+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Договор аренды без ошибок

Содержание

Ошибки в договоре и их последствия

Договор аренды без ошибок

Поскольку понятие “ошибки в договоре” в законодательстве РФ отсутствует, попробуем сформулировать его самостоятельно. Ошибка в договоре – это отклонение условий договора от подлинной (но не правильно выраженной) воли его сторон, для реализации которой и заключается договор.

Все отклонения (пороки) воли можно разделить на:

  • опечатки (такие отклонения условий договора, которые возникают из-за невнимательности и (как правило) не носят существенный характер);
  • ошибки (такие непреднамеренные отклонения условий договора, которые носят существенный характер. При этом если бы стороне, допустившей ошибку, было бы известно об этом на момент заключения договора, ­ она не заключала бы договор на таких условиях);
  • заблуждения (такие непреднамеренные или преднамеренные существенные отклонения условий договора, при которых одна из сторон ненамеренно искажает свою волю или волю контрагента (т.е. – добросовестно заблуждается)). Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной в порядке, предусмотренном статьей 178 Гражданского кодекса РФ;
  • обман (преднамеренные существенные отклонения условий договора, при которых одна из сторон намеренно (умышленно с помощью уловок и (или) хитрости) искажает волю контрагента). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной в порядке, предусмотренном статьей 179 Гражданского кодекса РФ.

В данной статье мы будем рассматривать только самые распространенные отклонения условий договора от подлинной (но не правильно выраженной) воли его сторон, возникших в результате ошибок (т.е.

непреднамеренных отклонений условий договора, которые носят существенный характер).

Обычно такие ошибки возникают из-за невнимательности сторон или из-за того, что не все условия договора были оговорены.

Ошибки в преамбуле

В преамбуле договора чаще всего встречаются следующие ошибки:

  • отсутствие сведений о полномочиях, на основании которых действуют представители сторон (устав, доверенность и др.);
  • от имени одной из сторон действует неуполномоченное лицо (например, ИО (ВРИО)).Достаточно часто в преамбуле договора встречается такое наименование должности руководителя организации как “исполняющий обязанности генерального директора” (ИО) или “временно исполняющий обязанности генерального директора” (ВРИО), однако ни ГК, ни Законы “Об акционерных обществах” и “Об обществах с ограниченной ответственностью” не предусматривают такой единоличный исполнительный орган юридического лица как ИО или ВРИО. Более того, наличие в уставе такого органа и наделение такого органа правом решать какие-либо вопросы будет являться прямым нарушением закона, т.к. в этом случае органы юридического лица будут лишаться права осуществлять полномочия, прямо отнесенные к их компетенции. Следовательно, все юридически значимые действия (в т.ч. и заключение договора) не могут расцениваться как совершенные от имени юридического лица. Данный вывод подтверждается и судебной практикой, так Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 09.01.2004 по делу № КГ-А41/10211-03 справедливо счел невозможным принятие отказа от кассационной жалобы, подписанного исполняющим обязанности генерального директора ЗАО, действующим на основании приказа генерального директора, так как руководитель назначается решением общего собрания, а полномочия и случаи исполнения его обязанностей уставом общества не предусмотрены.Для того, чтобы избежать таких ошибок необходимо до заключения договора запрашивать у контрагента копии правоустанавливающих документов, на основании которых действует то или иное лицо.

Ошибки в предмете договора

В предмете договора чаще всего встречаются следующие ошибки:

  • аренда недвижимости: объект недвижимости не указан (не выделен в приложении) или его нельзя идентифицировать. В таких случаях в соответствии с правилами статьи 432 ГК суды признают, что договор считается не заключенным, т.к. не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды;
  • работы (услуги): не указаны: конкретный объем и вид, требования, которым должен соответствовать результат работ (услуг), в результате у сторон договора может возникнуть спор как к качеству результата, так и к порядку его достижения (в случаях, когда порядок проведения работ является важным условием).

Если предмет договора (в том числе – перечень и (или) объем работ (услуг)) не согласован, то договор является незаключенным и не порождает для его сторон никаких прав и обязанностей. Следовательно, стороны не могут потребовать выполнения договорных обязательств и применить ответственность за их нарушение, установленную законом или договором.

Если условие о порядке (способе) проведения работ (оказания услуг) не согласовано, то (в соответствии с п. 3 ст. 703 ГК, положения которой применяются к договору возмездного оказания услуг (ст. 783 ГК)), исполнитель вправе провести работы (оказать услуги) тем способом, который он определил самостоятельно.

При нечетком указании предмета договора суд может признать договор незаключенным.

Ошибки при определении цены договора

При написании раздела “Цена договора” чаще всего встречаются следующие ошибки:

  • ни из договора, ни из приложений к нему не ясен порядок образования цены (нет ни калькуляции, ни сметы, ни прейскуранта и т.п.);
  • цена договора выражена в иностранной валюте в то время как договор заключен между двумя российскими юр. лицами на территории РФ, используются материалы и оборудование, приобретенные на территории РФ;
  • не определен порядок расчетов (кто, в течение какого времени и с момента наступления какого события обязан произвести оплату).Если условие о порядке оплаты не согласовано, то заказчик должен будет оплатить работы (услуги) в течение 7 дней с момента предъявления исполнителем требования в соответствии с п. 2 ст. 314 ГК РФ, если иной срок не предусмотрен законом, иными правовыми актами или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.Условие о порядке оплаты услуг может быть признано судом существенным условием договора на основании п. 1 ст. 781 ГК. В этом случае договор будет считаться незаключенным и стороны не вправе будут требовать его исполнения (т.е. исполнитель не вправе будет потребовать от заказчика оплаты оказанных услуг, а заказчик не сможет потребовать оказания услуг либо предъявить требования в связи с ненадлежащим их качеством). Аналогичные последствия наступают для сторон, если условие о порядке оплаты является существенным условием договора в силу прямого указания закона (ст. 432 ГК РФ). Вместе с тем согласно новой редакции ст. 432 ГК, вступившей в силу с 1 июня 2015 года, сторона, которая полностью или частично приняла исполнение по договору либо другим образом подтвердила его действие, не вправе требовать признания договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК).

Ошибки при приемке товара, объекта недвижимости, результата работ (услуг)

При написании раздела “Порядок приемки” работ (услуг), товара (по договору купли-продажи или поставки) или объекта недвижимости (по договору аренды или найма) чаще всего встречаются следующие ошибки:

  • отсутствует порядок приема результата товара, работ (услуг) или объекта недвижимости.Если в договоре не согласован срок составления и подписания акта приемки, то акт должен быть подписан в соответствии с п. 2 ст. 314 ГК в течение 7 дней со дня предъявления одной из сторон соответствующего требования;
  • отсутствует согласованная сторонами форма акта приемки работ (услуг).

При приемке товара (по договору купли-продажи или поставки) или объекта недвижимости (по договору аренды или найма) из-за отсутствия согласованной формы акта и (или) порядка приемки достаточно часто возникают споры по количеству и качеству товара, а также состояния объекта недвижимости и ниходящегося там имущества.

При отсутствии согласованного порядка приема результата работ (услуг) и формы акта недобросовестные заказчики могут настаивать на возврате уплаченных сумм, либо вообще отказаться от оплаты работ (услуг), ссылаясь (к примеру) на то, что услуги не были оказаны.

Если требования акта приемки работ (услуг) не согласованы, то стороны могут составить акт, предусмотрев в нем сведения, указанные в ч. 2 ст. 9 Закона № 402-ФЗ “О бухгалтерском учете”.

При этом акт также должен включать перечень проделанных работ (оказанных услуг) и сведения об их объеме, иначе он не будет признан надлежащим доказательством факта оказания услуг и исполнитель не вправе будет требовать их оплаты по ст. 781 ГК.

Прочие условия

При написании других разделов договора чаще всего встречаются следующие ошибки:

  • права и обязанности сторон изложены не достаточно точно.Такие условия договора могут привести к спору между его сторонами;
  • договором не предусмотрены условие о качестве работ (услуг) и (или) гарантия качества результата работ (услуг).Если условие о качестве услуг не согласовано, то (согласно ст. 721 ГК) исполнитель должен выполнить работу (оказать услуги), качество которых соответствует требованиям, обычно предъявляемым к работам (услугам) данного вида. Например, в отношении юридических услуг таким требованием можно считать знание исполнителем законодательства. Кроме того, исполнитель, оказывая услуги, обязан действовать экономно и расчетливо. В частности, предоставляя консультации, выполняя установленные процедуры, направленные на заключение заказчиком договора, он должен принять меры по предотвращению чрезмерных расходов заказчика (п. 1 ст. 713 ГК, Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 4593/13).Если условие о гарантии качества услуг не согласовано, то исполнитель будет нести ответственность за ненадлежащее качество проделанных работ (оказанных услуг), в том числе за недостатки их материального результата, в соответствии со ст. ст. 721, 723 ГК, если эти недостатки заказчик обнаружил в течение гарантийного срока, предусмотренного законом, иным правовым актом или обычаями делового оборота (п. 1 ст. 722 ГК), либо в течение разумного срока, но в пределах двух лет со дня передачи результата услуг (п. 2 ст. 724 ГК). Применение норм о подряде к отношениям, возникшим из договора возмездного оказания услуг, следует из содержания ст. 783 ГК и допускается судебной практикой;
  • не урегулирован вопрос об убытках и неустойке за нарушение своих обязательств одной из сторон договора.В этом случае неустойка признается зачетной и убытки могут быть взысканы только в сумме, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК).
  • не урегулирован вопрос ответственности сторон при порче и гибели имущества (в том числе – до передачи результата работ заказчику).Такие условия договора могут привести к спору между его сторонами. К примеру, при производстве ремонтных работ в помещении заказчика из-за виновных действий работника исполнителя случился пожар, в результате которого полностью выгорело не только это помещение вместе с дорогостоящим оборудованием, но и были причинены убытки соседним помещениям;
  • не указаны сроки проведения работ (оказания услуг).Если сроки проведения работ (оказания услуг) не согласованы сторонами, то (в соответствии с п. 2 ст. 314 ГК), срок проведения работ (оказания услуг) в таком случае составляет 7 дней с момента предъявления заказчиком соответствующего требования, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами или не вытекает из обычаев либо существа обязательства;
  • не указан срок действия договора.Если начальный и конечный сроки оказания услуг не установлены, то это не влечет признание договора незаключенным. Сроки могут быть определены в соответствии с п. 2 ст. 314 ГК;
  • к обстоятельствам непреодолимой силы относят пожар, в то время как не всякий пожар является обстоятельством непреодолимой силы (пожар обычно возникает по вине человека из-за несоблюдения им соответствующих правил, и, следовательно, не может являться тем исключительным обстоятельством, которое нельзя предотвратить в случае соблюдения правил пожарной безопасности);
  • не указана подсудность (в какой суд сторона должны обратиться в случае спора).В этом случае действует общее правило о подсудности, согласно которому истец обращается в суд по месту нахождения ответчика. Из этого правила существуют исключения, к примеру, для потребителей;
  • не изложен порядок изменения и расторжения договора.На первый взгляд многим может показаться – чего проще перестал выполнять свои обязательства по договору – и все – договор расторгнут (или поднял цену и все – другая сторона будет сразу платить по новой цене). Но при этом почему-то не принимают во вримание, что другая сторона может потребовать исполнять свои обязательства в соответствии с условиями договора (и будет права) до тех пор, пока этот вопрос не будет урегулирован. Чтобы избежать такой ситуации в договоре целесообразно изложить порядок его изменения и расторжения;
  • не указано – какие документы приложены к договору;
  • не указаны адреса, банковские и другие реквизиты сторон;
  • в договоре без согласования сторонами использовано факсимиле, что является недопустимым на основании требований статьи 160 ГК.

Надеюсь, что эта статья поможет свести к минимуму количество ошибок и избежать спорных ситуаций при составлении и исполнении договора.

Если договор уже подписан и избежать ошибок до его подписания не удалось, то их можно исправить путем:

  • перезаключения договора;
  • составления дополнительного соглашения к договору.

Статья написана и размещена 29 февраля 2016 года. Дополнена –

ВНИМАНИЕ!

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Полезные ссылки по теме “Ошибки в договоре и их последствия”

Источник: https://yuridicheskaya-konsultaciya.ru/dogovor/oshibki-v-dogovore.html

Ошибки при составлении условий расторжения договора аренды

Договор аренды без ошибок

Нередко в договор аренды не вносят некоторые условия, касающиеся его расторжения, что в будущем способно повлечь негативные последствия для арендатора или арендодателя.

См. также

Досрочное расторжение договора аренды

Стороны имеют право включить в договор аренды условие, что можно расторгнуть его досрочно по основаниям, которые не указаны в статьях 619 и 620 ГК РФ, но не прописывают конкретные основания. В итоге они смогут обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды только по основаниям, которые указаны в законе (в частности, в этих статьях).

Что указать в договоре

Чтобы предотвратить такое развитие событий, нужно прописать в договоре не только порядок расторжения договора, но и все основания, помимо указанных в ст. 619 и 620, по которым стороны будут вправе расторгнуть договор, .

Споры о досрочном расторжении договора аренды

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения. Они указали, что договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендатора, если арендодатель не передает помещения в установленный срок или создает препятствия в пользовании помещением.

Кроме того, в договоре было условие о том, что если какая-либо из сторон желает расторгнуть договор по иным основаниям, она обязана письменно предупредить контрагента за один год до расторжения.

При этом сами иные основания для досрочного расторжения в договоре отсутствовали.

Арендатор уведомил арендодателя за один год о расторжении договора в связи с реформой своей филиальной сети и уменьшением потребности в занимаемых помещениях.

Арендодатель отказался считать договор аренды расторгнутым, поскольку в данном случае основания для расторжения договора отсутствовали. В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

Суд первой инстанции иск удовлетворил. Он исходил из того, что стороны предусмотрели возможность расторжения договора по заявлению арендодателя и арендатора. Условие для расторжения договора (заблаговременное уведомление другой стороны о намерении одностороннего отказа от исполнения договора в будущем) арендатор исполнил.

Суды апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой инстанции отменили и в удовлетворении иска отказали. Они обосновали это тем, что в договоре отсутствует конкретный перечень иных оснований для расторжения договора. Поэтому стороны не согласовали возможность досрочно расторгнуть его по инициативе арендатора.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ согласилась с этим выводом и привела такие аргументы.

Спорное условие договора не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для его расторжения.

Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске.

Из судебного акта: «…для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре Иной подход в данном случае противоречил бы сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности» (определение ВС РФ от 21.08.15 № 310-ЭС15-4004).

Окончание срока договора аренды

Арендатор не включает в договор условие, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон.

В этой ситуации, если в договоре предусмотрена неустойка (пени) за просрочку внесения арендной платы, и арендатор по тем или иным причинам допустит такую просрочку, арендодатель сможет взыскать с него неустойку и за период времени, прошедший после окончания срока действия договора (п.3 ст. 425 ГК РФ).

Условие о прекращении обязательств по договору

Арендатору нужно настоять на том, чтобы в договоре было следующее условие: «Окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон».

Споры о неустойке по договору аренды

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения. По условиям договора за несвоевременное внесение арендной платы арендодатель мог взыскать с арендатора неустойку (пени).

Поскольку арендатор несвоевременно вносил арендные платежи (в том числе не погасил возникшую задолженность после окончания срока аренды по договору), арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора основного долга, а также договорной неустойки за период до предъявления иска в суд.

Суд первой инстанции взыскал неустойку частично, лишь за период до даты окончания срока действия договора. Апелляция и кассация оставили решение суда без изменения.

Суды исходили из того, что неустойку можно взыскать только за период до даты окончания срока действия договора.

По мнению судов, прекращение арендных отношений исключает возможность начисления неустойки, которая предусмотрена условиями договора.

При этом суды сослались на разъяснения Президиума ВАС РФ, в соответствии с которыми расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.05 № 104 «Обзор практики применения арбитражными судами ГК РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств»).

Президиум ВАС РФ не согласился с выводами нижестоящих судов, аргументировав следующим.

В спорном договоре не указано, что окончание срока его договора влечет прекращение обязательств сторон. Поскольку арендатор несвоевременно вносил арендную плату по договору, на него возлагается ответственность по уплате неустойки, размер которой установлен в договоре аренды.

С учетом этого Президиум ВАС РФ отменил обжалуемые судебные акты в части отказа истцу во взыскании неустойки за период после окончания срока аренды по договору и удовлетворил требования истца в полном объеме.

Из судебного акта: «Ссылку на информационное письмо № 104 Президиум считает несостоятельной, поскольку примененное судами разъяснение касается правовых последствий расторжения договора, указанных в статье 453 Гражданского кодекса» (постановление Президиума ВАС РФ от 12.11.13 № 8171/13).

Компенсация за немотивированный отказ от договора аренды

Стороны включают в договор условие, что можно досрочно немотивированно отказаться от его исполнения, но не включают условие о выплате компенсации стороной, которая делает это. В таком случае любая сторона сможет отказаться от исполнения договора, а ее контрагент не получит денежной компенсации за досрочное расторжение договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ).

Условие о компенсации за отказ от договора аренды

Нужно прописать в договоре условие о том, что сторона, которая желает отказаться от договора, должна выплатить другой стороне денежную компенсацию.

Споры о компенсации за отказ от договора аренды

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендатор внес арендодателю задаток в размере двухмесячной арендной платы. Если договор расторгался по инициативе арендатора до истечения срока его действия по любой причине, кроме указанных в договоре, арендодатель мог удержать задаток в полном объеме в качестве штрафа.

Когда арендатор пожелал досрочно расторгнуть договор (в порядке одностороннего отказа), арендодатель удержал внесенный арендатором задаток.

Арендатор посчитал, что односторонний отказ от исполнения договора как правомерное действие не может выступать основанием гражданско-правовой ответственности в виде наложения штрафа, и обратился в суд с иском о признании недействительным соответствующего условия договора.

Суды трех инстанций иск удовлетворили. Они пришли к выводу, что взыскание штрафа за реализацию арендатором права на односторонний отказ от договора противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ не согласилась с этим выводом и привела такие аргументы.

Стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которую сторона должна выплатить контрагенту при отказе от договора.

То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, желающей досрочно отказаться от договора.

Напротив, такая компенсация предоставляет любой из сторон возможность расторгнуть договор без объяснения причин.

Договор, который содержит спорное условие, стороны подписали без замечаний и возражений со стороны арендатора. Заявление о недействительности этого условия он сделал после того, как направил уведомление о досрочном расторжении договора и не указал какие-либо мотивы. Такое поведение свидетельствует о неисполнении возникшего между сторонами обязательства.

Коллегия судей Верховного суда РФ отменила обжалованные судебные акты и отказала в иске.

Из судебного акта: «Поскольку Гражданский кодекс допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, отсутствуют основания для признания недействительным условия, предусматривающего право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, направленного на обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующее законные интересы арендодателя при его исполнении» (определение ВС РФ от 03.11.15 № 305-ЭС15-6784).

Расторжение договора аренды без нарушений со стороны арендодателя

Арендатор не включает в договор условие о праве расторгнуть его при отсутствии нарушений со стороны арендодателя.

Через некоторое время после начала деятельности на арендуемом объекте арендатор может прийти к выводу, что его дальнейшее использование не имеет экономической целесообразности.

Но арендодатель может отказаться от расторжения договора по соглашению сторон, сославшись на то, что он не допустил каких-либо нарушений (ст. 620 ГК РФ).

Право арендатора расторгнуть договор

Необходимо предусмотреть в договоре возможность прекратить договор аренды вне зависимости от наличия нарушений со стороны арендодателя. Если арендодатель не соглашается, то можно предложить ему включить в договор условие о том, что реализация права арендатора на односторонний отказ будет обусловлена выплатой денежной суммы (например, арендной платы за три месяца).

Споры о расторжении договора аренды при отсутствии его нарушения арендодателем 

ЗАО «Л.» обратилось с исковым заявлением к ТУ ФАУГИ о расторжении договора аренды. Иск был мотивирован тем, что переданный в аренду буксирный теплоход морально и физически устарел, его ремонт и модернизация нецелесообразны ввиду его устаревания и эрозионного износа.

Суд первой инстанции удовлетворил иск со ссылкой на пункт 4 статьи 620 ГК РФ.

Апелляционная инстанция отменила вынесенное решение, посчитав ошибочным вывод о том, что истец доказал факт невозможности использовать судно по причине нахождения его в состоянии, не пригодном для использования, в силу обстоятельств, не связанных с действиями арендатора. Кассационная инстанция оставила постановление апелляции без изменения.

Из судебного акта:

«Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случае, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Исходя из буквального смысла пункта 4 статьи 620 ГК РФ, экономическая нецелесообразность дальнейшего использования судна к таким обстоятельствам не относится» (постановление АС Северо-Западного округа от 29.04.15 по делу № А56-45069/2014).

Источник: https://www.law.ru/article/5831-qqq-16-m4-07-04-2016-oshibki-pri-sostavlenii-usloviy-rastorjeniya-dogovora-arendy

Основные проблемы при сдаче в аренду квартиры

Договор аренды без ошибок

Сегодня на habrealty.ru:

проблемы при сдаче квартиры, которые ждут каждого арендодателя и как их избежать или справится, если они уже у вас есть.

Нам всем свойственно ошибаться, но с каждым разом, по мере того, как приходит опыт, ошибок не становится меньше

Есть еще вариант, менее болезненный — получение знаний о том, как лучше делать. Информация, которая выложена ниже пригодиться в первую очередь тем, кто в первый раз сдает в аренду квартиру.

Она позволит избежать распространенных проблем, при сдаче в аренду квартиры.

Проблема №1

квартира долго не заселяется

Довольно распространенная проблема среди арендодателей, занимающихся сдачей в аренду квартиры.

Причины этого явления:

  • высокая цена аренды;
  • состояние квартиры не соответствует цене аренды квартиры (неудобное расположение дома относительно остановок и магазинов, расположение квартиры на первом и последнем этажах, неудовлетворительное состояние сантехники или мебели).

Как устранить:

  • приведите сантехнику в рабочее состояние
  • избавьтесь от старой мебели
  • наклейте свежие обои
  • установите кондиционер в виде бонуса, благо его стоимость в настоящее время не столь высока, а окупится данный девайс быстро.

Почитайте статью Подготовка квартиры к сдаче в аренду — там все расписано подробно и разложено по полочкам, впрочем, как и всегда:)

Проблема №2

просрочка платежа за аренду квартиры

Довольно часто с просрочками за аренду квартиры сталкиваются арендаторы, которые «пустили пожить» арендаторов через знакомых, друзей или коллег по работе.

В итоге, не заключая договор о сдаче в аренду квартиры арендодатель не имеет никаких рычагов воздействия, ведь со «своими» как-то неудобно было его подписывать.

Что сделать: при сдаче в аренду квартиры, заселяя чужих или своих — настаивать на составлении и подписании договора аренды.

Назовите это формальностью без которой современная сдача в аренду квартиры невозможна — так принято делать и все.

Договор исключит многие проблемы при сдаче в аренду квартиры, в виду его собственноручного подписания арендатором

Договор аренды — это как инструкция при возникновении различных ситуаций, которые неизбежно могут возникнуть при аренде квартиры.

Дополнительные действия: не будет лишним, если наряду с паспортными данными и местом прописки, вы узнаете у арендаторов место работы и контакты родственников и другую информацию, на тот случай, если арендаторы съедут, задержав выплаты за аренду квартиры, «забыв» заплатить.

А вообще, чтобы было меньше проблем, просто найдите нормального и платежеспособного арендатора. Как справится с этой, на первый взгляд, непосильной задачей?

Статья «Как найти арендатора» вам в помощь!

Проблема №3

при сдаче в аренду: сантехника

Перед сдачей в аренду квартиры обязательно проверьте состояние радиаторов отопления, труб подачи горячей и холодной воды, сантехнику в санузле и на кухне.

Если возникли какие-то подозрения — не экономьте — смените то, что необходимо до сдачи квартиры в аренду.

Практика показала, что превентивные меры работают гораздо лучше, чем устранение последствий аварий и протечек воды, когда вы уже сдали квартиру и в ней проживают арендаторы.

Будет полезно оставить жильцам, которым сдали в аренду квартиру, «на всякий случай» телефон сантехника и электрика.

Поверьте, что чем меньше будет беспокойств у ваших соседей по поводу сдачи в аренду вами квартиры, тем лучше для вас самих.

Проблема №4

недобросовестные арендаторы квартиры

Здесь имеется ввиду не появление неприятных «сюрпризов» от арендаторов при сдаче в аренду квартиры.

Что это может быть:

  • появление домашних животных, хотя при сдаче в аренду квартиры речи о них не велось;
  • могут появиться дополнительные жильцы, которые не прописаны в договоре аренды квартиры (если вы его составляли);
  • вы приходите «в гости», а квартира в субаренде и даже замки сменили и теперь вам самим не попасть в сдаваемую в аренду квартиру.

Неприятные ситуации, да? Несомненно. И они нередки в наше время.

Как предусмотреть эти проблемы до сдачи в аренду квартиры:

составляйте подробный договор аренды квартиры. Включаете в него помимо обязательных пунктов свои, по согласованию с арендатором.

Если затрудняетесь предусмотреть максимальное количество условий — обратитесь к грамотному юристу, он на основе практики составит договор аренды, который максимально защитит вас от неприятных «сюрпризов» при сдаче в аренду квартиры.

Проблема №5

материальный ущерб от арендаторов

В случае, когда сдаете в аренду квартиру с мебелью или частично меблированную квартиру — лучше договориться об уплате залога.

Например, вы сдаете в аренду квартиру со всей бытовой техникой (телевизор, холодильник, стиральная машина-автомат, микроволновая печь и проч.) и телефоном (с которого можно звонить на мобильный, т.е. не блокирован выход на «восьмерку»).

Может случиться так, что в процессе аренды квартиры произойдет порча мебели или несвоевременная уплата за телефонные переговоры.

На помощь придет залог, который вы, взяли с арендаторов перед заселением в квартиру.

Размер этого залога оговаривается перед сдачей в аренду квартиры и может быть разным, на усмотрение сторон. В случае окончания срока аренды квартиры и удовлетворительном состоянии мебели и бытовой техники — залог возвращается в полном объеме.

Если еще остались какие-то вопросы по сдаче квартиры в аренду или просто хотите перебдеть — прочтите статью «Как сдать квартиру без ошибок«.

Сдача в аренду квартиры может быть прибыльным и менее хлопотным делом, если вы, как арендодатель будете грамотно вести дела по сдаче в аренду квартиры, учитывая возможные проблемы, которые мы разобрали в статье.

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/arenda/osnovnyie-oshibki-pri-sdache-v-arendu-kvartiryi.html

Договор аренды

Договор аренды без ошибок

Договором аренды признается соглашение арендодателя и арендатора о временном пользовании имуществом за определенную плату.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.

Арендодатель это лицо, которое предоставляет свое имущество во временное пользование. Арендодателем может являться собственник или иное уполномоченное  им лицо.

Арендатор это лицо, которое принимает имущество во временное пользование за плату.

По договору (соглашению) аренды может быть передано любое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе его использования и не изъято из оборота на территории Российской Федерации.

Договор аренды должен содержать четкое описание передаваемого в аренду имущества. Если в договоре аренды будет не четко описано имущество, которое передается в аренду, то такой договор будет считаться не заключенным (недействительным, несогласованным).

Форма и государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме. В устной форме договор аренды может быть заключен, в следующих случаях:

  • 1. Если не одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;
  • 2. Если срок договора аренды не превышает один год;
  • 3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Более подробно о форме и государственной регистрации договора аренды Вы можете ознакомиться в статье «Форма и государственная регистрация договора аренды».

Срок договора аренды

Срок договора аренды должен быть определен арендодателем и арендатором в самом договоре. Срок договора может быть любым. Исключение составляют максимальные сроки договора аренды установленные законодательством для отдельных видов имущества. Например, максимальный срок договора аренды земельного участка составляет 49 лет. 

Если договором аренды срок не предусмотрен, то он считается заключенным на неопределенный срок, и его расторжение возможно путем направления другой стороне по договору письменного уведомления.

Такое уведомление должно быть направлено не менее чем за один месяц до предполагаемого расторжения, а если речь идет о расторжении договора аренды недвижимого имущества, то не менее чем за три месяца.

Сроки направления указанного уведомления могут быть изменены сторонами в договоре.

Предоставление арендованного имущества

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

  • 1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;
  • 2. Расторгнуть договор аренды;
  • 3. Возместить причиненные ему убытки.

Арендная плата

Арендная плата это денежная выплата за пользование арендованным имуществом, которую необходимо вносить арендатору в сроки и порядке, предусмотренные договором аренды.

Арендная плата может быть следующих видов:

  • 1. Твердая денежная сумма.
  • 2. Долевое отношение к результатам использования арендованного имущества (плоды, продукция или доход).
  • 3. Оказание услуг арендатором арендодателю.
  • 4. Передача арендодателю арендотором оговоренной договором аренды вещи в собственность или аренду;
  • 5. Улучшение арендованного имущества за счет арендатора.

Стороны договора аренды могут предусмотреть в договоре сочетание нескольких видов арендной платы или установить иную ее форму. Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может  требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Права и обязанности сторон договора аренды. Ремонт арендованного помещения

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды,  арендодатель обязан в сроки, предусмотренные договором аренды производить капитальный ремонт сдаваемого в аренду помещения. Если указный срок договором аренды не предусмотрен, то капитальный ремонт должен производиться в разумный срок.

В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

  • 1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
  • 2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • 3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В свою очередь, арендатор обязан содержать арендованное имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт арендованного помещения  и нести расходы связанные с содержанием имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

При переходе права собственности на сданное в аренду помещение от арендодателя к иному лицу, договор аренды сохраняет силу и не подлежит изменению на этом основании.

Если договором аренды не предусмотрено иное, то в случае смерти арендатора его права и обязанности переходят к его наследникам. 

Досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

  • 1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • 2. существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;
  • 3. не вносит арендную плату более двух раз подряд;
  • 4. не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

  • 1. арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;
  • 2. создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;
  • 3. арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;
  • 4. арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;
  • 5. имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

Перед обращением в суд с требованием о расторжении или изменении договора аренды одна сторона договора должна направить в адрес второй стороны  письмо с предложением добровольно изменить или расторгнуть договор.

Обращение в суд возможно только после отказа другой стороны изменить или расторгнуть договор в добровольном порядке либо в случае отсутствия какого-либо ответа вообще.

Преимущественное право аренды

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе  обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество арендодателю. Имущество должно быть возвращено с учетом его нормального физического износа, если договором не предусмотрено иное. В случае задержки в возврате арендованного имущества арендодатель вправе потребовать от арендатора оплатить арендную плату за все время задержки.

Улучшения арендованного имущества

Если договором аренды не предусмотрено иное, то все произведенные арендатором за свой счет улучшения являются его собственностью.

Если улучшения были произведены с согласия арендодателя и не могут быть изъяты арендатором без вреда для арендованного имущества, то после прекращения договора аренды арендатор имеет право возместить свои расходы на такие улучшения за счет арендодателя.

Если улучшения были произведены без согласия арендодателя, то арендатор не имеет право на возмещение.

Более подробно о договоре аренды транспортных средств, зданий, сооружений, предприятий, финансовой аренде, прокате Вы можете ознакомиться в разделе Договоры.

Ключевые слова: аренда, договор, адвокат 

Источник: http://www.advocatoff.ru/dogovor/arenda-dogovor.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.