+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Арендодатель в одностороннем порядке повышает стоимость аренды. Как отстоять интересы арендатору?

Защита интересов арендодателя. Что предотвратит споры с арендатором

Арендодатель в одностороннем порядке повышает стоимость аренды. Как отстоять интересы арендатору?

Традиционно наименее защищенной стороной договора аренды недвижимого имущества считается арендатор — арендодатели, как правило, имеют возможность настоять на своих условиях договора.

Но даже с учетом такой сильной позиции у арендодателя тоже возникают определенные риски. Обычно они связаны с некорректными формулировками договора, которые могут привести к совсем не тем последствиям, на которые рассчитывал арендодатель.

А также с неурегулированностью в договоре некоторых моментов, при наличии которых можно было бы избежать лишних споров.

Право арендодателя на увеличение арендной платы

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Эта норма носит диспозитивный характер, то есть договор может предусматривать право арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке. Но для этого нужно установить конкретный порядок оформления такого изменения.

Например, можно указать, что арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы, и условие договора об арендной плате считается измененным с момента получения уведомления.

ВОПРОС В ТЕМУ
Можно ли установить в договоре условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще раза в год? 
Нет, нельзя.

Норма пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса о том, что изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год, является императивной.

В договоре нельзя установить меньшую периодичность изменения арендной платы — такое условие будет ничтожным (определение Высшего арбитражного суда от 21.02.11 № ВАС-9525/10).

Риски. Если процедуры одностороннего изменения арендной платы в договоре нет, то иной порядок изменения договора (то есть не по соглашению сторон) считается неустановленным.

В этом случае любые изменения возможны только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450, п.1 ст. 452 ГК РФ).

Соответственно, уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа 02.08.10 по делу № А59-6902/2009).

Даже если в договоре есть процедура уведомительного изменения арендной платы, этого недостаточно в случаях, когда договор зарегистрирован. В данной ситуации тоже действует правило о том, что соглашение об изменении договора должно заключаться в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

То есть соглашение должно пройти процедуру госрегистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Суды руководствуются этим правилом, даже когда договор предусматривает уведомительный порядок изменения арендной платы (определения ВАС РФ от 29.09.

09 № ВАС-11402/09, от 27.04.09 № ВАС-4694/09). Но при попытке представить в органы Росреестра для регистрации уведомление арендодателя возможны сложности.

Не исключено, что регистрации этого документа придется добиваться через суд, и все это время изменение договора в части арендной платы будет несостоявшимся.

Что указать в договоре.

 Если договор не требует регистрации, достаточно прописать в нем процедуру уведомительного порядка изменения арендной платы арендодателем.

Если же договор заключен на срок не меньше года, то лучше закрепить условие об индексации твердой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя при изменении какого-либо конкретного показателя: стоимости коммунальных услуг, коэффициента инфляции и т. д.

В таком случае новая сумма арендной платы считается не изменением ее размера, а расчетом размера на основании механизма, установленного в договоре (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Следовательно, регистрация не требуется.

Условие об изменении договора в судебном порядке

Бывает, что арендодатели включают в договор условие об изменении арендной платы по соглашению сторон, а не в уведомительном порядке, но при возникновении определенных обстоятельств (например, при изменении официально установленного уровня инфляции). Такое условие воспринимается арендаторами как менее жесткое, чем односторонний порядок повышения арендной платы арендодателем.

Но в то же время арендодатель полагает, что в случае отказа арендатора от его предложения заключить соглашение о повышении арендной платы в связи с ростом инфляции арендодатель легко добьется изменения договора в судебном порядке по подпункту 2 пункта 2 статьи 450 кодекса.

Согласно этой норме, договор может быть изменен по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором.

Риски. Само по себе включение в договор условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки конкретных обязательств по безусловному заключению соглашения об изменении договора в этой части.

Это условие предполагает согласование изменения договора при наступлении предусмотренных в нем обстоятельств без какого-либо понуждения.

То есть отказ арендатора от заключения соглашения еще не дает арендодателю права требовать в судебном порядке изменения договора: необходимо условие о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор об изменении арендной платы подлежит передаче на рассмотрение суда (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Что указать в договоре.

 Чтобы условие об изменении арендной платы в случае роста инфляции сработало даже при отказе арендатора от подписания такого соглашения, требуются точности в формулировке.

Во-первых, важно указать, что арендная плата при изменении уровня инфляции не просто «может быть изменена» по соглашению сторон, а «подлежит изменению».

Без такого условия арендодатель не вправе требовать повышения платы, ссылаясь на инфляционные процессы (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Во-вторых, нужно включить условие о том, что при отказе арендатора от заключения соглашения спор об изменении арендной платы передается на рассмотрение суда или договор расторгается досрочно (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.06 по делу № А56-37923/2005).

Право прекращения доступа и удержания имущества

Арендодатели заинтересованы в установлении механизмов воздействия на арендатора при возникновении задолженности по арендной плате.

Конечно, можно установить право арендодателя на отказ от договора, а если арендатор отказывается освобождать помещение и погашать долг — обратиться в суд с иском о выселении и взыскании задолженности.

Но для добровольной уплаты долга гораздо эффективнее прекратить доступ арендатора в помещение, а также удерживать оставшееся там имущество до погашения задолженности.

ВОПРОС В ТЕМУ
Можно ли предусмотреть в договоре право арендодателя на досрочное одностороннее расторжение договора без конкретных причин для расторжения? 
Да, можно (постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 09.09.08 № 5782/08, определение Высшего арбитражного суда от 01.03.10 № ВАС-1037/10).

Риски. Без специального условия в договоре ни прекращение доступа арендатора в арендуемые помещения, ни удержание его имущества незаконны. Препятствие в доступе — это нарушение главной обязанности арендодателя по предоставлению имущества в пользование арендатора.

Что касается удержания, то, согласно пункту 14 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 11.01.02 № 66, право на удержание вещи может возникнуть у кредитора лишь в случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи помимо воли собственника.

В ситуации, рассмотренной в вышеуказанном письме № 66, имущество арендатора оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора (он оставил имущество в помещении после истечения срока аренды). Удержание в этих обстоятельствах суд счел законным.

На основании данных разъяснений нижестоящие суды рассматривают в качестве единственного законного случая удержания имущества арендатора оставление этого имущества во владении арендодателя после истечения срока аренды.

Захват имущества арендатора в период действия договора суды считают неправомерным и не порождающим права удержания (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 10.03.09 по делу № А43-25878/2007-2-701, Северо-Западного округа от 23.10.09 по делу № А21-8413/2008, определение ВАС РФ от 04.12.07 № 15401/07).

Правила пожарной безопасности в договоре аренды

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе арендаторы (ст. 38 Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»). Согласно пунктам 10 и 38 Правил пожарной безопасности в РФ (ППБ 01-03, утверждены приказом МЧС России от 18.06.

03 № 313), собственники должны обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований госинспекторов по пожарному надзору, а арендаторы должны выполнять противопожарные требования норм для данного типа зданий.

На практике по итогам проверок Роспожарнадзора между арендодателями и арендаторами часто возникают споры относительно того, кто из них и за что должен отвечать в области пожарной безопасности.

Для устранения неясностей лучше привести в договоре аренды или приложении к нему объем конкретных обязанностей арендатора и арендодателя в сфере пожарной безопасности (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16.12.08 по делу № А48-2636/08-6). Это поможет установить субъект ответственности.

Что указать в договоре.

 Если договор прямо предусматривает право арендодателя в период действия договора прекращать доступ арендатора в помещение при возникновении задолженности по арендной плате, а также удерживать оставшееся там имущество арендатора до погашения задолженности, то в случае судебного спора, суд скорее всего будет на стороне арендодателя (постановления федеральных арбитражных судов Уральского округа от 27.04.10 по делу № А60-25828/2009-С12, Центрального округа от 03.07.06 № А68-ГП-109/А-04, Северо-Западного округа от 26.03.09 по делу № А56-10770/2008). В договоре можно предусмотреть не только право арендодателя при возникновении задолженности ограничить доступ в помещение, но и право на отключение подачи электроэнергии. Для торговых площадей это сделает использование помещения по назначению невозможным, и никакие дополнительные способы ограничения доступа (смена замков, привлечение охраны и т. д.) могут не понадобиться.

Источник: http://www.vsemvsud.ru/articles/652-zashchita-interesov-arendodatelya-chto-predotvratit-spory-s-arendatorom

Повышают арендную плату за офис – не спешите платить

Арендодатель в одностороннем порядке повышает стоимость аренды. Как отстоять интересы арендатору?
Касательно договора аренды имущества важным условием для обеих сторон является размер арендной платы.

Принято считать, что хозяин имущества находится в приоритетном положении и может в одностороннем порядке диктовать выгодные для себя условия. Например, по своему усмотрению повысить цену аренды и потребовать от арендатора ее уплаты.

Может ли отказаться арендатор? Что необходимо оговорить в арендном соглашении, чтобы гарантировать защиту прав арендатора читайте в нашей статье.

Спорный вопрос в сфере долгосрочной аренды

Арендодатель, заключая договор аренды, зачастую стремится предусмотреть право повысить арендную плату, особенно в случае долгосрочных правоотношений.

Направив уведомление о повышении ее стоимости, он начинает начислять задолженность, в результате чего неминуемо возникает конфликт, спор между сторонами, который может привести как к судебному разбирательству, так и к попытке выселить несогласного арендатора, а также взыскать необоснованно начисленный долг по аренде. Гражданское законодательство и судебная практика при решении таких споров исходят из целесообразности и обязательного соблюдения баланса сторон.

Основные принципы роста арендной платы

В Гражданском кодексе РФ закреплено общее правило, согласно которому арендную плату можно изменять не чаще одного раза в год по соглашению сторон и в сроки, которые оговорены в договоре.

Кроме того, за аксиому принята неизменность величины арендной платы в первый год, когда имуществом начали владеть и пользоваться.

До 2013 года юридически верным считался вывод о том, что ничтожно условие договора аренды о праве на коррекцию арендной платы более раза в год даже по соглашению сторон.

В постановлении от 25.01.2013 № 13 Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ внес определенность в толкование нормы ГК РФ о повышении арендной платы.

В настоящее время действует подход, основанный на следующих правилах:

  • величину арендной платы при согласии сторон можно менять любое количество раз в год, даже если это не было указано в тексте договора. Такие изменения необходимо оформить доп. соглашениями;
  • если же договор или закон предусматривают право арендодателя в одностороннем порядке менять арендную плату, это может быть сделано не чаще одного раза в год. Такое ограничение призвано защитить арендатора, который является в этой ситуации заведомо более «слабой» стороной.

О таком повышении арендодатель обязан известить арендатора, направив ему письменное уведомление.

Однако следует помнить, что закон и судебная практика поддерживают позицию, по которой реализация такого права не может вести к неравному положению и размеру обязательств сторон.

Это значит, что арендатор, считая, что в результате такого одностороннего действия арендная плата повысилась значительно, без учета средних рыночных ставок по аренде в соответствующем регионе, имеет право отказаться от такого повышения и заявить в суде о злоупотреблении своим правом со стороны арендодателя.

Как правильно формулировать условия договора аренды

Большое количество спорных ситуаций, возникающих при попытках повысить арендную плату со стороны арендодателя, обусловлено тем, что при обсуждении договора аренды партнеры большее внимание уделяют моментам согласования конкретного размера платы и иным существенным условиям, забывая оговорить механизм изменения цены аренды.

Поэтому арендатору при согласовании условий аренды целесообразно предусмотреть механизм изменения арендной платы (ее индексации) на все время действия арендного соглашения.

Во-первых, такое положение будет учитывать интересы обеих сторон и позволит запланировать рост доходов и расходов в будущем. Во-вторых, механизм будет применяться автоматически в согласованные договором сроки и не породит споров между сторонами.

Для правильной регламентации механизма изменения арендной платы в соглашении следует учесть следующее:

  • при изменении арендной платы правомерно учитывать изменение валютных курсов, размер инфляции и т.п.;
  • действие механизма не будет являться изменением условий договора и не потребует составления дополнительных соглашений;
  • в договоре нужно детально и четко оговорить условия, при которых будет действовать механизм изменения арендной платы, процедуру его расчета и применения;
  • обязанность арендодателя направить арендатору уведомление об изменении цены аренды.

Несмотря на то, что судебной практикой выработаны определенные правила и дано толкование нормам закона, ответственность за риски лежит на стороне, приобретающей права и обязанности по договору аренды. Поэтому регламентирование в договоре аренды возможности и порядка ее изменения является очень важным аспектом в переговорах с предполагаемым арендатором.

Если у вас остались вопросы о повышении арендой платы за офис, вы можете задать их по телефону 8 (812) 425-24-05.

Статья оказалась полезной? Поделитесь в соцсетях!

Источник: https://a-cons.com/blog/1116/

Повышение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке

Арендодатель в одностороннем порядке повышает стоимость аренды. Как отстоять интересы арендатору?

В соответствии с отечественными правовыми нормами, арендодатель имеет право на повышение арендной платы. При этом повышение может производиться не чаще, чем один раз в год.

В каких случаях возможно увеличение арендной ставки в одностороннем порядке, как закон защищает арендатора, на что нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

На эти и другие вопросы вы узнаете ответы из нашей статьи.

Когда можно повышать арендную ставку

Являясь собственником помещения, которое вы предполагаете передать во временное владение на правах аренды, необходимо знать не только о своих правах, но и об обязанностях. Арендодатель обладает правом на увеличение арендной платы в одностороннем порядке, но делать это только, основываясь на правовых нормах.

Иначе арендатор вправе обратиться в судебные инстанции для защиты своих прав и интересов. При растущей инфляции, постоянном росте цен на услуги ЖКХ данное положение арендного договора остается весьма актуальным и относится к существенным условиям. А потому к оформлению раздела, касающегося арендной платы и все нюансы о ее увеличении, необходимо согласовать на этапе составления договора.

Закон защищает интересы арендатора

Российское законодательство четко регламентирует ситуации, когда владелец помещения, передаваемого в аренду, может увеличить арендную ставку. На основании ГК подобных ситуаций всего две:

  1. Плата за использование помещения может быть повышена в соответствии с условиями арендного договора или договора найма. Договоренности участников сделки – это именно то, во что Закон не вмешивается без соответствующей необходимости. И если при оформлении договора стороны изначально согласовали возможность увеличения арендной ставки при возникновении некоторых условий, то наймодатель вправе ее повысить. Подобными условиями, к примеру, становятся определенные улучшения, которые наймодатель, с согласия нанимателя вносит в помещение – проводится отопление либо горячее водоснабжение, усиливаются электрические мощности, проводятся ремонтные работы и т. д. Напомним, что все это обязательно должно быть зафиксировано в арендном договоре, который подписан обоим участниками сделки. Подобное увеличение может быть сделано, но в законе установлено четкое ограничение — это можно сделать не чаще 1-го раза в год.
  2. При отсутствии данного условия в главном документе сделки, законодательством установлено, что наймодатель, по собственному желанию также имеет право на одностороннее изменение арендной платы. Но только по прошествии одного года со дня вступления договора в законную силу. Иначе говоря, после подписания арендного соглашения, плата за пользование помещением будет оставаться неизменной на протяжении всего года и лишь потом наймодатель вправе увеличить ее в одностороннем порядке.

Но следует особо отметить, что договор аренды может быть долгосрочными и краткосрочными. В первом случае сделка заключается на срок больше года, обязательно должна пройти соответствующую регистрацию в органах Росреестра.

Но при краткосрочных арендных отношениях, договор оформляется на срок до года, его регистрации не требуется.

В таком варианте, если наймодателем предполагается повышение арендной ставки, он может по окончанию срока договора предложить нанимателю перезаключение сделки на новых условиях.

Если данного предложения не последовало, и ни один из участников не пожелал аннулировать договор, он считается пролонгированным на неопределенный период времени с прежними условиями.

Как увеличить арендную ставку

Если арендодателем планируется увеличение арендной платы, то он обязательно должен сообщить об этом арендатору в письменной форме. Условие по изменению, в данной ситуации – увеличение оплаты за арендуемое помещение, – обретает законную силу с момента вручения арендатору данного уведомления.

Но, как видно из практики, в реальности все гораздо сложнее. Эта норма законодательства является диспозитивной, и может быть применена только в той ситуации, если данное положение было прописано непосредственно в арендном договоре.

Иначе говоря, независимо от того, что наймодатель имеет право на повышение арендной ставки раз в год, наниматель наделен правом не согласиться с подобным изменением и аннулировать соглашение также в одностороннем порядке.

Если это долгосрочный договор аренды помещения, и он имеет государственную регистрацию, то все изменения, которые вносятся в договор, в том числе и относящиеся его цене – арендной платы, обязательно оформляются в виде дополнительного соглашения к главному документу.

Допсоглашение подписывает обоими участниками арендных отношений и тоже регистрируются в Росреестре. Если этого не сделать, арендатор имеет право оспорить увеличение оплаты за арендуемое помещение, обратившись с соответствующим заявлением в судебные инстанции.

Кроме того, наступление некоторых условий, которые прописаны в главном документе, тоже не обязуют нанимателя согласиться на увеличение арендной ставки наймодателем.

Многое зависит от того, каким образом было прописано данное условие. Предположим, если сформулировано, что «плата за аренду помещением может изменяться», это совсем не значит, что вторая сторона должна согласиться с ее изменением.

И другая ситуация, если в главном документе говорится, что с наступлением определенных условий «плата за использование помещения подлежит изменениям». Ставя свою подпись в таком договоре, наниматель заранее дает согласие на изменения арендной платы, в том числе, при достижении инфляцией установленного предела.

Как дополнение может быть указано, что «в случае отказа нанимателя от заключения допсоглашения спор по изменениям оплаты аренды рассматривается судом либо договор аннулируется досрочно».

Когда наниматель не согласен платить повышенную арендную ставку

Когда собственник помещения, руководствуясь законодательством либо согласованными в договоре условиями, увеличивает плату за переданный в аренду объект, а наниматель не согласен ее уплачивать, продолжая пользоваться помещением, разумеется появляется некоторая задолженность. Помните, что вы не имеете права решить вопрос, к примеру, закрыв нанимателю доступ в сдаваемое помещение, и тем более, предпринимая попытки взыскать с него образовавшийся долг в виде имущества, которое принадлежит арендатору. Разумеется, если иного не прописано в арендном договоре.

Не допуская нанимателя в сдаваемое помещение, наймодатель, в одностороннем порядке нарушает условия арендного соглашения, в соответствии с которым вы передаете означенное помещение во временное пользование нанимателю.

Все споры данного характера могут разрешаться исключительно в судебном порядке.

Но для того, чтобы суд принял вашу сторону, в главном арендном документе четко указано, что, при возникновении задолженностей за оплату арендуемого помещения, вы имеете право ограничить арендатору доступ туда или на удержание его имущества в качестве компенсации за задолженность.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/povyshenie-arendnoj-platy-arendodatelem-v-odnostoronnem-poryadke.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.