+7(499)-938-48-12 Москва
+7(812)-425-63-82 Санкт-Петербург
8(800)-350-73-64 Горячая линия

Что выгоднее для малого бизнеса — арендовать или купить недвижимость?

Содержание

Жилые помещения или коммерческие? В какую недвижимость выгоднее инвестировать

Что выгоднее для малого бизнеса — арендовать или купить недвижимость?

В Москве действуют правила, по которым часть площадей в новостройках должна выделяться под коммерческие помещения. Поэтому первые этажи таких домов в столице по большей части являются нежилыми. Их используют для размещения парикмахерских, магазинов шаговой доступности и других объектов, предназначенных для оказания услуг жителям района.

Как и в случае с квартирами, нежилые помещения для коммерческого использования можно покупать у застройщиков или на вторичном рынке. Попробуем разобраться, насколько выгодными являются такие инвестиции.

В начале двухтысячных первые этажи в столице были крайне востребованы. В новостройках даже ощущался недостаток таких предложений. Поэтому предпринимателям приходилось выкупать под банки и салоны красоты квартиры на вторичном рынке и переводить их в нежилой фонд, зачастую значительно переплачивая.

Случалось, что нужные помещения на первом этаже покупали по цене, на 30% превышающей рыночную стоимость. Сейчас сделки с целью перевода в нежилой фонд почти не совершаются, так как осуществить его стало намного сложнее. На улицах с хорошей проходимостью такие квартиры уже давно раскуплены.

Те помещения, что предлагаются, обычно расположены далеко от метро, не на первых линиях, поэтому представляют мало интереса.

Сегодня столичные застройщики целенаправленно выделяют в новостройках помещения под коммерческие объекты. Эксперты говорят, что в 90% домов, которые вводятся в эксплуатацию Москве и области, на первых этажах нет квартир. Помещения под магазины и салоны красоты можно купить или взять в аренду непосредственно у управляющей компании от застройщика.

Кто покупает нежилые помещения на первых этажах в новостройках

Чаще всего нежилые помещения на первых этажах в новых домах покупают жители того же района или даже жилого комплекса. Такие покупатели составляют около 65%.

Как правило, это предприниматели, которые приобретают недвижимость с целью открытия первой точки или расширения уже существующего бизнеса.

Обычно это касается тех его видов, которые рассчитаны на массовый спрос и могут вестись в любом районе: магазины продуктов или товаров народного потребления, предприятия сферы услуг и т.д.

Помещение в собственном районе обычно выбирается из-за удобства его расположения, ведь в этом случае владельцу не нужно тратить время и силы на длительные поездки, так как он живет поблизости от места работы. Кроме того, он имеет возможность лучше видеть и понимать потребности жителей района, что позволяет оперативно реагировать в случае изменения текущей ситуации на рынке.

Также помещения на первых этажах интересны для сетевых брендов: ретейлеров, компаний из сферы услуг, банков, предприятий общепита.

На таких покупателей приходится 30% спроса на площади, приобретаемые для коммерческого использования. При выборе объекта они учитывают, прежде всего, перспективность места.

То есть, анализируют, насколько в районе высок спрос на их услуги. Также учитывается трафик и общая стратегия развития бизнеса.

Третья заслуживающая внимания категория покупателей и арендаторов представлена крупными компаниями, нацеленными на временный спрос. Это могут быть, например, предприятия, выпускающие и поставляющие товары для ремонта квартир: стройматериалы, мебель, окна, сантехнику.

Они размещают в коммерческих помещениях на первых этажах новостроек магазинчики или шоу-румы с небольшим офисом для коммуникации с клиентами. Обычно такие компании выбирают помещения в домах, которые в числе первых вводились в эксплуатацию в крупных строящихся микрорайонах.

Расчет заключается в том, что их товары будут покупать новоселы расположенных поблизости домов. Как правило, спрос на предлагаемые ими товары и услуги высок в первые годы после начала заселения новостроек, затем он падает, и бизнес перемещается в другой район.

Поэтому такие предприниматели арендуют помещения в новостройках в среднем на пять-десять лет.

Стоимость помещений под магазины

Стоимость нежилых помещений на первых этажах формируется с учетом целого ряда факторов. Прежде всего, это район, расположение дома на территории квартала или микрорайона (а значит, и пешеходный трафик), потребности жителей, наличие конкурентов.

Стоимость помещений, на которые есть спрос, сопоставима со стоимостью квартир. Например, цена 1 кв. м может составлять от 180 до 220 тыс. руб. На цены сильно влияет ликвидность объекта. По словам экспертов, ликвидные помещения продаются быстро и практически без торга, а вот менее ликвидные можно купить со скидкой или в рассрочку.

Наиболее востребованы помещения от 50 до 120 кв. м, имеющие определенные технологические и конструктивные особенности. Труднее и дольше всего продаются помещения, имеющие неудобный вход, или располагающиеся в удаленной части жилого комплекса, на большом расстоянии от пешеходного трафика.

На величину арендных ставок для расположенных на первых этажах помещений также влияет класс объекта и проходимость. Минимальные ставки составляют от 3 до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Если говорить об усредненных затратах на аренду типовых нежилых помещений комфорт-класса в спальном районе, то это примерно 20–25 тыс. руб. в год за 1 кв. м.

Выгодно ли вкладывать деньги в нежилые помещения на первом этаже

Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, в среднем за семь – десять лет. Если купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от его аренды будет составлять 7–8% годовых. Кроме того, не следует забывать о доходе от продажи ликвидной площади в будущем.

Эксперты считают, что для тех инвесторов, которые готовы рисковать и могут вложить в покупку помещения от 15 млн руб., коммерческая недвижимость является очень подходящим вариантом. И все же, инвестирование в коммерческие помещения имеет свои подводные камни.

Прежде всего, чтобы зарабатывать на коммерческой недвижимости, нужен определенный опыт, в то время как вкладываться в жилую недвижимость может любой покупатель, даже если у него нет глубокого понимания этого рынка. Далее, на поиск арендаторов торговых площадей может уйти много времени.

Дело в том, что спрос здесь всегда ниже предложения, а значит, существует жесткая конкуренция. Случается, что владельцу недвижимости приходится тратить дополнительные средства, чтобы выполнить какие-то пожелания клиента, например, сделать перепланировку помещения.

Кроме того, рынок коммерческой недвижимости больше уязвим перед экономическими потрясениями, в отличие от рынка арендного жилья, которое всегда пользуется спросом. Наконец, не стоит забывать и о минимальном пороге входа на рынок коммерческой недвижимости, который всегда выше по сравнению с рынком жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.

Очевидно, что человек, который решил вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, должен уметь просчитывать многие факторы наперед. Многие инвесторы, вкладывающие деньги в торговые помещения, не учитывают долгосрочные перспективы развития территории в рамках проекта ее комплексного освоения.

Однако, это является большой ошибкой, так как через несколько лет улица, которая была главной в первые годы реализации проекта, становится второстепенной, а значит, менее проходной.

Из-за этого уменьшаются пешеходные и автомобильные потоки, а значит, снижается ликвидность объекта, и падает уровень доходности.

По мнению экспертов, на инвестиционную привлекательность коммерческих помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческой деятельности, сильно влияет пешеходный трафик.

И когда коммерческое помещение приобретается для последующей сдачи в аренду, нет никакой гарантии, что эта покупка будет удачной с точки зрения окупаемости.

По статистике, в течение трех-пяти лет после введения новостройки в эксплуатацию, не менее 30% таких объектов остаются свободными.

Ситуация на вторичном рынке мало отличается. Коммерческие помещения с менее удачным расположением часто подолгу остаются невостребованными, или же у них часто меняются арендаторы. Сегодня магазинам шаговой доступности трудно выдерживать конкуренцию с сетевыми супермаркетами, которые пользуются все большей популярностью у потребителей.

Эксперты советуют: при наличии небольшого бюджета лучше инвестировать не в коммерческую недвижимость, а в жилую, хотя она и считается менее доходной. Если по какой-то причине инвестор решит продать помещение, то на квартиру он найдет покупателя намного быстрее, чем на коммерческую площадь, которую чаще предпочитают брать в аренду, чем покупать.

Как показывает практика, восемь из десяти покупателей, которые хотят вложить деньги в недвижимость, отдают предпочтение все-таки жилью. Среди прочих причин такого выбора – страх повторения кризиса 2014 года, от которого рынок коммерческой недвижимости не опомнился до сих пор.

Источник: https://www.exocur.ru/zhilyie-pomeshheniya-ili-kommercheskie-v-kakuyu-nedvizhimost-vyigodnee-investirovat/

Публикации СМИ

Что выгоднее для малого бизнеса — арендовать или купить недвижимость?
25.01.2013

Теперь, как и прежде, любая компания действует в отношении приобретения, или аренде под офис , исходя из своих коммерческих интересов и потребностей бизнеса. При отсутствии этой потребности, она не станет скупать непрофильные активы. По всей вероятности, активный спрос на приобретение офисных помещений – временная тенденция. .

Аренда помещений под офисы бывает часто выгоднее покупки, когда нет для этого больших средств. Многое зависит от дальнейших планов работы компании в перспективе и от политики ведения бизнеса ее руководителей.

Есть причины, по которым одни руководители считают, что приобретение офисного помещения будет тяжелым бременем из-за больших коммунальных платежей и текущих расходов по поддержанию помещения в хорошем состоянии, а также необходимости ведения отчетности.

Другие согласны все это делать, нежели платить большую ренту владельцу, выслушивать его претензии и соглашаться на частое изменение условий аренды.

Аренда помещений под офисы. Покупка не каждому по средствам

Чаще всего офисные помещения покупают компании с большим оборотным капиталом, для которых покупка офисной недвижимости не будет большой потерей, а, наоборот, возможностью получить дополнительную прибыль, если они будут потом сдавать в аренду офисные помещения.

Они могут взять деньги из оборота, или получить кредит, и бизнес от этого не пострадает.

Покупать офисный центр в собственность выгодно компании, если месторасположение здания удобное во всех смыслах, и состояние его достаточно удовлетворительное и не потребует больших затрат, связанных с реконструкцией, ремонтом и приведением офисного центра к тому виду, который соответствует имиджу компании.

Также немаловажным является то, сколько времени компания предполагает находиться в этом помещении, и насколько доходность недвижимости превышает доход компании. Если доходность недвижимости значительно выше, то покупка будет выгодной – так считает директор компании Knight Frank Андрей Патрушев.

Он приводит пример: «Если прибыль производственной фирмы составляет примерно 9-15%, а доходность недвижимости – 20%, то приобретение офиса для фирмы будет правильным решением, если при этом затраты на приведение здания в соответствие с корпоративным стилем будут незначительными.

Покупать офисный центр в собственность выгодно компании, если месторасположение здания удобное во всех смыслах, и состояние его достаточно удовлетворительное и не потребует больших затрат, связанных с реконструкцией, ремонтом и приведением офисного центра к тому виду, который соответствует имиджу компании.

Также немаловажным является то, сколько времени компания предполагает находиться в этом помещении, и насколько доходность недвижимости превышает доход компании. Если доходность недвижимости значительно выше, то покупка будет выгодной – так считает директор компании Knight Frank Андрей Патрушев.

Он приводит пример: «Если прибыль производственной фирмы составляет примерно 9-15%, а доходность недвижимости – 20%, то приобретение офиса для фирмы будет правильным решением, если при этом затраты на приведение здания в соответствие с корпоративным стилем будут незначительными.

Однако компании и фирмы с высокой внутренней доходностью, например, строительные фирмы, или телекоммуникационные компании, прибыль которых составляет 40-50%, скорее всего, будут арендовать офис и помещения, так как им это выгоднее.

Зачем они будут изымать из оборота компании большую сумму, когда арендуя офисные помещения, смогут заработать значительно больше и увеличить свою прибыль? Компании такого уровня доходности значительно чаще берут часть здания в долгосрочную аренду от семи до десяти лет и, при подписании договора аренды, обговаривают условия с арендодателем, состоящие в том, чтобы в течение 10 лет арендная плата повышалась только в пределах 10%, и производилось это повышение только 1 раз в год.

Следовательно, некоторые организации не могут купить офисные площади из-за отсутствия денег, а те, которые могут это себе позволить, но не покупают, предпочитая арендовать помещения и не изымать деньги из оборотных средств, а приумножать их, продолжая развивать бизнес.

Это же вытекает из анализа деятельности иностранных компаний, работающих у нас.

Почти 90% этих компаний предпочитают арендовать помещения, а те, которые когда-то купили недвижимость в России, стараются от нее избавиться.

Этот подход ближе западному предпринимателю: не смешивать свою деятельность с бизнесом управления недвижимостью, лучше платить арендную плату.

Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец знает, о чем говорит, когда подчеркивает, что на Западе владельцы недвижимости платят за это налог, и становится невыгодно покупать недвижимость, они получают прибыль только в случае роста цен на недвижимость в момент ее продажи. В России это грозит тем же. Если Государственная Дума примет решение о налоге на недвижимость, многие начнут ее продавать и становиться арендаторами.

Небольшие компании также ищут помещения под офисы и часто не покупают не только из-за нехватки средств, но и из-за отсутствия выбора. Предлагают помещения высокого уровня и большие по размеру, они им не подходит.

Для них лучшей возможностью были бы квартиры первых этажей в административных и жилых зданиях, а также бывшие квартиры, переведенные в нежилое помещение, но желающих не находится.

В настоящее время на рынке появилось новое предложение девелоперов.

Если раньше предлагали выкупить здание целиком, теперь предлагают выкупить часть строящегося здания в самом начале строительства, например, этаж, или пол-этажа. Раньше так продавали квартиры только в жилых строящихся домах.

Купить в этот период бывает выгодно, так как после окончания строительства цена возрастет, и помещение можно выгодно перепродать.

Цикличность развития рынка покупки и аренды помещений под офисы

Эксперты отмечают, что в прошлом году заметно просматривается цикличность развития рынка офисных помещений. Увеличилось количество предложений, развивается строительство новых офисных помещений класса А и В, оно составило в 2012 году 874 тыс. кв. м. К концу прошлого года в Москве вырос общий объем офисных площадей высшего класса, он стал равен 3,9 млн. кв. м.

В начале 2012 года на девелоперском рынке оказалось большое количество дешевых, но, по мнению приобретателей, недооцененных офисных помещений. Арендные цены поднялись, продажные цены не поднимались. Покупать было выгодно, так как с увеличением спроса стала расти цена.

Арендные ставки за прошлый год поднялись незначительно, всего на пару процентов, а продажная цена продолжила рост. Эксперты прогнозируют те же процессы и в этом году. Продажные цены вырастут вслед за ростом ликвидности строительства.

Эксперты считают, что по прогнозам девелоперов арендовать помещения снова будет выгодно.

Средняя продажная цена офисной площади в 2012 году была равна $3 тыс. за 1 кв м. По мнению аналитиков рынка, цена будет расти и в 2013 году. Это объясняется увеличением доли инвестиций города в строительство., тем что инвестиционная себестоимость возрастет и вызовет увеличение продажной цены к 2014 году на 30%. По мнению экспертов, также вырастет спрос на аренду офисных помещений.

Михаил Гец считает, что минимум через полтора года арендовать офис будет намного выгоднее, чем покупать, но не из-за нехватки предложений, а из-за дорогой эксплуатации, а также если введут налог на недвижимость.

Он приводит пример: «Если, допустим, покупка 1 кв. м. площади обходится $3 тыс., расходы на эксплуатацию плюс налог составят $ 150, а стоимость 1 кв. м. арендуемой площади обойдется всего $ 500.

Конечно, выгоднее будет арендовать».

Но, несмотря на это, еще сохраняется достаточно высокий спрос на покупку офисных помещений. Спрос на покупку помещений не всегда удовлетворялся достаточным количеством предложений, теперь эта ситуация выравнивается. Если не так давно соотношение сделок по аренде площадей и их покупке составляло 90:10, то сейчас процент осуществленных продаж вырос до 30%.

***

Покупать или арендовать помещение под офис – мнения экспертов

Мнение Сергея Модестова, директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”: – Сделать выбор – покупать или арендовать помещение под офис может сама компания в зависимости от ее возможностей и особенностей ведения бизнеса.

Если проект компании рассчитан на перспективу 1,5 – 2 лет, стоит арендовать хорошее помещение уровня А с удобным месторасположением. Средняя стоимость аренды помещений категории А равна $570–630 за 1 кв. м; с вероятными дополнительными платежами эта сумма возрастет до $800 за 1 кв. м. Офис, относящийся к классу В, можно арендовать за $400–520 за 1 кв. м., без учета дополнительных расходов.

В то же время аренда офиса класса С обойдется $280–380 за 1 кв. м. Если компания собирается находиться в офисе порядка 3-5 лет, ей имеет смысл купить помещение, если, конечно, компания располагает свободными средствами. В случае неожиданного прерывания деятельности компания сможет продать помещение без ущерба для себя.

Так как стоимость помещений не продажу растет, нет пока тенденции к уменьшению цены за 1 кв.м. Средняя стоимость 1 кв. м. помещений для офиса в Москве равна $2 тыс. Новые офисные помещения в деловых центрах оцениваются до $5 тыс. за 1 кв. м.
Из опыта работы известно, что новые компании, как правило, начинают работать в офисах, которые берут в аренду.

Например, минимальная стоимость класса С равна $1,3–1,7 тыс. за 1 кв. м. Через несколько лет развития бизнеса предприниматели будут искать большее помещение в аренду, или присматриваться к приобретению собственного помещения.

Руководитель отделения “Тургеневское-4” департамента коммерческой недвижимости корпорации “ИНКОМ-Недвижимость” Юрий Усков считает: — вопрос о покупке или аренде каждой компании относится к финансовым возможностям этой компании и ее внутренней политике.

Его анализ существующих бизнес структур приводит к разбивке на три категории клиентов, которые присутствуют на рынке недвижимости. Первые покупают объекты недвижимости, с целью потом сдавать офисные помещения в аренду. Вторые покупают здания для проведения реконструкции, а затем перепродажи по более высокой цене.

Третья группа предпринимателей покупают помещения для себя.

Многие компании (и российские, и иностранные) предпочитают арендовать помещения. Это объясняется довольно высокой продажной ценой офисной площади на рынке недвижимости, она составляет $3–3,5 тыс. за 1 кв. м.

Такие цены не под силу поднять многим фирмам, а тем, кто может себе это позволить, не подходит месторасположение офиса, или другие показатели, которые рассматривают при покупке помещений.

Мнение Эльзы Талиповой, руководителя направления коммерческой недвижимости ЗАО “Корпорация МИАН”: — Покупка офиса в большей степени зависит от «состоятельности» клиента, от того, насколько он захочет выводить из оборота часть своих активов.

Что до того, насколько выгодной может оказаться покупка, можно быть уверенным в том, что это выгодно, преимущественно, по причине того, что офисная недвижимость растет в цене, можно ее через какое-то время дороже продать, или извлекать из нее постоянный доход до 25% годовых.

Арендовать офис может быть выгодно в том случае, если бизнес непредсказуемо может увеличиваться, или сокращаться в объеме. Также иногда предприниматель очень точно представляет, что ему нужно, и вопросов не задает – выбирает аренду.

Бывает очень часто, когда вкладывать средства в развитие собственного бизнеса выгоднее, тогда также больше склоняются к выбору аренды помещения.

Источник: http://uspen.ru/about/publications/detail.php?ID=19

Что выгоднее сдавать в аренду – офисы или квартиры?

Что выгоднее для малого бизнеса — арендовать или купить недвижимость?

Компания «НДВ-Недвижимость» на днях заявила, что при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры.

Эксперты рынка недвижимости, в целом согласились с тем, что офисы окупаются быстрее, но они заметили, что разница в окупаемости не столь высока, а также привели ряд подводных камней, существенно затрудняющих инвестирование в коммерческую недвижимость. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

Компания «НДВ-Недвижимость» на днях заявила, что при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры.

Эксперты рынка недвижимости, в целом согласились с тем, что офисы окупаются быстрее, но они заметили, что разница в окупаемости не столь высока, а также привели ряд подводных камней, существенно затрудняющих инвестирование в коммерческую недвижимость. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

Компания «НДВ-Недвижимость»:

• при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры;

• Зарабатывать на сдаче жилья в аренду выгодно тем, кто получил квартиру в наследство или в подарок, но если речь идет об инвестиционной покупке, то о жилой недвижимости лучше забыть. Вложения в квартиру будут окупаться долгие годы. Другое дело – офисные помещения.

Для наглядности эксперты компании привели следующие расчеты:

Стандартная стоимость обычной «однушки» в спальном районе (на рынке вторичной недвижимости) составляет 5,5 – 6 млн рублей, а адекватная арендная ставка составляет примерно 27 тыс. рублей. Таким образом, срок окупаемости квартиры может растянуться на 19 лет.

Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Борзова привела несколько наглядных примеров с офисными помещениями. К примеру, офис в бизнес-парке «Дорохoff» площадью 65 кв. м и стоимостью 7,35 млн рублей с учетом индексации арендной ставки полностью окупится через 6,5 лет (нынешняя арендная ставка: 13,5 тыс. руб. кв.м / год).

А если купить офис в бизнес-парке «Атмосфера» (ст.м. Менделеевская) площадью 119,8 кв.м за 285,5 млн рублей, то «отбить» вложения можно будет через 7,5 лет (при арендной ставке 24 тыс. руб. кв.м / год, с учетом индексации). Столько же – 7,5 лет – окупается и более дорогая недвижимость: например, торговое помещение за 50 млн рублей и площадью 80 кв.

м, расположенное недалеко от метро Новокосино.

Судя по приведенным выше подсчетам, получается, что покупать коммерческую недвижимость в 3 раза выгоднее для арендного бизнеса, чем жилую. Посмотрим, что об этом говорят другие участники рынка.

Офисы действительно окупаются быстрее квартир, но разница все же составляет не  3 раза, а 1,5 – 2   раза.

Управляющий партнер компании DNA Realty Антон Белых и руководитель отдела аренды компании Delta Estate Станислав Титоренко полагают, что инвестиции в офис окупаются все же н в 3 раза, а в 1,5 – 2 раза быстрее.

«Дело в том, что с квартирами срок окупаемости можно существенно сократить, продав купленную на ранней стадии строительства новостройку сразу после сдачи дома госкомиссии (как правило, это 2 – 3 года с доходностью 20 – 30% в год), – пояснил Антон Белых.

– С коммерческими площадями дело обстоит сложнее, так как спрос на них ограничен, поэтому продажа может занять больше времени, если, конечно, речь не идет про особо ликвидные места и площади. Но это если рассматривать инвестиционный цикл строительства.

Что же касается арендного бизнеса, то здесь сроки окупаемости торговых и офисных помещений однозначно выше».

Выгоднее офисов торговые объекты

«К примеру, срок окупаемости двухкомнатной квартиры составляет примерно 14-16 лет, а торгового помещения в хорошем месте – 6-7 лет, а офисного – 8-9 лет», – уточнил Антон Белых.

С этим согласна и директор по развитию «Миэль-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина, добавляя, что из торговой недвижимости нужно ориентироваться на стрит-ритейл.

«Если рентная квартира приносит в среднем 4 – 5 % годовых и окупается за 18 лет, то ликвидные объекты стрит-ритейла дают 10 % годовых со сроком окупаемости 9-11 лет».

Офисы в спальных районах окупаются не быстрее жилья в этих же районах

Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский также подтвердил, что срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость, расположенную в центральной части Москвы, будет меньше, чем в жилую недвижимость. Однако отметил и некоторые исключения. «Для спальных районов на окраине Москвы это не характерно, – пояснил специалист. – Здесь период окупаемости примерно одинаковый».

В спальном районе Митино коммерческое помещение площадью порядка 38 кв. м, расположенное на 1 этаже жилого дома будет стоить порядка 9,5 млн руб., аренда принесет порядка 492 тыс. руб. в год. При этом стоимость квартиры аналогичной площади в этом же районе составит около 6,8 млн руб.

, а арендная плата – 360 тыс. руб. в год.

«Таким образом, срок окупаемости инвестиций в коммерческое помещение или квартиру в спальном районе Москвы будет почти одинаковым – около 19 лет», – пояснил специалист, отметив, что утверждение «НДВ» справедливо только по объектам в центральных районах столицы.

Офисная аренда – высокорисковый бизнес, тогда как с жильем все более стабильно. Поэтому доходность того и другого соизмеримы

В рамках опроса прозвучало и несколько иное мнение. Первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» Александр Погодин считает, что доходность жилого помещения и офиса соизмерима, так как при более высоких арендных ставках на офисные помещения срок окупаемости жилья в меньшей степени зависит от общеэкономической ситуации.

«Арендные ставки на офисы в большей степени подвержены снижению в период экономических спадов и падения уровня заполняемости офисных помещений, – пояснил эксперт.

– В то же время стоимость арены жилья если и снижается, то в меньшей степени, а уровень спроса даже в кризисные годы остается высоким, помимо этого рынок аренды квартир более понятен для частных инвесторов».

Председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников также добавляет: «Это и риск приобретения изначально неликвидного помещения, и риск неверного определения оптимального назначения, и сложности с оформлением документов, – пояснил специалист.

– Кроме того, текущее управление коммерческой недвижимостью гораздо сложнее, а сам процесс поиска арендаторов дольше. К тому же нередко для новых арендаторов недостаточно сделать просто косметический ремонт: например, приходится вносить те или иные изменения в планировку, что также увеличивает затраты на содержание помещения.

В силу этих причин многие частные инвесторы нанимают управляющие компании либо сами начинают заниматься управлением недвижимостью на профессиональной основе».

Расходы на налоги по коммерческой выше

Руководитель отдела маркетинга компании SEZAR Group Елена Карпова также напомнила, что нельзя не учитывать тот факт, что затраты на ремонт жилых и нежилых помещений несопоставимы.

Во втором случае они на порядок ниже, что позволяет значительно сэкономить. Но при этом, сдавая в аренду квартиру, владельцы имеют реальную возможность уйти от налогов. «Можно указать в договоре меньшую сумму, – пояснила эксперт.

– Но с офисами такой трюк не пройдет, и арендодателям все равно придется платить подоходный налог».

В жилье доходней всего экономкласс

Хотя, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова особо обратила внимание на тот факт, что чем выше сумма вложенных в жилье средств, тем ниже будет его доходность от аренды.

«Несмотря на длительный срок окупаемости и низкую доходность, инвестиции в жилую недвижимость считаются наиболее надежным видом вложения средств, – отмечает Мария Жукова. – Аренда жилья в столице будет актуальна и в будущем.

Кроме того, экономкласс является наиболее востребованным сегментом, в котором арендаторы ведут поиск сдающейся квартиры.

Это говорит о том, что спрос на подобную жилплощадь будет всегда, и собственник всегда будет получать с нее доход при установлении соответствующей рынку арендной платы».

ВЫВОДЫ

Да, выгодно, но для этого нужно гораздо больше средств и знаний рынка, нежели для покупки большинства квартир. То есть по сути, это разные классы инвесторов – те, кто может себе позволить вложиться в коммерческую недвижимость, да еще и грамотно,  и те, у кого хватает средств на еще одно жилье, а знаний и опыта на рынке может вообще не быть.

По словам вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елены Шевчук, минимальная сумма возможных инвестиций в покупку нежилого помещения в Москве колеблется в районе 1 млн долларов. Есть и вероятность найти помещение за 300 – 500 тыс. долларов, но для этого потребуется достаточно много времени и усилий, а также отличное знание рынка.

При таких цифрах, неудивительно, что основной поток частных инвесторов в Москве все-таки рассматривает инвестиции в жилье, так как минимальный объем вложений здесь очевидно ниже, чем в коммерческом сегменте.

В принципе можно купить приличную квартиру за 200-250 тыс. долларов, а на ранней стадии строительства – еще дешевле.

Хотя эксперт полагает, что окупаемость квартир в определенных районах может быть выше, чем коммерческих площадей, но тогда и стоимость такого жилья будет изначально более высокой.

Мария Лукина

Источник: https://www.realestate.ru/events/chto-vigodnee-sdavatj-v-arendu-ofisi-ili-kvartiri-610/

Инвестиции в коммерческую недвижимость: выгодно ли это?

Что выгоднее для малого бизнеса — арендовать или купить недвижимость?

  • Что такое коммерческая недвижимость
  • Виды коммерческих площадок
  • Отели, апартаменты, кафе, рестораны
  • Способы заработка на коммерческой недвижимости
  • Сложности при инвестировании в объекты

Инвестировать в недвижимость в России – уже давно означает вкладывать деньги в прибыльное дело. Продажа коммерческой недвижимости не является исключением в этом смысле и привлекает сотни миллионов рублей ежегодно. Именно коммерческие объекты способны приносить наибольшую прибыль, правда, вложение в этот тип недвижимости может быть более рискованным, чем инвестировать в жилье.

Что такое коммерческая недвижимость

Инвестировать на сегодняшнем рынке недвижимости можно в ряд категорий объектов. Основные два направления – это рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости.

Что касается жилой недвижимости, то здесь все просто – это квартиры в новостройках и вторичном рынке, а также индивидуальные дома.

Инвестировать в жилье просто, вам необходимо найти желаемый объект на рынке и приобрести его для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Риски на рынке жилья минимальные и основную их часть несет застройщик.

Инвестиции в коммерческие площадки, в отличие от вложений в жилье, имеют массу особенностей. Во-первых, коммерческих видов объектов на рынке гораздо больше, это любые площадки, которые используются в коммерческих целях.

Во-вторых, коммерческая недвижимость способна приносить гораздо большую прибыль, так как она часто зависит от успешности бизнеса и если проект оказался востребованным, коммерческий объект приносит соответствующий высокий доход.

В-третьих, рынок коммерческих объектов более рискованный и в отличие от жилья объекты имеют свойство как быстро дорожать, так и дешеветь – в зависимости от условий на рынке. Одним словом, инвестиции в недвижимость более сложный способ заработка, чем вложение в жилье, но при правильном подходе он способен приносить гораздо большую прибыль.

Виды коммерческих площадок

Инвестиции в коммерческую недвижимость в России могут быть сделаны в множество видов объектов. Первый тип коммерческих объектов – это магазины и разнообразные торговые площадки. По выводам экспертов, торговая недвижимость на сегодняшний день в России является одним из самых доходных видов активов.

Если найти свободный земельный участок и построить на нем торговый комплекс, то сдача площадок в аренду способна приносить огромную прибыль. Владельцы крупных торговых центров сегодня – одни из самых богатых людей в России.

Торговая площадка с выгодным местоположением и высоким спросом приносит тысячи рублей в месяц за каждый квадратный метр, при этом только задумайтесь, какой площади сегодня строятся торговые комплексы – можете представить, сколько получают за аренду владельцы этого бизнеса.

Сдача площадок в аренду требует лишь создания соответствующей площади, вам даже не нужно беспокоиться о ее благоустройстве, как в случае с жильем, сдача в аренду которого требует покупки мебели и техники, ремонта и пр.

Второй вид коммерческой недвижимости – это офисные площадки. Инвестиции в недвижимость данной категории тоже могут приносить огромную прибыль и офисы с выгодным местоположением стоят намного дороже, чем соответствующее жилье.

Сдача в аренду площадок в офисных центрах приносит ежемесячных доход, поэтому инвестиции в коммерческую недвижимость привлекают сегодня огромное количество инвесторов.

Офисная недвижимость уступает торговой по доходности, однако в отдельных случаях способна приносить не меньше денег. Основное преимущество торговых объектов пред офисными – прежде всего их масштабы.

Конечно, трудно представить офисный центр такой же площади, как крупные торговые комплексы, однако в некоторых случаях они все же встречаются и приносят сверхприбыли в России своим владельцам.

Третий тип коммерческой недвижимости – индустриальные объекты. Это складские помещения, промышленные объекты, площадки крупных предприятий.

По популярности индустриальная недвижимость в России уступает жилой, офисной и торговой недвижимости, однако все же не трудно найти на рынке компании, которые ежемесячно зарабатывают миллионы рублей на этом виде объектов.

Сдача в аренду помещений под предприятия, заводы, и в особенности складские помещения также является очень выгодным способом заработка в России.

Повышенным спросом сегодня пользуются складские помещения – сдача в аренду таких объектов интересует как крупные розничные сети, так и интернет-магазины. В отличие от офисных помещений, складские объекты легче подготовить и сдача в аренду объектов занимает меньше времени и требует меньше вложений.

Антон Мурыгин рассказывает о том, какая на данный момент ситуация по коммерческой недвижимости

Отели, апартаменты, кафе, рестораны

На самом деле на сегодняшний день существует огромное количество типов коммерческой недвижимости. В аренду сдаются помещения под отели, апартаменты с посуточной сдачей, кафе, рестораны, фитнес-клубы, развлекательные центры и даже социальные объекты. Помещение с выгодным местоположением в аренду может снять даже медицинский центр, бассейн или аэропорт.

Поэтому сегодня чрезвычайно популярным видом заработка является строительство площадок под сдачу в аренду. Такие площадки могут быть созданы без предварительного проектирования будущего предназначения – если объект находится в центре города, то какую бы площадь, габариты и уровень обустройства он не имел, на него обязательно найдется покупатель или арендатор.

Способы заработка на коммерческой недвижимости

На сегодняшний день существует большое количество возможностей заработка на коммерческих объектах. Вы можете инвестировать в строительство площадки, вложить деньги в покупку выгодной площади, выкупить долю готового бизнеса и даже реализовать проект посложнее – построить площадку и открыть на ней собственный бизнес.

Самый простой вариант на сегодняшний день – покупка готовой площадки, ее благоустройство и перепродажа. Также может быть долгосрочная аренда коммерческой недвижимости.

Для соответствующего способа инвестирования вам необходимо найти объект с выгодным местоположением, договориться о его покупке, сделать ремонт и перепланировку, если таковая потребуется, разрекламировать площадку и сдать ее или продать по выгодной цене.

Например, в крупном микрорайоне открылся масштабный торговый комплекс и инвестор обнаружил, что рядом с ним имеется пустующая площадка.

Специалист понимает, что открытие торгового комплекса приведет к повышению спроса на площадки поблизости, ведь люди, которые приезжают в основной комплекс, будут находиться радом с данной площадкой и могут обратить на нее внимание. Здесь можно открыть магазин одежды, кафе, ресторан или даже апартаменты с посуточной арендой. При таком инвестировании главное определить объект, который потенциально может пользоваться высоким спросом и вложить в него деньги.

Смотрите подробный план стратегии, как зарабатывать на мини-офисах. Иван специализируется на коммерческой недвижимости, в частности на мини-офисах.

Также на заброшенных объектах, гаражах и прочих. В общем на всем, что может приносить деньги

Источник: https://gdeikakzarabotat.ru/nedvizhimost/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost-vygodno-li-eto.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.