+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

ИП не обязан доказывать, что использует собственные нежилые помещения для бизнеса

Содержание

Может ли предприниматель не платить налоги при продаже бизнес-недвижимости старше 3 лет

ИП не обязан доказывать, что использует собственные нежилые помещения для бизнеса

Известно, что по доходам от продажи имущества, находившегося в собственности не менее 3 лет, физические лица освобождены от уплаты НДФЛ. Но это освобождение не распространяется на продажу имущества, которое предприниматели использовали для бизнеса (Статья 217 НК РФ): выручка от его реализации считается доходом от предпринимательской деятельности.

Однако зачастую при продаже нежилой недвижимости (склада, магазина), использовавшейся в коммерции, предприниматели игнорируют это положение. Ведь вырученные суммы, как правило, немаленькие, а соблазн ничего не платить государству – велик. Мы хотим рассказать, во что может вылиться сокрытие дохода в такой ситуации.

Сразу скажем, прознав, что предприниматель продал свою бизнес-недвижимость и ничего при этом в бюджет не заплатил, налоговики точно не упустят возможности доначислить ему налоги, пени и штраф. По их логике, раз недвижимость нежилая и реализована она лицом, имеющим статус “индивидуальный предприниматель”, значит, доход однозначно получен в рамках предпринимательской деятельности.

Откуда налоговики узнают о продаже нежилой недвижимости

На всю сумму дохода, полученного до 2009 г. от продажи личного имущества старше 3 лет, включая и недвижимость, граждане могли заявить имущественный вычет.

Для этого нужно было доход отразить в декларации 3-НДФЛ, которую предприниматели подают “за себя”, и приложить к ней документы, подтверждающие срок нахождения недвижимости в собственности.

Таким образом, то, что имущество продано, налоговики видели из декларации.

Сейчас вычет заявлять не нужно, так как доход от продажи “трехлетней” недвижимости просто не облагается НДФЛ. Но инспекция и без декларации узнает о том, что предприниматель продал бизнес- недвижимость.

Ведь сделку придется регистрировать в территориальном органе Росреестра, который, в свою очередь, в течение 10 рабочих дней со дня регистрации должен сообщить о сделке в ИФНС. Правда, на деле этот срок может составить не 10 дней, а несколько месяцев.

Тем не менее не позднее 1 марта года, следующего за годом, в котором была сделка, у инспекции будут сведения:

  • о продавце (то есть самом ИП), включая ф. и. о., место регистрации, паспортные данные, дату регистрации права;

  • проданной недвижимости, в частности ее виде (здание, помещение, сооружение и т.д.) и назначении (нежилое);
  • цене сделки.
  • Статус продавца в сведениях не фигурирует. Но тот факт, что отчуждена нежилая недвижимость, наверняка подвигнет налоговиков на то, чтобы проверить в ЕГРИП, является ли продавец предпринимателем. И если да, является, их действия, скорее всего, будут следующими.

    Они дождутся представления годовой декларации и будут особо пристально ее “камералить”. Увидев, что в ней не отражены доходы от продажи недвижимости либо из декларации не ясно, включена ли вырученная сумма в доходы, потребуют представить в течение 5 рабочих дней исправленную (уточненную) декларацию или письменные пояснения.

    Примечание. Заметим, что если в представленной декларации налоговики не выявили ошибок или противоречий, то они не вправе требовать у налогоплательщика пояснений, не говоря уже об истребовании каких-либо документов. Но это же по закону, а на деле все, конечно, сложнее.

    Также налоговики могут, не мудрствуя лукаво, посмотреть в Книге учета доходов и расходов, фигурирует ли там искомая сумма.

    Напомним, что и общережимники, и упрощенцы, ведущие Книгу учета доходов и расходов в электронном виде, должны представлять ее для заверения в ИФНС одновременно с годовой декларацией.

    На практике в некоторых ИФНС ее заверяют не сразу же, а оставляют у инспектора на несколько дней. За это время он сможет спокойно сверить все цифры в декларации с Книгой.

    Если же налоговикам не удастся выяснить, что называется, не сходя с места, учел ли предприниматель при исчислении налога сумму, полученную от продажи недвижимости, тогда они могут прийти к нему с выездной проверкой.

    Что указывает на использование недвижимости в коммерческих целях

    Налоговики однозначно квалифицируют доход от продажи нежилой недвижимости как предпринимательский, если обнаружат, что ИП использовал ее в своей коммерческой деятельности. На это могут указывать, в частности, следующие документы:

    • данные карточки регистрации ККТ и отчеты ее фискальной памяти, журнал кассира-операциониста;

  • договоры аренды, Книга учета доходов и расходов, где отражался полученный от аренды доход, договоры о возмещении коммунальных затрат и эксплуатационных услуг, агентские договоры о поиске арендаторов;
  • копии товарно-транспортных накладных, счетов-фактур, грузополучателем (или грузоотправителем) в которых указан ИП, а адресом грузополучателя (грузоотправителя) – то самое нежилое помещение; реестр материальных расходов, в который включены коммунальные расходы по этому помещению; договор на оказание услуг по его охране.
  • Почему на суд надежды мало

    В начале прошлого года ВАС РФ встал на сторону налоговиков, которые доначислили предпринимателю НДФЛ по доходу, полученному им от продажи нежилого помещения, использовавшегося в коммерческой деятельности.

    До того момента некоторые суды считали, что предприниматель все же может получить имущественный вычет как физическое лицо.

    Но после того, как свою позицию высказал Президиум ВАС РФ, судебная практика сильно посуровела.

    Суды, как и налоговики, делают упор на факт использования бизнес- недвижимости до ее продажи в предпринимательской деятельности. При этом их не трогают доводы предпринимателей о том, что:

    < или> проданная недвижимость приобретена физлицом до регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя;

    < или> сделка по продаже недвижимости носила разовый характер и не была направлена на систематическое получение прибыли;

    < или> продажа помещений не относится к видам деятельности, внесенным в ЕГРИП, от которых предприниматель получает доход;

    < или> стоимость недвижимости не включена в расходы, связанные с предпринимательской деятельностью (проданное имущество не являлось основным средством предпринимателя);

    < или> до продажи недвижимость была выведена из состава основных средств;

    < или> на момент продажи недвижимости в ней уже какое-то время (от нескольких месяцев до года) не велась предпринимательская деятельность;

    < или> предприниматель продавал недвижимость как физическое лицо и деньги за нее получены им не на предпринимательский расчетный счет, а на банковский счет физического лица.

    Кроме того, суды обращают особое внимание на целевое назначение проданной недвижимости. И если она по своей сути не могла приобретаться и использоваться иначе, как в коммерческих целях, то, естественно, это лишний весомый довод в пользу налоговиков.

    Действительно, сложно представить себе, как можно использовать для личных нужд, к примеру:

  • главный производственный корпус, глинозапасник, теплую стоянку для тракторов, административно- бытовой корпус с проходной, водонапорную башню, здание котельной, дымовую трубу;
  • трансформаторную подстанцию;
  • встроенное помещение.
  • Совсем бесполезно пытаться склонить суд на свою сторону в следующих случаях:

    < если> предприниматель-спецрежимник подавал в инспекцию заявление об освобождении его от уплаты налога на имущество физических лиц в связи с тем, что помещение используется в предпринимательской деятельности.

    Как правило, к такому заявлению ИП должен приложить документы, подтверждающие использование недвижимости в бизнесе.

    Тут уже предпринимателю по меньшей мере наивно надеяться на освобождение от НДФЛ, прикидываясь, что продаваемое нежилое строение использовалось только в личных целях;

    < если> предприниматель вел “вмененную” деятельность и из декларации по ЕНВД видно, что по проданному объекту недвижимости исчислялся налог с использованием физического показателя “площадь торгового зала”.

    Однако среди дел, рассмотренных уже “в новой эре”, то есть после решения ВАС РФ, нам все-таки удалось найти в Уральском округе пару судебных решений в пользу ИП. И в них суд, наоборот, не проигнорировал, а принял во внимание большинство из приведенных выше доводов. Встав на сторону предпринимателей, суд также учел, что:

    • в договорах на покупку и на продажу спорной недвижимости ИП фигурировал как физическое лицо;

  • помещение сдавалось в аренду непродолжительное время (в ином налоговом периоде), при этом инспекция не смогла установить фактическое получение дохода от сдачи объекта в аренду;
  • сумма, вырученная от продажи недвижимости, потрачена на личные нужды и в коммерческой деятельности не участвовала.
  • Что делать, если освобождение от НДФЛ не дали

    Отказывая предпринимателям в освобождении от НДФЛ дохода от проданной бизнес-недвижимости, суды нередко указывают: предприниматели вправе получить профессиональные налоговые вычеты по НДФЛ на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.

    При этом состав расходов, принимаемых к вычету, определяется в том же порядке, что и для целей налогообложения прибыли.

    То есть сумму, вырученную от продажи нежилого помещения, предприниматели могут уменьшить на его остаточную стоимость (несамортизированную часть).

    Если же предприниматель не может документально подтвердить свои расходы, тогда он заявляет профессиональный вычет в размере 20% общей суммы доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

    Действительно, это так, но таким порядком исчисления налога могут воспользоваться только предприниматели на общем режиме налогообложения (в том числе совмещающие его с ЕНВД).

    С упрощенцами все сложнее. С предпринимательских доходов (в число которых будет входить и доход от продажи помещения) они должны заплатить налог при УСНО.

    При этом упрощенцы с объектом “доходы минус расходы” могут уменьшить доход на остаточную стоимость помещения, правда, не исключены претензии налоговиков по этому поводу.

    Но некоторым предпринимателям удавалось выиграть в суде такие споры.

    Примечание. Кстати, предпринимателям-общережимникам, помимо НДФЛ, грозят еще и доначисления по НДС. Ведь продавая нежилую бизнес-недвижимость якобы как свое личное имущество, они, безусловно, не выделяли в договоре сумму НДС.

    И поскольку после совершения сделки покупатель вряд ли согласится что-то по ней доплачивать, придется предпринимателю платить НДС из собственного кармана либо пытаться взыскать налог с покупателя через суд.

    А ни то ни другое приятным делом не назовешь.

    ***

    Итак, тем предпринимателям, которым уж очень не хочется платить НДФЛ от продажи коммерческой недвижимости, можно посоветовать следующее: сняться с регистрации в качестве ИП, продать имущество, а затем снова зарегистрироваться как предприниматель.

    Если же у вас большой бизнес и вы не можете позволить себе хотя бы на время лишиться предпринимательского статуса, тогда мы рекомендуем вам не рисковать, продавая бизнес-недвижимость как личное имущество. Рано или поздно общения с налоговиками по этому поводу не избежать. И доначисленная сумма налогов и налоговых санкций может быть весьма существенна.

    Впервые опубликовано в журнале ” книга” 2011, N 11

    Суховская М.Г.

    Узнать подробнее о журнале ” книга”

    Источник: http://ppt.ru/news/97421

    Сдача ИП в аренду собственного нежилого помещения в 2018 – налогообложение

    ИП не обязан доказывать, что использует собственные нежилые помещения для бизнеса

    Выгода арендодателя индивидуального предпринимателя очевидна, когда он сдает внаём нежилое помещение. Такое явление называется – коммерческое помещение, когда нежилая площадь сдана в аренду под определенную плату с целью, чтобы использовать ее в предпринимательских целях с регулярной прибылью.

    Сам процесс передачи во временное пользование индивидуальным предпринимателем собственного нежилого помещения происходит по своему алгоритму действий.

    Нужно знать все нюансы – какие документы сдавать нотариусу, следует ли арендное соглашение регистрировать еще где-то, какой налог платится обязательно и другие детали.

    На основании статьи 608 ГК РФ любой арендодатель недвижимости должен быть её собственником.

    В законе не указывается физическим лицом, либо индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом должен быть собственник. Форма собственности может быть любой – главное, чтобы документами она была подтверждена в отношении нежилого помещения.

    При заключении сделки аренды по нежилому помещению право собственности на такое имущество не переходит к арендатору от арендодателя.

    Переход осуществляются по праву:

     владения нести ответственность по коммунальным платежам, ремонтировать помещение, облагораживать его, например
     распоряжения сдавать в перенаём, к примеру
     использования эксплуатировать помещение в любых законных целях, но не для проживания в нем людей

    Единственное ограничение – это сдача в аренду нежилой недвижимости самому себе. На такую хитрость идут некоторые бизнесмены, чтобы отразить свои расходы по отчетности, как целевые.

    Одним словом, предприниматель потратил какую-то сумму денег в личных целях без учета их в расходах предприятия, и хочет подтвердить такое действо «липовой» арендой.

    Этот маневр признан будет всегда незаконным и облагается штрафами административного характера.

    Обратите внимание! Если предприниматель выбирает сдачу в аренду своих нежилых помещений в качестве основного (либо дополнительного) вида деятельности, тогда он не сможет без соответствующей лицензии и патента осуществлять аренду площадей за деньги. Ему потребуется обзавестись лицензией или патентом на аренду нежилого помещения.

    Как происходит

    По регламенту статьи №606 Гражданского Кодекса России (далее – ГК РФ) заключение договора аренды нежилых площадей, тем более коммерческого характера, между индивидуальным предпринимателем и любым арендатором (нанимателем помещения) должно совершаться за деньги.

    Поэтому в договоре сделки обязательно должно быть прописана арендная плата. Такие платежи устанавливаются за то, что наниматель временно пользуется, владеет и распоряжается недвижимым имуществом.

    Алгоритм действий по предоставлению нанимателю нежилой недвижимости во временное пользование, заключается в следующих этапах:

    1. Подготовка пакета бумаг.
    2. Пользование услугами экспертного оценщика, чтобы узнать реальную стоимость своего помещения, соответствующую рыночной стоимости на дату расчета.
    3. Рекламные акции – подача объявлений, использование услуг рекламных фирм для поиска нанимателя.
    4. Прием звонков от предполагаемых нанимателей и ведение переговоров.
    5. Устный договор об условии сделки.
    6. Запись к нотариусу для совершения сделки.
    7. Встреча сторон договора у нотариуса.
    8. Составление, прочтение и подписание договора аренды.
    9. Выдача ключей от помещения арендатору.
    10. Регистрация договора в ЕГРН (если это требуется).
    11. Оплата госпошлины за регистрацию договора.

    Обратите внимание! Реальную стоимость нежилого помещения следует обязательно знать, ведь она включается в расчет стоимости арендной платы. Вообще, помимо этого, в арендную плату входят еще и коммунальные платежи, и другие статьи расчетов.

    Аренда квартир от собственника без комиссии описывается в этой статье.

    В перечень основных бумаг для оформления сдачи в аренду нежилого помещения, вошли следующие документы, которые следует подготавливать сначала для нотариуса, потом для регистрационного учреждения:

    • гражданский паспорт предпринимателя;
    • свидетельство о предпринимательстве – о регистрации, выданное в учреждении ЕГРИП;
    • патент на сдачу в аренду нежилого помещения (если у предпринимателя основным видом деятельности является сдача в аренду помещений);
    • бумаги на само нежилое помещение – кадастровый, технический паспорт, план дома, в котором находится объект и прочее;
    • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
    • свидетельство юридического лица, если в сделке участвует предприятие, как арендатор (наниматель);
    • учредительные документы юр. лица;
    • гражданский паспорт физического лица, если в сделке участвует гражданин арендатор (наниматель);
    • согласие от супруга, если нежилая недвижимость является совместной собственностью;
    • согласие из органов опеки, если совладельцем с ИП по недвижимости является несовершеннолетний ребенок;
    • доверенность на случай, когда вместо одного из участников в сделке выступает его представитель (заверяться должна у нотариуса);
    • банковское согласие, если нежилая площадь в помещении находится под обременением залогового имущества по договору ипотеки.

    В арендном договоре, помимо основных пунктов, должны обязательно быть указаны следующие детали:

    1. В «шапке» прописывается название документа с кратким обозначением, город, где совершается сделка и дата.
    2. Код ОКВЭД для ИП – коды видов деятельности, которые ведет бизнесмен, выдаваемые Росстатом.
    3. Сроки действия настоящего контракта.
    4. Персональные сведения индивидуального предпринимателя.
    5. Сведения о второй стороне сделки – если физическое лицо, то – персональные данные, место регистрации и контакты, если это юридические лица, то – указываются свидетельство о регистрации из ЕГРЮЛ и полное название предприятия.
    6. Характеристики из технического паспорта по нежилому помещению.
    7. Кадастровый номер помещения.
    8. Сумма договора – арендная оплата и стоимость помещения (если требуется заключать сделку с последующим выкупом помещения).
    9. Способы оплаты арендатором за временное пользование помещением.
    10. Детали, особенности сделки, условия эксплуатации, ремонта и другое.
    11. Заканчивается договор аренды нежилых помещений реквизитами сторон (счета в банке, реквизиты юридические, телефоны, адреса), их подписями.
    12. Если есть у индивидуального предпринимателя печать, тогда следует поставить мокрый ее оттиск.

    Обратите внимание! Кроме договора аренды индивидуальный предприниматель может к нему приложить также и инвентаризационный акт (акт приема-передачи помещения и имущества в нем).

    Если арендатор собирается использовать помещение вместе с оборудованием и иным имуществом, находящимся в нем, тогда понадобится акт инвентаризации.

    Договор аренды по нежилому помещению, принадлежащему предпринимателю, заключенный на срок более 1 года, подлежит регистрации не только у нотариуса, но и в специальном регистрирующем государственном органе – Регпалате, Росреестре или ЕГРН (Едином государственном реестре).

    Если срок действия договора меньше 12 месяцев, либо не указан вообще, тогда договор не нужно регистрировать. Такой порядок предусмотрен пп. 1 и 2 ст.609 или ст. 657 ГК РФ. Игнорирование такого порядка повлечет за собой штраф в размере 5000 рублей, который стороны должны оплатить пополам.

    Налогообложение при сдаче ИП в аренду собственного нежилого помещения

    Налог на доход начисляется в тех ситуациях, когда ИП получает прибыток от продажи чего-либо – товаров или услуг. Аренда нежилого помещения считается услугой, с которой бизнесмен получает прибыль – арендную плату от арендатора.

    Если говорить о 13% налога с дохода. Который подлежит оплате гражданами РФ, получившими свой доход, то индивидуальный предприниматель может платить такой платеж только тогда, когда сдает в аренду помещение как физическое лицо, а не как ИП.

    Есть три системы налогообложения, которая может коснуться того или иного индивидуального предпринимателя, сдающего в аренду нежилое помещение:

     ОСН  общая система налогообложения
     УСН упрощенная система налогообложения
     ПСН патентная система налогообложения

    Первая система считается более расходной (невыгодной), она  реализуется только тогда, когда у налогоплательщика нет никаких льгот или каких-либо послаблений.

    Для ИП такая система редка, но она встречается. Ее следует использовать в случаях, где доход от бизнеса составляет сумму более 60 млн. рублей за отчетный год.

    Вторая система чаще всего в практике налогообложения встречается именно в деятельности индивидуальных предпринимателей.

    Она регулируется Главой 26.2 Налогового Кодекса России. Эта система может быть реализована в двух вариациях:

    размер налога 6%который накладывается на доход предпринимательской деятельности
     размер налога 15% который накладывается на доход с учетом минуса расходов

    Если индивидуальный предприниматель вовремя не сдал в налоговую инспекцию заявление на переход на упрощенную систему налогообложения в течение отчетного года, тогда бизнесмена автоматически переведут на ОСН. То же самое касается и случаев, когда вовремя не был продлен патент.

    Обратите внимание! Размеры налоговых ставок по упрощенной системе устанавливается на основании правового акта №117-ФЗ от 5 августа 2000 г., отредактированном последний раз 3 апреля 2018 года, где изменения вступили в силу 1 июля 2018 года.

    Например, в п.2 ст.346.20 данного закона говорится о том, что налог «с доходов минус расходы» может быть исчислен не строго в 15%, а в диапазоне – от 5 до 15 процентов.

    А на основании п.3 ст.346.20 закона есть даже послабление – уменьшение на 3% уплаты налога на период с 2018 по 2021 годов в том случае, если.

    Третья система подразумевает наличие патента для осуществления арендной деятельности. Принцип новый и его сразу же подхватили индивидуальные предприниматели. Стоимость патента фиксирована.

    Размер налоговой ставки зависит от размера дохода от аренды нежилого помещения. ИП получает доход, налог будет исчисляться из потенциального дохода, который возможен по бизнес-плану (ПВД – потенциально возможный доход).

    Ставка по патентной системе налогообложения составляет 6% от ПВД, что составляет налог в размере следующего диапазона – от 4 до 12%, что берется уже от реального дохода.

    Нюансы

    Случаются разные ситуации, где требуется передать в аренду нежилое помещение, когда нужно присмотреться к особенностям и деталям по-иному.

    Например, случай, когда индивидуальный предприниматель собирается сдать в аренду нежилое помещение, которое принадлежит его отцу. В этом случае ему нужно сначала со своим отцом прийти к нотариусу и оформить доверенность, заверенную нотариусом.

    Затем уже следует искать арендатора и с ним приходить к нотариусу уже для заключения сделки аренды нежилого помещения. Только при этом следует прихватить с собой со всеми остальными документами доверенность.

    Также если помещение является совместной собственностью, тогда тоже следует оформлять доверенность и согласие от совладельца помещения. Такое может произойти в случае, когда супруги вместе купили нежилое помещение, которое теперь готовы сдавать в аренду.

    Если у ИП есть супруг или супруга, а помещение было приобретено уже в браке – такая собственность считается совместной (п.2 ст.253 ГК РФ).

    Здесь требуется согласие от совладельца. Также, если владельцем является несовершеннолетний ребенок индивидуального предпринимателя, тогда согласие берется из органов опеки.

    Сделка по сдаче в аренду нежилого помещения может проводиться между индивидуальным предпринимателем – арендодателем, являющимся собственником недвижимости, и между любым другим арендатором – физическим, юридическим лицом или тоже индивидуальным предпринимателем.

    Сама сделка ничего сложного собой не представляет – главное, знать четко, какие документы сдавать, в каком порядке проходить всю процедуру. Договор аренды должен быть на руках у каждой из сторон по 1-му экземпляру. У арендатора еще к договору может быть прикреплен акт приемки-передачи помещения и имущества, находящегося в нем.

    Образец краткосрочного договора аренды земельного участка вы можете посмотреть тут.

    Заключение договора аренды земельного участка с администрацией рассматривается на этой странице.

    Источник: http://kvartirkapro.ru/sdacha-ip-v-arendu-sobstvennogo-nezhilogo-pomeshhenija/

    Не обязан доказывать

    ИП не обязан доказывать, что использует собственные нежилые помещения для бизнеса

    1. Комментируемая статья устанавливает важнейшее правило гражданского судопроизводства —

    «обязанность доказывания возлагается на ту сторону, которая ссылается на соответствующие обстоятельства»

    .

    Исключения из этого правила предусмотрены федеральным законодательством.

    Так, не подлежат доказыванию преюдициальные, общеизвестные факты (ст. 61 ГПК РФ и к ней).

    Когда представление доказательств для стороны затруднительно, суд должен оказать содействие в сборе доказательств путем направления запроса. При недоказанности обстоятельств, на которых истец основывает свое требование, суд отказывает в удовлетворении иска.

    В некоторых случаях закон прямо распределяет презумпции доказывания между соответствующими лицами. В гражданском праве известны две основные презумпции — презумпция вины причинителя вреда и презумпция вины лица, не исполнившего обязательство или исполнившего его ненадлежащим образом.

    Обязанность доказывания

    (бремя доказывания) — при производстве по уголовным или гражданским делам распределение между участниками процесса обязанности обосновывать наличие тех или иных обстоятельств, существенных для разрешения дела. В гражданском процессе О.д. — обязанность сторон доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений (напр.

    обязанность истца доказать исковые требования).

    В каждом деле объем подлежащих доказыванию фактов определяется нормами, регулирующими то или иное правоотношение.

    В исках, связанных с различными видами договоров, необходимость доказать нарушение обязательства возлагается на кредитора, а факты, подтверждающие исполнение обязанностей, — на должника.

    В уголовном процессе обязанность доказать вину подсудимого лежит целиком на стороне обвинения.

    ИП не обязан доказывать, что использует собственные нежилые помещения для бизнеса

    Налоговики доначислили налог на имущество физлиц предпринимателю, применяющему «упрощенку» и «вмененку». Это коснулось нежилых помещений, принадлежащих этому ИП на праве собственности.

    Аргумент налогового органа был железобетонным: мол, поскольку помещения принадлежат физлицу, то подпадают под действие закона о налоге на имущество физлиц.

    К тому же, ИП, по мнению налоговиков, не представил документов, в полном объеме свидетельствующих о фактической сдаче в аренду всех помещений, поэтому не доказал использование имущества в предпринимательской деятельности Суды с первой по третью инстанции не согласились с такой постановкой вопроса, о чем свидетельствует постановление ФАС Центрального округа по делу № А54-2653/2012.

    Суды использовали следующие аргументы. Во-первых, это

    Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в Постановлении № А22-284/2014 от 29.08.2014 пояснил, что положения ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

    ФАС указал, что доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание. Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду.

    lesswrong: Каждое утверждение может подкрепляться доказательствами.

    И заявление и опровержение — оба — утверждения. (на орбите нет маленького чайника — тоже ведь утверждение). _каждое_ может (но не обязано!) быть доказано.

    Игра в «вы не привели доказательства, вот и я не буду» — никак не влияет на наличие–отсутствия чайника — он по прежнему будет там болтаться (или не будет, если его не было). Доказательство вообще имеет психологическую природу, это средство убеждения. Например один ученый сказал «чуваки!

    я придумал бозон хиггса, я крут!» а они ему «чувак, мы тебя конечно любим, но мы такие гнусные уроды, что пока ты нам не докажешь — не поверим.

    вот, построишь коллайдер — там посмотрим». Дальше строят коллайдер и другие ученые начинают верить. Зачем строили? Бозон разве от этого появился?

    Что–то в мире изменилось? Нет, изменились только убеждения физиков, изменения в их сознании произошло, не более.

    Источник: http://buh-konsult.ru/ne-objazan-dokazyvat-38215/

    Использование жилого помещения под офис

    ИП не обязан доказывать, что использует собственные нежилые помещения для бизнеса

    Потребность в использовании жилого помещения под офис возникает, как правило, вследствие недостатка средств. Аренда офиса предполагает немалые расходы, а потому предприниматели часто ищут экономные варианты.

    Можно ли снимать жилье под офис?

    Предпринимательская деятельность может осуществляться и в жилых, и в нежилых помещениях. Однако в первом случае появляется ряд ограничений.

    В статьях 288 и 671 ГК РФ указано, что жилое помещение подходит только для проживания людей. Однако в этих же источниках есть ссылка на пункт 2 статьи 17 ЖК РФ.

    В этом нормативном акте прописано, что жилое помещение может использоваться в качестве офиса для ИП при наличии этих условий:

    • Квартира является собственностью ИП.
    • Превращение жилья в офис не помешает соседям и жителям самой квартиры.
    • При создании офиса помещение будет отвечать всем требованиям к жилым пространствам.

    Если все эти условия не соблюдаются одновременно, жилое помещение нужно переоформлять в нежилое.

    Особенности предпринимательской деятельности в квартире

    Ведение деятельности предполагает определенную специфику. Она должна отвечать этим условиям:

    • Деятельность не нарушает права/свободы жителей квартиры и соседей.
    • Не предполагается производство в промышленных масштабах.

    В статье 17 ЖК РФ указано, что бизнес на дому может вестись только ИП и самозанятыми гражданами. ЮЛ не имеет права работать в жилом помещении. Рассмотрим представителей конкретных профессий, которые могут осуществлять свою деятельность в квартире:

    • Юристы.
    • Лица, оказывающие консультационные услуги.
    • Няни.
    • Бухгалтерские работники.
    • Репетиторы.
    • Переводчики.

    Также в жилом помещении могут осуществлять свою деятельность лица, работающие на удаленной основе.

    ВАЖНО! Жилое помещение, где ведется предпринимательская деятельность, должно соответствовать требованиям к офисам. В частности, это наличие дополнительного выхода, пожарная и экологическая безопасность.

    Особенности аренды жилого помещения под офис

    Можно ли арендовать квартиру для осуществления предпринимательской деятельности? Можно, однако при этом необходимо соблюдать все законы. ЮЛ для соблюдения норм можно оформить договор аренды на своих сотрудников. Нужно помнить, что ГК РФ запрещает ведение коммерческой деятельности на территории жилого помещения. Однако ЖК РФ делает ее же вполне правомерной.

    Для соблюдения законности нужно ответственно подойти к составлению договора аренды. Заключение соглашения базируется на этих принципах:

    • В договор нужно включить положения со всеми нюансами.
    • В документе должен содержаться недвусмысленный запрет на ведение промышленного производства, так как оно запрещено законом.
    • Если помещение арендует ЮЛ, нужно верно указать цель оформления соглашения. Если цель будет сформулирована неправильно, дальнейшая деятельность будет сопряжена со множеством проблем.

    В соглашении нужно прописать такие сведения, как:

    • Наименование бумаг, подтверждающих право собственности арендодателя на квартиру.
    • Цель аренды.
    • Полная схема помещения, описание.
    • Продолжительность аренды.
    • Размер выплат.
    • Частота выплат (раз в месяц или раз в квартал).
    • Объем компенсации, которая будет выплачена при порче помещения.
    • Обязанность арендатора относительно ремонта жилья, поддержания его в нормальном состоянии.
    • Ответственность по оплате услуг ЖКХ.
    • Условия расторжения соглашения.

    Во избежание проблем рекомендуется указать все важные нюансы. Можно прописать дополнительные требования, если они отвечают закону. Если деятельность будет вестись ЮЛ или ИП, имеет смысл предварительно проконсультироваться по вопросам составления договора с юристом.

    Вероятные проблемы при ведении коммерческой деятельности

    Рассмотрим проблемы, которые возникают при осуществлении предпринимательской деятельности в квартире:

    • Противоречия в законах. Если к предпринимателю возникают вопросы со стороны контролирующих органов, отстоять свою позицию будет весьма нелегко. Связано это с тем, что в ГК РФ и ЖК РФ указаны противоречивые положения.
    • Запрет к ведению деятельности в квартире ЮЛ. Если ЮЛ работает в жилом помещении, существует очень высокая вероятность появления вопросов со стороны контролирующих органов. Что делать в подобной ситуации? Можно закрыть общество и открыть ИП. Если сделать этого нельзя, можно оформить субаренду на ИП, находящегося под контролем лица.
    • Выбор арендодателя. У кого лучше снимать жилье? У юридического лица или у обычного гражданина? Это не очень важно. Однако если деятельность ведет ЮЛ, собственник жилья должен подтвердить нежилой статус помещения.
    • Проблемы с соседями. Предпринимателю не рекомендуется идти на конфликт с соседями. Беспокойные жители дома – это всегда проблема, влекущая за собой жалобы и проверки. Большая часть проблем возникает, когда предпринимателем активно используется общий вход и подъезд. Поэтому рекомендуется соорудить собственный выход. Сделать это можно в жилом помещении, находящемся на первом этаже. Для реконструкции необходимо получить согласие от городской администрации.

    К СВЕДЕНИЮ! Ведение коммерческой деятельности в жилых квартирах предполагает множество опасностей. Поэтому наиболее безопасным вариантом является перевод помещения в статус нежилого.

    Ответственность за коммерческую деятельность в квартире

    Если предприниматель соблюдает все правила, не мешает соседям, скорее всего, никаких проверок не последует. Как правило, внимание со стороны контролирующих органов вызвано именно жалобами со стороны соседей.

    Если правонарушение будет обнаружено, предпринимателя ожидает ответственность на основании части 1 статьи 7.21 КоАП РФ. В этой статье прописано наказание за использование жилья не по назначению. Правонарушение влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере 1 000–1500 рублей. Предупреждение выносится в том случае, если совершено нарушение в небольших размерах.

    Рассмотрим другую ситуацию. Собственник предоставил жилое помещение в аренду. Он не является учредителем или сотрудником коммерческого образования. В этом случае он может быть привлечен к административной ответственности.

    ВАЖНО! Контролирующие органы обязаны доказать, что жилое помещение действительно использовалось не по назначению. Оформлением протокола по рассматриваемому нарушению занимается Горжилинспекция.

    Использование квартиры не по назначению подтверждается следующим образом:

    • Показания жителей здания.
    • Фотографии оборудования, которое использовалось для извлечения коммерческой прибыли.
    • Указания на нарушения санитарных норм.
    • Указания на то, что права соседей были нарушены.

    Предприниматель, в свою очередь, также может постараться оспорить решение контролирующих органов.

    ВАЖНО! Меры ответственности практически никогда не применяются по отношению к самозанятым гражданам (няни, переводчики и прочее).

    Особенности перевода жилого пространство в нежилое

    Если предприниматель столкнулся с проблемами, имеет смысл перевести жилую квартиру в нежилую. Порядок процедуры определяется пунктом 3 статьи 288 ГК РФ. Перевести помещение в нежилое можно только при соблюдении этих условий:

    • Квартира находится на первом этаже. Возможно и расположение на других этажах, если под квартирой находятся нежилые пространства.
    • В помещении не должно находиться постоянных жителей.
    • Если требуется, нужно переустроить квартиру. В частности, обустраивается отдельный вход. Переоборудованная квартира проходит специальную комиссию.
    • Акт приемки-сдачи направлен в БТИ.

    После проведения всех эти процедур можно официально размещать в помещении коммерческую компанию.

    Источник: https://assistentus.ru/vedenie-biznesa/ispolzovanie-zhilogo-pomeshchenia-pod-ofis/

    не обязан доказывать

    ИП не обязан доказывать, что использует собственные нежилые помещения для бизнеса

    ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении № А79-2687/2011 от 22.03.2013 отклонил довод о том, что неустойка за нарушение сроков выполнения работ может взыскиваться лишь при возникновении у заказчика убытков.

    ФАС отметил, что по государственному или муниципальному контракту на выполнение подрядных работ подрядчик обязуется выполнить строительные, проектные и другие связанные со строительством и ремонтом работы и передать их государственному или муниципальному заказчику, а государственный или муниципальный заказчик обязуется принять выполненные работы и оплатить их или обеспечить их оплату.

    ДВД: полицейский не обязан доказывать вину нарушителя

    Пресс-секретарь Алматинского ДВД Салтанат Азирбек прокомментировала очередной конфликт между водителем и инспектором дорожно-патрульной полиции, пояснив, что у стража порядка нет обязанности доказывать нарушителю его вину.

    «Ни один закон и нормативный акт не обязывают полицейского доказывать нарушение. Он представитель власти, действует в интересах государства, для этого наделен соответствующими полномочиями.

    Ип не обязан доказывать, что использует собственные нежилые помещения для бизнеса

    Налоговики доначислили налог на имущество физлиц предпринимателю, применяющему «упрощенку» и «вмененку». Это коснулось нежилых помещений, принадлежащих этому ИП на праве собственности.

    Аргумент налогового органа был железобетонным: мол, поскольку помещения принадлежат физлицу, то подпадают под действие закона о налоге на имущество физлиц.

    К тому же, ИП, по мнению налоговиков, не представил документов, в полном объеме свидетельствующих о фактической сдаче в аренду всех помещений, поэтому не доказал использование имущества в предпринимательской деятельности

    Суды с первой по третью инстанции не согласились с такой постановкой вопроса, о чем свидетельствует постановление ФАС Центрального округа по делу № А54-2653/2012.

    Кто должен доказать вину в деле об административном правонарушении?

    Анализ судебной практики и законодательства свидетельствуют об одном из слабых мест законодательства об административных правонарушениях, а именно об имеющих место проблемах доказывания по делам об административных правонарушениях, рассматриваемых районными (городскими) судами.

    В ранее действовавшем Кодексе об административных правонарушениях 1984 г. (далее — КоАП) отсутствовало указание на орган (лицо), на которое законодатель возлагал обязанность доказывать виновность лица, в отношении которого велся административный процесс.

    Кто что доказывает в налоговом споре

    Например, налоговики должны доказывать обстоятельства, свидетельствующие о факте налогового правонарушения и виновности лица в его совершении (п. 6 ст. 108 НК РФ). Кроме того, налоговики же обязаны доказывать законность своих решений и действий (бездействия) (ч. 1 ст. 65, ч. 3 ст. 189 АПК РФ, ч. 1 ст. 249 ГПК РФ, ст. 1.5 КоАП РФ).

    Примечание. Каждая сторона в судебном споре должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований.

    Не обязан доказывать

    Стороны собирают и представляют доказательства в соответствии со своей обязанностью по доказыванию.

    По общему правилу каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч. 1 ст. 56 ГПК).

    Так, в деле о восстановлении на работе истец доказывает незаконность увольнения, отсутствие факта, послужившего основанием его увольнения, ответчик приводит свои доводы о законности произведенного увольнения.

    Никто не обязан доказывать свою невиновность

    Последний год я ломал голову над тем, почему же мне прекрасно удаётся ладить с гопниками — но абсолютное бессилие против нечистых на руку ментов (честные полицейские — другое дело!), а также пограничников и чекистов.

    Вот казалось бы странно: я, в прошлом домашний мальчик, которого обижали в школе, а ныне молодой длинноволосый человек, который не пьёт и не курит и даже не сквернословит — и при этом гопники меня после недолгого разговора обычно едва ли не на руках носят.

    Распределение обязанностей по доказывайте

    Источник: http://pomoshjuristov.ru/ne-obyazan-dokazyvat-55477/

    17:24 Жилое помещение можно не переводить в нежилое для предпринимательской деятельности, но не для всякой

    ИП не обязан доказывать, что использует собственные нежилые помещения для бизнеса

    Допустим, у Вас в собственности имеется свободное жилое помещение, которое Вы намереваетесь использовать в предпринимательской деятельности. При этом, как известно, предпринимательскую деятельность можно осуществлять как индивидуально путем регистрации ИП, так и коллективно, например, через ООО. Какими правилами необходимо при этом руководствоваться?

    Индивидуальный предприниматель и жилье

    Итак, Вы зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя, имеете в собственности жилое помещение и собираетесь заниматься оказанием услуг, например, по составлению налоговых деклараций.

    При этом законом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.

    ) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение: например, адвокат может использовать в профессиональной деятельности (для размещения адвокатского кабинета) жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних.

    Таким образом, Вы, являясь индивидуальным предпринимателем, на совершенно законных основаниях можете, например, организовать в собственной квартире (без перевода ее в нежилое помещение) массажный кабинет, оказывать парикмахерские, консалтинговые услуги и т.п., но вот установка, шумных по своей природе станков (фрезерных, токарных) или иного оборудования промышленного производства в той же квартире уже будет незаконна.

    Использование жилых помещений в коллективной предпринимательской деятельности

    Вы также можете заниматься предпринимательской деятельностью, например, зарегистрировав ООО, и при этом являться его единственным учредителем (как известно, закон это допускает).

    В этом случае необходимо учитывать следующее.

    Согласно письма ФНС РФ от 23.09.2011 года № ПА-21-6/293 (действует в настоящее время) возможна государственная регистрация юридического лица, местом нахождения которого является место жительства учредителя, что подтверждает и судебно-арбитражная практика.

    Как указано в судебных актах, особое предназначение жилых помещений (проживание граждан) не препятствует осуществлению регистрации юридического адреса по факту размещения квартиры, поскольку не свидетельствует о размещении собственником помещения предприятия, учреждения и организации, а также о возможности использования жилого помещения для осуществления предпринимательской деятельности.

    Социальный наем, аренда и иные законные основания пользования жильем

    Вышесказанное относится и к тем случаям, когда жилое помещение не находится в собственности, а используется Вами, например, на праве аренды или на основании ордера (договора социального найма), что представляется, на мой взгляд, немаловажным.

    Опять же (проводя аналогию с адвокатской деятельностью) в соответствии с ФЗ от 31.05.2002 № 63-Ф3 «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться им для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.

    С другой стороны, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора, при этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

    Поэтому любое юридическое лицо, получившее по договору аренды от собственника жилое помещение, не может фактически использовать его под свой офис, а вправе лишь сдать это помещение для проживания своему сотруднику или другому гражданину по договору.

    Перевод жилого помещения в нежилое

    Во всех остальных случаях, например для размещения в нем производства, принадлежащее Вам жилое помещение необходимо будет перевести в нежилое, т.к. размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством РФ.

    Нормы жилищного законодательства РФ о переводе жилого помещения в нежилое содержатся в главе 3 ЖК РФ «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».

    Я как специалист не считаю правильной практику перевода жилых помещений в многоквартирных домах в нежилые, поскольку, как правило, существует множество альтернатив.

    Как мне кажется, проще сразу купить нежилое помещение или арендовать его, чем заниматься очень трудоемким юридическим (оформлять документацию) и фактическим (ремонт и переоборудование) переводом.

    Случаи административной ответственности

    Следует обратить внимание, что за использование жилых помещений не по назначению, Вас как физическое лицо могут оштрафовать на сумму с 1 тыс. до 1,5 тыс.рублей по ст.7.

    21 КоАП РФ («Нарушение правил пользования жилыми помещениями»), при этом юридическое лицо можно привлечь к административной ответственности за подобные правонарушения, только если это предусмотрено законодательством субъекта РФ.

    Так, по ст. 4.18 Кодекса Хабаровского края об административных правонарушениях организация был привлечена к административной ответственности в виде штрафа в размере 10 тыс.руб.

    При этом суд отметил, что факт использования жилого помещения под офис подтверждается актами обследования и проверки, из которых следует, что в квартире установлена офисная мебель, имеются 7 компьютеров, работают люди.

    Документы, подтверждающие факт заселения в указанное помещение командированных работников, а также проживание их в данном помещении в период командировок, общество не представило (постановление ФАС ДВО от 06.07.

    2005 года № Ф03-А73/05-2/1631). 

    Таким образом, между законным и незаконным использованием жилых помещений в предпринимательской деятельности существует граница, которую сложно разглядеть только на первый взгляд. Нет оснований надеяться ,что суду это не удастся.

    Надеюсь, что при осуществлении предпринимательской деятельности (индивидуальной или коллективной) Вы будете учитывать вышеуказанные правила, а перевод жилых помещений в нежилые в случае необходимости – доверите профессионалам.

    Источник: http://www.taxru.com/blog/2013-07-29-13627

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.