+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Что нужно знать, заключая договор аренды офиса или нежилого помещения?

Содержание

Новостройки все новостройки

Что нужно знать, заключая договор аренды офиса или нежилого помещения?

Договор аренды офиса: важные моменты

Действующий Гражданский Кодекс РФ, в главе 34 содержит нормы, регулирующие вопросы аренды любых помещений, в т.ч. и офисных.

В договоре аренды обязательно должны быть указаны реквизиты сторон, срок аренды помещения, размер и способы внесения арендной платы, а также перечислены права и обязанности арендатора и арендодателя, ответственность сторон и порядок его расторжения.

Кроме того, детально точно нужно описать и сам объект договора, которым является помещение, сданное физическому или юридическому лицу в аренду. Это общие требования, предъявляемые законом к договорам найма, подвидом которого является аренда офиса.

Сам договор аренды составляется в письменном виде и при некоторых условиях подлежит обязательной государственной регистрации, отсутствии которой может быть снованием для признания договора недействительным.

Помимо общих правил, установленных ГК РФ, в договор аренды могут быть включены иные условия, которые признаются сторонами существенными или значимыми, поэтому
арендатор, при желании сможет прописать в нем все нюансы взаимоотношений с арендодателем, начиная от вопросов, касающихся ремонта помещения и заканчивая, обязанностями по мытью окон и смене перегоревших лампочек. При этом все, что прописано в тексте договора, будет иметь законную силу с момента подписания договора сторонами, если речь идет о краткосрочной аренде или с момента государственной регистрации, если срок аренды равен или превышает один год.

Срок аренды

Поскольку речь зашла о таком существенном условии договора аренды, как срок его действия, то стоит заметить – он является основанием для государственной регистрации, если договор заключен на один год или более.

Если стороны не подали документы в регистрирующий орган, то он может быть признан в последующем недействительным. Однако, некоторые арендаторы и арендодатели, не желая нести материальные и временные расходы, связанные с прохождением государственной регистрации прибегают к хитростям.

Они заключают договор аренды сроком на одиннадцать месяцев на условиях последующей пролонгации договора, либо заключают договор на неопределенный срок.

Арендная плата

Арендная плата, ее размер и способ внесения является одним из существенных условий договора аренды офиса, без них договор считается недействительным. Арендная плата может быть установлена исходя из стоимости одного квадратного метра помещения, или указываться за все помещение в целом.

Арендные платежи могут быть не только фиксированной суммой, что наиболее оптимально для арендатора, но и прописываться в качестве услуг, оказанных арендодателю – арендатором, например, бухгалтерское сопровождение.

Такое разнообразие выбора удобно для сторон, как и то, что размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год, если иное не указано в договоре аренды офиса.

Ремонт

Поскольку в уютном офисе работается лучше, а для многих компаний чистота и красота – это обязательное условие для съема помещения, то перед составлением договора обсудите с арендодателем кто и как часто будет делать ремонт в офисе, а кто возьмет на себя обязательство по поддерживанию помещения в приличном виде.

Придя к единому мнению, зафиксируйте его в договоре аренды офиса, как и состояние самого офиса, например в акте. При этом, акт должен быть составлен и подписан сторонами или их уполномоченными представителями в присутствии двух свидетелей.

Как правило, текущим ремонтом должен заниматься арендатор, если состояние помещения хорошее, а капитальным – арендодатель. Если арендатор будет за свой счет производить и капитальный ремонт и текущий, то собственник помещения может компенсировать ему часть затрат или зачесть их в счет арендной платы.

Однако в договоре все может быть прописано и по-другому, как сам ремонт и срок его проведения, так и смета расходов и порядок компенсации.

Расторжение договора

Арендатор и арендодатель должны соблюдать взятые на себя обязательства по договору аренды офиса, в противном случае потерпевшая сторона может потребовать расторжения отношений в одностороннем порядке.

Кроме того, стороны могут расторгнуть договор аренды из-за истечения срока его действия или по взаимному согласию.

Действующее гражданское законодательство предусматривает односторонний отказ от договора аренды арендодателем в случае, если арендатор:

  • не исполнил обязанностей по оплате арендной платы более двух раз;
  • использовал арендуемое помещение с существенным нарушением условий договора аренды;
  • существенно ухудшил арендуемое имущество;
  • не провел в установленный договором аренды срок, капитальный ремонт помещения (если эта обязанность была прописана в договоре).

На одностороннее расторжение договора имеет право и арендатор, в случаях, если арендодатель:

  • не исполнил взятых на себя обязательств по передаче помещения в пользование арендатору; в арендуемом помещении обнаружились недостатки, которые не были оговорены в договоре аренды;
  • не провел капитальный ремонт помещения.

Перечень оснований для одностороннего отказа от исполнения договора аренды одной из сторон, данный ГК РФ не является исчерпывающим, что означает право сторон самостоятельно и с учетом специфики своих отношений, определять ситуации, когда договор аренды может быть расторгнут.

Обязательные атрибуты договора

Итак, исходя из буквы закона и судебной практики, в договоре аренды офисного помещения должно быть указано:

  • максимально точное описание объекта аренды, начиная с адреса и его месторасположения на поэтажном плане здания;
  • ссылка на документ (Свидетельство на право собственности, договор, доверенность), подтверждающий право арендодателя на распоряжение данным объектом недвижимости:
  • срок действия договора, при отсутствии которого он признается бессрочным, что означает наличие возможности у обеих сторон для отказа от заключения договора;
  • срок аренды, который влияет на государственную регистрацию и может не совпадать со сроком действия договора, например, если подписание передаточного акта сторонами не совпадает с моментом вступления в силу договора аренды;
  • арендная плата, а именно ее размер и способы внесения. Целесообразно прописать в договоре аренды не только эти пункты, но и положения, касающиеся тех услуг, которые в нее входят. Это позволит разграничить обязанность по оплате коммунальных услуг и иных платежей;
  • большинство арендаторов предпочитают указывать в договоре аренды и ту сторону, которая несет на себе бремя совершения действий и несения материальных затрат, связанных с государственной регистрацией договора аренды, если он заключен на срок один год и более;
  • указание на права третьих лиц на объект недвижимости, сдаваемый в аренду также обязателен (при их наличии);
  • условие об оплате коммунальных расходов, которые будут оплачиваться на основании выставленных коммунальными службами счетов, следует указать в договоре отдельной строкой, как и то лицо, которое должно их оплачивать полностью или частично. При этом важно отметить, если такого пункта в договоре аренды офиса нет, то она целиком и полностью ложиться на собственника помещения;
  • неотделимые улучшения, произведенные арендатором в силу специфики его деятельности, могут стать краеугольным камнем для сторон. Это условие и порядок действий по улучшению офиса следует прописать в договоре;
  • особыми моментами, которые также следует оговорить отдельно, являются ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащие исполнение взятых на себя обязательств и порядок возврата помещения арендодателю.

И последнее, на что стоит обратить внимание перед подписанием договора аренды и последующим переездом:

  • Если офисное помещение, расположено на первом этаже жилого дома, и некогда являлось квартирой, то убедитесь, что оно было переведено из жилого фонда в нежилой. Это подтверждается соответствующими документами.
  • Если офисное здание является самовольной постройкой, то учтите, что такие постройки, возведенные на земельных участках, не отведенных для этих целей и без получения необходимых разрешений, или возведенные с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил сдаваться в аренду не могут.

Учитывая рекомендации, изложенные выше и прислушавшись к советам специалистов, вы сможете заключить безопасный договор аренды.

Источник: http://37re.ru/publication/article/134/

Аренда нежилого помещения: что нужно знать?

Что нужно знать, заключая договор аренды офиса или нежилого помещения?

Выбрать подходящий офис и заключить выгодный договор аренды нежилого помещения – задача непростая, особенно для небольших и молодых компаний. Проще всего обратиться к опытному агенту, который возьмет на себя все этапы сделки.

Однако если возможности нанять риелтора или обратиться к юристу не имеется, придется действовать самостоятельно.

Избежать ошибок с арендой, продажей нежилого помещения и при этом оптимизировать налогообложение фирмы помогут рекомендации специалистов.

В поисках идеального офиса

Прежде чем приступить к посещению бизнес-центров и осмотру предлагаемых «квадратов», необходимо четко сформулировать свои требования. Для этого нужно определить:

  • Метраж и местоположение будущего офиса.
  • Зачем вам понадобилась аренда нежилых помещений. Если основными будут представительские функции, то придется раскошелиться на офис неподалеку от станции метро с собственной парковкой. Для комфортной работы сотрудников потребуется хорошая инфраструктура. А чтобы открыть магазин или парикмахерскую, надо продумать целый ряд условий (возможность разгрузки и хранения товаров, наличие разрешений на деятельность и прочее).
  • Класс бизнес-центра. Следует заранее уточнить, насколько высоки ваши требования и как много вы готовы заплатить.

Очертив границы поиска и приступив к изучению объектов, будущему арендатору в каждом случае следует решить, насколько целесообразна будет аренда нежилых помещений:

  • Собственник. Если здание принадлежит муниципалитету, вы, скорее всего, сэкономите на аренде, но должны будете покинуть помещение по первому требованию.
  • Режим работы комплекса. Нужно удостовериться, что в случае аврала сотрудники смогут попасть в здание в выходные или в вечернее время.

Офис в аренду или в лизинг

Даже в начале небольшого стартапа в процессе поиска офиса стоит задуматься, какие виды аренды нежилых помещений окажутся предпочтительными. В частности, вам предстоит определить:

  • Оптимальный срок аренды нежилого помещения. Долгосрочный договор (более одного года) потребует процедуры регистрации.
  • Необходимость перехода объекта в вашу собственность до или после срока истечения аренды нежилого помещения.
  • Интересен ли вам лизинг, который позволит со временем выкупить офис.

Изучаем помещение

Когда вам удастся найти новый офис в хорошем районе, с достойной инфраструктурой и доступной ценой, не торопитесь заполнять заявление на аренду нежилого помещения. Сначала необходимо убедиться, что привлекательный фасад не скрывает проблем для вашего бизнеса.

  • Уточните право собственности владельца нужных вам «квадратов». Подтверждением станет выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость. Этот документ также расскажет, находится ли помещение в залоге или под арестом. От проблемного офиса лучше отказаться – банки впоследствии могут не дать кредит на развитие бизнеса.
  • Внимательно изучите коммуникации. Сможете ли вы подключить оборудование или обустроить серверную? Устроят ли вас скорость имеющегося Интернета и качество телефонной связи? Также следует определить, отвечает ли нежилое помещение, которое вы хотите взять в аренду, специфическим потребностям бизнеса (если вы открываете ресторан или салон красоты), и можно ли вести в нем вашу деятельность.
  • Узнайте, получите ли вы юридический адрес.

Зачем нужна помощь специалиста

Чтобы избежать срочных переездов, перед заключением сделки необходимо досконально проверить интересующий объект. В частности, установить соответствует ли ОКВЭД аренда нежилого помещения будущей форме его эксплуатации. Такая проверка – процесс всегда непростой и трудоемкий.

И если дело касается не известного бизнес-центра, а, например, предложения физического лица или ИП, выполнить ее самостоятельно, изучив все тонкости и преодолев «подводные камни», практически невозможно.

Приглашенный эксперт тщательно изучит все документы для аренды нежилого помещения и вынесет свои рекомендации относительно договора и легитимности аренды в целом. Специалист оценит:

  • законность сделки;
  • правомочность представителя собственника нежилого помещения, которое планируется взять в аренду;
  • соблюдение прав и интересов третьих лиц.

Заключаем договор

Договор аренды нежилого помещения станет чрезвычайно важным для развития бизнеса. Он может сэкономить средства и обеспечить продуктивную работу офиса или буквально разорить. Изучая предложенный арендодателем вариант документа, обратите внимание на следующее:

  • Сведения об объекте. Они должны быть максимально полными (адрес, метраж, регистрационные данные).
  • Права и обязанности сторон. В этом пункте надо избегать размытых формулировок.
  • Срок аренды нежилого помещения. Договор бывает краткосрочным (до 11 месяцев), заключенным на неопределенный срок или долгосрочным (больше года). Последний потребует регистрации в Федеральной Регистрационной Службе. Пролонгация договора аренды нежилого помещения может быть прописана в нем отдельным пунктом.
  • Расходы на содержание помещения. Как правило, с арендатора взимается только плата за пользование помещением и коммунальные услуги, а чтобы не возникло осложнений, все условия лучше четко прописать в договоре заранее
  •  Условия досрочного расторжения. Уточните, будете ли вы платить штраф в случае внезапного переезда, и потребуется ли внести депозит.

Если вы не согласны с некоторыми пунктами и хотите что-то изменить в типовом договоре, предложите зафиксировать новые условия в дополнительном соглашении. А перед заселением обязательно потребуйте передаточный акт аренды нежилого помещения.

Аренда нежилого помещения и налоги

Сдавая «квадраты» на любой срок, арендодатель должен платить налог. Арендатор же, являясь юридическим лицом, может уменьшить налогооблагаемую прибыль на сумму арендной платы. Следуя закону, если производится аренда нежилого помещения, налогообложение несколько меняется.

При использовании снимаемого объекта под производственные нужды арендная плата включается в себестоимость продукции. Однако этот механизм применим только для легитимных сделок: договоры на длительный срок аренды нежилого помещения обязательно проходят государственную регистрацию.

Известно, что этот процесс займет немало времени, поэтому на период регистрации можно заключить краткосрочный договор.

Также читайте:

  • Платных парковок за ТТК станет больше
  • Московские пробки или Где аренда офиса удобнее
  • Постановка управленческой отчетности для арендаторов АДЦ «Преображенский»

Источник: https://oao-sokol.ru/stati-i-otzyvy/arenda-nezhilogo-pomescheniya/

Обязательные положения типового договора аренды нежилого помещения

Что нужно знать, заключая договор аренды офиса или нежилого помещения?

Договор аренды нежилого здания или помещения весьма распространен в сфере оказания бытовых услуг и торговли (например, аренда складских площадей или магазинов).

Но и в производственном сегменте бизнес часто строится с применением арендованных помещений.

Помимо того, фактически аренда офисных помещений в различных сферах предпринимательской деятельности уже стала нормой.

В публикуемой статье мы поведем разговор о том, что представляет собой типовой договор аренды нежилого помещения.

Зачем заключать договор аренды помещения

Правовые отношения по аренде различных нежилых помещений должны быть оформлены специальным договором аренды помещения. 

Жизнь показывает: когда составляется договор аренды помещения, нередко возникают различные вопросы правового характера, спорные моменты, от решения которых обычно зависит правильность оформления договора аренды и уровень заложенных в документе потенциальных правовых рисков.

Поэтому при аренде стороны заключают типовой договор аренды нежилого помещения.

На основании данного документа арендатор получает  правовую возможность использования конкретного  объекта, а также всего находящегося в нем оборудования.

Съемщику подобного нежилого помещения передается и  право использования земельной территории, которая занята под эту сдаваемую в аренду недвижимость.  

В случае оформления данной сделки на один год и больше потребуется регистрация договора аренды (обязательно).

Преимущества заключения договора аренды нежилого помещения

Арендатору по договору предоставляется право пользоваться и владеть нежилой площадью.

Это обычно выражается в следующем:

  • съемщик в продолжение срока аренды практически обладает нежилым зданием, имеет право доступа к объекту в любое время по своему усмотрению;
  • арендатор сам определяет режим и вид использования нежилого здания и доступа третьих лиц к нему;
  • арендатор использует данное помещение в соответствии с положениями договора аренды (другими словами, извлекает пользу из нежилого объекта).

Однако на практике бывают случаи, когда арендатору согласно документу передается лишь правомочие на временное пользование.

Иногда договор аренды нежилого сооружения, например на территории складского комплекса, может предоставить съемщику право использовать по своему усмотрению складское помещение, однако только с соблюдением установленного режима и лишь в обговоренные договором часы и дни.

В этой ситуации вряд ли можно говорить о фактически полном владении съемщиком объектом аренды и полном хозяйственном господстве съемщика над арендованным объектом в продолжение срока действия документа.

Сторонами договора по аренде нежилого помещения выступают арендатор и арендодатель.

Арендодателем нежилого здания по общему правилу является сам собственник, реже особо уполномоченное законодательством либо собственником лицо (к примеру, при аренде муниципального или государственного имущества).

Арендатором согласно договору может выступать практически любое лицо.

Зачем нужна регистрация договора купли продажи недвижимости

А из этой СТАТЬИ вы можете узнать как уточнить кадастровую стоимость недвижимости по адресу

Размер налога на дарение недвижимости: http://nedvicon.ru/total/nalog/nalog-na-podarok.html

Что прописывается в договоре

Когда обе стороны пришли к общему мнению, спорные положения благополучно разрешены и учтены все пожелания действующих лиц, происходит процесс подписания документа.

Как правило, составляется договор аренды нежилого сооружения исходя из стандартного типа.

В нем учитываются все необходимые положения:

  1. Преамбула документа. Определяются стороны:     Ф.И. О., указывается регистрация договора аренды, сведения из паспорта и пр. Предмет данной сделки (месторасположение здания, метраж и пр.).
  2. Обязанности и права сторон (возможность для аннулирования договоренности, возможность сдачи в субаренду).

  3. Стоимость и расчетный порядок (размер оплаты и сроки).
  4. Ответственность обеих сторон (оплата за коммунальное обслуживание, возможный ремонт объекта).
  5. Длительность действия договора.
  6. Другие условия.
  7. Подписи и реквизиты сторон.

При разработке некоторых видов договора возможно добавление еще и иных разделов.

Помимо этого, закон указывает: если сдается в аренду объект недвижимости, к договору аренды здания, который представляется на госрегистрацию, должны прилагаться кадастровые паспорта данного сооружения со специальной отметкой о величине арендуемой площади.

Изменения в договоре аренды

После заключения соглашения за сторонами всегда остается право изменить либо аннулировать документ.

Это допускается по взаимному согласию сторон либо по решению суда.

Основанием для подобных требований могут стать самые различные мотивы.

Согласно срокам арендных договоренностей

По окончании конкретного срока либо по инициативе какой-либо стороны, причем с заблаговременным уведомлением, которое отправляется другой стороне за три месяца до предполагаемого момента аннулирования документа.

По желанию арендодателя (через суд)

В таком случае должны быть прописаны основания: нарушение арендатором условий соглашения об имущественном пользовании, серьезное ухудшение состояния сооружения, задержка в вопросах уплаты (более двух раз), отсутствие надлежащих ремонтных работ, которые были прописаны в документе и др.

По желанию арендатора (в судебном порядке)

Обычно причинами становятся случаи, если собственник не предоставляет во владение или пользование имущество, создает определенные помехи для этих целей, не производит какие-то ремонтные работы в сроки согласно договоренности.

Также если сданный съемщику объект обладает некими дефектами, не упомянутыми во время составления документа и ранее неизвестными арендатору.

По воле любой из сторон

Документ аренды нежилого здания возможно аннулировать по воле любой из сторон.

Подобное допускается, если какая-то сторона отказывается выполнять соглашение частично либо полностью.

Разделы типового договора аренды нежилого помещения:

  1. Общие условия документа.
  2. Обязанности сторон.
  3. Расчеты и платежи согласно положениям документа.
  4. Ответственность сторон: арендодателя и съемщика.
  5. Заключительные положения.

Резюме, или блиц-советы

  • Договор по аренде регулирует правовые взаимоотношения сторон.
  • Заключение договора об аренде дает преимущества обеим сторонам.
  • Необходимо знать все основные пункты.
  • Любая сторона может расторгнуть договор об аренде.

— пример составления договора аренды:

2015-02-19 Обязательные положения типового договора аренды нежилого помещения Reviewed by kontent on Фев 19. Договор аренды нежилого здания или помещения весьма распространен в сфере оказания бытовых услуг и торговли (например, аренда складских площадей или магазинов). Договор аренды нежилого здания или помещения весьма распространен в сфере оказания бытовых услуг и торговли (например, аренда складских площадей или магазинов). Rating: 0

Источник: http://nedvicon.ru/commerce/dogovor/arenda-pomeshheniya.html

Важные моменты на которые нужно обратить внимание арендатору

Что нужно знать, заключая договор аренды офиса или нежилого помещения?

 Этот вопрос всегда является основным и чаще всего спорным при подписании договора аренды между арендатором и арендодателем. Желательно, обязанности  по коммунальным платежам подробно определить в самом договоре.

При отсутствии данного пункта в договоре, спор между арендатором и арендодателем разрешается согласно российскому законодательству, т.е.

ответственность за коммунальное хозяйство и его оплату возлагается на собственника недвижимости (арендодателя).

Коммунальные услуги оплачивает арендатор

Если договор аренды помещения предусматривает ответственность арендатора по оплате коммунальных услуг, значит надо:

  • по коммунальным услугам:
  •  узнать стоимость коммунальных услуг за месяц для вашего помещения;
  • уточнить способы, сроки  и место оплаты;
  • снять показания с установленных счётчиков, указав их в акте приёмки-передачи помещения;
  • зафиксировать дату последней поверки счётчиков;
  • затребовать у арендодателя копии договор с организациями, предоставляющими коммунальные услуги  данному  помещению, с некоторыми перезаключить договора;
  • узнать, кто осуществляет вывоз мусора, заключить с ними договор, определить место сбора мусора.

Если по договору аренды арендатор взял на себя обязанности по коммунальным платежам, то ему необходимо выяснить следующие моменты:

  • номера телефонов диспетчерских служб, которые принимают вызовы при внезапной аварии;
  • провести сверку расчётов по коммунальным платежам собственника имущества и служб ЖКХ;

Выяснив все необходимые требования по расчётам за коммунальные услуги, можно определить суммовую нагрузку за арендованное помещение, кроме арендных платежей.

Прием-передача арендуемого имущества

Составляя акт приёма-передачи помещения в аренду, следует отметить все особенности здания. Уточнить площадь помещения, его состояние, неполадки и недостатки, существующие на момент приёма помещения в аренду. Перечислить все установленные приборы и оборудования. Такими действиями можно обезопасить себя от непредвиденных претензий со стороны арендодателя.

Потолки

Высокие потолки имеют значение для размещения в арендованном помещении производственного оборудования или для организации склада. Средняя высота офисного здания может быть в пределах 2,5 -3,0 метра. Средняя высота в складских или производственных помещениях – 6,0 — 12,0 метров.

Подсобные помещения

К подсобным помещениям в арендуемом здании можно отнести:

Арендуя помещение, всегда нужно узнавать о местах общего пользования, условиями  по их содержанию и эксплуатации. Желательно внести в договор аренды условия пользования такими местами.

Безопасность при пожаре

В акт приёмки-передачи помещения обязательно нужно включить наличие или отсутствие охранной сигнализации и противопожарного оборудования.

Связь

На стоимость арендной платы может существенно повлиять наличие телефонной связи и интернета в помещении. Если таковых нет, то необходимо узнать о возможности самостоятельно провести телефонную линию и подключить интернет. Для цокольного или подвального помещения важным моментом является наличие сотовой связи.

Электричество

При аренде здания под предпринимательскую деятельность с наличием большого объёма оборудования, потребляющего электроэнергию, нужно ознакомиться с техническими условиями и разрешённой электрической мощностью для этого помещения. При необходимости, увеличить мощность потребляемой электроэнергии с разрешения собственника и при наличии всех документом, установленных для такого вида операций.

Режим работы

Режим работы устанавливается арендатором самостоятельно, если кроме него в помещении больше никто не работает.

В случае аренды помещения в здании, где работает множество мелких фирм или торговая организация, а вход общий – время работы устанавливается для всех арендаторов одинаковое. Обычно оно согласовывается между фирмами.

Новый арендатор должен подстраиваться под установленный график работы. В любом случае арендуя здание – уточните график его работы.

Передача ключей и замков арендатору

  Арендодатель обязан на основании акта приема-передачи помещения передать арендатору ключи и замки от здания. Количество комплектов не только уточняется с собственником и сведения об этом должны вноситься в договор аренды, а также возможность арендатора врезать свои замки в помещении.

Реклама

Многие арендаторы недвижимости планируют размещение наружной рекламы своей деятельности. Для этого надо иметь письменное разрешение собственника.

Автопарковка

Наличие автопарковки это не только непременное  условие для офисных и торговых центров, но необходимость при аренде помещения. Нужно осведомиться о наличии парковки, кому она принадлежит, платная или бесплатная, время её работы, площадь.

Реквизиты

  Арендатор и арендодатель вправе обменяться всеми своими реквизитами: адреса, телефоны и др. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, связанных с эксплуатацией помещения, у арендатора и арендодателя должна быть возможность быстро связаться друг с другом.

И напоследок  арендодателям, быть всегда на связи с арендатором,  не отстранятся от проблем, а наоборот помогать в их решении. Желательно быть в курсе финансового состояния арендатора, если оно нестабильно, то лучше начать искать нового арендатора.

Источник: http://arendaexpert.ru/chto-neobxodimo-znat-arenduya-pomeshhenie/

Подводные камни аренды нежилых помещений. Предостережения профессионалов

Что нужно знать, заключая договор аренды офиса или нежилого помещения?

Главный вопрос для любого предпринимателя – где найти подходящее место для обитания своего бизнеса? Наиболее распространенный вариант – снятие нежилого помещения в аренду. Рынок услуг предлагает нам аренду офисных помещений, складских комплексов, торговых площадей и многое другое.

Их стоимость варьируется в зависимости от района, косметического состояния, размеров, новизны и много чего еще. Но важно ведь не только найти подходящее помещение. Нужно еще взять его в аренду так, чтобы выгода была максимальной, а риск минимальным.

Понятно, что последнее будет таковым только в том случае, если есть договор аренды, но практика показывает, что при составлении данного договора нередко возникают вопросы, от решения которых зависит не только правильность составление документа, но и степень заложенных в нем правовых рисков.

Итак, что необходимо знать и учитывать при составлении договора аренды нежилого помещения?

Лучше перепроверить

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником, — говорит директор аутсорсинговой компании «ЮрфинэкC» Юрий Романченко. — Поэтому, прежде чем подписать договор, нужно удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды.

Этот документ, предупреждают юристы, нужно очень внимательно изучить. Важно убедиться в том, что арендодатель действительно имеет право на подписание такого типа договора (это должно быть указано в уставе или подтверждаться доверенностью).

Не лишним будет и обратиться в территориальный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы уточнить сведения о наличии зарегистрированных прав на интересующее вас помещение.

Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.

Договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным, — предупреждает Юрий Романченко.

Составляться договор аренды на нежилое помещение, естественно, должен в письменном виде. Количество оригинальных экземпляров при этом ровно числу сторон договора. Правда, в том случае, если требуется государственная регистрация документа, составляется еще один экземпляр – для регистрирующего органа.

Важно все учесть

Теперь о том, что должно быть указано в договоре. А указаны в нем должны быть все существенные характеристики помещения: адрес, этаж, место нахождения на этаже, наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения), инвентарный номер, функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.) и площадь.

В ряде случаев договор признается незаключенным при наличии только адреса здания, площади и плана помещения с экспликацией, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества, — акцентирует внимание Юрий Романченко.

—  Их наличие не свидетельствует о согласованности предмета аренды, так как отсутствуют указания на расположение помещений в здании (этаж), количество нежилых помещений, их номера и прочие характеристики.

Также договор может быть признан незаключенным при несоответствии характеристик, указанных в договоре, фактическим характеристикам объекта аренды.

Разумеется, из правил бывают исключения и иногда договор аренды признается заключенным, если расхождение фактических и договорных характеристик произошло в результате технической ошибки. Но то, что ошибка была технической, еще нужно доказать.

У судов нет единой позиции насчет расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета, поэтому судьбу подобных судебных споров предопределить трудно, — говорит Юрий Романченко.

Большая часть судей считает, что в этом случае договор аренды должен быть признан незаключенным.

Договор аренды может быть признан заключенным, только если «у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество» или расхождения в описании предмета аренды являются незначительными.

Не чаще раза в год

Существенный момент сделки – финансовый. В договоре аренды нежилого помещения обязательно должен быть указан размер арендной платы.

Если условия о размере арендной платы в договоре отсутствуют, документ считается недействительным с момента подписания, — предупреждают юристы  «ЮрфинэкC». — И правила определения цены, предусмотренные статьей гражданского кодекса о цене за «аналогичные услуги» при «сравнимых обстоятельствах» в таких случаях не применяются.

Согласно законодательству менять арендную плату можно не чаще одного раза в год.

Поэтому в договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, — говорит  Юрий Романченко.  —  Такое условие является ничтожным.

Большинство судов трактуют это условие так, что арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения сделки и не чаще чем раз в год в последующем.

Отсюда также следует, что размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не подлежит изменению.

Нужно иметь в виду, что, кроме уплаты арендной платы, арендатор обязан еще и нести расходы на содержание имущества. Разумеется, если иное не установлено законом или договором аренды. К расходам на содержание имущества относятся расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и прочее.

Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения, — уточняет Юрий Михайлович.

Иначе говоря, арендодатель обязан производить капитальный ремонт, а арендатор – текущий. Условия о порядке проведения всех видов ремонта обязательно должны быть вынесены в отдельные положения договора.

Так же хотелось бы отметить, что стороны должны оговорить вопрос об улучшении арендатором помещения, — говорит  Юрий Романченко. – Это, например, касается перепланировки.

По закону, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения имущества (помещения), он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, после прекращения договора.

Если согласования проведения улучшений не было, стоимость, по закону, не возмещается. Однако данный вопрос должен быть непременно уточнен сторонами в договоре.

Важна каждая тумбочка

Еще один важный документ – акт приема-передачи помещения, который так же, как и договор аренды, в обязательном порядке подписывается обеими сторонами. В этом акте должны быть указаны состояние нежилого помещения, его особенности, наличие какого-либо имущества (техники, предметов обстановки) и другие детали, заслуживающие внимания и отражения в документе.

Отсутствие указанного акта может явиться препятствием для использования помещения арендатором, — говорит Юрий Романченко.

Кроме того, именно с моментом передачи имущества суды связывают возникновение права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц.

Бывает, конечно, так, что суды признают фактическое использование имущества как передачу имущества арендатору, несмотря на то, что акт приема-передачи этого имущества отсутствует, но я бы не рекомендовал рассчитывать на то, что именно ваш случай продолжит эту череду исключений.

Казалось бы, очевидно, но на всякий случай уточним, что при прекращении договора аренды арендованное имущество возвращается арендодателю с соблюдением тех же правил, что и при заключении договора. Но на договоре и акте приема-передачи помещения в аренду необходимые для заключения сделки документы не заканчиваются.

К договору аренды нежилого помещения обязательно прилагаются соответствующие кадастровые паспорта, поэтажные планы, схемы и экспликации, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды, — говорит Юрий Романченко. — При наличии таких планов и схем предмет договора аренды признается согласованным.

Передаваемые в аренду площади, предупреждают юристы, должны быть выделены на плане (схеме), а все изменения (исправления) должны быть согласованы сторонами. В приложениях к договору и актах приема-передачи должна быть ссылка на договор.

Обязательное условие

  Жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, право на которое и сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации, — говорит Юрий Романченко.

Правда, это только в том случае, если договор аренды заключается на срок более одного года. Если менее – государственная регистрация не нужна.

Не требуется государственная регистрация и в том случае, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, в дальнейшем продлевается на срок менее одного года, — уточняет директор «ЮрфинэкC».

—  При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора.

Как бы то ни было, заключение подобных сделок – дело довольно рискованное. Поэтому прежде чем заключать договор, обязательно проконсультируйтесь с юристом.

Внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами соглашения, реально оцените свои платежеспособные возможности. И только после этого принимайте окончательное решение.

Ведь вы выбираете место для реализации своего собственного дела, а в таких вещах спешка крайне не рекомендуется.

Петрозаводск, ул. Андропова, д.15, офис 501, тел/факс: 59-45-00, 28-03-03

Источник: https://gubdaily.ru/blog/promo/yurfineks/podvodnye-kamni-arendy-nezhilyx-pomeshhenij-predosterezheniya-professionalov/

Договор аренды помещения

Что нужно знать, заключая договор аренды офиса или нежилого помещения?

Договор аренды помещения – это документ, которым оформляется сделка передачи в пользование объекта недвижимости (помещения) от собственника (арендодателя) к другому лицу (арендатору). Положения договора аренды согласовываются сторонами, но они должны соответствовать законодательству Российской Федерации, а именно – Гражданскому кодексу РФ и другим федеральным законам.

Сейчас нормативное регулирование сделок с недвижимостью претерпевает значительные изменения.

Даже чиновники, которые для нас создают и утверждают законы, а также занимаются их реализацией, зачастую не могут ответить на вопросы граждан, связанные с заключением, регистрацией договора аренды.

В сети Интернет информация представлена в большей степени устаревшая и она не отражает текущее положение дел в сфере сделок с недвижимостью.

Огромное количество вопросов и законодательных недоработок вызывает ошибки при оформлении договоров аренды, что приводит к приостановкам в их регистрации, а значит – финансовым проблемам заинтересованных лиц.

В нашей статье мы попытаемся рассмотреть основные вопросы, связанные с заключением и регистрацией договоров аренды, основываясь исключительно на действующем законодательстве и актуальной практики работы в этой сфере.

Что такое нежилое помещение?

Нежилое помещение – это объект недвижимости, который имеет назначение «нежилого» и входит в состав здания.

Конкретного понятия, установленного законом, нет. Однако мы полагаем, что следует исходить из обратного, а именно, если помещение не имеет признаков жилого, то оно является нежилым.

Для нежилых помещений в многоквартирных домах Правительством РФ была предпринята попытка сформулировать их понятие: это  «помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме  независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией)» (Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

Для коммерческих (нежилых зданий) понятие проще – все помещения в них являются нежилыми.

Важно: наши специалисты периодически сталкиваются с вопросами от представителей управляющих компаний многоквартирных домов о возможности передачи в аренду предпринимателям частей общего имущества собственников квартир.

Это предполагает возможность извлечения прибыли для УК и оплаты, к примеру, ремонтных работ в многоквартирном доме. Но, исходя из позиции Правительства, установленной в Постановлении №354, аренда таких помещений не возможна, т.к.

они не являются объектами договоров аренды.

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения – это сделка, порождающая права и обязанности сторон этого договора, связанных с владением и распоряжением имущества, передаваемого в аренду.

Основное законодательное регулирование договора аренды, а вернее – его оформления и заключения, утверждено в II Части Гражданском кодексе РФ. Здесь установлены как общие положения, так и частные случаи аренды конкретных видов имущества.

Объекты договоров аренды недвижимости

Объектами договоров аренды недвижимого имущества могут любые вещи, которые отвечают критериям определения в качестве объекта недвижимости. Здания, помещения, сооружения, дома, квартиры, линии электропередач, даже – все это можно сдать или снять в аренду.

Стороны договора аренды

Сторонами в договоре аренды объектов недвижимости выступают физические и юридические лица. Это могут быть как публичные, так и частные компании.

Арендодателем выступает субъект, который имеет право собственности на объект недвижимости, либо он может распоряжаться объектом в определенном объеме. К примеру, помещение может быть сдано как в аренду, так и в субаренду.

Другая сторона договора аренды – арендатор. Им могут быть любые заинтересованные лица.

Форма договора аренды

Договор аренды недвижимого имущества оформляется исключительно в письменной форме – это правило установлено в ч. 1 ст. 651 ГК РФ. По общему правилу письменная форма договора аренды предусмотрена для случаев, когда одна из его сторон организация, а также – когда имущество передается в аренду более чем на один год. К примеру, это правило касается аренды транспортного средства.

Уникальным требованием к форме договора аренды недвижимости является требование его государственной регистрации.

Правила регистрации договоров с недвижимостью сейчас регламентируются Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Он вступил в силу с 01.01.2017 года.

Государственной регистрации подлежат договоры аренды недвижимости только те, которые заключены сроком более чем на один год. Договоры меньшего срока действия не регистрируются в Росреестре.

Помимо письменной формы, требуется соблюдение следующих правил договора аренды помещений (или иных объектов недвижимости):

  1. Количество экземпляров договора не менее двух – по одному для каждой стороны. Если договор аренды подлежит регистрации следует подготовить три экземпляра, один из которых останется в Росреестре.
  2. Договор аренды обязательно должен содержать преамбулу, описание объекта аренды, стоимость аренды, ее срок, реквизиты сторон. Самыми главными его условиями являются – предмет, цена и срок. Без этого договор может быть признан недействительным и не будет иметь правовых последствий для сторон.
  3. Предмет договора аренды, т.е. объект недвижимости, следует описать как можно детальнее, при этом мы рекомендуем включать в условия соглашения: полный адрес объекта, его площадь в соответствии со сведениями ЕГРН, кадастровый номер (постоянный или временный), а также реквизиты документа, в соответствии с которым арендодатель вправе распоряжаться эти объектом (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН и др.).
  4. Передача объекта недвижимости обычно оформляется Актом приема-передачи. В нем стороны прописывают: в каком состоянии передается объект, указывают дату передачи, состав имущества, находящегося в помещении (здании). Акт можно не составлять – всю эту информацию можно включить в договор аренды. Мы, к примеру, используем для этого такую формулировку: «Объект передан арендатору в удовлетворительном состоянии «___» __________ 20__ года.». Не важно, как вы оформите передачу, главное, чтобы факт передачи объекта недвижимости был подтвержден документально. Если это будет акт, его нужно также подписать в двух или трех экземплярах.
  5. Реквизиты сторон договора аренды также следует максимально точно прописать. Если договор подписывает директор компании, указывается, что он действует на основании устава, если иное лицо – следует прописать реквизиты его доверенности, а ее копию подшить к договору аренды. При заключении договора с физическим лицом указываются его паспортные данные, место регистрации, реквизиты счета в банке.
  6. В договоре аренды особое внимание стоит уделить описанию и способу оплаты стоимости. Мы обычно указываем так: «оплату стоимости аренды Объекта Арендатор производит в срок не позднее 15 числа месяца, предшествующего очередному месяцу использования Объекта (предоплата), безналичным способом на расчетный счет Арендодателя, указанный в реквизитах сторон (п. ___ Договора).». По соглашению сторон в стоимость аренды включается сумма налога на добавленную стоимость или без нее – это зависит от применяемой системы налогообложения сторон договора.

Источник: http://smway.ru/dogovor-arendyi-pomeshheniya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.