+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Договор аренды: если Вы арендодатель

Содержание

Договор аренды: что нужно знать арендатору

Договор аренды: если Вы арендодатель

Источник: журнал «Главбух»

Заключая договор аренды компания-арендатор должна проявить должную осмотрительность – ведь только правильно составленный договор позволит учесть все затраты, возникающие при исполнении контракта. На практике же подготовку и проработку условий договоров, которые планирует заключить компания, зачастую возлагают на бухгалтерию.

Особенно часто такая ситуация встречается в компаниях малого и среднего бизнеса, не имеющих штатного юриста Считается, что, поскольку последствия любой сделки в конечном итоге находят свое отражение в учете, именно бухгалтеру лучше и проще составить выгодный для компании контракт.

Однако эта задача не так проста, как кажется на первый взгляд. Ведь, чтобы составить грамотный договор, бухгалтеру необходимо ориентироваться в гражданском законодательстве. Кроме того, здесь не обойтись и без анализа норм налогового права: необходимо просчитать налоговые последствия тех или иных формулировок, прописанных в договоре.

Получается, что, составляя договор, бухгалтер должен быть одновременно и счетоводом, и аналитиком, и юристом. Как и в любом деле, здесь существуют свои правила, которых нужно придерживаться для того, чтобы достичь желаемого результата.

На какие нюансы при заключении договора аренды должна обратить внимание бухгалтерия компании-арендатора, рассказано ниже.

Существенные условия и порядок заключения договора аренды

Договор считается заключенным только в том случае, если в нем указаны все существенные условия для данного вида сделки (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Арендным отношениям посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды арендодатель принимает на себя обязательство предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Статья 607 Гражданского кодекса РФ позволяет сдавать в аренду земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие так называемые непотребляемые вещи, которые при использовании не теряют своих свойств. При этом право собственности на сданное имущество остается у арендодателя (ст. 608 ГК РФ).

Обратите внимание: существенным условием любого договора аренды являются данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (предмет аренды). Если таких данных в договоре не будет, он считается незаключенным.

Например, если арендуется здание, то в договоре следует указать признаки, позволяющие идентифицировать объект недвижимости: точный адрес, этажность, общую площадь всех основных и вспомогательных помещений и каждого в отдельности.

Если же в аренду берется только часть здания, то в договоре необходимо указать точное местоположение соответствующих помещений (этаж, номер комнаты и т. п.).

Лучше всего приложить к договору аренды экспликацию технического паспорта, где есть подробные характеристики помещений, которые берутся в аренду (площадь, расположение комнат и т. п.).

В общем случае не являются существенными следующие условия договора аренды:

  • условия о порядке и сроках внесения арендной платы (п. 1 ст. 614 ГК РФ);
  • условие о сроке аренды. При отсутствии такого условия договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Тем не менее, чтобы избежать споров как с арендодателем, так и с налоговиками по поводу признания расходов по аренде в налоговом учете, соответствующие условия в договоре лучше зафиксировать.

Обратите внимание и на такой важный момент: для некоторых видов аренды существенными могут быть и дополнительные условия. Например, для договора аренды недвижимости обязательным условием является размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Кроме того, договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 , п. 2 ст. 651 ГК РФ). Все эти нюансы необходимо учитывать при заключении договора аренды.

Подробно о том, какие требования к договору предъявляются к аренде того или иного имущества, вы можете прочитать в соответствующих разделах этой книги.

Если в качестве арендатора выступает компания (юридическое лицо), договор аренды должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). При этом договор аренды имущества, в котором прописано, что право собственности на это имущество переходит к арендатору, следует заключать в форме, предусмотренной для договора купли-продажи (ст. 609 ГК РФ).

Порядок передачи имущества арендатору

Статья 611 Гражданского кодекса РФ определяет, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, которое соответствует условиям договора, а также назначению этого имущества.

При этом имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми принадлежностями и необходимыми документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. д.). В противном случае арендатор может потребовать, чтобы договор был расторгнут и арендодатель возместил все причиненные убытки.

Кроме того, договор можно расторгнуть, если арендодатель не предоставит арендатору сданное имущество в срок, прописанный в договоре.

Статья 612 Гражданского кодекса РФ возлагает на арендодателя ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые хотя бы частично препятствуют его использованию. Причем от ответственности арендодателя не освобождает даже то, что, заключая договор, он не знал об этих недостатках.

Обнаружив недостатки в арендованном имуществе, арендатор может по своему выбору потребовать, чтобы арендодатель либо бесплатно их устранил, либо соразмерно уменьшил арендную плату, либо возместил арендатору его расходы.

Впрочем, у арендатора есть право удержать сумму своих расходов по устранению недостатков из арендной платы. Ему лишь нужно предварительно уведомить об этом арендодателя.

Кроме того, арендатор, обнаружив недостатки в полученном имуществе, может досрочно расторгнуть договор аренды.

Между тем арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были оговорены в договоре аренды, были заранее известны арендатору или которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности.

Положения договора, определяющие арендную плату. Поскольку договор аренды является возмездным, арендодатель сдает имущество за плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы нужно определить в договоре.

Если этого не сделать, то надо исходить из порядка, условий и сроков, которые обычно применяют при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

Однако во избежание споров как с арендодателем, так и с налоговиками по вопросам признания расходов по аренде в налоговом учете соответствующие условия в договоре лучше зафиксировать.

Гражданский кодекс определяет, что арендная плата может быть установлена в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, которые вносят периодически или единовременно;
  • доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • услуг, которые обязан оказать арендатор;
  • вещей, которые арендатор обязан передать арендодателю в собственность или аренду;
  • затрат, которые должен понести арендатор, улучшая арендованное имущество.

Впрочем, в договоре аренды можно прописать и те формы платы, которые не названы в Гражданском кодексе РФ.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Тем не менее в договоре можно прописать и другой порядок изменения арендной платы.

В случае аренды недвижимого имущества не запрещается включать в арендную плату и сумму коммунальных платежей.

В этом случае в договоре аренды можно предусмотреть не только фиксированный размер арендной платы, но и порядок ее расчета например фиксированную сумму аренды плюс коммунальные платежи.

И именно это условие договора аренды должно в течение года оставаться неизменным. Такая позиция зафиксирована в информационном письме Президиума ВАС от 11 января 2002 г. № 66.

Если арендатор существенно нарушит сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок. Однако при этом арендодатель не может потребовать, чтобы досрочно была внесена плата более чем за два срока подряд.

Ремонт и улучшения арендованного имущества

Статья 616 Гражданского кодекса РФ обязывает арендатора производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества при условии, что договором эти обязанности не возложены на арендодателя.

В свою очередь арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Правда, и в данном случае в договоре аренды можно прописать, что капремонт – это обязанность арендатора.

Эксплуатируя арендованное имущество, арендатор может производить его отделимые и неотделимые улучшения. Как определено статьей 623 Гражданского кодекса РФ, собственником отделимых улучшений является арендатор.

А стоимость неотделимых улучшений (таковыми считаются улучшения, которые нельзя отделить от имущества, не нанеся ему непоправимого вреда) арендатор может получить с арендодателя после прекращения договора. Кроме того, эти затраты можно зачесть в счет арендной платы.

Правда, все эти правила действуют лишь в том случае, если арендатор произвел неотделимые улучшения с согласия арендодателя.

Расторжение договора аренды

В статье 619 Гражданского кодекса РФ прописано несколько случаев, когда досрочного расторжения договора аренды может потребовать арендодатель. Это может произойти, если арендатор:

  • пользуется имуществом не по назначению;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд нарушает сроки, в которые должен вносить арендную плату;
  • не производит капитальный ремонт в том случае, когда эта обязанность возложена на него договором аренды.

Причины, по которым договор аренды может досрочно расторгнуть арендатор, перечислены в статье 620 Гражданского кодекса РФ. Такое право появляется у арендатора, если арендодатель:

  • не предоставляет имущество в пользование арендатору или препятствует его использованию;
  • не производит капитальный ремонт имущества.

Кроме того, арендатор может расторгнуть договор по одной из тех причин, которые были указаны выше. Например, из-за того, что по вине арендодателя имущество оказалось в состоянии, не пригодном для использования.

Когда срок договора аренды истечет, арендатор должен вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор возвратит имущество с опозданием, арендодатель может претендовать на арендную плату за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ).

Кроме того, арендодатель может потребовать, чтобы арендатор возместил ему убытки, причиненные несвоевременным возвратом имущества, которые не покрывает арендная плата.

Александр Елин,

директор компании “АКАДЕМИЯ АУДИТА

Источник: https://otchetonline.ru/art/buh/48665-dogovor-arendy-chto-nuzhno-znat-arendatoru.html

Кто такие арендатор и арендодатель

Договор аренды: если Вы арендодатель

Аренда – это когда по соглашению обоих сторон и при оплате чьё-то (арендодателя) имущество – здание, помещение, офис, техника, оборудование – на время переходит во владение и личное пользование другого лица или группы лиц (арендаторов).

Арендатор и арендодатель являются сторонами договора, которым определяются все права и обязанности, какого размера будет арендная плата, в какие сроки её вносить и на какой срок арендуется помещение. Это физические либо юридические лица.

Но вот кто из них кто и в чём различие?

  • СКАЧАТЬ образец договора аренды недвижимости

Кто такой арендодатель

Одной стороной арендного договора является арендодатель. Это лицо, которое предоставляет помещение/оборудование/землю, которое сам имеет в собственности или в ведении, в аренду другому лицу. В качестве арендодателей могут выступать как организации государства или коммерции, так и частные лица старше 18 лет.

Интерес арендодателя заключается в своевременно получаемом с аренды доходе, ведь арендная плата, которую должен уплачивать наниматель, является для него одним из источников дохода. Однако он рискует тем, что:

  • арендуемое имущество перейдёт во владения арендатора без разрешения арендодателя;
  • арендуемое имущество перейдёт в собственность арендатора;
  • арендуемая земля или помещение будут ухудшены или испорчены за время аренды;
  • получит штраф из-за того, что арендатор повредил соседний участок земли, который принадлежит другому собственнику;
  • постройки на арендуемой земле будут повреждены или уничтожены за время аренды;
  • он не сможет вернуть себе арендуемое имущество после того, как кончится срок действия арендного договора.

Поэтому прежде чем сдать какое-то имущество в аренду, арендодателю нужно обязательно изучить нанимателя. В ином случае он подвергнет себя рискам.

Обязанности арендодателя:

  • предоставить для аренды пригодное для проживания жилое помещение;
  • позаботиться о предоставлении коммуналки (квартплата и абонентская плата уплачивается арендодателем, а электроэнергия и междугородные телефонные звонки – арендатором).

Права арендодателя

Арендодатель имеет право:

  • на заключение арендного договора, перезаключение его (когда истечёт установленный срок) и отказ от заключения;
  • согласиться, если арендатор попросит вселить другие лица;
  • на предложение арендатору размера платы за аренду (нельзя изменить её без согласия второй стороны);
  • на расторжение арендного договора;
  • требовать, чтобы арендатором соблюдались все правила пользования жилым помещением, вовремя производилась оплата, освобождалось помещение, когда истечёт срок аренды;
  • проверять состояние помещения в любое время (нужно согласовать с арендатором).

Кто такой арендатор

Вторую сторону арендного договора представляет арендатор. Это физическое или юридическое лицо, берущее под свою ответственность арендуемое имущество на какой-то конкретный срок (указывается в договоре).

После оформления арендного договора с арендодателем – собственником арендуемого имущества – арендатор получает право владеть и пользоваться землёй/помещением/оборудованием на срок аренды.

Получается, что, по сути, арендатор является нанимателем, а арендный договор – имущественным наёмом.

Арендаторами в случае найма помещений считаются юридические лица. В случае съёма помещения, которое жилое, физическим лицом, применяется понятие «наниматель», а не «арендатор».

Кто может быть арендатором? Это может быть любое лицо, которое платит арендную плату за пользование помещением/имуществом.

По юридической формулировке слова «арендатор» это сторона арендного договора, взявшая арендуемое имущество при условии, что он будет пользоваться им хозяйственно и срочно, а по истечению срока имущество будет возращено владельцу. В качестве арендаторов может выступать:

  • государственная/кооперативная/общественная организация;
  • гражданин старше 18 лет;
  • группа граждан.

Бывает, что образовываются организации арендаторов, выступающие в качестве юридических лиц и пользующиеся их правами. Их создание происходит добровольно.

Какие ещё бывают арендаторы

ВидКто это
СубарендаторыСубарендаторами называют лица, которые заключили договор о субаренде с арендатором. Это те, кто повторно арендуют уже арендованный объект.
Якорные арендаторыЭто физические или юридические лица, которые владеют не всем торговым комплексом, а только значительной его частью (от 5 до 15% площади от всего комплекса).

При всём этом, у арендатора есть обязательства и права.

Их регулируют Гражданский и Жилищный кодексы, и они должны быть оговорены в арендном договоре.

Когда между арендодателем и арендатором заключается договор аренды, обе стороны должны знать свои обязанности. Арендатор должен:

  • Выплачивать оговоренную сумму аренды ровно в срок, без задержек. В ином случае за просрочку нужно будет заплатить штраф (это также указывается в арендном договоре). Если вы просрочите более двух уплат арендной суммы, договор может быть расторгнут арендодателем (он имеет на это право). А если арендатор не оплатит все долги, арендодатель может подать на него в суд.
  • Сохранять объект, на время аренды полученный в собственность, в должном виде. Арендатор отвечает за сохранность помещения/оборудования, и если по его вине во время пользования объект был повреждён, побит (в случае техники), запущен (в случае помещения), арендатору нужно будет возместить арендодателю нанесённый ущерб. Если объект был полностью уничтожен или разбит (техника), арендатору предстоит оплата всей рыночной стоимости объекта.
  • По истечению срока аренды вернуть съёмный объект арендодателю-собственнику. Если этого не произойдёт, в лучшем случае арендатору просто нужно будет заплатить штраф, в худшем – дело дойдёт до суда, ведь арендодатель в таком случае вправе туда обратиться.

Права арендатора

Кроме своих обязанностей, арендатору должно быть известно, какие у него есть права:

  • пользоваться помещением/имуществом на протяжении арендного срока;
  • получить в собственность объект, который пригоден для эксплуатации и полностью соответствует указанным в арендном договоре характеристикам.
  • вселить в арендуемое помещение свою супругу(-га) и детей до 18 лет (другие лица может вселить только по соглашению с арендодателем);
  • если арендодатель сам расторгнет арендный договор (без согласия арендатора и при условии, что тот ничего не нарушал), получить полную компенсацию.

На видео о договоре найма недвижимости

Итак, арендодатель сдаёт имущество в аренду, а арендатор на определённый срок пользуется этим имуществом на условиях соблюдения правил и своевременной оплаты.

Источник: http://ru-act.com/nedvizhimost/arenda/kto-takie-arendator-i-arendodatel.html

Права и обязанности арендодателя и арендатора по договору аренды

Договор аренды: если Вы арендодатель

В процессе осуществления предпринимательской деятельности многие бизнесмены прибегают к аренде помещений под склад, офис, производство, торговую точку. Пользуемся мы также арендой домов и квартир для проживания.

Обязательным атрибутом возможности пользования зданием, квартирой или помещением является договор аренды.

Одним из важных моментов такого документа является часть соглашения, в которой прописываются права и обязанности арендодателя и арендатора, поскольку их несоблюдение может привести к негативным последствиям для обеих сторон.

Суть прав и обязанностей

Часть соглашения, которая отмечает права и обязанности арендодателя по договору аренды, а также лица, принимающего объект недвижимости в пользование, имеет важное значение для обеих сторон. Такие прописанные пункты по сути отражают возможные действия, которые могут осуществляться в процессе возникших отношений.

Отражают они также ограничения, при нарушении которых каждая сторона вправе расторгнуть договор и даже в отдельном порядке потребовать возмещения принесенного ущерба, если таковой будет.

Основные положения таких пунктов регламентируются соответствующими статьями Гражданского Кодекса Российской Федерации, но могут значительно отличаться в зависимости от характеристик объекта, его назначения и срока аренды.

Права арендодателя по договору аренды следующие:

  •  Заключение самого договора, пролонгация действующего соглашения, а также инициирование разрыва отношений;
  •   Права арендодателя по договору аренды позволяют требовать от снимающего квартиру или помещение соблюдения правил пользования жильем;
  •   Своевременного получения арендной платы в установленном в соглашении размером и по отдельно прописанному графику;
  •   Давать свое согласие на проживание в квартире третьих лиц по просьбе арендатора;
  •   Инициировать изменение графика и суммы оплаты за аренду в одностороннем порядке. Однако факт увеличения или снижения возможен лишь с согласия второй стороны;
  •   Посещать помещение, которое сдается, для того, чтобы проверить состояние объекта, целостность конструктивных элементов, а также вещей, предметов мебели и оборудования, которое перешло в пользование вместе с недвижимостью;
  •   В случае прекращения действия договора требовать освобождения объекта недвижимости в установленный соглашением срок.

Обязанности арендодателя по соглашению представлены такими требованиями:

  •   Предоставление здания, склада, квартиры в состоянии, которое будет отвечать категории действий, планируемых к осуществлению арендатором. Если это жилое помещение, тогда должна быть исправная система отопления, водоснабжения, канализации, электропроводки, сантехники. В отдельных случаях допускается передача помещения с какими-либо поломками, которые устранять будет уже лицо, принимающее объект в пользование. В таком случае сумма затрат на замену деталей, установку и прочие операции обычно вычитается из арендной платы. Если же арендодатель намеренно скроет факт неисправности любых систем, то арендатор имеет право в судебном порядке обжаловать свою вину и взыскать с собственника помещения определенную сумму;
  •   Обеспечивать арендатору беспрепятственное пользование коммунальными услугами, коммуникации которых подведены к сдающемуся в аренду помещению. Как правило, если это жилое помещение (дом или квартира), все оформленные договора остаются на имя собственника квартиры. Он может вносить положенные платежи по счетчику самостоятельно или же вменить такое действие в обязанность арендатора. Если объект недвижимости снимается для коммерческих целей (офис, склад, магазин, производство) арендатор вправе перезаключить договор на свое ИП или ООО и тогда уже обязательства по своевременной оплате за газ, воду и электричество будут полностью входить в обязанность арендатора.

Права и обязанности арендатора

Права и обязанности арендатора по договору аренды обычно несколько обширнее, чем владельца помещения, поскольку он принимает в пользование объект чужой собственности и большой перечень возлагаемых обязательств зачастую связан с обеспечением сохранности как самого помещения, так и имущества внутри него.

Арендатор имеет право на следующее:

  •  Пользоваться снятым в аренду помещением, а также предметами мебели, оборудованием и прочими вещами, которые перешли в его пользование в соответствии с составленным актом приема-передачи;
  •   Использовать объект недвижимости по назначению, для которого его предоставил владелец. В договоре может быть конкретно указано, для каких целей может предназначаться помещение – для жилья, для открытия обувного магазина, для организации столовой, для производства молочных продуктов и т.д.;
  •   Права арендатора квартиры также предполагают возможность вселения в квартиру своей супруги, супруга, несовершеннолетних детей;
  •   Вселять в жилое помещение третьих лиц (дальних родственников, знакомых, друзей) исключительно после предварительного согласия на то владельца;
  •   Изменять целевое использование помещения, снятого в коммерческих целях с согласия собственника;
  •   Арендатор имеет право поднимать вопрос о снижении стоимости аренды в связи к любыми факторами;
  •   Инициировать проведение ремонта помещения. Вопрос оплаты уже отдельно оговаривается с владельцем объекта – будет ли он проведен полностью за счет арендатора или же вычтен из ежемесячной оплаты.

Обязанности арендатора по договору аренды:

  •  Не использовать снятое помещение для целей, которые не предусмотрены договором аренды;
  •   Соблюдать при аренде правила пользования объектом недвижимости в соответствии с ее типом (жилое, складское, офисное);
  •   При прекращении действия договора аренды освободить помещение и вывезти из него личные вещи, предметы, оборудование, товар;
  •   Впускать арендодателя в снимаемое помещение для проверки использования по назначению, а также его общего состояния и целостности находящихся в ней предметов;
  •   Перечислять арендодателю ежемесячную плату по установленному соглашением графику и той суммы, которая указана;
  •   Если по соглашению процедура оплаты за коммунальные услуги вменилась арендатору, то своевременно оплачивать расходы ресурсов и подавать достоверные данные в гос. организации согласно показаний приборов учета;
  •   Нести материальную ответственность за состояние помещения и вещей, принадлежащих владельцу квартиры. Если арендатор по какой-либо причине допустит ухудшение состояния или же намеренно, или по неосторожности причинит ущерб (затопление помещения, пожар, поломка двери, стола и т.д), вся сумма, которая пойдет на устранение дефектов, восстановление целостности должна быть внесена им;
  •   Производить ремонт квартиры. Данный факт не касается капитального ремонта – как привило, это является обязанностью собственника квартиры, если договором не предусмотрено другого;
  •   Предоставлять владельцу объекта недвижимости любую интересующую его информацию, касающуюся состояния помещения, его использования и прочих факторов;
  •   Сообщать собственнику о намерении изменить целевое использования здания или сооружения для предварительного согласования с ним.

Итак, отраженные права и обязанности арендатора и арендодателя несут очень важное значение для обеих сторон и практически регулируют все взаимоотношения, возникающие с момента подписания соглашения. Отраженные типовые права и обязанности могут значительно изменяться в зависимости от категорий помещения, их использования, а также желания сторон договора.

Права и обязанности арендатора обычно несколько обширнее, чем владельца помещения, поскольку он принимает в пользование объект чужой собственности и должен обеспечить сохранность имущества.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/prava-obyazannosti-arendodatelya-arendatora-po-dogovoru-arendy.html

Как правильно заключить договор аренды

Договор аренды: если Вы арендодатель

Создание нового бизнеса в большинстве случаев связано с большими затратами. Начинающие предприниматели вынуждены искать самые экономные варианты для реализации каждого из пунктов бизнес-плана.

При наличии определенных ограничений в стартовом капитале приходится отказаться от покупки или строительства помещения для ведения бизнеса и искать предложения по аренде. Найти соответствующий вариант не просто, необходимо учитывать множество критериев. Но это не самый сложный момент – крайне важно грамотно оформить документы аренды.

Этот аспект особенно актуален для небольших фирм, которые только выходят на рынок. Крупные компании заключают договора с юридическими фирмами или располагают возможностью нанимать штатного специалиста. Их договора аренды тщательно проверяются, в случае спорной ситуации есть возможность грамотной защиты интересов в суде.

Для малого бизнеса, у которого расходы на аренду часто становятся одной из самых затратных статей расходов, грамотный подход к заключению договора и консультации опытного юриста еще более важны. К счастью, в сети начали появляться отличные ресурсы, предлагающие юридические консультации по любым вопросам организации бизнеса и правильного оформления документов.

Квалифицированную помощь можно получить перейдя по ссылке. Здесь можно задать вопросы в режиме онлайн и получить на него исчерпывающий ответ. Также сервис предлагает множество статей по самым актуальным темам, написанных опытными юристами.

Основные моменты при заключении договора

Не важно, какое впечатление произвел на вас арендодатель. Даже при наличии общих знакомых или родственных связей с владельцем помещения, необходимо подстраховаться и оформить документы в полном соответствии с требованиями законодательства.

Закон

Взаимоотношения между арендодателем и арендатором регулирует ГЛ 34 ГКРФ. Ее необходимо изучить, ведь именно там описаны основные положения. Если вам понравилось помещение, проведите проверку по следующим пунктам: – Право собственности.

Вы можете заключать договор только с владельцем и обсуждать условия должны только с этим человеком. – Попросите документы на помещение и проверьте его целевое назначение. – Узнайте, не находится ли помещение в аренде, залоге или под арестом.

– Проверьте наличие разрешений на эксплуатацию.

Срок аренды

Это один из самых важных аспектов. Вы должны знать, что в случае заключения договора на срок, превышающий 12 месяцев, он должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре. Эта процедура отнимает определенное время и требует дополнительных затрат.

Возможности обойти ее существуют: – Вы можете заключить договор на срок до 12 месяцев, по истечении этого периода аренда заключается снова. Но важно понимать, насколько рискованна эта затея. Арендодатель может получить более выгодное предложение и оформить договор с другим человеком. По закону, предупреждать вас не обязаны, ведь срок аренды заканчивается.

– Можно заключить договор на неопределенный срок. Такая формулировка приемлема и избавляет от необходимости регистрироваться в реестре. Но арендодатель может по своему усмотрению расторгнуть сделку. Вы просто получите уведомление за 3 месяца и не сможете противостоять этому.

– Заключение сделки «до события».

Стороны сами определяют, какое именно событие становится причиной окончания срока договора. Самая распространенная формулировка – реконструкция здания. Но это также несет определенные риски.

Арендная плата

Если ее размер не указан, договор не действителен. Если вы заключили сделку по аренде без оплаты, необходимо заключать другой тип документа – договор безвозмездного пользования. Способ и размер арендной платы устанавливает арендодатель.

Существует несколько форм арендной платы, предусмотренных законом – фиксированная сумма, ответная услуга, проведение арендатором ремонта в счет оплаты за эксплуатацию помещения и другие. Менять условия и формы оплаты можно не чаще раза в 12 месяцев.

Но существуют обстоятельства, в которых арендатор имеет право требовать снижения суммы, например, при ухудшении состояния помещения. Заранее уточните, какая из сторон оплачивает коммунальные платежи, услуги связи и охрану, уборку помещения и прилегающей территории.

Нередки случаи, когда арендодатель после заключения договора пытается «повесить» эти статьи расходов. Если вы обговорили эти моменты заранее и зафиксировали их в договоре, защищать свои интересы будет намного проще.

Самый распространенный график оплаты аренды – ежемесячные отчисления в наличной или безналичной форме.

Если платите наличными, обязательно требуйте от арендодателя документ, который подтверждает уплату. Вы должны знать, что несвоевременная оплата аренды более двух раз подряд становится законным основанием для расторжения договора до истечения оговоренного срока.

Ремонт

Любые ремонтные работы могут проводиться каждой из сторон только при согласовании. Обязанности или права на проведение ремонта должны быть четко прописаны в договоре. По умолчанию, капитальную реконструкцию помещения обязан осуществлять арендодатель.

Обязанность арендатора – поддерживать свои площади в нормальном состоянии.

В зависимости от ситуации существует возможность снизить стоимость аренды за счет проведения ремонта.

Возможен вариант, когда арендодатель не соглашается на приведение помещения в состояние, которое необходимо арендатору для ведения бизнеса. Эти моменты необходимо выяснять заранее.

Оформление документов

Ни в коем случае не надейтесь на устные договоренности. Все условия должны быть прописаны в тексте договора и подписаны обеими сторонами на двух экземплярах. Если вы не соблюдаете закон, регулирующий этот вид хозяйственных взаимоотношений, подвергаете себя серьезному риску.

Договор может быть недействительным, и в случае злоупотреблений со стороны арендодателя не сможете защититься в суде.

Нюансов, которые необходимо учесть при заключении сделки, очень много. Начинающему бизнесмену чрезвычайно важна помощь опытного юриста.

Экономить на этом нельзя, ведь в случае проблем с арендодателем вы рискуете потерять намного больше.

Источник: http://businessmens.ru/article/glavnoe/kak-pravil-no-zaklyuchit-dogovor-arendy

Аренда квартиры: руководство для арендодателя и арендатора

Договор аренды: если Вы арендодатель

  • Договор аренды с точки зрения — то есть выгод и рисков — арендодателя
  • Акт приема-передачи квартиры от арендатора к арендодателю
  • На что же следует обратить внимание арендатору?

Когда вдруг выясняется, что вы, лично вы, стали обладателем пустующей недвижимости ( чаще всего квартиры), то голову кружат мечты о деньгах, за которые не надо «вкалывать»..

Увы, долой грезы, аренда – это РАБОТА! И для успеха в этой работе есть, есть проверенная опытом методика.

И самое главное в ней — наличие договора аренды, то есть документа, упорядочивающего отношения столь разных сторон – таких как арендодатель и арендатор.

Договор аренды с точки зрения — то есть выгод и рисков — арендодателя

Как правило, текст договора приносят с собой агенты по недвижимости (риэлторы), а если квартиру арендуют «по знакомству» то текст находят в интернете. Оба варианта жизненны. Следует обратить внимание на следующее:

  1. Он обязательно должен быть изготовлен на бумаге и в двух экземплярах. Если для экономии времени (или из — за личной стеснительности) этот важный документ просто скопировать — или для себя или для второй стороны — то подписи в соответствующей главе (с расшифровкой этой самой подписи) должны быть сделаны на этой копии каждым собственноручно. Иначе один экземпляр будет документом, а второй — его копия — нет.
  2. При оформлении договора кроме ФИО арендатора в графу с его данными следует вписать его телефоны. Именно телефоны — личный, служебный, телефон надежного друга (чтобы был!) и можно парочку еще (на всякий случай). Чтобы ваша связь была крепка и надежна и круглосуточна. А паспортные данные арендатора лучше всего приложить к договору в виде копии его паспорта (включая страничку с регистрацией). Если в вашей квартире собирается жить не один, указанный как арендатор человек, то вся семья (или компания) должна быть в тексте упомянута. Хотя заключает и подписывает договор один, знать, что за коллектив украсит жизнь ваших соседей надо, потому что именно соседи потом помогут вам в ваших договорных и недоговорных отношениях. Помимо этого следует точно указать, будут кроме людей проживать в вашей квартире еще и животные или нет. Это право хозяина, и надо ясно, (а лучше письменно) выразить свою волю, чтобы потом не ужасаться запаху или ободранным стенам.
  3. Обычно в тексте договора сразу определяется, как оплачивается ЖКУ — если это входит в общую сумму арендной платы, то главное ежемесячно проверять во всех сбытовых и прочих компаниях факт поступившей оплаты, если же вы договорились о частичной оплате ЖКУ, то точно распишите кто, за что, и по каким расценкам. Точность — это не только вежливость королей, это – залог дохода арендодателя.

Кроме договора аренды, который будет являться основным документом для получения вами арендной платы, есть еще второй, не менее важный документ — это АКТ ПРИЕМА–ПЕРЕДАЧИ (тоже в двух экземплярах).

Этот акт, составленный и подписанный так же собственноручно сторонами договора, подтверждает факт того, что вы вашу недвижимость передали в пользование, а арендатор ее получил с указанием даты сего события.

Кроме этого, в нем описывается в каком состоянии он ее получил — общее и частное состояние квартиры, сантехники, дверей, окон, запоров, замков и так далее.

Если кроме пустой квартиры передается техника и мебель — это тоже указывается в акте в виде описи имущества.

И в итоге, после всей канители с подписаниями, вы передаете арендатору комплект ключей, а в ваших руках остаются два документа — договор и акт приема-передачи.

Не буду описывать период действия договора, в процессе которого одна сторона – арендатор – вовсю пользуется снимаемым жильем, а вторая – получает ежемесячные суммы арендной платы. Но несколько советов по правам и обязанностям изложу:

  • Первое — хотя бы с одним из соседей обменяйтесь телефонами! О любом ЧП любого масштаба вы своевременно можете узнать от бдительного соседа и спасти свою недвижимость от ущерба (затопления, разрушения, дебоша да и просто – побега арендаторов-должников).
  • Второе — инспектируйте вашу квартиру, хотя бы под предлогом получения арендной платы. Так вы можете своевременно обнаружить кота, велосипед, пару новых жильцов, художественные опусы детей на стенах и мебели, да и много других сюрпризов … и тогда уж не стесняйтесь четко и недвусмысленно изложить свое мнение, например, насчет необходимости ремонта при передаче квартиры обратно в ваше пользование. Иначе ваша скромность обернется против вас.
  • И третье — не допускайте просрочек внесения арендных платежей!.. и оговоренной оплаты ЖКУ!.. Лучше потерять доход за один месяц, и расстаться с недобросовестным партнером, чем накопить долги и разочарование в людях.. Можно подстраховаться тем, что при заключении договора арендаторы сразу внесут один месячный платеж в обеспечение как просрочки, так и расходов на ремонт ( впоследствии, при отсутствии претензий эти деньги будут при передаче квартиры возвращены), но увы, не все имеют для этого средства, а недвижимость должна приносить доход, а не простаивать.

Акт приема-передачи квартиры от арендатора к арендодателю

И так вот мы подходим к третьему киту мира аренды — третьему наиважнейшему документу в арендных отношениях – это акту приема передачи квартиры от арендатора к арендодателю.

Это документ, подтверждающий то, что ваши отношения прекращены — вы больше не вправе ожидать дохода, а арендатор — возможности пользования этим жильем. Оформляется он так же, как и первый акт — только с той поправкой, что это акт возврата.

В этом документе так же описывается в каком состоянии передается квартира (и имущество в ней). И не всегда арендатор рвется его подписывать так же, как первый акт — акт получения, особенно если квартира пропахла зверьем и расписана детьми.

Поэтому, кроме двух экземпляров бланка документа, берите с собой пару крепких друзей и фотоаппарат — и уж производите фотосъемку если нужно! — а их присутствие обязательно упоминайте в акте (даже если арендатор его подписал, пусть и они укажут свои ФИО и распишутся).

И не забудьте до прихода в квартиру сверить оплату ЖКУ!

При наличии этих трех надлежаще оформленных документов вы (кроме перспективы уплаты налогов за полученные доходы) имеете возможность возместить обнаруженный вами ущерб в судебном порядке – то есть, обратившись в суд.

При отсутствии этих документов придется, проклиная себя, самостоятельно ремонтировать как свою разгромленную квартиру, так и за свой счет возмещать ущерб соседям снизу – сбоку-сверху ( затопление, задымление и прочее ..прочее..

прочее..)

Кстати, насчет возмещения ущерба соседям – по общему правилу обязанность возмещать ущерб возлагается на собственника квартиры, но если у собственника на руках будет надлежащий договор аренды, то закон допускает возможность взыскать ущерб с действительно виновного лица ( временного жильца-арендатора).

Но у каждой луны есть своя обратная сторона, так и в договоре аренды кроме хозяина есть и другая сторона – арендатор.

На что же следует обратить внимание арендатору?

  1. Требуйте показать подлинные документы о праве собственности на это жилье. Более того, попросите приложить копию этого свидетельства о собственности к вашему договору — так же как и копию паспорта арендодателя. Проверьте, чтобы там совпадали все характеристики — как квартиры так и ее хозяина, дабы не попасть в аферу.

    Ну и, разумеется, адреса и телефоны хозяина в договоре должны быть написаны четко и ясно.

  2. При оформлении акта приема передачи вы должны понимать, что с даты подписания этого акта вы обязаны вносить арендную плату — и неважно, живете вы в этой квартире или нет.

    Разумеется, если вам не вручили ключи, или сигнализация в квартире не пускает вас ночевать, вы можете спорить и доказывать, что вы не должны платить за эти дни календаря, но этак можно и в суд попасть — а это тяжба, нервотрепка, расходы на адвокатов..

    Поэтому не забывайте — промежуток между актом приема — передачи квартиры и актом возврата квартиры хозяину – ОПЛАЧИВАЕМЫЙ. Не только суммами арендных платежей, но и неустойками за несвоевременные или вообще невнесенные эти самые платежи.

  3. При окончании срока действия договора или при досрочном расторжении договора аренды — акт возврата квартиры хозяину — единственное доказательство того, что вы платить аренду больше не обязаны. И никаких « через знакомых и друзей».

    Ключи и акт возврата (приема передачи квартиры ) должны вами лично вручаться хозяину и собственно акт составляться — подписываться в двух экземплярах — один для вас и второй для и арендодателя.

Если арендодатель не появляется и не отвечает на звонки — сами приезжаете по адресу, указанному в договоре и оформляете все там на месте.

Если в вашем арендном сюжете отсутствует этот третий документ, – кит, слон – а именно: акт возврата арендованного жилья хозяину, то в вашу вселенную может вторгнуться судебное дело о взыскании с вас неоплаченных арендных платежей и сопутствующих штрафов и расходов… И перспективы защититься у вас будут самые печальные.

И еще, напоследок, – все – таки квартира, в которой вы жили по договору аренды, должна быть возвращена хозяину в том же виде, в каком она передавалась вам при вашем первом знакомстве.

Можно извинить за пыль и мусор при выезде, но сломанная сантехника, разбитые стекла, ободранные или разрисованные стены, полы и так далее — это не «амортизация», это — прямой бесстыдный ущерб, нанесенный чужому имуществу.

Даже если ошеломленный хозяин не подаст на вас в суд иск о возмещении вреда, не нагружайте свою карму, она вам еще пригодится.

В общем, если кратко, без леденящих жизненных историй — сдача недвижимости в аренду — это тоже работа, и следует с уважением и вниманием к ней относиться, и пребудут тогда с вами и доходы, и спокойствие, и иные проявления Силы

Источник: http://PravoZakon.net/realty/106/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.