+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Что следует учесть при аренде торгового помещения

Содержание

Как сдать коммерческую недвижимость в аренду

Что следует учесть при аренде торгового помещения

Мечтаете зарабатывать на недвижимости? Хотите знать, как сдать коммерческую недвижимость в аренду, на что обратить внимание при ее покупке и где искать арендаторов? «М16-Недвижимость» вооружает всех потенциальных бизнесменов в данной сфере и рассказывает, что нужно для получения стабильного и высокого заработка.

В конце приятный бонус: самые перспективные объекты коммерции для дальнейшей сдачи или перепродажи.

Краткое содержание статьи:

Коммерческая недвижимость: с чего начать?

Для начала советуем еще раз определиться с окончательным выбором недвижимости: уверены ли вы, что хотите заниматься именно коммерческими помещениями? На вопрос, что выгоднее сдавать – квартиру или коммерческую недвижимость, – ответ однозначен.

Объекты коммерции окупаются в несколько раз быстрее, чем жилые помещения, то есть выгода значительно выше. Кроме того, арендная ставка на коммерческую площадь стабильно растет (к примеру, период «январь-июль» 2017 года показал рост на уровне 10%).

Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать. Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной.

В то же время учитывайте, что нежилое помещение иначе рассматривается и в юридическом плане: налоговая ставка в данном случае в разы выше, механизм оформления также несколько иной.

Ко всему прочему, для успешного ведения бизнеса на коммерческих помещениях нужно ориентироваться в специфике деятельности вашего потенциального арендатора, понимать его потребности и возможности. А значит, от вас уже требуется больше, чем при простой сдаче квартиры.

Взвесьте все еще раз, прежде чем перейти к выбору помещения. Если хотя бы один из пунктов вызывает сомнения, лучше не рисковать и рассматривать жилую аренду. Помните, что в случае неуспеха потери могут быть колоссальные.

Подведем итоги, что нужно для покупки коммерческой недвижимости: стартовый капитал, хорошее понимание рынка и ориентация в области, с представителями которой вы планируете сотрудничать.

Как правильно выбрать коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду?

Как мы уже говорили, первым делом определитесь с тем, на какого арендатора вы рассчитываете.

Обозначьте для себя возможные параметры вашего будущего контрагента: это небольшой предприниматель или филиал крупной сети? Давно ли он на рынке или только выходит? Это производство или точка реализации? Какова конкуренция в данной сфере, какое расположение будет для него наиболее удачным, какие мощности необходимы для полноценного ведения бизнеса и т. д.

Словом, ориентируйтесь на конкретного арендатора, тогда вы не только легко подберете максимально подходящее помещение, но и без труда в дальнейшем сможете найти людей, желающих вести свой бизнес именно у вас.

На основе сделанного выбора вы можете понимать, какой конкретно объект стоит искать: складское помещение, офис или торговое помещение в современном формате стрит-ритейла.

Беспроигрышные варианты и обязательные требования

Сразу отметим, что самым безопасным с точки зрения востребованности вариантом станет помещение, которое уже имеет постоянного арендатора. В этом случае вы сможете получать прибыль уже с первого месяца владения помещением и не потеряете драгоценное время на поиски.

Поверьте, что арендатор (при условии, что у него уже налаженный и доходный бизнес) сам заинтересован оставаться именно в вашем помещении. При благоприятных обстоятельствах вы даже можете повысить арендную ставку.

Еще одним преимуществом такого решения станет тот факт, что помещение с постоянным арендатором, вероятнее всего, уже «причесано» в соответствии со всеми требованиями надзорных органов, а именно Санитарной и Пожарной служб.

На последний факт следует обратить особое внимание, поскольку в случае нарушения каких-либо правил вам придется потратить немалые деньги на то, чтобы исправить сложившуюся ситуацию.

Выбор с точки зрения расположения

Если работать вы планируете с владельцем продуктового магазина, то лучшим местом для выбора станет густонаселенный спальный район. В таком месте высокая проходимость, кроме того, магазины шаговой доступности всегда пользуются высоким спросом у жильцов, а значит, с точки зрения владельца бизнеса такой объект особенно привлекателен.

Планируете сотрудничество с более масштабным арендатором? Рассмотрим вариант с модным бутиком. Очевидно, что для такого бизнеса обязательным условием также является расположение в проходном месте, но публика должна быть другая. Ориентируйтесь на такого покупателя, если готовы предложить ему большое помещение на первой линии в историческом или деловом центре города.

Когда же в качестве потенциального арендатора вы видите только производство, то лучшим решением с точки зрения локации станет промзона спального района или пригород.

Еще один распространенный вариант – общепит. Если речь не о ресторане высокой кухни (а в этом случае помещение должно располагаться в центре и иметь хорошие видовые характеристики), то ориентироваться следует на места вблизи бизнес-центров или образовательных учреждений.

Ориентир на прибыль и востребованность

Кажется, тут все очевидно и также привязано к расположению помещения: объекты в центре будут стоить дороже, а в «спальниках» или загородом – дешевле.

В этом, разумеется, есть своя истина. Однако успех вашего арендного бизнеса будет зависеть не только от назначенной арендной ставки.

Так, например, не стоит забывать, что на небольшое помещение, расположенное в периферийном районе города, арендатор найдется в разы быстрее, чем на масштабную площадь в самом центре. Особенно это ощутимо в условиях кризиса.

Кроме того, шансы, что продуктовая точка в «спальнике» будет пользоваться высоким спросом, выше, чем у модного бутика. А значит, владелец бизнеса надолго задержится в вашем помещении, тогда как арендаторы более дорогих объектов могут уходить чаще, а приходить, наоборот, реже.

Иными словами, обращайте внимание на то, какой востребованностью будет пользоваться ваше помещение. Лучше получать меньший по размерам, но стабильный доход, чем иметь большую, но нерегулярную прибыль.

Где найти арендатора?

Для быстрого и эффективного поиска необходимо использовать максимально доступные вам каналы связи. Начните с интернета: онлайн-агрегаторы, доски объявлений, форумы, социальные сети, контекстная реклама – есть, из чего выбрать. Хотя, как мы уже и сказали, выбирать следует по-максимуму, и если вашего бюджета хватает, не ограничивайтесь одним источником.

Нелишним будет заключить сотрудничество с агентством недвижимости. Во-первых, у риелторов свои каналы поиска арендаторов.

Во-вторых, даже если вы готовились заранее, у специалистов все равно больше опыта и понимания в том, какие сильные и слабые стороны у вашего помещения, а также среди предпринимателей какой сферы лучше продвигать этот объект.

Также риелторы помогут вам назначить правильный ценник на аренду: с одной стороны, чтобы вы не продешевили и не теряли деньги, с другой – преувеличенная арендная стоимость отпугнет потенциальных нанимателей, а вы еще долго будете сидеть в «зале ожидания».

Сотрудничество с агентствами недвижимости несет в себе и другие плюсы, среди которых, например, более широкие возможности рекламирования. Приятным бонусом станет то, что риелторы берут на себя все хлопоты по заключению сделки: составляют необходимую документацию, помогают договориться с нанимателем и т. д.

Особенности арендаторов

Итак, реклама сработала и на пороге вашего помещения уже появилось несколько потенциальных предпринимателей, которые готовы «прописать» свое детище на вашей коммерческой площади. И тут встает очередной непростой вопрос: кого выбрать?

Специалисты рынка рекомендуют сотрудничать с некрупными, но опытными предпринимателями. Так, новички часто срывают сроки оплаты и в целом являются ненадежными партнерами.

Как ни странно, сетевые компании, за редким исключением, также являются не самыми желанными нанимателями. Компании давят на свой авторитет и стабильность (последнее далеко не всегда соответствует действительности), в следствие чего требуют к себе особого отношения.

«Сетевики» в массе своей настаивают на снижении арендной платы, а для официального оформления вашего сотрудничества используют только свой договор, который, разумеется, в большей степени защищает именно их права, тогда как вы лишаетесь возможности быстро сменить арендатора или повысить ставку в соответствии с рыночной ценой.

Помимо этого в случае с крупными по масштабам бизнеса нанимателями по всем спорным вопросам обращаться вам придется непосредственно к персоналу, занимающему помещение. А персонал этот зачастую является лицом некомпетентным.

Впрочем, ради действительно хорошего объекта аренды некоторые «сетевики» готовы идти на уступки и даже могут предложить более высокую оплату.

Лучше всего держать ориентир на тех предпринимателей, которые уже имеют один прочно стоящий бизнес и в данный момент открывают вторую точку. Такие предприниматели являются самыми надежными, основательными и ответственными нанимателями.

Топ объектов коммерции для инвестиционных целей

Менеджеры отдела коммерческой недвижимости подобрали для вас лучшие объекты для приобретения с целью инвестирования. Представленные объекты являются самыми привлекательными с точки зрения популярности у арендаторов и доходности.

Офис 200 м2 на Большом проспекте Петроградской стороны 

Помещение с эксклюзивным дизайнерским ремонтом в лучшей коммерческой части Петроградского района. Интерьер выполнен известной студией, применены дорогостоящие натуральные материалы, установлены дизайнерские радиаторы и сантехника. Представительский интерьер будет интересен крупным компаниям и бутикам премиум-класса.

Ежемесячный доход составит порядка 300 тысяч рублей.

Помещение 702 м2 в центре Кингисеппа

Уникальное предложение: окупаемость помещения составляет всего 6,5 лет (при средней окупаемости в 10-12 лет)! Объект расположен в новом ЖК «Карат» на одной из главных улиц Кингисеппа. Уже сейчас помещением интересуются крупные арендаторы – «Окей», «Пятерочка», «Лента» и т. д.

Ежемесячная прибыль объекта оценивается нашими менеджерами на уровне 561,6 тысячи рублей. Плюсы помещения: витринные окна, выходящие на главную улицу города, большая парковка перед помещением, потолки – 4,5 м, 5 отдельных выходов, большие мощности.

Помещение 67 м2 на Гагаринской улице

Офисное помещение с постоянным арендатором в центре города! Всего 970 м до метро «Чернышевская». Парковка – на придомовой территории или во дворе. Выполнен свежий ремонт, подключены все коммуникации.

Благодаря жилому статусу помещения возможно оформление ипотеки!

Бизнес-центр 1350 м2 на проспекте Науки 

Помещения на цокольном и первом этажах с качественным ремонтом. Имеется два отдельных входа. Постоянные арендаторы, с которыми заключены договоры сроком на 11 месяцев. Имеются договора по всем коммуникациям. Отличный объект для инвестиций!

Менеджеры «М16-Недвижимость» готовы предложить вам еще больше вариантов! Подберем идеальный объект под ваш бюджет и нужды бизнеса, поможем с заключением сделки и дальнейшим поиском арендаторов, звоните!

Источник: https://m16-estate.ru/news/kommercheskaja-nedvizhimost-kak-biznes-chto-nuzhno-znat

Как сдать помещение в аренду

Что следует учесть при аренде торгового помещения

Сдача в аренду коммерческой недвижимости и заключение договора по такой сделке – дело не слишком сложное. Однако, в сравнении с арендой жилых помещений, эта сфера рынка недвижимости руководствуется другими законами и правилами.

Сдача коммерческой недвижимости – прибыльный бизнес, но многие владельцы больших офисных зданий и коммерческих объектов, имеющих небольшую площадь, часто сталкиваются с проблемой поиска добросовестных арендаторов.

  Если решение данного вопроса для вас актуально, то наша будет для вас весьма полезной: в ней речь пойдет о том, как сдать помещение в аренду, сделать это в кратчайшие сроки и с наибольшей выгодой.

Правовая основа аренды коммерческой недвижимости

Прежде чем, разбирать, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду остановимся на законодательных актах, регламентирующих данные действия.

Процесс передачи в возмездное пользование коммерческой недвижимости регулируется ГК РФ (ст. 34).

В соответствии с этим законодательным актом условия, возникающие в процессе оформления соглашения, отражаются в арендном договоре – основном документе, подтверждающем соглашение собственника и арендатора.

Аренда коммерческой недвижимости

Главной обязанностью владельца недвижимого имущества является поддержание порядка и должного состояния в сдаваемом помещении. Так, например, ст.

616 Гражданского кодекса обязывает арендодателя самостоятельно проводить капремонт в определенные сроки.

Эта же статья обозначает и обязанности, возлагаемые на арендатора, в том числе, косметический ремонт помещения, своевременное внесение текущих коммунальных платежей, обеспечение порядка внутри помещения.

За арендодателем закрепляется право сдавать коммерческие объекты и на иных условиях, которые обязательно прописываются в арендном договоре. Допустим, арендодателем могут быть переложена обязанность проведения капремонта на лицо, пользующееся помещением на правах аренды, либо принять на себя обязанности арендатора.

Этапы сдачи недвижимости

При грамотном подходе и понимании всех тонкостей сдачи в аренду коммерческих объектов, практически каждый арендодатель сможет справиться с решением такого вопроса, как самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение. Рассмотрим порядок действий, в деталях описав что нужно предпринять, чтобы заключить максимально выгодную сделку.

При сдаче недвижимости главное – установить оптимальную цену, найти добросовестного арендатора и грамотно подготовить документы по передаче объекта в аренду!

Определяемся со стоимостью аренды

Это первый и крайне важный этап. В случае, если арендодатель лично ведет сделку, установление арендной стоимости, как правило, будет не вполне объективным. Поскольку любым арендодателем планируется получение максимальной выгоды.

Но завышенная цена отпугивает потенциальных арендаторов, при этом заниженная цифра будет вызывать определенные сомнения. Многие владельцы коммерческих объектов адресуются за помощью специалистов (риэлтор/оценщик), хотя сегодня многие анализирую похожие предложения, размещенные на специальных сайтах, к примеру, Avito, Циан и другие интернет-площадки.

Это позволяет разобраться в существующей на рынке ситуации и справедливо оценить собственное помещение.

Помните! Снимая помещение для ведения собственного бизнеса, потенциальный арендатор рассчитывает получать с него прибыль. Вот почему, оценивая помещение, следует учитывать ориентировочный вероятный доход, который он сможет получать.

Кроме этого, при оценке сдаваемого помещения целесообразно учитывать ряд важных факторов, в том числе:

  • площадь сдаваемого помещения;
  • существующая планировка;
  • состояние объекта;
  • наличие предметов мебели и коммуникаций;
  • месторасположение объекта;
  • наличие обустроенных парковок;
  • транспортная и иная доступность для бизнес-партнеров и клиентов арендатора;
  • трафик посетителей (особенно это касается больших торговых, развлекательных и офисных центров).

Учтя вышеизложенные моменты и проанализировав аналогичные варианты, можно установить оптимальную, взаимовыгодную цену на сдаваемое помещение.

Поиск арендатора

Поиск вероятных арендаторов является не менее значимым этапом при сдаче недвижимого имущества. Важно определиться, кому сдать помещение в аренду, ведь встретить добросовестного арендатора зачастую бывает весьма сложно.

После определения размера ежемесячной платы надо подготовить текст объявления.

Обычно в нем в деталях указываются основные параметры объекта – размер помещения, этаж, географическое положение, развитость инфраструктуры, состояние помещения и его оснащение. В тексте целесообразно выделить имеющиеся достоинства помещения. Но не стоит скрывать и возможные минусы сдаваемого объекта, дабы при осмотре не оказаться в неловкой ситуации и не вспугнуть вероятного арендатора.

Следует рассказать поподробнее о вариантах поиска потенциальных арендаторов.

Поиск через друзей/знакомых считается наиболее простым способом найти добросовестного арендатора. Обычно, при наличии обширных «связей» в бизнес-сообществе, собственники коммерческой недвижимости могут достаточно легко и быстро сдать свое помещение.

Публикация объявления на специальных интернет-порталах, коих в сети работает большое количество.

Преимущество данного способа состоит в том, что актуальное предложение аренды видит огромная аудитория пользователей, которые заинтересованы в подборе максимально выгодного варианта.

Но для привлечения их внимания немаловажно составить хорошее объявление с подробным описанием помещения, указав в тексте имеющиеся плюсы и, не забыв отметить минусы. Правдивая информация об объекте поможет быстрее найти арендатора.

Сопроводите объявление несколькими фото предлагаемого помещения. Это поможет потенциальным арендаторам быстрее сориентироваться – интересен ли им ваш объект.

Отправка предложения по e-mail.

Кафе и бары, большие и малые торговые точки, салоны красоты и иные заведения, а также организации часто ищут помещения для открытия новых точек либо переезда в более удобный район.

Разузнать e-mail собственников или управляющих бизнеса, которых может заинтересовать ваше помещение, получится на официальном сайте фирмы.

Особенности сдачи больших и маленьких помещений

Сдать нежилое помещение в аренду, в зависимости от площади сдаваемого объекта, помогут рекомендации профессионалов рынка недвижимости.

Для сдачи помещения небольшой площади:

Организовать поиск потенциальных арендаторов можно лично или через риэлторское агентство

  1. Воспользовавшись помощью профессионалов, надо будет подписать договор на предоставление услуги. После заключения арендного договора, потребуется оплатить услуги агентства. Конечно, можно сотрудничать, опустив формальности, тогда потребуется написать письмо, содержащее коммерческое предложение с указанием риэлторского вознаграждения, и разослать его по агентствам, которые работают с коммерческими объектами. Обычно риэлторское вознаграждение составляет половину месячной арендной платы (разовый платеж).
  2. Решив заняться поиском арендаторов самостоятельно, опубликуйте объявления на бесплатных интернет-площадках, организуйте адресную электронную рассылку, кроме того, эффективным будет размещение баннера на фасаде (платная услуга) в окне сдаваемого помещения (бесплатно).

Сдача помещения большой площади:

Если к сдаче в аренду планируется большое помещение, а значит, оно будет иметь высокую предполагаемую доходность, то можно сделать простой сайт со своим коммерческим предложением.

Обычно интернет-сайт продвигается контекстной рекламой, с использованием ключевых запросов. Это позволяет выйти на целевую аудиторию, при этом, в данном варианте можно управлять стоимостью объявления.

В этом варианте вы сможете разрекламировать свой объект и сэкономить на агентском вознаграждении.

Подписание договора

Грамотная презентация сдаваемого помещения – гарантия успешного проведения сделки. При показе объекта постарайтесь предоставить максимум информации, обратив внимание потенциального арендатора на преимуществах и вероятной прибыли, которую он сможет получать при аренде данного объекта.

Подписание соглашения – завершающий и самый главный этап сделки. Профессионально подготовленный и оформленный арендный договор выступает защитой для арендодателя от недобросовестного арендатора. В арендном договоре надо прописать:

  • идентификационные данные собственника объекта и арендатора;
  • адрес нахождения объекта, его площадь и ключевые характеристики;
  • регистрационная информация;
  • срок действия договора;
  • размер арендной платы и регламент ее внесения.

К сведению! Законом запрещается увеличение арендной платы собственником помещения больше одного раза в 12 месяцев. А потому в документе надо прописать наибольший размер вероятного увеличения, уточнив срок обязательного извещения арендатора.

Документ должен содержать детальное описание прав/обязанностей участников договора, а также ответственность сторон за нарушение разделов документа. Не помешает включить в документ опись имущества, которое есть в помещении. Так после окончания аренды собственник может истребовать финансовую компенсацию за испорченное имущество.

Как быстро найти арендатора

Еще несколько полезных советов помогут быстро сдать офис в аренду и объект иного предназначения.

Собственникам, которые не готовы лично заниматься поисками арендатора, проводить показы/переговоры – имеет смысл обратиться за помощью профессионального риэлтера. Он объективно оценит помещение, установив его реальную стоимость, сделает качественные фото, правильно составит текст объявления и станет заниматься демонстрацией вашего имущества.

Впрочем, в сотрудничестве с агентством имеются некоторые нюансы. Их необходимо уточнить до начала сотрудничества.

Если арендодатель хочет быстро найти арендатора своего помещения, то он может возложить оплату агентского гонорара на себя (многие агентства берут оплату за услуги именно с арендаторов). Данный вариант часто применяется собственниками элитной недвижимости или если во владении находится много объектов.

Деньги, уплаченные риэлтеру, в том числе, будут потрачены на расходы по сдаче в аренду объекта. Другой быстрый вариант сдать коммерческую недвижимость – уменьшить арендную плату. И совсем не нужно сдавать помещение за «три рубля», достаточно снизить стоимость аренды на 5-10%.

Тогда у помещения повышается конкурентоспособность.

Возможные риски при сдаче помещения в аренду

Любой собственник переживает за состояние сдаваемого помещения и хочет иметь доход от сделки. Приведем главные риски собственников коммерческой недвижимости и расскажем, как от них защититься.

Нецелевое пользование помещением

В любом правильно подготовленном арендном договоре указываются цели его использования и условия эксплуатации. Это относится к оборудованию, сдаваемому с помещением.

Допустим, при заключении сделки арендатор обещал пользоваться помещением, как складом, а открыл в нем магазин. Арендодатель имеет право потребовать аннулирования соглашения, не возмещая внесенную арендную плату и наложения штрафа на арендатора.

Повреждение имущества

Объект был передан арендатору в хорошем состоянии, с техникой и оборудованием. Но однажды обнаруживается, что помещение пребывает в состоянии разрухи, оборудование сломано и т.д. В таком случае арендодатель может истребовать полного возмещения нанесенного ущерба. При этом возмещению подлежат не только расходы на ремонтные работы, но и стоимость (рыночная) сломанного оборудования.

Ответственность не предусматривается в тех случаях, когда помещение и имущество были испорчены при форс-мажорных обстоятельствах (пожар и т.д.).

Арендатор отказывается вносить арендную плату

Неаккуратные плательщики обычно наказываются материально. Хотя это осуществимо только при правильном оформлении/составлении арендного договора — в нем четко прописаны сроки, порядок и размер ежемесячной арендной платы.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/kak-sdat-pomeshhenie-v-arendu.html

Как арендовать торговое помещение? Советы по выбору площади

Что следует учесть при аренде торгового помещения

Аренда торгового помещения под магазин – это одно из наиболее часто встречающихся явлений на современном рынке коммерческой недвижимости.

При поиске объекта, подходящего для аренды стоит учитывать очень много факторов, которые окажут непосредственное влияние на ведение бизнеса.

В их числе, например, расположение помещения, стоимость аренды, окупаемость. Чтобы бизнес шел хорошо, первое, с чего следует начать и уделить особое внимание – это выбор расположения торговой недвижимости.

Выбираем торговые точки в аренду

Организация бизнеса, связанного с торговлей изначально предполагает его расположение в таком месте, которое характеризуется постоянным большим потоком потенциальных покупателей, потребителей. Поэтому, одним из самых важных факторов, на который Вам стоит ориентироваться, будет являться доступность помещения.

Кроме того, расположение должно зависеть от того, какие конкретно услуги или продукты Вы будете предлагать клиентам.

Для того, чтобы понять где и какое арендовать торговое помещение, нарисуйте портрет своего потенциального покупателя, разберитесь с тем, когда именно и в каких условиях он будет заинтересован в том, чтобы делать у Вас покупки.

Например, небольшой продуктовый магазин или магазин недорогой одежды, будет более уместен в спальных районах. С другой стороны, гипермаркет продуктов и посуды, товаров для дома, бутик дорогой брендовой одежды скорее окупят себя при расположении ближе к оживленному центру города.

Думайте о тех потребностях клиентов, которые Вы можете удовлетворить и выстраивайте стратегию поиска недвижимости для аренды в зависимости от этого.

Как и где искать помещение в аренду

Для того, чтобы выбрать максимально подходящий и выгодный вариант аренды, подходите к решению проблемы как можно более комплексно.

Используйте все возможные варианты: печатные издания, публикующие объявления, доски объявлений, интернет – ресурсы, количество которых вообще не ограничено.

Приготовьтесь к большому количеству переговоров.

Каждый арендодатель заинтересован в том, чтобы как можно выгоднее сдать свой объект, поэтому они не готовы говорить о недостатках своих помещений. Вы должны грамотно выстроить беседу и ещё по телефону постараться понять, могло бы данное помещение Вас устроить и есть ли смысл договариваться о его просмотре.

Лучше всего сразу же определиться с параметрами помещения, выписать все самые важные характеристики и наводить справки в соответствии с получившимся списком.

Если Вы уверены, что место, которое Вам приглянулось не пользуется особым спросом у других арендаторов, не пожалейте времени и сил на ведение переговоров по вопросам оценки стоимости помещения. Постарайтесь получить как можно большую скидку – это будет хорошим вознаграждением за усилия.

Помочь арендовать помещение может профессиональный игрок рынка недвижимости – агентство. Риелтор, учитывая все Ваши потребности и тип бизнеса, которым Вы собираетесь заняться, подберет наиболее удачные варианты с точки зрения выгоды и перспектив, Вам же останется только выбрать из предложенных и договорить о условиях, которые устроят и Вас и арендодателя.

Таким образом, потратив некоторую сумму на услуги специалиста, Вы сможете сэкономить значительное количество времени и, что немаловажно, нервов. Грамотное ведение переговоров, хорошее знание рынка и всех возможных конкурентов – это явные преимущества специалистов, которые позволят получить очень много выгод от сотрудничества с ними.

Прежде чем договариваться об аренде и её условиях, составлении договора аренды, ознакомьтесь с документами, на основании которых арендодатель распоряжается имуществом.

Добросовестный контрагент должен предоставить Вам Свидетельство о  праве собственности на объект, Свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица.

Без этих документов установить точно, имеет ли право лицо на распоряжение имуществом, будет проблематично. Достоверность документов, предоставленных арендодателем в свою очередь можно подтвердить, запросив соответствующую выписку из ЕГРП.

Заключение договора аренды торговых площадей

Итак, договор заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Арендодателем может выступать собственник или другое лицо, наделенное правом распоряжения недвижимым имуществом в силу доверенности или другого документа. Арендатор, это лицо, заинтересованное арендовать имущество арендодателя за оговоренную в соглашении  сумму.

В договоре должно быть абсолютно точно идентифицировано помещение, которое сдается в аренду. Должны быть указаны основные характеристики: адрес, номер дома, номер помещения, на каком этаже располагается и т.д. Для помещений  в торговых комплексах нужно указывать полный адрес всего торгового центра, этаж, условный или установленный номер помещения.

Лучше всего сделать приложения к договору аренды. В их число можно включить: общий план этажа, на котором обозначено конкретное помещение, которое сдается в аренду. Это также могут быть правила использования помещения, правила относительно ремонтных работ и др.

Если планируется аренда помещения на срок более 11 месяцев, то такой договор должен быть зарегистрирован в органах Росреестра.

Для этого необходимо подать соответствующее заявление, к которому должны быть приложены от арендодателя: документы на сдаваемое в аренду помещение и  учредительные документы, а от арендатора – свидетельство о регистрации и постановке на налоговый учет.

Обратите внимание на то, что в договоре помимо взаимных прав и обязанностей должна быть закреплена ответственность сторон.

Правила, устанавливающие порядок доступа в помещение, условия расторжения договора, в том числе и досрочного, порядок оплаты различных платежей, помимо ежемесячной арендной платы.

При передаче помещения, чтобы избежать проблем в будущем, необходимо составить передаточный акт, в котором будет расписано техническое состояние помещения на момент перехода к арендатору.

Зафиксируйте в нём все недостатки, чтобы в дальнейшем не пришлось нести ответственность за порчу имущества, к которой Вы, в общем-то, никакого отношения не имеете.

Самое важное, помнить, что заключение договора и передача имущества в устной форме – невозможны. Если Вы составите неграмотно договор, упустив какие-либо существенные условия аренды, то он автоматически станет недействительным и отстоять свои права по нему будет достаточно сложно.

Не забывайте о том, что арендную плату будет необходимо выплачивать сразу, с момента заключения договора.

Сделки с коммерческой недвижимостью имеют большое число тонкостей и нюансов.

Можно наткнуться на огромные подводные камни, которые изначально незаметны, поэтому, не лишено смысла, обратиться к специалистам.

Риелторы не только грамотно подберут недвижимость, проверят ее юридическую чистоту, надежность арендодателя, подлинность всех документов, но и грамотно составят договор, учитывая все нюансы и конкретную ситуацию, помогут при первичных расчетах и подписании акта передачи – как мы поняли, одного из очень важных документов при аренде торговой и любой другой коммерческой недвижимости.

У вас есть вопрос юридического характера?

Источник: http://ProdatKvartiry.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/kak-arendovat-torgovoe-pomeshhenie-sovety-po-vyboru-ploshhadi/.html

5 ошибок при аренде офиса: как не попасть на деньги

Что следует учесть при аренде торгового помещения

Стоит насторожиться, если недавно открывшийся офис предлагает низкие арендные ставки. Будьте готовы к тому, что через 11 месяцев – обычно именно на такой срок заключается договор – вам поднимут арендную плату минимум на 50%.

Перед подписанием договора необходимо подробно обсудить адекватные и выгодные условия возможного повышения арендной ставки.

«Увеличение арендной платы не должно быть внезапным для арендатора, — подчёркивает Игорь Кабатов, директор по развитию УК «ИТКОЛ», — можно прописать в договоре, например, повышение ставки не чаще одного раза в год, на фиксированную сумму или процент».

Необходимо также чётко понимать, какие услуги, предоставляемые арендодателем, входят в стоимость аренды.

Часто арендатор уже после заключения договора обнаруживает, что расходы на электричество, воду, отопление, уборку, вывоз мусора и охрану ему придётся оплачивать отдельно. Кроме того, в ряде случаев арендодатель может указать размер арендной платы без НДС. В этом случае вам фактически придется платить на 18% больше, чем вы планировали.

Захочу – и завтра же расторгну договор

При заключении договора важно обращать внимание на срок его действия и условия пролонгации. Чаще всего вы должны будете письменно уведомить арендодателя за 3 месяца до окончания срока договора. Детали условий аренды необходимо обсуждать с арендодателем как можно более подробно.

К примеру, важно знать, получит ли ваша компания «юридическую прописку», то есть, будет ли она включена в официальный список арендаторов.

Не забудьте, что вывеска, реклама или любая другая внешняя навигация в офисном здании устанавливается только с согласия собственника: если она вам нужна, это надо уточнить отдельно.

Обратите внимание на варианты расторжения договора, потому что многие арендодатели не горят желанием возвращать обеспечительный платеж или учитывать его за последние месяцы аренды. Не подписывайте договор в у.е., каким бы соблазнительным он ни выглядел.

Кому надо, тот доедет

Территориальное расположение и транспортная доступность – это первое, на что стоит обратить внимание при выборе нового офисного помещения для своей компании. Далеко не все ваши сотрудники и тем более клиенты готовы тратить полтора-два часа на дорогу или парковать машину за три квартала от офиса. Нелишним будет также продумать, где они смогут перекусить или выпить кофе.

При этом гнаться за «престижностью» локации стоит далеко не всегда. Арендная плата в высококлассных бизнес-центрах в центре города зачастую неоправданно высока, а работники небольшого стартапа не обрадуются необходимости каждый день покупать бизнес-ланч в дорогом ресторане просто потому, что более дешёвого общепита рядом нет.

Мой арендодатель – честнейший человек!

«Доверяй, но проверяй» – золотое правило арендатора.

Прежде чем подписывать договор, необходимо попросить арендодателя предоставить подлинники документов, подтверждающих право распоряжения помещением: свидетельства о праве собственности, договора купли-продажи или договора аренды с генеральной доверенностью.

Если выяснится, что помещение сдаётся в субаренду, нужно убедиться, что арендодатель имеет на это право. Для этого нужно попросить его показать вам свидетельство о регистрации организации и копию приказа о назначении директора.

Чёрт с ними, с деталями!

Перед заключением договора аренды нужно самым тщательным образом проверить состояние вашего будущего офиса. Работают ли розетки, открываются ли окна, исправно ли освещение, кондиционер и замки – во всем этом арендатор должен убедиться заранее, особенно если офис расположен в старом здании.

Важнейший вопрос для большинства арендаторов – интернет. Лучше заранее выявить, какие интернет-провайдеры есть в вашем будущем офисном здании. Бывает, что арендодатель предлагает только одного провайдера, разрешая съемщикам работать только с ним. Такой подход может нанести ощутимый удар по вашему бюджету и превысить реальную стоимость в разы.

Прежде чем въехать в новый офис, арендатор должен чётко представлять себе режим работы и систему охраны бизнес-центра.

При наличии современной системы безопасности и сигнализации компания может быть спокойна за своё имущество, однако нужно помнить, что пропускной режим может оттолкнуть потенциальных клиентов, которым вряд ли понравится каждый раз тратить своё время на получение пропуска.

Спрашивать арендодателя о каждой мелочи перед заключением договора – единственный способ получить качественное офисное помещение по разумной цене без «подводных камней».

Кроме того, имеет смысл поговорить с будущими соседями: о них можно узнать о собственнике много такого, чего он никогда не рассказал бы сам.

Важно помнить, что вы выбираете помещение, в котором будете работать не один день, а в случае вынужденной смены офиса вы можете потерять как потраченные средства, так и время на поиски нового «дома» для своей компании.

Источник: https://spark.ru/post/29136

Ответы на эти 5 вопросов помогут вам избежать проблем при аренде офиса

Что следует учесть при аренде торгового помещения
Фото с сайта furpur.ru

На что обратить внимание при выборе офиса, чтобы потом не судиться с арендодателем, — рассказали руководитель и практики строительства и недвижимости REVERA Денис Богданов и юрист Александр Штрикуль.

— К договору аренды недвижимости обычно подходят не так серьезно, как, например, к договору покупки: платежи растянуты во времени и суммы не такие значительные, а «выйти» из сделки на первый взгляд проще. Такая недооценка часто приводит к финансовым потерям для бизнеса. Вот 5 главных вопросов, ответы на которые помогут вам избежать проблем с арендодателем.

Денис Богданов
Ассоциированный партнер, руководитель практики строительства и недвижимости REVERA
Александр Штрикуль
Юрист практики строительства и недвижимости REVERA

1. Что вы арендуете?

Присмотрев подходящий объект, первым делом запросите информацию о нем. В Беларуси эта информация есть в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, в России — в Росреесте, в Украине — в Департаменте государственной регистрации и нотариата.

Почему это важно? Через эти ресурсы вы можете проанализировать не только выданное когда-то собственнику свидетельство о регистрации его прав на объект, а актуальную информацию о правообладателе, существующих именно сейчас арестах, запретах, залогах и других обременениях объекта, его актуальных физических характеристиках.

Если не проверить объект, арендатор подвергает себя нескольким рискам.

1. Арендовать объект, который не был зарегистрирован.

Чем это плохо? Объект недвижимости (капитальное строение, помещение, машино-место) считается созданным с момента регистрации, и права на него возникают также с даты регистрации.

Соответственно, если здание не зарегистрировано, то ни у арендодателя, ни тем более у арендатора прав на него нет, и в конфликтной ситуации будет очень сложно что-то доказать, поскольку договор не будет иметь никакой силы.

2. Если при этом незарегистрированный объект не был введен в эксплуатацию, то использовать его в принципе нельзя. Любая деятельность в таком объекте запрещена и наказывается штрафом.

3. Арендовать помещение, назначение и характеристики которого не подходят под бизнес арендатора.

Для некоторых видов бизнеса целевое назначение помещения и его характеристики критично важны — без этого они не могут выполнить лицензионные и другие специальные требования. Не проверив объект, вы не можете быть на 100% уверены, что арендуете подходящее помещение.

Например, казино должно иметь помещение площадью не менее 250 м2 и занимать его полностью, а также не должно располагаться в зданиях учреждений образования, санаторно-курортных и оздоровительных и др.

2. У кого вы арендуете?

И здесь вам опять же поможет выписка из вышеперечисленных госучреждений — c ней вы поймете, ведете ли переговоры об аренде именно с собственником, так как это быстрее и безопаснее всего. В целом, есть несколько вариантов, у кого вы можете правомерно арендовать помещение.

1. Аренда у собственника — самый безопасный вариант.

Фото с ссайта perm.rbc.ru

2. Аренда у унитарного предприятия, аренда от имени доверительного управляющего. Ключевым моментом при аренде у предприятия является согласование договора аренды собственником. Право управляющего на передачу недвижимого имущества в аренду должно быть предусмотрено собственником в договоре доверительного управления.

3. Субаренда. По договору субаренды вы можете арендовать у того, кто сам арендовал объект у собственника. При этом право на субаренду должно быть прописано в первоначальном договоре. Если оно не прописано, арендатору нужно письменное согласие владельца здания на то, чтобы «первоначальный» арендатор сдавал освободившиеся у него площади третьему лицу.

При этом важно помнить, что прекращение договора аренды автоматически «ставит крест» на договоре субаренды: в этом случае права субарендатора никак не защищены. Такой способ может быть использован недобросовестным арендодателем для того, чтобы прекратить договор с субарендатором в случае, если такой арендодатель является аффилированной с собственником компанией.

4. Аренда у двух и более собственников. Если объект недвижимости принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, то сдаваться в аренду он может только с согласия всех собственников..

3. Как проверить надежность арендодателя?

Для этого можно обратиться к бесплатным публичным ресурсам госорганов.

В Беларуси:

  • Сведения о госрегистрации и текущем статусе организации
  • Единый государственный реестр сведений о банкротстве
  • Сведения о ликвидации, прекращении деятельности субъектов хозяйствования

В России:

  • Сведения о госрегистрации и текущем статусе организации
  • Задолженность по уплате налогов, непредставление налоговой отчетности более года
  • Сообщения юрлиц о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала и др.
  • Сведения о стадиях банкротства юрлиц

В Украине:

  • Сведения о госрегистрации и текущем статусе организации
  • Данные о том, находится ли компания на учете в налоговых органах и имеет ли налоговый долг на момент проверки
  • Сайт для уточнения данных об открытых в отношении потенциального партнера процедурах банкротства

4. Как лучше прописать стоимость аренды в договоре?

Есть 2 наиболее часто встречающихся варианта:

  • Указать фиксированную сумму (с НДС или без него) за определенный период аренды
  • Указать формулу для расчета. Здесь важно убедиться, что все ее составляющие постоянны и нет переменного коэффициента, который арендодатель вправе менять. Иначе может получиться, что вы ожидали платить 2000 евро в конце месяца, а получили требование на оплату 3000

Что еще стоит обозначить в договоре?

  • Как часто и на сколько арендодатель может требовать повышения платы
  • Способы и сроки внесения арендной платы
  • Пункт о том, что плата каждый раз повышается только по соглашению сторон

Фото с сайта spec.drom.ru

Помните, что ваши расходы как арендатора не будут ограничиваться только лишь арендными платежами. Они часто включают постоянные затраты на коммунальное и эксплуатационное обеспечение объекта; разовые или периодические на переоборудование, ремонт и модернизацию помещений; потери (использование денег во времени) от выполнения обязательств по перечислению обеспечительного платежа.

5. Компенсируют ли ваши вложения в ремонт?

Если вы хотите отремонтировать или переоборудовать помещение под свой бизнес, это нужно заранее письменно согласовать с собственником. Если этого не сделать, то от вас могут потребовать привести помещение в первоначальный вид или отказаться компенсировать ваши вложения в ремонт.

Чтобы понимать, на что можно рассчитывать, надо отличать 2 вида улучшений: отделимые (например, кондиционер, который без вреда для него можно демонтировать и установить в другом помещении) и неотделимые (например, обои, которые невозможно отделить и полноценно повторно использовать).

Чаще всего проблемы возникают с неотделимыми улучшениями. Если в договоре не предусмотрели обратное, при прекращении аренды собственник должен компенсировать арендатору их стоимость. Это вполне логично, ведь его имущество было значительно улучшено за счет другого лица (арендатора).

Однако претендовать на компенсацию арендатор может, только если одновременно соблюдаются 2 условия:

  • В договоре нет положения о «невозмещаемости» ремонта
  • Такие улучшения согласованы собственником

В качестве резюме

Если подытожить вышесказанное, из нашего опыта — нельзя недооценивать договор аренды, нужно подходить к нему столь же внимательно, как если бы вы покупали помещение, а не просто снимали его. Это поможет избежать ненужных затрат в будущем.

Источник: https://probusiness.io/law/4340-otvety-na-eti-5-voprosov-pomogut-vam-izbezhat-problem-pri-arende-ofisa.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.