+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Аренда в торговых центрах: заключаем договор без ошибок

Содержание

Договор аренды торгового центра с дальнейшей сдачей

Аренда в торговых центрах: заключаем договор без ошибок

По истечении срока аренды и (или) в случае досрочного расторжения Договора, Арендатор обязан в течение рабочих дней освободить и возвратить Арендодателю Помещение по передаточному акту.

Недостатки в состоянии объекта недвижимости должны быть устранены до подписания акта приема-передачи. В случае не устранения Арендатором недостатков в установленный срок Арендодатель вправе устранить недостатки за счет Арендатора самостоятельно либо поручить устранение третьим лицам.2.3.14.

Письменно согласовать с Арендодателем заключение договора с охранной организацией на арендуемое Помещение и прочее имущество.2.3.15. Предоставить Арендодателю заверенные копии действующих документов, регламентирующих деятельность Арендатора: Свидетельство о государственной регистрации ЮЛ, Свидетельство о постановке на НУ, Устав, Решение о назначении исполнительного органа.2.4.

Договор аренды торгового места

Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки (реальный ущерб), причиненный задержкой возврата торгового места.

6.3. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки торгового места, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках. 6.4.

В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере [значение] % от суммы долга за каждый день просрочки. 6.5.

В случае использования торгового места не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в [значение]-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

6.6.

Особенности договора аренды торговых площадей

Исключение составляют ­общегосударственные праздничные дни, объявленные выходными». Обычными приложениями к договору аренды являются:

  1. условия о торговом профиле арендодателя;
  2. правила пользования ТЦ;
  3. правила оказания эксплуатационных услуг;
  4. правила проведения ремонтных работ в арендуемых помещениях.
  5. план этажа с выделенными на нем арендуемыми помещениями;

И в любом из этих приложений может оказаться, на первый взгляд, ничего не значащая фраза, которая на практике даст совершенно неожиданный для арендатора эффект.

Договор аренды торгового помещения

В этом случае придется идти в суд, а это время и деньги.

С условиями изменения арендной платы может быть три ситуации:

  1. указано, что арендодатель может увеличивать размер арендной платы в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения.
  2. условия изменения размера платы не упомянуты в договоре,
  3. указано, что арендодатель может повышать ставку не чаще раза в год,

Третий вариант — самый плохой, грозит тем, что плата будет расти чаще, чем раз в год.

Нужна ли вам такая аренда? Второй вариант приемлемый, но договаривайтесь, чтобы повышение цены было фиксировано — например, только в рамках процента инфляции.

Первый вариант — лучший.

Договоры аренды нежилых помещений

3. Арендодатель не обязан проводить какой-либо текущий или капитальный ремонт Отделки Арендатора или каких-либо Дополнительных Работ, исключительную ответственность за которые несет Арендатор.

3.2.

Коммунальные и иные услуги, предоставляемые Арендодателем Арендодатель предоставляет следующие услуги в Здании и на Общих Площадях: а) уборка Общих Площадей; б) обслуживание лифтов и эскалаторов; в) снабжение электроэнергией для освещения и работы обычного конторского оборудования; г) сезонное отопление в обычные рабочие часы: д) вентиляция (либо непосредственно в Помещении, либо через Общие Площади) и сезонное кондиционирование воздуха в обычные рабочие часы; е) круглосуточная охрана Общих Площадей без выходных; и ж) освещение автомобильной стоянки Торгового Центра в течение обычных рабочих часов в темное время дня.

Договор аренды торговой площади: скачать

При наличии задолженности у Арендатора по данному договору, сроком более 30 дней и при отсутствии между сторонами соглашения об отсрочке платежа, отключить электроэнергию, запретить доступ арендатора к арендуемому Помещению до полного погашения долга.

2.3. Арендатор обязуется: 2.3.1.Использовать Помещение исключительно по целевому назначению, указанному в п.1.2 настоящего договора. 2.3.2.

Содержать Помещение в технически исправном состоянии и надлежащем санитарном состоянии, выполнять правила охраны труда и пожарной безопасности, норм и правил по эксплуатации нежилых помещений, законодательства по охране окружающей среды, выделяя для этих целей необходимые средства и нести самостоятельную ответственность за нарушение данных требований. Самостоятельно и за свой счет получать различного рода разрешения контролирующих органов и организаций (пожарная охрана, служба санэпидемнадзора, служба природоохраны и др.)

Договор аренды помещения под магазин

Договором аренды (договором аренды магазина в т.ч.) считается форма имущественного соглашения, когда материальная собственность доверяется арендатору на установленный период за оговоренную плату.

Доходы, которые получил арендатор в процессе пользования данным имуществом, считаются его собственностью. В зависимости от сроков заключения подразделяется на

  • краткосрочный (до года),
  • среднесрочный (1-5),
  • долгосрочный (5-49),
  • бессрочный (когда стороны не оговорили сроки аренды).

Договоры, начиная со среднесрочного, чтобы вступить в силу, должны пройти государственную регистрацию.

В зависимости от вида аренды различаются договора именно аренды (к нему относится чаще всего договор аренды магазина), субаренды, поднайма и найма.

Свои особенности имеют и договора касательно самого предмета аренды: лизинг, аренда транспорта, аренда предприятия, аренда движимой и недвижимой собственности. Нас будет интересовать последний — договор аренды нежилого помещения под магазин.

Обратите внимание на этот пункт, чтобы не наступить на те же грабли, что и другие арендаторы.

  • Вносите все, даже самые малейшие, нюансы в договор аренды помещения магазина. Нередко бывает, что арендодатель начинает «забывать» об устных договоренностях и не двузначно намекать, что чего нет на бумаге, то и не стоит обсуждать.
  • Не стесняйтесь вносить свои требования и пожелания в документ, не принимайте договор аренды здания магазина в варианте арендодателя как беспрекословный и необсуждаемый. Условия имеете право формировать вы вместе.
  • Нередко арендаторы оделяют своим пристальным вниманием только лишь один договор аренды помещения под магазин, игнорируя приложения к нему. А зря – те имеют не меньшую юридическую силу. Просмотрите правила эксплуатации, план здания, правила пользования помещением – важно, чтобы они не противоречили договору аренды торговой площади магазина.
  • Отсутствие юридической проверки арендодателя. Для предотвращения серьезных последствий не лишним будет проверить права собственности лица, сдающего вам помещение, на предмет договора, отсутствие каких бы то не было судебных разборок на его счет (это легко делается на сайтах судов). Настоятельно рекомендуется проверка правомочности, если ваш арендодатель – юрлицо.
  • Отсутствие твердо установленной платы за аренду. Это порождает массу споров: кто должен платить за коммунальные услуги, включен или нет в стоимость НДС, односторонне арендодателем или по обоюдному соглашению должна меняться оплата и при каких условиях.
  • Размытое описание предмета договора аренды нежилого помещения магазина. Будьте внимательны, если в договоре нет достаточного количества данных, позволяющих идентифицировать помещение, то такой документ является недействительным.

Читать также: Образец любого договора аренды помещения магазина состоит из преамбулы и основной части, содержащей права и обязанности сторон, описание предмета договора и прочие аспекты.

Вводная часть стандартна – содержит информацию о сторонах, заключающих договор.

Большего внимания заслуживает вторая половина документа.

Правильным будет выделить ее смысловые разделы и основательно их расписать: 1.

Предмет договора аренды помещения под магазин.

Необходимо максимально его расписать: точный адрес, этаж, номер помещения, площадь.

Приложить план здания, где контрастным цветом выделен арендуемый участок. 2. Использование помещения. Здесь обычно в образце договора аренды магазина арендодатель расписывает запреты совершения каких-либо действий над помещением арендатором.

3. Доступ в помещение, соглашение об охране.

Тут расписываются права собственника на периодическую проверку имущества, при каких условиях и с какой частотой он может их осуществлять.

Также оговаривается установка охранной сигнализации либо заключения договора на обслуживание охранной организацией. 4. Срок аренды.

Кроме согласования временных рамок текущего договора-образца аренды нежилого помещения магазина сюда включают и пункт, касающийся преимущественного права арендатора на заключении последующего договора об аренде.

5. Госрегистрация бланка договора аренды магазина.

Напоминаем, если срок аренды более одного года, то этот пункт надо включить обязательно.

6. Передача помещения и его возврат. Было бы не лишним составить акты приема-передачи помещения, где будет описано его состояние на момент этих действий.

Важно прописать сюда и пункты относительно имущества арендатора, находящегося в этом помещении.

7. Арендная плата. Этот подраздел следует в договоре аренды нежилого помещения под магазин в качестве образца расписать детально:

  • Составляющие оплаты – базовая основа, коммунальные и эксплуатационные (видеонаблюдение, клининг, вывоз мусора, дезинфекция и пр.) платежи;
  • У.е. — в какой валюте будет производиться оплата;
  • Дата платежа;
  • Размер депозита, распоряжение им арендодателя.

8. Страховой договор. Страхование арендуемого имущества может в некоторых случаях спасти арендатора от разорения.

Если по его вине помещению будут нанесены серьезные повреждения, страховая компания выплатит арендодателю соответствующую компенсацию. Хотя скачать готовый договор аренды магазина сейчас можно без проблем из Сети, надеемся, что, вооружившись данной статьей, вы сможете сами составить этот непростой документ, включив в него все волнующие вас нюансы и пожелания. Образец договора:

Договор аренды

Все изменения, дополнения настоящего Договора действительны лишь в том случае, если они оформлены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.8.2.

Заголовки статей предназначены для удобства пользования текстом, и они не будут приниматься во внимание при толковании настоящего Договора.8.3.

Настоящий Договор составляет и выражает весь Договор и понимание между участвующими здесь сторонами в отношении всех упомянутых здесь вопросов, при этом все предыдущие обсуждения, обещания, представления и понимания между сторонами, если таковые имелись, теряют силу и заменяются настоящим текстом.8.4.

Подписанный Договор входит в силу с «»2018г. по «»2018г.К договору прилагаются:Приложение №1.

Характеристика предмета аренды.Приложение №2. Базовый расчет.Приложение №3.

Акт №1, №2 приема-сдачи.Приложение №4.

Аренда в торговых центрах: заключаем договор без ошибок

Исключение составляют ­общегосударственные праздничные дни, объявленные выходными». Количество приложений колеблется, но некоторые из них присутствуют практически всегда.

Обычными приложениями к договору аренды являются:

  1. условия о торговом профиле арендодателя;
  2. правила оказания эксплуатационных услуг;
  3. правила пользования ТЦ;
  4. правила проведения ремонтных работ в арендуемых помещениях.
  5. план этажа с выделенными на нем арендуемыми помещениями;

И в любом из этих приложений может оказаться, на первый взгляд, ничего не значащая фраза, которая на практике даст совершенно неожиданный для арендатора эффект.

Обычно это выражается в незапланированных издержках.

Источник: http://advokataaa.ru/dogovor-arendy-torgovogo-centra-s-dalnejshej-sdachej-23051/

Договор аренды торговых площадей: юридические нюансы

Аренда в торговых центрах: заключаем договор без ошибок

Даже у опытного предпринимателя вызывает вопросы аренды торговых площадей — здесь слишком переплетены нюансы законодательства с экономикой и социальными факторами.

Обязательные пункты договора аренды бутика, магазина

Аренда торговых помещений регулируется ГК РК и оформляется письменно договором.

Директор агентства недвижимости Linsat Бакытжан Рахимов рассказал, как чаще всего сдаются торговые помещения: «Небольшие коммерческие объекты сдают в основном сами собственники или с помощью агентств недвижимости.

А крупная собственность, например, бизнес-центры, торговые дома, отели, управляется специализированными компаниями по управлению недвижимостью. Чаще всего это зарубежные компании, у которых большой опыт в управлении коммерческой недвижимостью». Обязательные пункты:

  1. Площадь, метраж, этажность, номер отдела, данные в документах и техпаспорте, адрес.
  2. К договору приложите передаточный акт. В акте прописывают состояние помещения и дефекты. Составляют его при принятии бутика и при его сдаче после окончания срока.
  3. Договор аренды со сроком от 1 года и дольше регистрируют в Центре недвижимости.
  4. Посмотрите официальное назначение объекта — это должна быть коммерческая недвижимость. Если в документах записано иное,  использовать для торговли помещение незаконно. Данный момент относится к аренде помещений в жилых домах. Владелец мог просто не «вывести» бывшую квартиру из статуса жилого помещения, оборудовав ее под магазин.
  5. Оговорите пункт, что вы вправе самостоятельно переоборудовать, обставить помещение, сделать ремонт.

Небольшие коммерческие объекты сдают в основном сами собственники или с помощью агентств недвижимости.

Срок аренды коммерческого помещения

Срок аренды в договоре может быть не указан. Тогда считается, что договор заключен на неопределенный срок. Расторгнуть сделку можно по инициативе одной из сторон, но с предупреждением за 3 месяца. Если арендатор планирует съехать в декабре, уведомить арендодателя необходимо в сентябре.

Расторгнуть договор досрочно можно при неисполнении одной из сторон своих обязанностей.

Важно: досрочно расторгнуть договор можно, когда другой стороне было дано разумное время на устранение ошибок и исполнения обязательств. Решаться вопрос должен доброжелательно, юридически «рубить с плеча» при любом малейшем непонимании или недовольстве не получится.

Как разрешать споры с арендодателем? >>>

Что проверяется перед арендой?

Арендодатель — юридическое или физическое лицо — должен быть собственником или арендатором с правом сдачи в субаренду:

  • перед вами собственник? Тогда смотрите правоустанавливающие документы и справку об обременениях — никаких договоров аренды и других обязательств;
  • берете бутик в субаренду из вторых рук? Посмотрите две вещи: договор аренды не просрочен и в нем указано право сдачи объекта в субаренду. Иначе однажды явится собственник и крайне удивится вашему присутствию.

Кто подписывает договор аренды? Это важно: даже если это гендиректор компании-арендодателя, он может не иметь прав на заключение договора от имени компании.

Как отразить ремонт в договоре аренды торговой площади

Еще один момент — улучшения. Нередки случаи, когда арендатор берет в аренду простое помещение по низкой цене. Ремонтирует, делает его престижнее, фирменнее, увеличивая поток клиентуры.

И тут арендодатель может резко поднять цену — ведь рыночная стоимость помещения или здания возросла. Чтобы этого не произошло, в договоре стоит указать, что арендатор сделает улучшения за свой счет, которые повлекут повышение качества площади.

На этой основе проделывается «трюк» с арендной платой:

  • стоимость ремонта вычесть из оплаты — например, арендатор сделает ремонт, но 2-3-4 месяца не будет платить за аренду;
  • сделать арендную плату строго фиксированной без возможности повышения, заключив сам договор, например, на 1 год и более.

В любом случае, если вы планируете придать помещению лоск за свой счет, обратитесь за консультацией к юристу — сделка довольно рисковая. Идеально, если площадь будет улучшать сам собственник. Если вы все-таки возьметесь за это, нанимайте бригаду официально, заключайте договор подряда на свое имя, чтобы в случае споров доказать, что ремонт — дело ваших рук.

Как кризис влияет на рынок аренды >>>

Если аренда помещений не устраивает по итогу

Сам предприниматель вправе потребовать снижения стоимости, если произошли изменения в худшую сторону. В таком деле как торговля ухудшением условий является сокращение проходимости — количества посетителей, проходящих через торговое помещение.

Например, арендуется площадка в крупном ТЦ. Изначально здесь высокая проходимость (на то и рассчитывали, когда арендовали), но начался ремонт — перекрыли главный ход, вход с торца оказался неудобен и поток клиентов сократился.

В этой ситуации справедливо на срок ремонта снизить арендную плату. Сюда же относятся возникшие неудобства в эксплуатации в самом ТЦ (плохое отопление, кондиционирование), потерю репутации центра из-за какого-то скандала и других факторов.

Продление договора аренды

Когда окончится срок договора, у арендатора есть право преимущественного найма. Для этого нужно письменно уведомить собственника о желании заключить договор повторно, на новый срок. Именно арендатору из всего списка претендентов по закону отдается преимущество.

Когда окончится срок договора, у арендатора есть право преимущественного найма.

Если вдруг арендодатель отказал и в течение года заключил договор аренды с кем-то другим, то предприниматель вправе через суд потребовать перевода на себя прав и обязанностей по аренде и возмещения убытков от отказа.

Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением под аренду без возражений со стороны собственника, то договор считается возобновленным. Условия остаются прежними, а вот сроки — неопределенными.

Как формируется цена аренды бутика или магазина?

Стоимость аренды таких помещений зависит от нескольких факторов:

  • расположение — удаленность от центра, транспортная сетка, проходимость;
  • качество самого помещения;
  • наличие охраны и парковки.

В основном за аренду предприниматели платят твердую сумму, которую вносят ежемесячно или раз в установленный период. Другой способ — плата определенной доли от дохода с продаж, но у казахстанских предпринимателей она непопулярна.

По закону изменить оплату можно по требованию одной из сторон, но на следующих условиях:

  • раз в год — если по договору не указано иное;
  • по условиям, очерченным договором;
  • если изменились централизованные тарифы и цены.

Удобнее, если размер арендной платы формируется по принципу «все включено». Распишите, какие конкретно коммунальные услуги входят в плату.

Не забывайте и про дополнительные расходы — телефон, охрана, интернет, вывоз мусора, уборка… Кто их оплатит — вы или арендодатель? Меньше мороки, если платить определенную сумму уже с учетом ком.услуг — это проще, чем отдельно «пробивать» каждую квитанцию при учете.

 vmetrah.ru, kvartdom.ru

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/7755/

Договор аренды площади в торговом центре. Образец и бланк для скачивания 2018 года

Аренда в торговых центрах: заключаем договор без ошибок
Договор аренды площади в торговом центре с приложениями имеет большой объем и узкую специализацию сопутствующих документов.

Невнимательно изучив этот многостраничный гроссбух, арендатор рискует попасть в неприятную ситуацию при оплате за аренду.

Как правило, торговых площадей в крупных ТЦ, особенно в местах с большим покупательским потоком, не хватает. Поэтому владельцы торговых центров оказываются хозяевами положения и диктуют свои условия аренды.

Несмотря на это, отстаивайте свое мнение и стремитесь прийти к соглашению, максимально приближенному к вашим интересам как арендатора.

Существенные условия договора

По действующему российскому законодательству отклонение сторонами сделки хотя бы от одного условия контракта влечет за собой непризнание всего документа. Исходя из этого, а также немалой цены за аренду площади в торговых центрах, все положения, зафиксированные в договоре, можно считать существенными.

Следовательно, арендатор до подписания договора должен внимательно изучить и проанализировать в различных вариантах практического применения этот документ.

Суть приложений к договору

Приложения к договору обладают той же юридической силой, что и основной документ.

Рекомендуем арендаторам особое внимание обратить на прилагаемые к договору документы, так как зачастую именно в них содержится весь смысл сделки, а также имеются «подводные камни» и «ловушки» для предпринимателя, решившего открыть свой бутик в ТЦ. Грамотные администраторы торговых центров самые неприятные для арендатора позиции набирают мелким шрифтом и прячут в приложениях.

Условия договора, в том числе включенные в приложение к контракту, должны быть согласованы между сторонами сделки до подписания документа.

Фактически каждый бизнесмен при открытии новой торговой точки, вкладывает определенные средства в косметический, а иногда и в капитальный ремонт арендуемых помещений. В зависимости от состава дизайн-проекта, средства, потраченные на эти цели, могут быть очень внушительными.

Тем более неприятно будет узнать арендатору, что, например, перегородки он должен установить только определенного вида, закупать оборудование и стройматериалы обязан только в указанных ему арендодателем фирмах и даже для выполнения строительных работ нужно пригласить незнакомых ему строительных рабочих из строительной компании, сотрудничество ТЦ с которой имеет постоянный характер.

В результате увеличивается стоимость работ по обустройству торговых площадей, так как первоначально предприниматель рассчитывал купить технологическое оснащение и строительные материалы по более низкой цене, а знакомая строительная бригада выполнила бы работы с более высоким качеством и по приемлемым расценкам. Эти дополнительные условия арендодателя были прописаны в приложении к договору, однако арендатор не обратил на них особого внимания.

Режим работы ТЦ

Другим примером незапланированных потерь арендатора может служить невнимательное изучение им расписания работы торгового центра, также оговоренного в приложениях к контракту. При более раннем закрытии ТЦ в зимнее время из-за малого потока покупателей и по причине экономии электроэнергии, владелец кафе (бара), арендующий площадь в ТЦ, несет убытки.

Арендатор должен быть заинтересован в изменении договорных положений, ухудшающих условия его предпринимательской деятельности и увеличивающих расходы по аренде и дополнительным мероприятиям по улучшению имущества арендодателя.

Характеристика договора

Договор аренды площади в торговом центре составляется на основе типовых договоров для хозяйствующих субъектов и содержит стандартные формулировки.

Введение должно содержать расширенные данные о сторонах сделки и их правах собственности. Это относится ко всем юридическим и физическим лицам, участвующим в сделке аренды, включая собственника торговых площадей, а также лица, представляющего его интересы и выступающего в роли арендодателя.

В основной части контракта фиксируются права и обязанности сторон, а также взаимная ответственность за исполнение условий сделки. Последовательность и название разделов, пунктов и параграфов в различных договорах может отличаться от образца, однако существенные условия должны быть отражены без искажения смысла сделки аренды.

Немного о форс-мажоре

В текстах договоров, независимо от их вида, существуют традиционные клише. К ним с полным основанием можно отнести параграф о форс-мажорных обстоятельствах.

То ли само словосочетание «форс-мажор» действует завораживающе на составителей договоров, то ли такова косность системы, но «форс-мажоры» кочуют из договора в договор, хотя их наличие оправдано лишь в договорах дальних перевозок или в экспортных контрактах «франко вдоль борта судна». Вреда от «форс-мажоров», конечно, нет, впрочем, как и пользы.

Поэтому, если в договоре нет упоминания о форс-мажорных обстоятельствах, не спешите объявлять его неверно составленным. В 90 случаях из 100 этот параграф не нужен.

Описание предмета соглашения

Для конкретизации и индивидуализации предмета сделки требуется как можно более точное и корректное описание. В нашем случае это точный почтовый адрес местонахождения торгового центра; строительные характеристики здания, его этажность; указание этажа, на котором находятся арендуемые площади, привязка места аренды на плане; номера арендуемых бутиков или помещений.

Также подлежат указанию на прилагаемых к договору поэтажных планах: конфигурация и геометрические размеры, площади и строительные объемы помещений.

Временная регламентация договора

Контракты по аренде торговых площадей подразделяются на:

  • Краткосрочные. Срок их действия меньше годного года, закон не предусматривает их регистрацию;
  • Долгосрочные. Продолжительность их функционирования свыше года, госрегистрация необходима;
  • Бессрочные. Срок их действия не ограничен, в правовой практике по сделкам аренды торговых площадей не фигурируют.

В интересах предпринимателя указать условие, предоставляющее ему преимущественные права на продление сделки и заключение контракта на новый срок. Для этого арендатор выполняет следующее:

  1. За месяц до окончания срока действия договора арендодатель направляет владельцу ТЦ заявление с просьбой о заключении нового контракта.
  2. К вышеуказанному заявлению он прилагает проект нового контракта.

Заинтересованные стороны встречаются, обсуждают и приходят к единому мнению по всем позициям нового договора

Последовательность и временные рамки процедуры продления сделки аренды должны быть документально конкретизированы.

Как происходит регистрация договора

Оформление в Росреестре необходимо по договорам со сроками действия от одного года. При обращении в госорганы предоставляются совместное заявление сторон, а также нотариальные копии документов, подтверждающих государственную регистрацию компании арендодателя и его право собственности на торговый центр.

Кадастровая документация на торговые площади также необходима. Арендатор должен иметь сертификаты о постановке на госучет в качестве ИП (или свидетельство о регистрации фирмы), а также справку об отсутствии задолженностей по налогам.

Прямая и обратная передача торговых площадей

Процедура передачи помещений (площадей) в торговом центре, оформленная соответствующим актом, гарантирует отсутствие дальнейших претензий сторон.

Указанный акт должен грамотно, всесторонне и конкретно описывать техническое состояние объекта сделки. Зафиксированные письменно дефекты и повреждения строительных конструкций и отделки позволят дать объективную оценку при передаче и возврате арендуемых площадей, а при необходимости – правильно определить размер штрафных санкций к виновным лицам.

В договоре будет уместным указать последовательность вывоза торгового оборудования и мебели арендатора.

Принципы начисления платы за аренду

При расчете арендной платы бухгалтерия арендодателя принимает в расчет следующие факторы:

  1. Базовые расценки за аренду квадратного метра торговой площади.
  2. Расходы арендодателя по поддержанию здания ТЦ в надлежащем виде и сохранению его эксплуатационных характеристик (например, исправной работы лифтов, эскалаторов, коммуникаций электро- и водоснабжения, связи и интернета, пожарной и охранной сигнализации и т.д.).

Коммунальные платежи

При любом способе арендных начислений владелец торгового центра заинтересован как можно больший объем эксплуатационных и коммунальных расходов переложить на плечи арендатора.

Задачей арендатора в этой ситуации будет минимизация вышеуказанных расходов до уровня, пропорционального арендуемой им площади.

Чтобы избежать оплаты части общих затрат на отопление, электричество и воду, арендатор устанавливает в своих помещениях индивидуальные счетчики.

По другим общим расходам (охрана, сигнализация, видеонаблюдение, лифты, уборка и т.д.) на содержание здания ТЦ арендатор вправе потребовать у собственника подробный письменный отчет. В случае обнаружения ошибок в расчетах необходимо согласовать процедуру возврата переплаченных денежных средств.

Рекомендуем подробно зафиксировать в договоре аренды порядок взаиморасчетов, это поможет сторонам сделки избежать в дальнейшем споров и уйти от конфликтов.

Бланк договора аренды площади в торговом центреОбразец договора аренды площади в торговом центре

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/dogovor-arendy-ploshhadi-v-torgovom-centre

Как договариваться малому бизнесу с арендодателем?

Аренда в торговых центрах: заключаем договор без ошибок

                                                                    С арендодателем владельцу малого бизнеса приходится контактировать постоянно. Продолжим начатый в предыдущей статье разговор об аренде помещения для малого бизнеса.

Разговор пойдет о таком очень важном вопросе, как взаимоотношения владельцев малого бизнеса с арендодателем. От этого взаимоотношения во многом зависит стабильная работа малого бизнеса.

Да и эффективность малого бизнеса в немалой степени зависит от этих отношений.

             Чем грозит малому бизнесу смена помещения

     Многие предприниматели малого бизнеса испытали на себе, что значит смена помещения под бизнес, особенно при не сложившихся взаимоотношениях с арендодателем. Смена помещения под малый бизнес приводит к значительным материальным затратам.

Причем как к прямым затратам, так и к косвенным. Я знаю немало малых бизнесов, которые так и не восстановились после вынужденной смены помещения.

И даже многие читатели моего сайта пишут, что прекратили свой малый бизнес из-за отказа арендодателя в продолжении аренды помещения.

     Демонтаж и монтаж оборудования, его перевозка, перевозка производственных заделов и запасов, подготовка нового помещения к работе требуют крупных прямых затрат.

Особенно велики эти затраты, если в бизнесе используется громоздкое и тяжелое оборудование или он производит габаритную продукцию. Кроме того, малый бизнес при переезде может некоторое время не работать и не производить продукцию.

Это выливается в косвенные затраты, которые очень сложно точно посчитать заранее.

    Поэтому следует обратить особое внимание на долгосрочность аренды помещения и возможности ее продления.

     Очень часто бывают случаи, когда арендодатель, предвидя сложность перевозки вашего бизнеса, при продлении сроков аренды, значительно повысит стоимость арендной платы.

Предусмотреть это при выборе помещения для бизнеса невозможно. Но при   заключении договора на аренду помещения обязательно предусмотрите возможность таких случаев.  

     Как обезопасить малый бизнес от непредвиденных действий, предпринимаемых  арендодателем

      Теперь несколько советов по поводу того, что необходимо предпринимать, что бы немного обезопасить себя от подобных и других происков арендодателя.

     В любом случае, даже если вы не собираетесь менять местоположение своего бизнеса, следует уделить внимание информации о наличии свободных производственных площадей в вашем регионе.

   Во-первых, поиск без спешки позволит вам подобрать, в случае необходимости, действительно оптимальный вариант помещения под малый бизнес, а не первый попавшийся вариант в случае срочного переезда.

     Во-вторых, по случаю, можно найти очень хорошее, обустроенное помещение с невысокой арендной платой. Ведь новые варианты аренды постоянно появляются. И уменьшенная арендная плата, например за год, сможет перекрыть расходы за переезд малого бизнеса.

     В-третьих, если вы подыскали подходящее помещение, но еще не решились на переезд, поговорите со своим арендодателем и предупредите его о возможном переезде. При этом арендодатель может даже пойти на снижение арендной платы, т.к.

найти хорошего стабильного арендатора тоже не просто. По крайней мере, от повышения арендной платы он откажется.  Ну а если не откажется, у вас есть выбор и вы сможете не торопясь принять наиболее выгодное решение.

И если придется менять помещение под малый бизнес, делать это будете без спешки, не нарушая ритмичной работы  бизнеса, не теряя клиентов. 

                          Договор об аренде помещения

        Немного поговорим о договоре на аренду помещения. Об обязательности заключения договора как на аренду, я  уже неоднократно говорил. Вопрос этот очевиден, но не лишним будет об этом напомнить. Напомнить потому что действий на «авось» бизнес, как правило, не прощает. И в связи с важностью этого вопроса, остановимся на нем несколько подробнее.

        Первое, и очень важное, на мой взгляд, правило — подготовку и написание договора на аренду помещения лучше всего доверить адвокату, представляющему вашу сторону. Он сможет профессионально его составить и не допустит ошибок, которые в будущем могут проявиться и очень дорого  обойтись вашему малому бизнесу.

Кроме того, он проверит наличие документов на помещение, разрешения на право использовать это помещение под бизнес, достоверность владения арендодателем этим помещением, наличием разрешений  от различных инстанций на его эксплуатацию и т.д.

Кроме того, наличие адвоката в отношениях малого бизнеса с арендодателем, обычно является неплохим сдерживающим фактором от неправомерных  действий сторон. А в этом, прежде всего, заинтересован малый бизнес.

        Но если вы посчитаете, что услуги адвоката слишком дороги, или у вас нет необходимых средств на его оплату, договор вы доверите составлять арендодателю или будете готовить его сами.

В любом случае обязательно проведите проверку вышеперечисленных,  да и других необходимых документов. Наличие всех необходимых документов – обязательное условие заключения договора об аренде.

                Что следует предусмотреть при подготовке договора

        При подготовке договора обратите внимание на ясность всех формулировок. Все формулировки должны быть четкими и допускать только их однозначную трактовку. Непременно включите в договор точные сроки аренды, ее стоимость  (обычно месячную) и условия оплаты.

Если вы заключаете договор на какой-то конечный срок, например на год, предусмотрите возможность и условия его продления.  Предусмотрите возможности и условия изменения стоимости арендной платы. Необходимо предусмотреть причины, по которым стороны могут прервать действия договора.

Обязательно укажите срок, за который арендодатель должен предупредить вас о прекращении аренды и срок, за который это должны сделать вы.

      Обычно договор на аренду заключается на год. Но если вы видите перспективу своего малого бизнеса на более длительный срок,  постарайтесь убедить арендодателя заключить его на более длительный срок.

Сроки оплаты старайтесь сделать помесячными, а не за длительный период (например, год). Это позволит, во-первых, избежать волокиты при возврате денег арендодателем при досрочном прекращении аренды. Во-вторых, не потребуется извлекать крупную сумму денег из оборота.

В-третьих, если денег в наличии нет, не придется брать ссуду в банке.

                       Еще кое-что об аренде помещения

      После подписания договора об аренде и перед въездом в помещение, составьте и подпишите с арендодателем двухсторонний акт о состоянии помещения. Такой же акт следует подписать и после окончания аренды. Тогда арендодатель не сможет предъявить претензий о причиненном не по вашей вине ущербу арендуемому малым бизнесом помещению.

     Непременно укажите в договоре на аренду перечень разрешенных арендодателем вашему бизнесу доработок или перепланировок помещения. Это необходимо сделать, что бы не иметь проблем  при дальнейшей эксплуатации арендуемого помещения.  

     Есть еще очень много нюансов, которые следует предусмотреть, составляя договор. Поэтому еще раз настоятельно советую поручить его подготовку специалисту.

Источник: https://malbusiness.com/kak-dogovarivatsya-malomu-biznesu-s-arendodatelem/

5 ошибок при аренде офиса: как не попасть на деньги

Аренда в торговых центрах: заключаем договор без ошибок

Стоит насторожиться, если недавно открывшийся офис предлагает низкие арендные ставки. Будьте готовы к тому, что через 11 месяцев – обычно именно на такой срок заключается договор – вам поднимут арендную плату минимум на 50%.

Перед подписанием договора необходимо подробно обсудить адекватные и выгодные условия возможного повышения арендной ставки.

«Увеличение арендной платы не должно быть внезапным для арендатора, — подчёркивает Игорь Кабатов, директор по развитию УК «ИТКОЛ», — можно прописать в договоре, например, повышение ставки не чаще одного раза в год, на фиксированную сумму или процент».

Необходимо также чётко понимать, какие услуги, предоставляемые арендодателем, входят в стоимость аренды.

Часто арендатор уже после заключения договора обнаруживает, что расходы на электричество, воду, отопление, уборку, вывоз мусора и охрану ему придётся оплачивать отдельно. Кроме того, в ряде случаев арендодатель может указать размер арендной платы без НДС. В этом случае вам фактически придется платить на 18% больше, чем вы планировали.

Захочу – и завтра же расторгну договор

При заключении договора важно обращать внимание на срок его действия и условия пролонгации. Чаще всего вы должны будете письменно уведомить арендодателя за 3 месяца до окончания срока договора. Детали условий аренды необходимо обсуждать с арендодателем как можно более подробно.

К примеру, важно знать, получит ли ваша компания «юридическую прописку», то есть, будет ли она включена в официальный список арендаторов.

Не забудьте, что вывеска, реклама или любая другая внешняя навигация в офисном здании устанавливается только с согласия собственника: если она вам нужна, это надо уточнить отдельно.

Обратите внимание на варианты расторжения договора, потому что многие арендодатели не горят желанием возвращать обеспечительный платеж или учитывать его за последние месяцы аренды. Не подписывайте договор в у.е., каким бы соблазнительным он ни выглядел.

Кому надо, тот доедет

Территориальное расположение и транспортная доступность – это первое, на что стоит обратить внимание при выборе нового офисного помещения для своей компании. Далеко не все ваши сотрудники и тем более клиенты готовы тратить полтора-два часа на дорогу или парковать машину за три квартала от офиса. Нелишним будет также продумать, где они смогут перекусить или выпить кофе.

При этом гнаться за «престижностью» локации стоит далеко не всегда. Арендная плата в высококлассных бизнес-центрах в центре города зачастую неоправданно высока, а работники небольшого стартапа не обрадуются необходимости каждый день покупать бизнес-ланч в дорогом ресторане просто потому, что более дешёвого общепита рядом нет.

Мой арендодатель – честнейший человек!

«Доверяй, но проверяй» – золотое правило арендатора.

Прежде чем подписывать договор, необходимо попросить арендодателя предоставить подлинники документов, подтверждающих право распоряжения помещением: свидетельства о праве собственности, договора купли-продажи или договора аренды с генеральной доверенностью.

Если выяснится, что помещение сдаётся в субаренду, нужно убедиться, что арендодатель имеет на это право. Для этого нужно попросить его показать вам свидетельство о регистрации организации и копию приказа о назначении директора.

Чёрт с ними, с деталями!

Перед заключением договора аренды нужно самым тщательным образом проверить состояние вашего будущего офиса. Работают ли розетки, открываются ли окна, исправно ли освещение, кондиционер и замки – во всем этом арендатор должен убедиться заранее, особенно если офис расположен в старом здании.

Важнейший вопрос для большинства арендаторов – интернет. Лучше заранее выявить, какие интернет-провайдеры есть в вашем будущем офисном здании. Бывает, что арендодатель предлагает только одного провайдера, разрешая съемщикам работать только с ним. Такой подход может нанести ощутимый удар по вашему бюджету и превысить реальную стоимость в разы.

Прежде чем въехать в новый офис, арендатор должен чётко представлять себе режим работы и систему охраны бизнес-центра.

При наличии современной системы безопасности и сигнализации компания может быть спокойна за своё имущество, однако нужно помнить, что пропускной режим может оттолкнуть потенциальных клиентов, которым вряд ли понравится каждый раз тратить своё время на получение пропуска.

Спрашивать арендодателя о каждой мелочи перед заключением договора – единственный способ получить качественное офисное помещение по разумной цене без «подводных камней».

Кроме того, имеет смысл поговорить с будущими соседями: о них можно узнать о собственнике много такого, чего он никогда не рассказал бы сам.

Важно помнить, что вы выбираете помещение, в котором будете работать не один день, а в случае вынужденной смены офиса вы можете потерять как потраченные средства, так и время на поиски нового «дома» для своей компании.

Источник: https://spark.ru/post/29136

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.