.

Также важна и дата подписания договора, так как права и обязанности возникают для сторон с момента подписания договора, если в самом договоре не содержится условие о более позднем вступлении в силу.

Рекомендации бухгалтеру при заключении договора аренды с физическим лицом

При заключении договора аренды следует придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Налоговым законодательством на организацию возлагается обязанность уплаты в бюджет НДФЛ с выплаченного дохода физическому лицу, поэтому в договоре обязательно должна фигурировать сумма вознаграждения, включающая НДФЛ. Как показывает практика, при согласовании цены по вознаграждению физические лица упускают из вида, что с причитающейся им суммы дохода необходимо удерживать налог. В соответствии с п. 9 ст. 226 НК РФ физ. лицо не может уплатить этот НДФЛ за счет собственных средств. В силу вышеперечисленных обстоятельств предлагается отдельным пунктом прописать «в сумму вознаграждения в виде арендной платы включен налог на доходы физических лиц».
  2. Бухгалтерским законодательством на организацию возлагается обязанность отражать в отчетности стоимость арендованного имущества. При не указании данной информации отчетность может быть признана недостоверной. Поэтому рекомендуется добавить в договор пункт о стоимости арендованного имущества или пункт об обязанности арендодателя предоставить такую информацию дополнительно.

Таким образом, бухгалтеру необходимо проверить договор, в нашем случае — договор аренды, на соответствие нормам гражданского права для обеспечения юридической «чистоты «договора и, в случае необходимости, внести уточняющие пункты, имеющие значение при отражении в учете обязательств.

Скачать бесплатно образец договора аренды с физ.лицом, пункты которого содержат все рекомендации, описанные в данной статье можно здесь ˃˃˃

Источник: https://BuhSpravka46.ru/nalogi/pribyil/kak-zaklyuchit-dogovor-arendyi-s-fizicheskim-litsom.html

Что должен включать в себя договор аренды офиса

Как правильно заключить договор аренды офиса

В бизнесе одним из самых важных моментов является удачное расположение офиса. Поиск подходящего места для размещения офиса, магазина или кафе занимает много времени и сопровождается определенными сложностями. Немаловажным являются условия, на которых это помещение будет предоставлено собственником и которые отражены в договоре аренды.

На что нужно обратить внимание, заключая договор аренды офисного помещения

От того, что конкретно прописано в договоре зависит дальнейшее развитие бизнеса и поэтому важно на стадии ознакомления с документов учесть все нюансы и просчитать все риски.

На практике встречается множество скрытых от первого взгляда «подводных камней», которые арендаторы вообще не видят, так как не читают документы либо которые всплывают впоследствии, когда возникают те или иные обстоятельства, которые арендатор не учел и не придал особого значения. При аренде офисного помещения:

  1. В первую очередь, важно внимательно и в спокойной обстановке изучить договор во всех подробностях и получить полные разъяснения по всем пунктам от собственника.Идеально, если есть возможность подключить юриста, который исходя из своего опыта может подсказать что лучше добавить или изменить в документе.
  2. Очень важно проверить кто является собственником помещения и чем подтверждены полномочия представителя, с которым фактически заключается договор и который выступает от его имени. А также нет ли ограничений и обременений по данному помещению.
  3. Необходимо запросить ряд документов:учредительные документы предприятия или свидетельство индивидуального предпринимателя — собственников,паспорт если собственник выступает как физическое лицо, документы о праве собственности на помещение,доверенность представителя,техническая документация на объект.
  4. Дополнительной подстраховкой является запрос в Росреестр о поучении выписки по данному объекту, где будет указан собственник и существующие ограничения.
  5. Далее, следует обратить внимание на основные условия договора.

Основные условия договора при аренде

Договор аренды обязательно должен включать в себя:

  • наименование и адрес нахождения объекта,
  • полное его описание, где и на каком этаже, в составе каких помещений,
  • количество комнат,
  • состояние,
  • опись оборудования.

Чем подробнее описано, тем лучше. В нем должны отражаться

  • дата и место его заключения,
  • срок аренды, размер арендных платежей и предусмотренный порядок внесения,
  • права и обязанности сторон,
  • полные реквизиты и ответственность сторон.

Также возможно потребуется обратиться в Росреестр для регистрации договора, если планируется заключить его более, чем на один год).

Арендная плата

Немаловажными пунктами договора являются платежи, размер ежемесячной арендной платы за помещение.

  • Здесь обычно устанавливается либо фиксированная сумма, с учетом всех расходов, либо состоящая из двух частей, одна из которых это коммунальные услуги, размер которых зависит от количества потребляемых услуг.
  • Также в соглашении может быть указана необходимость оплачивать дополнительные платежи: реклама, общие расходы торгового центра, вывоз мусора, охрана, маркетинговые и иные платежи.
  • Вопрос периодичности изменения размера арендной платы желательно подробно изложить в договоре, поскольку в будущем могут возникнуть серьезные споры и непонимания, что несет большой риск получения убытков предприятия.
  • Обычная практика предусматривает возможное изменение платы только один раз в год либо чаще в те сроки, которые стороны определят и зафиксируют письменно. Рекомендуется на этот пункт обратить особое внимание.
  • Важным является также тот порядок, в котором арендодатель будет уведомлять арендатора об изменениях.

Срок, на который заключается договор

Если речь идет о продуманном проекте, то чаще всего для обеих сторон выгодно подписать договор на максимально длительный срок во избежание поиска нового офиса.

Закрепление основных моментов в договоре даст свободу в действиях и защищенность обеим сторонам. Появляется стабильность и возможность детально выстраивать свои планы по развитию предприятия на несколько лет.

Кроме того, такой договор подлежит регистрации и все дополнительные соглашения к нему тоже.

Минусом является тот факт, что если материальное положение организации не будет позволять содержать это помещение и своевременно выполнять обязательства по оплате, то не всегда есть возможность расторгнуть соглашение досрочно без штрафных санкций и дополнительных потерь. Как правило, арендодатель предусматривает это обстоятельства и не дает возможности покинуть помещение так просто придется выплатить компенсацию за полный месяц и в некоторых случаях предупреждать за несколько месяцев.

Дополнительные обязательства арендатора

Иногда, заключая договор, арендатор предполагает, что сумма, указанная в договоре, уже включает в себя все расходы и никаких лишних трат у него не будет. Однако, на деле это не всегда так. Могут возникать дополнительные расходы в зависимости от условий соглашения.

Например, если включен такой пункт, где арендатор обязан обеспечивать противопожарную безопасность в арендуемом помещении, то подразумевается, что арендатор принимает на себя все расходы по содержанию в исправности и отвечает за работоспособность данной системы, наличие необходимого оборудования и соблюдение требований законодательства.

Что касается коммунальных расходов, то если нет отдельных приборов учета в данном помещении, то сложно рассчитать потребление и обоснованность начисленных сумм.

Штрафы и неустойки чаще всего в договоре довольно высокие. Желательно договориться о разумных пределах и установить лимиты.

Арендатор не учитывает этот факт, и может понести серьезные убытки в случае просрочки платежей или нарушений правил, установленных арендодателем.

Инициатор расторжения договора обязан предупредить об этом вторую сторону. Обычно направляется соответствующее уведомление другой стороне в течение того срока, который предусмотрен договором. Основания, по которым можно расторгнуть договор в одностороннем порядке или в судебном прописываются в договоре. Если данные пункты не включены, то действует порядок, который предусмотрен законом.

Источник: https://yurid-sovet.ru/dogovory/dogovor-arendy-ofisa.html

Как правильно заключить договор аренды

Как правильно заключить договор аренды офиса

Материал предоставленжурналом “Московскийбухгалтер” /

Большинство малых исредних фирм в целях экономии предпочитаютарендовать,а не покупать помещение подофис. Так же поступают и индивидуальныепредприниматели.Задача бухгалтера –правильно составить договор аренды, неупустив ни однойдетали.

Вопросамаренды посвящена глава 34 Гражданскогокодекса. Онасодержит общие положения иособенности временного пользованияразличными видамиимущества. Однакоконтрагенты могут предусмотреть условиядоговора, отличающиесяот перечисленных вкодексе, если в законе не было четкогоуказания на их непреложность.

Госрегистрация

Предположим, фирмарешила снять офис на длительное время.Арендазданий, земли и сооружений на срок неменее года требует регистрации вЕдиномгосударственном реестре прав.Порядок ее оформления прописан винструкции,утвержденной приказом Минюстаот 6 августа 2004 года. (Подробнее огосрегистрациичитайте в «Московскомбухгалтере» № 10 за 2004 год на странице 58.)

На регистрацию договора фирма потратитвремя и деньги. О способах,которые помогутизбежать волокиты, рассказала на семинареналоговый консультант,кандидатэкономических наук Марина Климова.

Во-первых, контрагенты могут заключитьдоговор аренды на 364дня. Впоследствии можнооформить другую сделку на очередные 364 дня.При этомникто из проверяющих не сможетпридраться к тому, что фирма продляетарендныеотношения, поскольку это будет уженовый договор.

Но у этого способа есть иочевидный минус. С оформлениемдругогосоглашения арендатор теряетпреимущественное право перед другимижелающимиарендовать это имущество (ст. 621ГК). Конечно, этот способ абсолютнозаконный.Однако договор, оформленный такимобразом несколько раз, может вызватьсомненияналоговой инспекции вдобросовестности фирмы. И проверяющие,скорее всего,придут к вам с ревизией.

Во-вторых, существует возможностьзаключить договор аренды нанеопределенныйсрок. Фирмы используют этот способ довольноредко, хотя он полностьюизбавляетконтрагентов от необходимостизарегистрировать сделку. Такойдоговорможет действовать даже 30 лет(максимальный срок).

По мнению г-жиКлимовой,о такой сделке нельзя сказать,будто она оформлена на срок более года. Аследовательно,и регистрировать ее нетнеобходимости. Однако это не вечноесоглашение.

Любаясторона может расторгнутьего по желанию, предупредив другогоучастника сделкипо аренде недвижимости затри месяца, а при любом другом объектеаренды заодин месяц (ст. 610 ГК).

В-третьих,по словам ведущей семинара, фирмы могут«заключитьдоговор до события». То естьконтрагенты сами определяют событие, докоторогобудет действовать соглашение.

Например, фирма получает помещение вовременноепользование до моментапроведения капитального ремонта. Кстати,для расторжениятакой сделки недостаточнотолько уведомить о начале капремонта.

Арендодательдолжен четко указать, что снаступлением данного события связанопрекращениедоговора.

Арендная плата

Помимо срока действия и связанной с нимгосрегистрации важнымусловием договораявляются арендные платежи. Они состоятобычно из расходовна текущий ремонт,амортизационных отчислений и частиприбыли.

Если фирма снимает офис, то всоглашении обязательно долженбыть указанразмер арендной платы. В другом случаесделка недействительна (ст.651 ГК). Нельзябесплатно воспользоваться чужимимуществом по договору аренды.Иначе данноесоглашение уже будет иметь другоесодержание, которое раскрываетдоговорбезвозмездного пользования.

Кстати,оплата коммунальных услуг не можетзаменить аренднуюплату. Расчеты по этимуслугам арендатор производит в пользукоммунальщиков,а не арендодателя.Следовательно, контрагенты должныопределить в этом случаедополнительную,пусть даже минимальную, сумму.

Формуарендной платы определяет арендодатель. Онможет выбратьлюбой из законных вариантовили скомбинировать их по своему усмотрению.

Например,установить фиксированную суммулибо определить в качестве платы долюпроизведенныхс помощью арендованногоимущества товаров. Также арендатор можетоказать услугив счет оплаты и некоторыедругие.

Если стороны дополнительно неуказали соответствующуюоговорку вконтракте, то менять механизм расчета илисумму платежа можно нечаще одного раза вгод (ст. 614 ГК).

Однако арендатор имеетправо требовать понижения оплаты, еслипонезависящим от него причинам состояниеимущества ухудшилось. Также онможетуменьшить платежи из-за дефектоварендуемых средств.

Кроме того,необходимо вовремя вносить платежи.Арендодательвправе досрочно расторгнутьдоговор, если арендатор более двух разподряд опоздаетс оплатой (ст. 619 ГК).

Арендная плата учитывается приналогообложении прибыли без ограничений.Ноесли фирмы заключили договор об аренде свыкупом, то сумма выкупнойстоимости,включенная в платежи, расходом непризнается. Она формируетпервоначальнуюстоимость основногосредства, а не текущие расходы.

Ремонт иулучшения

Во избежание недоразуменийпо вопросу ремонта имущества,обязанностипо его осуществлению должныбыть прописаны в договоре. Если всоглашении неуказано, кто долженподдерживать объект в нормальномсостоянии, то текущимремонтом по умолчаниюбудет заниматься арендатор.

Именно онотнесет на затратырасходы по эксплуатации,страхованию или техническому обслуживанию.Даже есликакие-то из этих расходов стороныне оговорили в договоре, то они всеравнобудут включены в себестоимость.

А вотчтобы арендодатель обслуживал своеимущество,это нужно указать в соглашении.

Капитальный ремонт делает арендодатель. Нотолько если в договорестороны не прописалидругие условия (ст. 616 ГК). В принципе, фирмаможет признатьрасходы по ремонтуарендованных основных средств как «прочие»в размере фактическихзатрат.

Этопроизойдет в том отчетном периоде, вкотором они были сделаны (ст.260 НК). Но длясписания необходимо, чтобы по условиямдоговора арендодательне возмещал ихарендатору. Если же, например, основныесредства нуждаются внеотложном ремонте, тоего может произвести арендатор.

И он вправепотребоватьуменьшения арендной платы насумму ремонтных работ.

Г-жа Климованапомнила, что арендатор не может создаватьрезервна капитальный ремонт взятых вовременное пользование объектов. Причем нивбухгалтерском, ни в налоговом учете. Этоследует из ПБУ 6/01 и статьи 324Налоговогокодекса. Дело в том, что резервсоздается на собственное имущество.

Такжеарендатор может по согласованию сарендодателем или пособственному желаниюпроизводить улучшения, которыеподразделяются на отделимыеи неотделимые.Они представляют собой инвестиционныевложения и придают имуществуновыекачества.

В бухгалтерском учете арендаторвправе считать улучшениеотдельнымосновным средством, завести нанего инвентарную карточку иамортизировать.Это касается тех улучшений,которые фирма не собирается передаватьарендодателю.Или если собственник нежелает их компенсировать.

В налоговомучете арендатор также считает отделимоеулучшениесамостоятельным объектом ивключает в состав амортизируемогоимущества. Еслиже оно неотделимое, ноарендодатель собирается его принять, тофирма рассматриваетего как работы (услуги),оказанные собственнику.

Арендатор имеетправо признатьрасходы по ним в моментподписания акта приемки-передачи. Если жеарендодательотказывается компенсироватьтакое улучшение, то издержки по немупризнать нельзя(ст. 270 НК).

Расходы будутпроизведены за счет собственных средств ине уменьшатбазу по налогу на прибыль. Крометого, арендатор еще заплатит налог надобавленнуюстоимость. Налоговоезаконодательство признает безвозмезднуюпередачу имуществареализацией в целяхналогообложения по НДС (ст.

146 НК). А уарендодателя появитсянежелательный доход,облагаемый налогом на прибыль.

Земельный налог

Если здание и земляпринадлежат арендодателю, то он можетвыставитьарендатору в счет частьземельного налога. При этом пользовательимуществане должен отказываться от оплаты.Действительно, этот налог платитвладелец.

Но арендатор занимает помещение вэтом здании и на этой земле.Следовательно,арендодатель можетпереложить на него часть налогапропорционально занимаемойплощади.Арендатор сможет признать эти расходы какпрочие (ст. 264 НК).

Оформление договора

Договор аренды должен быть заключен вписьменной форме, еслив нем участвует хотябы одна фирма. При передаче объекта арендынадо оформитьакт приемки-передачи (формаОС-1). Если бухгалтер не сможет соблюстиунифицированнуюформу ОС-1, то передаточныйакт станет недействительным.

Затембухгалтер фирмы,на баланс которой перешелобъект, должен оприходовать основноесредство. Приэтом инвентарную карточкунужно завести в любом случае (форма ОС-6).Хранитьэти документы по арендованнымосновным средствам надо отдельно.

То естьтакиекарточки есть одновременно уполучающей и передающей сторон.

В моментвозврата имущества арендодателюфирма-пользовательсоставляет акт выбытия(форма ОС-4). Если аренда предусматриваетвыкуп, топо окончании ее срока арендаторзаново составляет форму ОС-1, но уже насобственныйобъект.

Редакцияблагодарит за помощь в подготовкематериала организаторасеминара – группукомпаний «Основы Вашего Бизнеса».

АннаАНДРЮЩЕНКО

Юридические статьи »

Источник: https://www.lawmix.ru/articles/42034

Основные моменты при заключении договора

Не важно, какое впечатление произвел на вас арендодатель. Даже при наличии общих знакомых или родственных связей с владельцем помещения, необходимо подстраховаться и оформить документы в полном соответствии с требованиями законодательства.

Закон

Взаимоотношения между арендодателем и арендатором регулирует ГЛ 34 ГКРФ. Ее необходимо изучить, ведь именно там описаны основные положения. Если вам понравилось помещение, проведите проверку по следующим пунктам: – Право собственности.

Вы можете заключать договор только с владельцем и обсуждать условия должны только с этим человеком. – Попросите документы на помещение и проверьте его целевое назначение. – Узнайте, не находится ли помещение в аренде, залоге или под арестом.

– Проверьте наличие разрешений на эксплуатацию.

Ремонт

Любые ремонтные работы могут проводиться каждой из сторон только при согласовании. Обязанности или права на проведение ремонта должны быть четко прописаны в договоре. По умолчанию, капитальную реконструкцию помещения обязан осуществлять арендодатель.

Обязанность арендатора – поддерживать свои площади в нормальном состоянии.

В зависимости от ситуации существует возможность снизить стоимость аренды за счет проведения ремонта.

Возможен вариант, когда арендодатель не соглашается на приведение помещения в состояние, которое необходимо арендатору для ведения бизнеса. Эти моменты необходимо выяснять заранее.

Оформление документов

Ни в коем случае не надейтесь на устные договоренности. Все условия должны быть прописаны в тексте договора и подписаны обеими сторонами на двух экземплярах. Если вы не соблюдаете закон, регулирующий этот вид хозяйственных взаимоотношений, подвергаете себя серьезному риску.

Договор может быть недействительным, и в случае злоупотреблений со стороны арендодателя не сможете защититься в суде.

Нюансов, которые необходимо учесть при заключении сделки, очень много. Начинающему бизнесмену чрезвычайно важна помощь опытного юриста.

Экономить на этом нельзя, ведь в случае проблем с арендодателем вы рискуете потерять намного больше.

Источник: http://businessmens.ru/article/glavnoe/kak-pravil-no-zaklyuchit-dogovor-arendy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.